臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第588號原 告 張素玫被 告 林易杉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○巷○號建物遷讓交付原告。
被告應自民國104年5月11日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國（下同）104年4月14日，依法標購鈞院103年度司執字第31942號、房屋坐落於彰化市○○段○○○段○地號0000-0000，門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○○○巷○號建物，並於104年5月11日完成所有權移轉，系爭建物於法拍前註記說明為「租用中，不點交」。
二、原告於取得建物所有權狀後，即向法院申請閱卷，閱卷聲請狀案號103年度司執戊字第31942號，閱卷取得原租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），系爭租賃契約書乃被告與訴外人即債務人林招膨訂定，租賃期限9年（自95年12月1日起至104年11月30日止），租金每月新台幣（下同）5,000元，按月給付，系爭租賃契約書期限逾五年且未經公證。原告完成所有權轉移轉後，即通知被告系爭建物所有權已移轉。
三、原告自104年5月9日起多次前往與被告協議搬遷事宜，也願意給予被告充裕的搬遷期限及合理的搬遷補助，但被告強調103年度司執字第31942號、編號2、建號12277附屬建物中的第一層雨遮12.4平方公尺之建物為被告出資建置，建置費用約47萬，故欲向原告索取47萬之補助費，否則拒絕搬遷或要加以拆毀，原告強調系爭附屬建物為法院查封拍賣之建物，原告依法標購，並繳完所有價金取得所有權，對於被告無理之訴求並無法接受，幾經協商仍無結果，被告執意對簿公堂。原告否認有跟被告協商要給被告雨遮的錢，請被告舉證。
四、原告於104年5月19日以彰化光復路存證號碼000220號存證信函通知被告，系爭租賃契約書期限逾五年且未公證，依民法第425條規定，租賃期限逾五年或未定期限者，未經公證不適用「買賣不破租賃」之規定，原告將依民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求除去之。將訴請法院判決被告無權占有，遷讓房屋，對於被告揚言拆毀系爭建物附著物提出警告，蓄意的毀損行為將涉有刑法第354條毀損之罪嫌，原告也會依民法第184條侵權行為請求損害賠償，盼被告慎思，函到三日後，被告仍拒絕回應及協議。
五、原告仍希望能夠透過協議解決此爭端，避免浪費訴訟資源，再於104年5月24日以彰化光復路存證號碼000232號存證信函，向被告提出兩項協議內容，希望被告能予以接受：㈠原告承襲系爭租賃契約書，被告依約繳交租金，於104年11月30日租賃期滿後，遷讓及點交房屋；㈡被告願意提早搬遷，原告給予被告搬遷期限三個月（自104年5月25日起至104年8月25日止），搬遷期間免收租金並給予6萬元搬遷補助費，但條件為如期交屋及無損點交房屋，兩造並簽訂搬遷協議書作為憑證，以上兩項協議內容為原告最大之誠意，希望被告放棄毫無法律權源之訴求，望兩造達成協議，但函到三日後，被告仍拒回應。
六、原告為此爰依民法不當得利、民法第425條、第767條規定請求被告遷讓房屋。並聲明：㈠請求被告應將坐落彰化市○○路○○○巷○號房屋全部遷讓交付原告。㈡被告應自104年5月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付賠償金5000元。
貳、被告方面：被告有跟前屋主租約在先，租約是到104年11月才到期，租約沒有去公證。原告投標之前有跟被告協調，就是被告放棄投標，由原告去投標，被告已經有支付雨遮的錢40多萬元，雨遮的錢應該給被告，雨遮已經搭了二年。當時協商時原告沒有去，只有原告的先生跟他母親、及他弟弟三人去跟被告談，當時沒有簽契約書，也沒有人證。被告蓋雨遮有經過前屋主同意，系爭房子本來是被告跟前屋主合資買的，後來拆夥房子歸前屋主，因為前屋主有一間公司在這邊，被告支付每月五千元是給前屋主，被告在那邊住，但是公司是前屋主的。被告有跟前屋主說如果不租了，雨遮的錢再給被告。被告不用原告給搬遷費，但是原告要給被告雨遮的費用。並聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於104年4月14日，依法標購本院103年度司執字第31942號、房屋坐落於彰化市○○段○○○段○地號0000-0000，門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○○○巷○號建物，並於104年5月11日完成所有權移轉登記，系爭房屋目前由被告租用占有使用中，租賃期限為自95年12月1日起至104年11月30日止，系爭租賃契約超過5年且未經公證，惟被告拒不搬遷乙節，業據原告提出土地及建物所有權狀、房屋租賃契約書、不動產權利移轉證書、存證信函及回執、104年契稅繳款書等影本為證，且經本院依職權調閱本院103年度司執字第31942號卷宗，經核無訛，復為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
二、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第425條第1項、第767條第1項分別定有明文。查被告與系爭建物之前屋主所訂立之租賃契約既未經公證，且期限超過五年，依前揭民法第425條第1項規定，該租賃契約對於原告不能主張繼續存在，故被告對原告而言，自屬無權占用。被告雖以系爭建物之1樓12.4平方公尺雨遮為其出資所蓋，原告應給付其雨遮費用始願搬遷。然按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。因前五條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額，民法第811條及第816條分別定有明文。查系爭雨遮本為動產，其施工當時已附合成為系爭建物之重要成分，已由原不動產所有人林招膨取得所有權，而依原告提出之不動產權利移轉證書及103年度司執字第31942號卷附之拍賣公告，系爭雨遮當初均為拍賣系爭建物之範圍，原告係因拍賣而取得系爭建物包括系爭雨遮之所有權。被告雖因此受有損害得依民法第816條請求償還價額，然此不當得利之受領人乃為前屋主林招膨(蓋原告支付價金之已包含購買系爭雨遮在內)，並非原告，故被告不得據此對原告主張權利，且此亦非被告得繼續占用系爭建物之正當理由。從而原告依民法第767條規定，起訴請求被告應將門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○巷○號建物遷讓交付原告，為有理由，應予准許。
三、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。原告另依民法第179條規定，請求被告應自104年5月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付賠償金5000元。被告則不同意原告之請求。按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照)。查被告既無權占用原告所有系爭建物，依前揭判例要旨，依社會通念可獲得相當於租金之利益，而被告之前與前屋主本訂有租賃契約，每月租金5000元，故應認被告繼續占用系爭建物所受之利益為每月5000元。被告既無占用系爭建物之正當權源，故原告依不當得利之法律關係，請求被告應自104年5月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5000元，為有理由，應予准許。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 28 日
書記官 黃國源