臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第772號原 告即反訴被告 祭祀公業張笨法定代理人 張國樑訴訟代理人 陳大俊律師
陳忠孝被 告即反訴原告 張永裕
張永源共 同訴訟代理人 陳玉林律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年12月9日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應將坐落附表所示土地上，編號A部分面積9.85平方公尺之農具室拆除，並將附表所示之土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹佰伍拾伍萬玖仟零陸拾元。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2項前段定有明文。本件原告就坐落如附表所示等17筆土地（下稱系爭土地）與被告間有關租佃爭議事件，業經彰化縣埔心鄉公所、彰化縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由彰化縣政府耕地租佃委員會移送本院，有彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽，是原告之起訴程序，尚無不合。
貳、本訴部分
一、原告起訴主張：㈠耕地375減租條例第17條第1項第5款規定：「經依法編定或
變更為非耕地使用時」，出租人得終止租約，收回出租耕地。原告所有系爭土地，全部經變更為乙種建築用地，依上開規定自得終止三七五租約。原告乃於民國103年12月22日，以存證信函向被告聲明終止租約。兩造間三七五租約既經終上，被告自有將系爭土地回復原狀交還原告之義務。
㈡原告於104年9月13日前往系爭土地勘查，發現系爭土地上栽
種林木，並蓋有房屋，樹木間雜草叢生，根本無自任耕作，顯違三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效，原告應免補償被告。況且，被告主張按104年度土地公告現值計算補償金，為無理由，按原告聲明終止租約日期為103年12月22日，依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，原告應給付之補償金為「按當期之土地公告現值」，扣除增值稅後的三分之一。所謂「當期」，自是終止租約之當期，本件既係103年聲明終止租約，自應按103年度之土地公告現值計算補償金。
㈢綜上，爰依民法第455條規定提起本訴，並聲明：被告應將
坐落系爭土地上，如附圖所示編號A、B部分建物拆除，將土地交還原告；訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠按平均地權條例第78條規定，依第76條規定終止租約時，應
由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。依上開法條意旨，耕地租約的終止並非出租人片面之意思表示即可終止，故原告以上開存證信函終止耕地租約乃不合上開法律規定，自不生效力。且耕地三七五減租條例第26條規定，耕地租佃發生爭議時，應申請耕地租佃委員會調解，而非出租人一紙郵局存證信函便可決定耕地租約不存在。又以依法編定或變更為非耕地使用終止租約時，出租人應給予承租終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。原告應依104年起訴時之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償被告。
㈡系爭土地上之工寮，係被告搭建作為存放農具處所，至於路
旁之空地原即作為停車空間使用，其上車棚係鄰人搭建，並非被告所建等語，資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴。
參、反訴部分
一、反訴原告起訴主張：㈠反訴被告派下員代表人張國樑等人，於73年間與反訴原告祖
父張樹發簽立合約書，反訴被告同意將系爭土地面積百分之三十，給予反訴原告作為耕地權及地上物補償費。反訴原告之父張春常繼承後，亦於88年間向反訴被告如是主張，此有反訴原告之父之申請調解書可稽；嗣反訴原告繼承後，於104年兩造調解時亦同上開主張，故雙方調解不成立，此有彰化縣埔心鄉公所調解不成立函可證。是今反訴被告依法如欲收回系爭土地，則反訴原告之請求權應自斯時起算，其時效並未逾15年而消滅。
㈡倘鈞院認該契約已因時效而消滅，依內政部處理手冊第6點
辦理程序及作業方法：「…租佃糾紛尚未解決者，其原訂租約仍繼續有效，俟糾紛解決或法院判決後，再予依法處理。」之規定，在租佃紛尚未解決者，其原訂租約仍繼續有效，顯見反訴被告片面聲明終止租約並不合法，自應以其起訴時之104年為準，故反訴被告應按系爭土地104年終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償反訴原告。
㈢為此依法提起本件反訴，並先位聲明：反訴被告應將系爭土
地面積百分之三十補償反訴原告。訴訟費用由反訴被告負擔。備位聲明：反訴被告應依系爭土地104年終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償反訴原告。訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：㈠反訴原告提出兩造於73年4月22日簽訂之合約書（下稱系爭
合約書），惟查系爭合約書甲方代表人張國標、張木舜、張俊雄、張永金，均非祭祀公業張笨之管理人，並均未經全體派下員授權，該合約書對反訴被告自不發生效力。再者，系爭合約書已因逾15年時效而消滅。
㈡反訴被告以存證信函聲明終止租約收回土地，反訴原告收受
日期為103年12月23日。耕地三七五減租條例第17條第2項規定之「當期公告現值」，自為103年之土地公告現值，反訴原告請求依104年度公告現值計算補償為無理由。
㈢反訴原告在系爭土地上興建房屋居住、使用，又種樹木，顯
然未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條規定，其原訂租約無效，出租人得收回土地自耕或另行出租他人，反訴被告無補償義務等語資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回；訴訟費用由反訴原告負擔。
肆、法院之判斷
一、本訴部分㈠原告主張系爭土地為其所有，與被告間訂有三七五租約，因
系爭土地業經依法變更為非耕地使用，其於103年12月22日以存證信函通知被告終止租約之事實，業據提出土地登記謄本、存證信函及回執等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終
止：…經依法編定或變更為非耕地使用時。耕地三七五減租條例第17條第1項定有明文。系爭土地既經依法變更為非耕地使用，則原告終止租約，於法即屬有據。
㈢被告雖辯稱原告終止租約不符合平均地權條例第78條規定，
不生效力云云。惟查原告並非依平均地權條例第76條規定終止租約，自無同條例第78條之適用，被告上開所辯，自非可採。
㈣原告主張被告於系爭土地上搭建如附圖所示編號A、B之建物
，惟被告否認附圖所示編號B部分之車棚係其搭建，原告復未舉證以實其說，則原告請求被告拆除附圖所示編號B部分之車棚，即無理由。
㈤綜上，原告依租賃法律關係，請求被告將坐落系爭土地上，
如附圖所示編號A部分面積9.85平方公尺之農具室拆除，並將全部土地返還原告，為有理由，應予准許。至逾此部分所為請求，則無理由，應予駁回。
二、反訴部分先位聲明部分：
㈠反訴原告提出系爭合約書，請求反訴被告補償系爭土地面積
百分之三十，惟觀諸系爭合約書，反訴原告之請求權並未附條件或期限，係即時得以行使，反訴原告於本件訴訟中據以主張，已逾15年時效期間，是反訴被告所為時效抗辯，為有理由。
㈡反訴被告所為時效抗辯，為有理由，則反訴原告本於系爭合
約書約定，請求反訴被告補償系爭土地面積百分之三十，為無理由，應予駁回。
備位聲明部分：
㈠查反訴原告既係依耕地三七五減租條例第17條第1項規定終
止租約，則反訴被告主張應依同條例第2項規定，補償「終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，於法自屬有據。
㈡反訴被告雖辯稱反訴原告未自任耕作云云。惟查，反訴原告
於系爭土地上種植芒果、地瓜葉，業經本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽。又反訴原告在系爭土地上留設約2公尺之停車空間及於土地上搭建農具室，占系爭土地面積比例甚小，且為便利耕作所必需，自無妨反訴原告自任耕作之事實，反訴被告上開所辯，容非可採。
㈢反訴原告主張「終止租約當期」為本件訴訟繫屬之104年8月
，惟查反訴被告係於103年12月通知反訴原告終止租約，有反訴原告不爭執之存證信函及回執可稽。兩造就終止租約之效力雖有爭執，惟此並不影響「終止租約」事實發生之時間，是本件租約終止之當期應為103年12月。又查系爭土地面積合計1322.37平方公尺，103年12月之公告土地現值為每平方公尺4,900元，則其當期之公告土地總值為6,479,613元；當期之增值稅則為1,802,433元，亦有彰化縣地方稅務局員林分局檢送之系爭土地增值稅計算表在卷可稽。是反訴被告應補償反訴原告之金額為1,559,060元【計算式：（0000000－0000000）÷3】。
㈣從而，反訴原告依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，
請求反訴被告補償終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一即1,559,060元，為有理由，應予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
民事第四庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官 黃明慧附表：
┌──┬──────────────┬────────┐│編號│地號 │面積 (平方公尺) │├──┼──────────────┼────────┤│ １ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 90.92 │├──┼──────────────┼────────┤│ ２ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 96.24 │├──┼──────────────┼────────┤│ ３ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 75.52 │├──┼──────────────┼────────┤│ ４ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 71.17 │├──┼──────────────┼────────┤│ ５ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 68.33 │├──┼──────────────┼────────┤│ ６ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 65.20 │├──┼──────────────┼────────┤│ ７ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 61.62 │├──┼──────────────┼────────┤│ ８ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 64.73 │├──┼──────────────┼────────┤│ ９ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 69.79 │├──┼──────────────┼────────┤│ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 256.16 │├──┼──────────────┼────────┤│ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 59.64 │├──┼──────────────┼────────┤│ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 55.64 │├──┼──────────────┼────────┤│ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 54.11 │├──┼──────────────┼────────┤│ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 56.41 │├──┼──────────────┼────────┤│ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 57.77 │├──┼──────────────┼────────┤│ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 58.96 │├──┼──────────────┼────────┤│ │彰化縣○○鄉○○○段○○○○號 │ 60.16 │└──┴──────────────┴────────┘