臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第882號原 告 蔡垂憲
蔡秀敏蔡垂哲蔡秀端蔡秀寬蔡垂暲蔡秀芬蔡秀媚蔡雅陽林麗玉蔡欣怡蔡宗奇蔡宗穎蔡嫦鏡蔡淑惠蔡瓊郁蔡悧綾蔡淳凱蔡勳穎林增光林增宗林增茂林艷紅林艷貞蔡晉昌蔡玉柱蔡晉昱兼上列27人之訴訟代理人 蔡德義原 告 蔡政翰上一人訴訟代理人 蔡偉曉被 告 葉金鎮兼上一人訴訟代理人 張明山上列當事人間租佃爭議事件，本院於105年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租約之承租人即被告與出租人即原告間，因耕地租佃契約無效或終止租約之爭議，曾由原告申請調解，先後經彰化縣和美鎮公所（下稱和美鎮公所）耕地租佃委員會調解，及彰化縣政府耕地租佃委員會調處，然均未成立，繼原告不服調處，經彰化縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有彰化縣政府民國104年9月1日府地權字第0000000000號函及檢送之該會第17屆第60號租佃爭議調處不成立案全卷卷宗可憑，合於前開規定，本院自應予以審理。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：彰化縣○○鎮○○段○○○號（重測前為月眉段128號）、794號（重測前為月眉段119號）、806號（重測前為119-3號）、804號（重測前為122-1號）等四筆土地（以下合稱系爭四筆土地，分稱系爭793、794、806、804地號土地）原為蔡國棟所有，於民國81年以前，即與被告等之被繼承人葉捉簽訂耕地租賃契約（下稱系爭租約），惟自81年起即未依約繳納足額租金。蔡國棟死亡後，系爭四筆土地由原告等29人共同繼承，承租人葉捉亦於98年10月16日死亡，系爭租約之權利義務，由被告葉金鎮、張明山共同繼承，被告2人亦從未繳納租金，經原告於103年5月3日寄發存證信函催告被告繳納租金，被告於103年5月14日、16日各匯款新臺幣（下同）7,000元、2萬元至原告蔡德義之帳戶，積欠地租已達兩年之總額，且系爭804、806地號土地，皆已荒廢無耕作，雜草叢生，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款之規定，終止系爭租約，並聲明：(一)被告應將坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○號、794號、806號、804號等四筆土地返還原告，並將租約註銷。(二)訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：否認有積欠租金之事實，伊母親生前均有按時繳納租金，如果地主比較晚來收取租金，伊母親就會把米拿去寄放在蔡嘉派開的碾米廠，母親死亡後，系爭租約由被告共同繼承，原告曾到被告張明山住處說已有十年未繳納租金，被告張明山詢問被告葉金鎮，被告葉金鎮表示可以一次給四年租金，被告張明山遂以其孫葉士宥名義，先於104年5月14日將104年度之租金7,000元匯至原告蔡德義帳戶，再於103年5月16日匯款四年租金共2萬元至原告蔡德義帳戶。而系爭四筆土地，被告張明山均有在耕作，系爭804、806地號土地有種菜、種花生，並無原告所述繼續一年不為耕作之廢耕情形，原告自不得以承租人積欠地租達2年總額以上，及繼續一年不為耕作為由，終止系爭租約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、系爭四筆土地原為蔡國棟所有，於81年以前即與被告等之被繼承人葉捉簽訂系爭租約，之後每6年換約一次，蔡國棟死亡後，系爭四筆土地由原告等29人共同繼承，承租人葉捉亦於98年10月16日死亡，系爭租約之權利義務，由被告葉金鎮、張明山共同繼承。原告於103年5月3日寄發存證信函催告被告繳納租金，被告分別於103年5月14日、16日各匯款7,000元、2萬元至原告蔡德義之帳戶，原告認被告積欠租金已達2年租額，且有廢耕之情形，乃於103年5月間向和美鎮公所申請調解，惟先後經和美鎮公所耕地租佃委員會調解、彰化縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，經彰化縣政府移送本院處理等情，有系爭租約之租約書（本院卷第45頁、58頁、132至第135頁）、原告蔡德義之台中北屯郵局存摺影本（本院卷第46至47頁）、郵政匯款申請書（本院卷第48至49頁）、系爭四筆土地之土地登記謄本（本院卷第51至57 頁、63至83頁）、地籍圖謄本（本院卷第59至62頁）、葉捉之繼承系統表、除戶戶籍謄本及其繼承人之戶籍謄本（本院卷第95至99頁）、彰化縣政府104年9月1日府地權字第0000000
00 0號函及檢送之該會第17屆第60號租佃爭議調處不成立案全卷卷宗等在卷可證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告主張被告為系爭四筆土地之承租人，惟自81年起即未按時繳納租金，迄今積欠租金已達2年之總額，經原告催告又未繳納，且有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，原告已依法終止租約等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點即為：(一)原告以被告地租積欠達兩年之總額，依減租條例第17條第1項第3款規定，終止系爭租約，有無理由？(二)原告以被告非因不可抗力繼續一年不為耕作，依減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租約，有無理由？
(一)原告以被告地租積欠達兩年之總額，依減租條例第17條第1項第3款規定，終止系爭租約，有無理由？
1.按耕地出租人以承租人地租積欠達2年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例意旨可資參照）。次按支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，原則上類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力（最高法院77年度台上字第1854號判決併同參照）。
2.本件系爭租約，依80年6月4日補發之租約書，第四條約定「應納地租依左列甲項議定之：甲、繳納實物--地點在和美鎮好修里農戶繳，期間定為每年早季七月、晚季十一月。」（見本院卷第135頁），堪認系爭租約屬往取債務，則出租人即原告催告後尚須至承租人即被告處所收取租金，被告仍拒不給付租金時，始得認為被告遲延。本件原告雖主張伊曾以全體出租人之名義，於103年5月3日以存證信函向被告2人為催告之通知，並於調解時為終止契約之意思表示等語。惟查，原告所提存證信函，寄件人蔡秀寬、蔡秀芬、蔡秀媚、蔡雅陽並未簽名或蓋章（見本院卷第16至19頁），難遽以認定寄件人蔡德義有代理全體共有人為催告之權限，難認上開存證信函係以當時全體共有人即全體出租人之名義為寄件人，揆諸上開實務見解，自不生合法催告之效力。是原告以103年5月3日存證信函主張伊已為催告之通知，並非可採。
3.又系爭租約有關租金之給付方式，係約定由出租人至和美鎮好修里農戶收取，已如前述。足知系爭租約租金之給付方式，係屬以債務人即被告之住所為清償地之往取債務，原告蔡德義於本院言詞辯論時稱：「我去拜訪被告時是103年4月，這期間經過一個月我還是有電話跟被告聯絡，他電話中一直沒有很在意，所以我在五月時才寄存證信函給葉金鎮，103年5月16日葉金鎮就寄了2萬元過來，他收了存證信函才寄這個錢，我電話跟他聯絡，從81年租金就一直不清楚，當時一個法律人給我的訊息是不正確的，因為估計一年大概是7,000元左右，我就跟他講說要給我5年，後來我到和美鎮公所時，他們說這個期間可以追繳15年，我當時跟他講說你81年到現在已經20幾年了，2萬元不為過，他就一直沒行動，到今年104年初時和美鎮公所說這個契約要6年更新一次，就通知我們說看要不要提議異，到5月為了我們要調解，104年5月17日他就轉寄了7,000元，他為了證明他一直有在付租金，我不否認他有付，但一直沒有很誠意」（本院卷第173頁反面）、「103年4月13日我去訪被告張明山，以前是蔡偉曉父子在處理，到103年有一個叔叔蔡玉柱交待我，希望我把蔡家產物處理，我也是很誠意去了解，只是蔡玉柱叔叔跟我講說96年被告母親還在的時候，他有去被告家要租金，被告母親態度不好，被告沒有誠意給我們租金，我自始至終都按照兩造租約來請被告給租金，所以103年我跟被告接觸時跟他提到這個狀況，被告說他母親的事情他都不知道，一口否認，…82年後被告母親沒有付，98年被告繼承以後也都沒有付租金，是一直到103年我去拜訪被告張明山以後跟他說他們有10年沒有付租金，所以他才匯了2萬元，經過幾個月後他才匯了2萬元，他說那個是四年還是五年的租金，我跟他說租金不夠，然後我就對和美鎮公所提出調解，所以104年5月要開調解時，他直接再匯入7,000元，今年到現在也沒有再付租金，…。」等語（本院卷第222頁），足證原告係於寄發存證信函催告被告繳納租金前之103年4月13日，曾至被告張明山住處談論積欠租金應如何處理之問題，至於103年5月3日寄發存證信函，並於存證信函所載催告期間屆滿後，並未再前往被告住處收取系爭租約之租金甚明。
4.綜上，本件原告於本院言詞辯論終結之前，既未曾以全體出租人名義向全體承租人為合法催告繳付租金之通知，並於催告期滿後前往被告住處向被告收取債務，難謂原告已為合法之催告，是原告以被告積欠租金達2年之總額為由終止系爭租約，尚非有據。
(二)原告以被告非因不可抗力繼續一年不為耕作，依減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租約，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張系爭804、806地號土地，被告已經一年以上不為耕作之事實，既為被告所否認，則原告就系爭804、806土地，被告繼續一年以上未耕作之事實，自應負舉證責任。次按，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，不得終止，三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。所謂「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，係指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言，是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，即屬之（最高法院87年度臺上字第1378號、91年度臺上字第1447號判決意旨參照）。再按依三七五減租條例第17條第1項第4款終止耕地租約須非因不可抗力繼續一年不為耕作，始可行之。承租人就承租耕地改種約定以外之其他作物，參照同條例第9條及最高法院58年臺上字第1161號判例，仍為法所允許，與因不可抗力繼續一年不為耕作之情形尚屬有別，自不得據以終止耕地租約（最高法院98年度臺上字第337號判決意旨參照）。
2.原告主張被告就系爭804、806地號土地未為耕作之事實，固據提出現場照片2紙（本院卷第100至101頁）為證，惟據原告104年9月16日所提系爭804、806地號土地照片，其上有種植蔬菜，有部分土地則有堆放雜木，嗣本院於105年3月3日至現場勘驗，原告蔡德義所指系爭804、806地號土地之位置上仍有種植絲瓜等葉菜類作物，另部分土地上有竹木叢及寬約1.5公尺之黃土路，通往西側永北路等情，有堪驗筆錄及現場照片在卷可證（本院卷第188頁、第191至199頁），堪認被告仍有在系爭804、806地號土地上耕作蔬菜等農作物之事實，雖與系爭租約原約定種植稻穀、地瓜不符，然依減租條例第9條規定，承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租，足見承租人並非不得改種租約約定以外之作物，亦即出租人不得據以終止租約，收回耕地。揆諸上開說明，原告自不得以被告未依租約約定種植稻穀、地瓜，改種蔬菜為由，認為被告已有繼續一年以上不為耕作之情形，而終止系爭租約。被告既已於系爭804、806地號土地上種植蔬菜，並有收成，即與消極不予耕作，任令荒廢之情事有別，是原告主張被告並未耕作云云，並不足採。
3.原告雖主張系爭804、806地號土地中有部分土地雜草叢生，部分土地堆置雜木、開闢黃土路，系爭土地已有部分已逾一年以上未為耕作，並提出照片為其依據（見本院卷第100至
101 頁），惟為被告所否認。經查：系爭804、806地號土地上，大部分土地業經被告墾植，並種有蔬菜，依其植物性質，本無須密植而完全不留餘地之耕種，而系爭804、806地號土地，雖有部分土地堆置雜木，部分土地為竹木叢、部分土地闢為黃土路，惟此或係供堆置墾植後之雜木使用；或係供通行西側永北路，以便利耕作之用；或係尚未影響系爭804、806耕地原有耕作使用目的，難認被告主觀上有放棄耕作權之意思，且任令承租耕地荒蕪廢耕，揆諸上揭說明，自與「繼續1年不為耕作」有別。
4.綜上，原告所舉上開證據，尚未能證明被告有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情，則原告主張依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，即非合法。
五、綜上所述，原告主張依減租條例第17條第1項第3、4款規定終止系爭租約，均非合法，兩造間就系爭四筆土地仍有租賃契約存在，被告占有系爭四筆土地即有正當權源，原告主張系爭租約已終止，依民法第455條、767條之規定，請求被告返還系爭四筆土地，並註銷兩造間之租賃契約，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。中 華 民 國 105 年 6 月 13 日
民事第一庭 法 官 沙小雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 13 日
書記官 連彩婷