臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第804號原 告 劉文同訴訟代理人 張崇哲律師複代理人 張藝騰律師被 告 蔡冠雄訴訟代理人 蔡格昌上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國104年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號，面積一八五八平方公尺之權利範圍六分之一土地，於原告給付新台幣肆拾陸萬元同時，協同辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣柒拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告與被告於民國104年6月2日就坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號、面積1858平方公尺、權利範圍6分之1之土地（下稱系爭土地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約第貳條約定買賣總價款新台幣（下同）76萬元，原告並於系爭契約簽立同時，依系爭契約第參條規定給付現金30萬元予被告收訖，並由被告於系爭契約第參條所示文字旁手寫「104.6.2收到現金新台幣參拾萬元正蔡冠雄」等字樣，足見系爭契約業已成立，是依系爭契約第參條、第肆條規定，兩造約定於原告第一次付款日一同前往林代書事務所辦理系爭土地所有權移轉登記，原告應於第一次付款日給付20萬元予被告，被告應於第一次付款日提供系爭土地移轉登記所需文件予原告以辦理所有權移轉登記事宜，嗣系爭土地完成移轉登記當日，由原告給付尾款26萬元予被告，被告同時交付系爭土地予原告。詎料，系爭契約於104年6月2日成立後，被告迫於其子蔡格昌之壓力，拒不履行系爭契約，原告於104年7月6日於林代書事務所與被告之子蔡格昌就系爭契約履約事宜進行協商，被告之子蔡格昌當場表示「拒絕履行系爭契約，欲解除系爭契約並返還30萬元定金予原告」等語，被告之子蔡格昌更於104年7月23日寄發存證信函予原告稱「…一：台端於104年6月2日簽署土地買賣合約書，買賣過程有諸多問題，顯有違民法、刑法，本人蔡格昌為地主蔡冠雄之子並接手委託處理本案，因蔡冠雄先牛年事已高，身體欠安，無能力處理這些糾紛，故之後任何協商、訴訟，皆由蔡格昌代理，請直接找蔡格昌處理，勿打擾年事已高的蔡冠雄先生及蔡許秀女士。…104年7月6日本人攜帶三十萬元現金於林代書虛與劉文同、賴茂榮協商未果，無法回復原狀。…」等語，原告不得已乃起而興訟。
(二)系爭契約就買賣必要之點即買賣之標的物為系爭土地、買賣總價金76萬元意思表示一致，就其他非必要之點如付款方式、過戶程序於系爭契約第參條、第肆條亦詳為約定，足見系爭契約業已成立，是被告負移轉系爭土地所有權登記予原告，使原告取得系爭土地所有權之義務，準此，依買賣契約之法律關係，請求被告江系爭土地於原告給付46萬元同時，協同辦理所有權移轉登記予原告。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
(一)當初賴茂榮一直以買方自居，讓事務所的員工、地主妻子都以為是賴茂榮要買土地，等到最後一刻，原告卻突然宣稱要買土地，可見交易都是虛構，等於是一場假交易，虛偽欺騙的假交易。
(二)銀行存款、重要交易，地主都有使用專門印章的習慣，合約上並非這顆專門印章，而是一顆隨隨便便的木頭章，這也可以證明地主對土地買賣不清楚。
(三)所謂親筆書寫（收到現金新台幣30萬元正）根本是睜眼說瞎話，明目張膽做偽證。上下兩段字跡不同，顯而易見，下面蔡冠雄的簽名跟上面收到現金筆跡明顯不同，顯而易見。原告亦清楚地主年紀老邁，行動困難吃力，確仍然惡意製造偽證，行事為人可想而知。地主與其妻接受日本教育，且只有小學程度，中文懂不到幾個字，何況是中文密密麻麻之契約，原告明知地主年紀老邁等字樣，受日本教育中文文盲，視力模糊，確已詐欺手法欺騙年邁老人，趁重症老人病重失智之際，行動都有困難，趁人之危，低價騙取土地，不成則以誣告相脅。
(三)簽約時地主、地主妻子被分隔兩地，只有代書事務所員工及賴茂榮前往地主家中請求地主簽名，地主根本一無所知，對交易條件、交易價格、交易對象並不清楚。對自己是不是有簽名？也失去印象，也不知道發生了什麼事？竟然要上法院，也是事後家人解釋才驚訝得知。
(四)30萬元現金由地主妻子點收，地主完全不知情，根本沒有當事人互相表示意思一致，所以契約當然無效。簽約之前都是以為賴茂榮為買方，那知簽約當天突生變卦，突然變更為從未謀面的陌生人，地主一個人在家，行動不便，更是對原告同一無所知，從未謀面，從未協商，事後才從親戚口中得知此人存心不良，當然沒有所謂取得共識、取得合意。沒有合意，怎麼會有土地買賣合約呢？哪有重要合約卻連簽約對方是誰都不清楚！買方是誰都不知道！當事人雙方不曾對合約內容討論，不曾取得合意，如此契約怎能成立？
(五)地主年紀老邁，重病纏身，臉、手、腳都可以看到皮包骨的模樣，膚色暗沈，表皮乾裂，行動無力遲緩，這樣的虛弱身體只要有基本常識的一般人都看得出來。重聽一般人也可以察覺。重度白內障已經不需要儀器檢測，肉眼直視就可以看得到。夏天穿外套還會發抖，就算是正常的人也表演不起來，更何況九十高齡的病人。 原告及原告律師從未與地主見過面，法庭上是初次見面，律師不是醫生，不懂什麼是診斷，也沒作過任何檢查，劈頭就說太會演戲，原告竟然辯稱地主無白內障、無重聽，這兩人若不是無知，就是本性低劣，惡意矇騙法官。
(六)所謂被告迫於其子蔡格昌之壓力，拒不履行系爭契約並非事實，被告及被告女兒都出庭參與，希望能夠回復原狀，就是最好的證明。再者，被告從未簽立遺囑，也尚未確定該筆土地由誰繼承，所謂因被告之子蔡格昌欲繼承系爭土地，當然是謊言。
(七)地主並沒有授權地主妻子敲定價格、交易條件、收受訂金等，也沒有書面授權，簽約當天並不知買方為何人，未交談，未曾見面，當然絕對沒有「當事人雙方互相表示意思一致者」契約雙方未達成合意，當然無法構成契約，其理甚明。失智老人不清楚簽名所為何事，曰據時代受曰本教育等於中文文盲，不識字，眼睛也視力嚴重模糊..重聽聽不清楚，病重體力極度虛弱，失智無法理解。印章也不是地主專印章，不知是哪來的木頭便章，也不是地主和地主妻子親手用印，胡一場，說是變相詐欺也不為過。退一步言，縱令地主妻子是代理人，無授權的重要部分自當回家與地主取得合意，但是原告以清點鈔票為由牽絆地主妻子於事務所，地主一無所知，當事人無法取得合意，委任人與被委任人無法取得合意，構成要件不符，契約然無效。當事人無法達成合意，地主對交易條件、交易對象、交易價格一無所知，如此若說契約有效，豈不是變相詐欺，毫無公平正義？縱令賴茂榮、事務所員工有到地主家中請求簽名，這些人不是當事人， 地主也不清楚交易內容，契約當然無效。縱令地主妻子在契約上簽名，代理人三個字是無關人士自行冠上，非地主明確授權委任，地主妻子日據時代念小學學日文，等於中文文盲，更不用說密密麻麻的合約內容，代理人三個字是無關人士自行冠上，地主妻子並不知情，只是設計圈套罷了，契約當然無效。對方說，收了訂金就要簽名。地主妻子只是依照指示簽名。哪知上面寫的是「代理人」根本就不知道，地主妻子以為是簽收現金。地主部分更離譜了，嚴重的白內障，視力根本是一片模糊，看不清楚也不認識中文字，記憶嚴重退化，事後根本忘了整件事。所謂「當事人雙方互相表示意思一致」完全不能成立，契約當然無效。
(八)由內政部網站下載，大丘園段最近一年全部的交易行情，每坪單價低於的全部是農牧用地，建地的單價是4.9萬元、7.2萬元、1.1萬元，其中地理位置最接近係爭土地的單價是7.2萬元，是最有參考價值的。1.1萬元的那筆土地遠離縣道，遠離系爭土地，地處偏僻交通不便，價格差易大，不具參考價值，因此從交易價格方面更是明顯詐欺，系爭土地屬建地，實價登錄顯示附近建地一坪約5萬元，賴茂榮與原告欺瞞宣稱附近建地一坪約1萬元，價格相差以倍數計，明顯詐欺。依照不動產經紀人管理條例，仲介應該公開附近成交行情並請原地主簽名確認，被告對成交價、附近行情完全被欺瞞，賴茂榮與原告明顯有詐欺之嫌。並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉訴訟費用原告負擔。⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於104年6月2日簽立不動產買賣契約，被告將伊所有坐落於彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號，面積1858平方公尺之權利範圍6分之1之土地，以76萬元出售與原告，原告於簽約時已交付被告定金30萬元之事實，有不動產契約為證（本院卷第6、7頁），並為兩造所不爭，信屬實在。至原告主張被告應協同辦理土地所有權移轉登記，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
(一)兩造訂定之不動產買賣契約第參條約定：「本契約成立同時，由甲方先向乙方給付新台幣參拾萬元正定今並充價金之壹部，而由乙方確實親收足訖，其殘餘價金付款方式約定如左：第一次款：於乙方將過戶所需文件備其提交代書及用印當天，甲方付新台幣貳拾萬新台幣參拾萬元正。尾款：於後買賣標是過戶完畢當天，甲方付清尾款新台幣貳拾陸萬元正，乙方同時交地。」（本院卷第6頁），故被告依上開買賣契約第參條關於「第一次付款」約定，被告負有提出辦理系爭土地所有權移轉登記為原告所需文件及用印之義務，原告則需同時交付20萬元；依上開讓售契約第參條關於「尾款」約定，被告應於移轉登記辦畢當日，交付系爭土地原告則需同時交付尾款26萬元。而被告現仍未交付辦理系爭土地所有權移轉所需之相關文件，為兩造所不爭，則原告主張被告應於其交付46萬元之同時，被告應協同辦理系爭土地之所有權移轉登記予原告，自屬可取。
(二)被告雖抗辯其訂約時係屬重聽、眼睛白內障視力不佳、年邁身患重病、身體虛弱行動不便、受日本教育無法閱讀中文合約云云，惟查原告提出拍攝被告平日精神狀況、行止一切正常之光碟，並無行動不便，神智萎靡等情，此有本院於104年10月21日言詞辯論期日當庭勘驗光碟可稽。次查，證人即負責接洽上開買賣契約訂定之代書林蕙靚到場證稱「（法官問：這份契約當時是誰簽的？）當時是被告的老婆替被告先來，被告當時沒有來，他老婆蔡許秀先來，我有問蔡冠雄怎麼沒有來，蔡冠雄叫她先來處理，我就說等一下，合約書談好之後，要簽名、拿錢，要蔡冠雄同意才可以，雙方就一直談，原告劉文同與蔡太太談，價格一直談，最後價格有增加，本來是講七十幾萬元，買這塊地，買清，後來變成七十六萬元買清。因為有增值稅的問題，有個仲介人，因為我不認識原告，當時沒有講居間的費用，講好就是七十六萬元成交。就打合約書，打好之後，我叫賴茂榮、陳明哲拿契約書去念給蔡冠雄聽，請他簽名，後來就是陳明哲、賴茂榮拿契約書給蔡冠雄簽名，錢是在事務所交給蔡冠雄的老婆，三十萬元。（法官問：當時為什麼不叫蔡冠雄親自來談？）因為蔡許秀告訴我，她處理就好。（法官問：你為什麼不叫蔡冠雄本人來？）因為蔡許秀跟我說，她老公在家等，蔡冠雄不要來。（法官問：你是專業的地政士，為什麼不要叫本人來事務所簽名？）因為之前蔡冠雄有處理土地，也是相同的處理方式。」；持契約至被告住宅處、交付被告簽名之代書林蕙靚之助理陳明哲亦到庭證稱「（法官問：本件契約你有拿去給蔡冠雄簽？）有的，因為他的家裡離事務所很近，我拿去的時候，蔡冠雄在他後門口打赤膊，穿一件短褲，吹電扇，看報紙，契約先拿給他，我有告訴他系爭土地的坐落號碼，我有拿給他看，有向他講解，因為你要賣，原告要買，就是契約第一條講解，我有講價金，就是賣清，我有特別叫蔡冠雄第九條的樣子。（法官問：簽名是蔡冠雄自己簽的？）是的，我跟他有說有笑，我有還問他訂金三十萬元，是要交給你還是你太太，他就笑笑說，大家都知道我太太是錢嫂，就叫她收。（法官問：蔡冠雄簽名之前，是否有看契約？）有的。…（被告訴訟代理人問：辦理過戶的時候，有無拿蔡冠雄的身分證去辦？請他簽約的時候，有無看蔡冠雄的身分證？）沒有去辦過戶，我有拿身分證的影本。（證人林蕙靚在旁表示沒有拿身分證，那是上一件）（法官問：所以本件去辦過戶，沒有拿身分證？）本件沒有辦過戶。（法官問：去簽約的時候，有無向被告蔡冠雄拿身分證？）沒有，因為我們那邊有蔡冠雄的身分證的資料，而且我也認識被告蔡冠雄。（被告訴訟代理人問：簽約的時候蓋章是如何蓋的？）簽名是蔡冠雄簽名，印章是蔡許秀拿去事務所蓋的。我的意思是說我先拿契約書給蔡冠雄簽名，之後我回到事務所，蔡許秀再拿印章去事務所蓋的。（法官問：既然你都到蔡冠雄家裡，為什麼不順便叫蔡冠雄印章？）因為印章都給蔡許秀拿走了。」；參與本件買賣簽訂過程之證人賴茂榮復稱「（法官問：本件買賣契約你有無參與？我之前有跟蔡冠雄買賣過土地，我跟原告是鄰居，我有參與。（法官問：你是否拿契約書去給蔡冠雄簽名？）是的，我跟陳明哲一起去的。（法官問：到現場，有無跟他們說話？）我只有跟蔡冠雄聊天，他說上次的交易的錢都給他太太拿走了，還有說這次買賣的錢會不會給他，我就笑笑。（法官問：當時陳明哲有念契約給蔡冠雄聽嗎？）有的。（法官問：內容？）主要買賣總共價金，訂約金，還有蔡許秀拿了多少錢。（法官問：當時是蔡冠雄自己簽名的？）是的，我有看到，我站在旁邊。（法官問：當時蔡冠雄的狀態？）就是跟我聊天，沒有迷迷糊糊的感覺。…（法官問：怎麼知道進去就是蔡冠雄本人？）因為我跟他買過土地。（法官問：所以本件你是陪同去的？）對啊。（法官問：當時看到蔡冠雄的狀態有無被騙？）沒有，就有講說這次太太不知道會不會拿錢給他。（法官問：所以蔡冠雄，他太太去談的是就賣這塊土地的事？）助理進去的時候，就有跟蔡冠雄說，所以他知道，才會說不知道會不會拿錢給他。」等語（本院卷43至47頁），堪認被告已經瞭解原告欲向其購買上開土地，遂由被告於系爭契約書上簽名，其妻蔡許秀收受定金30萬元並用印，且過程中，被告與3位證人均有密切聯繫，足認被告已經瞭解其將出售上開土地與原告，並同意由其妻蔡許先洽談買賣條件且收受定金，嗣同意買賣條件而在上開買賣契約上簽名，且由其妻蔡許先用印；復審酌被告決定是否出售上開土地與原告，並非太過複雜之事務，應在被告可理解之範圍內，被告訂定上開買賣契約並非在精神障礙下所為；況退萬步而言，被告亦曾透過證人林蕙靚、賴茂榮辦理土地買賣，尚無不能瞭解其契約意義之情事，被告抗辯其簽立上開買賣契約係屬重聽、眼睛白內障視力不佳、年邁身患重病、身體虛弱行動不便、受日本教育無法閱讀中文合約云云，致契約無效，即無可取。
(三)至被告抗辯原告以低於市價之價格出售系爭土地，係受證人賴茂榮及原告瞞騙宣稱系爭土地附近每坪僅約1萬元，被告對成交價、附近行情遭欺瞞始簽立系爭買賣契約部分，充其量僅為被告所為出售系爭土地之意思表示是否係遭詐欺，被告是否依民法第92條第1項「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」之規定撤銷之問題，並非被告出售上開土地之意思表示係屬無效。
四、綜上所述，原告依上開土地買賣契約，請求被告應於原告給付價金46萬元之同時，協同辦理土地所有權登記，即屬有據，應予准許。
五、原告與被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 4 日
民事第二庭法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 4 日
書記官 郭佳雯