臺灣彰化地方法院民事判決 104年度重訴字第78號原 告 姚承欣訴訟代理人 施廷勳律師複代理人 詹皓傑律師被 告 姚清菊訴訟代理人 柯開運律師上列當事人間請求移轉所有權事件，本院於民國104年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○號、面積216平方公尺，應有部分4分之1之土地所有權移轉登記予原告。
被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○號、面積224平方公尺，應有部分224分之12之土地所有權移轉登記予原告。
被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○○號、面積101平方公尺，應有部分4分之1之土地所有權移轉登記予原告。
被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000○00地號、面積29平方公尺土地，以及同段369之12地號、面積12平方公尺土地，均各移轉登記應有部分4分之1予原告取得。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、關於請求被告移轉彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地應有部分所有權移轉登記予原告部分：
㈠ 原告之父姚得清為被告姚清菊之胞弟；姚清菊之配偶為顏維松。經查，被告姚清菊之父姚明琴於民國（下同）63年間出資於彰化市○○○段○○○○○○○號（嗣後分割出本件請求之481之382等多筆地號）、481之69地號、481之73地號、481之74地號等多筆土地上起造門牌彰化市○○○路○○○號、226號、228號、230號等建物，於65年建築完成，取得使用執照。因姚明琴當時不願自己名下有太多不動產，遂於起造時即分別借用子女或親屬名義登記為房屋起造人，其中門牌彰化市○○○路○○○號房屋（69年整編後為292號，下稱系爭292號房屋）係借用被告配偶顏維松名義為房屋起造名義人，建築完成後並以之為房屋納稅義務人（系爭292號房屋有合法申請取得建造及使用執照，惟完工後迄今並無辦理保存登記）。於系爭292號等多棟房屋建築完成後，均係閒置、空屋，姚明琴尚未加利用。
㈡ 嗣於69年間，姚明琴應被告之要求，先行規劃、確定其名下財產日後遺留予何子女，於69年4月5日親筆書寫伊及配偶名下所有財產日後如何分配子女之明細表，並交代所有子女日後須遵照辦理；姚明琴夫婦二人決定分配給被告姚清菊者包含「西門○○○路000號房屋1間（按即系爭門牌整編後之292號房屋）」。
㈢ 惟約於73年間，被告姚清菊屢次以各種理由向姚明琴索討金錢花用，姚明琴不堪其擾，遂商請長子即原告之父姚得清向被告價購伊日後可分配之系爭292號房屋及坐落土地所有權，姚得清因而由原告於73年4月18日以總價新台幣（下同）280萬元之價格向被告購買系爭292號房屋及其坐落土地。雙方談妥後，遂於73年4月18日簽訂如原證四所示之買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。因系爭292號房屋當時之所有權人即起造人、納稅義務人名義為被告配偶顏維松，房屋坐落之彰化市○○○段○○○○○○○號，面積216平方公尺、同段481之74地號，面積224平方公尺、同段（分割後）481之382地號土地，面積101平方公尺所有權尚登記於姚明琴配偶即先祖母張添幼名下，惟如上陳，於69年間被告之父姚明琴、母張添幼均早已決定分配系爭房屋及其坐落三筆土地所有權予被告，只是因考量稅費之問題而暫不辦理系爭三筆土地所有權移轉登記事宜，故系爭買賣契約書出賣人欄遂僅列系爭房屋所有權人顏維松，惟因實際上之出賣標的物包含被告預期日後可自母親張添幼繼受取得之系爭481之73地號、481之74地號、分割後481之382地號等3筆土地合計面積97平方公尺（即建築基地）之土地所有權，此事實可參系爭買賣契約書第2條約定價金為「房屋連基地」全部280萬元；當事人簽名欄後之不動產標示表載明「基地號數：彰化市○○○段○○○○○○○號、柒參地號、柒肆地號內…以上〝房屋連基地所有權全部〞買賣之」等文字內容即明。亦因此故，被告姚清菊方於契約末出賣人顏維松簽名蓋章處次行簽名蓋章，充為「同意人」。於訂立系爭買賣契約翌日，顏維松與原告前往鈞院公證處就系爭房屋部分之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」即公契文書辦理公證，原告於73年5月2日繳納因買賣、移轉系爭房屋所生之契稅，辦理系爭房屋納稅義務人名義變更。被告姚清菊、顏維松夫婦於出賣後收訖原告所付全部280萬元價金，將系爭房屋點交予原告占有使用迄今。
㈣ 按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意」、「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」（最高法院著有19年上字第58號、39年台上字第1053號等判例意旨參照）；又「代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要(顯名代理)，如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦能成立(隱名代理)」、「代理人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理」、「查系爭土地共有人毛慶耀等五人同意將系爭土地全部售予上訴人，並授權毛慶耀於一○一年三月二十四日與上訴人簽立系爭買賣契約，約定買賣價金為一億零三百八十九萬九千元，簽約時被上訴人毛武雄在場等情，為兩造所不爭執。系爭買賣契約之出賣人雖僅列毛慶耀一人，惟上訴人自承於購買系爭土地之前有看過系爭土地登記謄本，知道系爭土地之共有人是五個人，但都是毛慶耀在處理的，毛慶耀說有受其餘共有人授權代理等語，足見毛慶耀係受其餘共有人授權出售系爭土地，且為上訴人所明知，屬隱名代理，系爭買賣契約對毛武雄、毛慶璋、毛彥達、毛志維亦生效力」、「法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於客觀的不確定的將來之事實。本件被上訴人對於上訴人交付價金之義務，於雙方訂立物料訂購合約時即已發生，僅不過約定於台灣省水利局估驗完畢或複驗通過，將工程款撥付被上訴人時，被上訴人即應給付九○％之貨款或一○％之尾款。故台灣省水利局之驗收及撥付工程款之時，乃被上訴人履行給付貨款之期限屆至，並非其給付貨款義務之停止條件成就，原審認為停止條件。而為上訴人不利之判決，不無違誤」、「民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至」，最高法院著有81年度台上字第165號、86年度台上字第3180號、103年度台上字第1032號、77年度台上字第2207號、95年度台上字第2750號等判決意旨可參。次按「附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力」、「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，民法第102條第1項、第103條第1項、第348條第1項分定明文。經查：
⒈雖當時撰擬系爭買賣契約書之代書楊紹潭位於契約書上出
賣人欄載明顏維松有「代理」被告姚清菊之意旨，惟確實有因此等緣故而於契約書上以「同意人」之名義令被告同於系爭買賣契約書上簽名蓋章，以確認其有同意顏維松代其出賣系爭參筆土地應有部分所有權之意。申言之，顏維松雖自立為出賣人，惟關於系爭三筆土地應有部分所有權之部分，其僅係立於代理人之地位，因被告姚清菊已將伊授權於顏維松之事通知予原告知悉，故縱顏維松簽訂系爭買賣契約時就出賣系爭三筆土地應有部分所有權之部分未明示以被告代理人名義為之，所為仍生「隱名代理」之效力；被告既係立於該隱名代理行為之本人地位，依上開民法第103條第1項規定，系爭買賣契約自同有拘束被告本人之效力。
⒉而兩造於簽訂系爭買賣契約書時，本即確認系爭三筆土地
應有部分所有權俟先祖母張添幼之繼承開始時，被告姚清菊即得因繼承之發生而繼受該土地所有權；亦即被告須於伊母親張添幼繼承開始時，其取得系爭三筆土地應有部分所有權後，始能履行系爭買賣契約中涉及移轉系爭三筆土地應有部分所有權之義務。換言之，被告自張添幼繼承系爭三筆土地應有部分所有權之事實，為履行系爭買賣契約之期限屆至日。
⒊今上開期限既已屆至（先祖母張添幼於101年8月1日去世
，張添幼全體繼承人於103年10月17日在鈞院分割遺產事件和解成立，於104年3月18日辦理不動產分別共有登記），按系爭買賣契約書第4條、第6條、第7條等約定及上開民法第348條第1項規定，被告自有移轉系爭三筆土地應有部分所有權予原告義務，至為灼然。
㈤ 如附圖所示，按照292號房屋坐落系爭三筆土地之面積來計算，原告請求被告移轉房屋所占用系爭481之73、481之382地號土地之面積為216分之59、101分之26，會超過被告持有系爭481之73地號、481之382土地應有部分4分之1，故原告僅能請求移轉被告現有系爭481之73、481之382地號土地應有部分4分之1為限。而292號房屋占用系爭481之74地號土地部分為224分之12，並未超過被告持有系爭481之74地號應有部分4分之1的面積，故原告請求以實際的占用面積為準。
二、關於請求被告移轉彰化縣彰化市○○段○○○段0000000000000地號等二筆土地應有部分所有權移轉登記予原告部分：
㈠ 原告先祖母張添幼於生前92年1月2日即贈與門牌彰化市○○路○段○○號未辦保存登記房屋及所坐落之彰化市○○段○○○段000○00地號，面積29平方公尺及同段369之12地號，面積12平方公尺，權利範圍均為全部之二筆土地所有權，以及門牌彰化市○○○路○○○號房屋及坐落之土地所有權全部，因而與原告簽訂土地建築改良物贈與所有權移轉契約書，原告嗣後並繳納上開建物所有權移轉而生之契稅並辦理納稅義務人變更登記。惟因先祖母慮及若連同門牌彰化市○○路○段○○號房屋坐落之系爭454之27地號、369之12地號土地一併辦理贈與為原因之所有權移轉登記，將繳納大筆增值稅及贈與稅，徒增負擔，因而決定俟伊去世時再辦理系爭454之27地號、369之12地號二筆土地之所有權移轉登記事宜。此贈與之情，為被告姚清菊、訴外人姚秀雲、姚嵐翎、姚得清渠等全體兄弟姊妹所明知。詎料，於先祖母張添幼101年8月1日去世後，唯獨被告姚清菊不願履行系爭贈與契約及移轉系爭454之27地號、369之12地號二筆土地所有權予原告，其他繼承人則均願履行。
㈡ 按「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約」、「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限」、「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任」、「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付」，民法第406條、第1148條第1項、第1153條第1項、第273條第1項分定明文；而民法第407條於88年修法時將之刪除，立法理由為：「贈與為債權契約，於依第一百五十三條規定成立時，即生效力。惟依條文規定，以非經登記不得移轉之財產權為贈與者，須經移轉登記始生效力，致不動產物權移轉之生效要件與債權契約之生效要件相同，而使贈與契約之履行與生效混為一事。為免疑義，爰刪除本條」。次按「某甲之繼承人雖不僅被上訴人一人，但依民法第一千一百五十三條第一項之規定，被上訴人對於某甲之債務既負連帶責任，則上訴人僅對被上訴人一人提起請求履行該項債務之訴，按諸民法第二百七十三條第一項之規定自無不可，乃原審認為必須以繼承人全體為共同被告，將上訴人對於被上訴人之訴駁回，實屬違法」、「以非經登記不得移轉之財產為贈與，在未為移轉登記前，其贈與固不生效力，惟當事人間對於無償贈與不動產之約定，如已互相表示意思一致，依民法第一百五十三條第一項規定，其契約即為成立，縱未具備贈與契約特別生效要件（按：此係指民法第407條刪除前之規定），要難謂其一般契約之效力亦未發生，債務人應受契約之拘束，負有移轉登記，使生贈與效力之義務」，最高法院著有27年上字第2587號判例、81年度台上字第2383號判決意旨可參。經查：
⒈先祖母張添幼既已於生前將系爭454之27地號、369之12地
號土地贈與原告，並與原告口頭成立贈與契約，則先祖母張添幼基於系爭贈與契約所負：將系爭454之27地號、369之12地號二筆土地所有權移轉登記與原告之義務，於先祖母過世後，即應由被告等未拋棄繼承之繼承人於繼承所得遺產限度內承擔之。從而，原告本於系爭贈與契約及繼承之法律關係，請求被告姚清菊將其因繼承取得之系爭二筆地號土地應有部分各4分之1所有權移轉登記與原告，自屬於法有據。
⒉因系爭454之27地號、369之12地號土地所有權為被告姚清
菊與原告之父姚得清繼承，各取得4分之1、4分之3應有部分所有權。而原告之父姚得清願移轉系爭二筆地號土地4分之3應有部分所有權予原告，且因先祖母張添幼全體繼承人對系爭贈與契約之債務係負「連帶責任」，故原告於本件僅向拒絕履行系爭贈與契約之被告請求移轉其名下因繼承取得之系爭二筆地號土地四分之一應有部分所有權予原告，併此說明。
三、被告諉稱不知其配偶即訴外人顏維松曾與原告訂立買賣門牌彰化市○○○路○○○號房屋（69年整編後為292號）之不動產買賣契約書云云，殊不足採，理由如下：
㈠ 被告雖以原證四所示系爭買賣契約書上無其簽名與蓋章，諉稱伊從不知系爭契約之存在云云。惟查，於73年間乃被告姚清菊與配偶顏維松二人一起回伊父親姚明琴家中，「共同」向姚明琴要求同意渠等出售二人自姚明琴分得之系爭○○○路000號房屋及其坐落土地等財產，此情有被告之胞妹姚秀雲可證。被告推稱其不知且未同意配偶出售系爭土地之情云云，實屬無稽。
㈡ 次查，由卷附原證六所示「建築改良物買賣所有權移轉契約書」內容，可知系爭○○○路000號房屋（不含坐落土地所有權部分）之買賣價款總金額為322,500元，然原證四所示不動產買賣總價金高達280萬元，足徵系爭買賣契約書之買賣標的當然包含上開292號房屋坐落之土地所有權。而被告配偶顏維松日常無業、無收入，突然憑空獲有鉅額金錢（按73年間之物價水準，280萬元已屬鉅額金錢），被告為其同財共居之配偶，揆諸常情，被告豈可能不知有此金錢及其來源？
㈢ 末查，系爭房屋與坐落之土地為姚明琴69年4月5日分配伊與配偶名下財產予子女時，分歸被告取得之財產，此情復為被告所明知。被告既然知悉系爭房屋與坐落土地所有權分歸其取得，若被告不知系爭292號房屋與坐落土地已出賣原告，豈可能容忍原告自73年間開始占有使用系爭292號房屋及坐落土地迄今「30餘年」？矧兩造間已因為民事糾紛纏訟多年，更難想見被告能容忍原告繼續占有使用系爭292號房屋而不要求原告搬遷。
四、又被告辯稱顏維松於訂立系爭買賣契約時屬無權處分，且張添幼未授權顏維松處分系爭土地云云。然上開理由均不影響原告得依系爭買賣契約主張、請求，說明如下：
㈠ 按「按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務，民法第225條第1項前段固有明文。惟民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言（最高法院22年上字第3180號判例參照）。是買賣契約如係出賣他人之物，且約定於法律障礙排除後，始為履行者，依照社會通念，即不因該物仍屬於他人所有或履行仍存有或另生法律障礙而認屬於給付不能，更不得謂有不可歸責於債務人事由致給付不能之情形」、「惟按負擔行為不以有處分權為必要，出賣他人之物，係負擔行為，而發生債權債務關係，與標的物係屬何人所有並無關連性，自不以出賣人有處分權為必要，出賣人對標的物雖無處分權，其負擔行為仍屬有效」（台灣高等法院102年度上字第30號判決、100年度上字第740號判決理由參照）。
㈡ 經查，兩造於簽訂系爭買賣契約時，本即已確定系爭292號房屋坐落之土地所有權日後分歸被告取得，僅係待原所有權人即先祖母張添幼之繼承事由開始時，被告即得因繼承法律關係而繼受該土地所有權；亦即被告須繼承張添幼之事實發生時，俟取得系爭292號房屋坐落之土地所有權後，始能履行系爭買賣契約中之土地所有權移轉登記義務。職是，雖訂立系爭契約時，系爭土地為張添幼所有，惟系爭土地屬於客觀存在之物，兩造並非以「不能之給付為契約標的」，系爭買賣契約自非無效。又出賣他人之物係負擔行為，不以出賣人有權處分為必要，故出賣人對標的物雖無權處分，其負擔行為仍屬有效。申言之，顏維松係代理被告訂立系爭買賣契約即負擔行為，不以被告當時為系爭土地所有權人為必要。
㈢ 綜上，無論張添幼有無授權顏維松出賣系爭土地，均無礙於系爭買賣契約之成立，亦無礙於原告據此契約向被告請求移轉系爭土地所有權登記。
五、顏維松於鈞院104年8月14日之證述大多不實，理由如下：
㈠ 顏維松經鈞院曉諭後仍不願於供前或供後具結為證，其證詞之信用性薄弱。
㈡ 顏維松證稱當時是姚明琴即其丈人委託代書寫原證四所示買賣契約書，代書寫好後給我們看一下，印章都是在我丈人那裡，簽約時只有伊丈人在場，沒有其他人，契約上被告姚清菊的印章是伊丈人拿出來蓋的云云。惟查，簽訂原證四所示買賣契約時，原告之父姚得清在場，且蓋用於契約上之顏維松及被告之印文所用印章皆係顏維松自己攜帶到場，並非姚明琴帶來蓋章的。經查，姚明琴代被告保管之印章為印鑑章（嗣後轉交予姚得清保管），該印鑑印文與系爭買賣契約上之印文截然不同，故自無可能係姚明琴以其保管之被告所有印鑑章蓋印於系爭買賣契約上。次查，顏維松蓋用於系爭買賣契約書及原證所示公證書附件即建築改良物買賣所有權移轉契約書上之印文為印鑑印文，且前揭建築改良物買賣所有權移轉契約書並附有顏維松之「印鑑證明」，既然顏維松能自己請領印鑑證明，足證顏維松顯係自己保管印鑑章，方能持之申請印鑑證明。從而，顏維松陳稱係姚明琴持其保管之顏維松與被告之印章，自行蓋印於系爭買賣契約書上云云，顯係不實。
㈢ 顏維松諉稱因當時代書或是丈人說要賣房子只要簽名就好，故伊不知道為何當時契約書會寫房屋跟基地云云。惟查，顏維松自承「代書寫好後給我們看一下」（參前揭期日筆錄第6頁第3行），顏維松既然看過系爭買賣契約書，自無可能未注意及「買賣標的物與價金」此兩項買賣契約最重要之約定內容；既有看到關於買賣標的物之記載，顏維松豈可能不知買賣標的物包含系爭○○○路000號房屋及其坐落之西門口段481之73等地號土地？足徵前揭證述，毫無可採。
㈣ 顏維松證稱：「（問：房子本來是否是姚清菊的，是你丈人本來要分給姚清菊？）這很久了，而且這個很複雜，好像是也好像不是。也不是要送給他，我有替他做很多工作，所以我丈人起造的時候用我的名字，起造的錢我丈人出的，說是要送給我，但是名字卻是姚清菊」、「外面有土地要被徵收，所以我建議姚明琴要趕快蓋房子，才不會被徵收，姚明琴才說房子要送給我，也沒有說土地給我」。惟查，顏維松就系爭○○○路000號房屋究係分配予伊或被告之質疑，先係回答含糊不清，之後竟推稱因其建議趕快於「將被徵收之土地上」蓋房子，令姚明琴名下土地未被徵收，故姚明琴基於感謝而贈與系爭○○○路000號房屋，然若姚明琴名下土地將被徵收，則縱姚明琴儘快於土地上建屋，亦無解於土地被徵收之行政處分效力。足徵顏維松顯係因說不出姚明琴有何贈與系爭○○○路000號房屋予伊之理由，竟信口雌黃，純屬無稽，毫無可採。
㈤ 顏維松先稱伊不知丈人姚明琴生前有無分配其名下財產予子女（含被告），經鈞院質疑後方改稱姚明琴生前有分財產，但伊沒有瞭解很多，不知姚明琴分給被告什麼財產云云。惟查，原證三所示姚明琴手寫分產明細表係因「被告與顏維松二人」一起回家要求姚明琴給與金錢或分配財產，姚明琴迫於無奈方預為財產分配，因而立下上開字據，故顏維松所述反於事實且前後矛盾。
六、原告係將系爭292號房屋原來的牆打掉，改為強化玻璃，是裝潢整修，292號房屋主結構並未更改。原告簽訂系爭買賣契約書時，顏維松本人在場，還有代書，惟代書已過世。彰化市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號三筆土地應等到張添幼繼承開始才移轉，此部分係兩造口頭約定，之所以要等到張添幼死亡後才移轉，係因當時張添幼希望在其生前先將土地所有權保留在張添幼名下，亦藉此避免被告夫婦不斷的變賣姚明琴分配給被告之財產。事實亦證明被告夫婦在陸續取得姚明琴分配與伊的財產後，不斷變賣花用，例如原證三上面有寫一間民生段489地號及其地號上房屋（前豆彩）都被被告夫婦變賣。原告本件主張顏維松隱名代理被告，所以在訂立買賣契約時被告本人毋庸到場，且亦無須出具委託書，該買賣契約方能成立，且顏維松或被告出賣系爭481之73、481之74、481之382地號三筆土地係債權行為，不是處分行為，沒有無權處分可言，因為系爭三筆土地原本就是姚明琴分配給被告取得的財產，所以被告與顏維松才會共同出賣系爭三筆土地及其土地上坐落之房屋，此部分也不需要張添幼同意，被告主張授權書部分應有所誤會。再者，顏維松或被告要不要出售系爭三筆土地不需要張添幼的同意，所以被告抗辯出售系爭三筆土地應得張添幼的同意或出具授權書云云，對本件爭點無影響。
七、張添幼贈與系爭中正路92號建物及454之27地號、369之12地號土地，是口頭贈與，並無書面契約。當時張添幼死亡時由姚得清與被告繼承454之27地號、369之12地號的土地，本件未對姚得清起訴請求係因為姚得清同意將上開二筆土地移轉登記給原告。系爭454之27地號、369之12地號之兩筆土地贈與人是張添幼不是姚明琴，故贈與或移轉登記與否不需姚明琴決定或指示，由原證9可以看出張添幼在生前就已經將○○路○段00號房屋贈與給原告，坐落之土地部分，僅在張添幼去世後才辦理所有權贈與登記，由經驗法則來看，張添幼不可能只贈與房屋給原告而不一併贈與房屋坐落之土地。張添幼晚年疾病纏身時，都是獨子姚得清在照顧，且在兩造及兄弟姊妹間分割遺產訴訟中，除被告以外之其他姊妹均同意將應繼分所含土地持分全部歸由姚得清一人取得，可見其他姊妹都知道且認同姚得清或被告的父母在生前就已經交待將生後的土地或財產留給姚得清，只有被告一人不願意照父母親生前遺願履行。對於證人姚秀雲於104年9月8日到庭作證所提出之牛稠子段下廍小段131-1、131-2地號土地贈與所有權移轉給姚清菊之契約書，沒有意見，且該移轉登記書可證明原證三所示分產協議的內容是真正，因此證人姚秀雲才需要移轉該土地所有權予被告，與原證三有關。中正路92號房屋為透天厝，依原證13，至少78年12月31日以前就存在，並無跟別人有越界等糾紛。
八、買賣系爭○○○路000號房屋時，因原告的父親與被告為姊弟且是被告與其配偶回娘家吵著要錢，當時土地所有權是登記在母親名下，所以原告當下也無擔憂被告日後不移轉所有權移轉登記的問題。所以當時買賣的時候雖然還無法辦理土地部分的所有權移轉登記，但原告父親先將買賣價金全部給付被告收訖，此等情形並無違反常理，且與當時的事實情況符合。再者證人姚秀雲於鈞院之證述若非親自見聞之情形，即係聽聞自當事人所述，並非出於自己之臆測，所以可以為證明待證事實之證據。
九、並聲明：如主文所示。
貳、被告方面：
一、被告對於原告之主張，不爭執事項：㈠原告之父姚得清為被告姚清菊之胞弟；姚清菊之配偶為顏維松。㈡門牌彰化市○○○路○○○號房屋（69年整編後為292號，下稱系爭292號房屋）起造人及房屋納稅義務人均為被告配偶顏維松。㈢顏維松於73年4月18日有與原告之法定代理人姚得清訂立系爭292號房屋之不動產買賣契約書。㈣顏維松與原告之法定代理人姚得清前往鈞院公證處就系爭房屋部分之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」辦理公證。㈤被告自張添幼繼承系爭三筆土地應有部分所有權。被告對於原告其餘之主張否認之。
二、被告否認原證3姚明琴所寫財產分配明細表影本之真正，被告並未在原證4不動產買賣契約書及原證6公證書到場蓋章。依104年10月8日彰化地政事務所回函可以證明原告主張的不動產買賣契約書是被告授權顏維松來跟原告訂立這點不實在。買賣契約書上的印文並不是被告姚清菊所有。
三、按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，此為民法第118條第1項所明定。經查：
㈠ 被告就配偶顏維松於73年4月18日有與原告之法定代理人姚得清訂立系爭292號房屋之不動產買賣契約書乙事並不知情。被告並未在該不動產買賣契約書簽章。被告並未出賣系爭三筆土地應有部分予原告。由原告所提出原證六公證書、建築改良物買賣所有權移轉契約書影本各1份及原證四買賣契約書影本1紙有關不動產即彰化市○○○路○○○號房屋買賣價金之收受、公證均係由顏維松單獨蓋章處理，被告並未參與。證人顏維松證稱：「房屋是用我的名字起造，因為我有幫我丈人事情，他很滿意，所以要送給我房子，因為我幫忙處理很多事情，賣這間房子總共280萬元」。足證系爭不動產買賣契約約定之買賣標的僅限於房屋而不及於土地理。由很簡單：土地並非被告所有。
㈡ 顏維松於73年4月18日有與原告之法定代理人姚得清訂立系爭292號房屋之不動產買賣契約書第貳條雖約定房屋連基地全部。但查系爭292號房屋之基地並非顏維松所有，而係被告之先母張添幼所有，此為原告於起訴狀所自認。顏維松無權處分系爭土地。原告主張「實際上之出賣標的物包含被告預期日後可自母親張添幼繼受取得之系爭481之73地號、481之74地號、分割後481之382地號等3筆土地合計面積94平方公尺(即建築基地)之土地所有權」乙節顯屬不實，且違背經驗法則，不足採信。蓋倘若有包括基地在內，一則以基地並非被告所有，原告不可能向被告承買非屬被告所有之基地。二則以該基地既非被告所有而係被告之母張添幼所有，原告或被告之父姚明琴可直接請張添幼將土地所有權移轉登記給原告，豈有大費周章訂立系爭不動產買賣契約書，又將全部價金交付顏維松之理？何況，買賣契約第三條之付款方法載明契約成立同時給付50萬元，房屋買賣契約經公證完畢報繳契稅時給50萬元，領到契稅贈與稅單時給付80萬元，產權過戶完畢時給付殘款100萬元(註：被告誤載為180萬元)，倘若買賣標的物包含建築基地，理應於土地移轉登記完畢時付清，何以280萬元全部73年5月18日付清由顏維松單獨蓋章收受？
㈢ 被告之先母張添幼絕無授權顏維松處分系爭土地，倘有此意，早應立授權書交給顏維松或於生前追認顏維松處分系爭土地之行為，甚或自行將系爭土地過戶登記為原告所有，或生前主動以中正路2段92號房屋的模式來贈與給原告，惟先母張添幼並無於生前作任何追認之動作，或親立授權書交給顏維松，且亦未立遺囑，卻有意將其名下之不動產遺留給全體子女平均繼承之理，由先母張添幼之處置，足以證明原告主張，於69年間，姚明琴應被告之要求，先行規劃、確定其名下財產日後遺留予何子女，於69年4月5日親筆書寫伊及配偶名下所有財產日後如何分配子女之明細表，並交代所有子女日後須遵照辦理；姚明琴夫婦二人決定分配給被告姚清菊者包含「西門○○○路000號房屋1間（按即系爭門牌整編後之292號房屋）」約於73年間，被告姚清菊屢次以各種理由向姚明琴索討金錢花用，姚明琴不堪其擾，遂商請長子即原告之父姚得清向被告價購伊日後可分配之系爭292號房屋及坐落土地所有權，姚得清因而由原告於73年4月18日以總價280萬元之價格向被告購買系爭292號房屋及其坐落土地等情均屬嚴重不實。
四、被告對於原告104年8月11日提出之準備書㈠狀內容認為不實，應予否認，說明如下：
㈠ 原告主張：「於73年間乃被告姚清菊與配偶顏維松二人一起回伊父親姚明琴家中，共同向姚明琴要求同意渠等出售二人自姚明琴分得之系爭○○○路000號房屋及其坐落土地等財產，此情有被告之胞妹姚秀雲可證。」云云，並無其事，被告鄭重否認之。
㈡ 原告復主張「兩造於簽訂系爭買賣契約時，本即已確定系爭292號房屋坐落之土地所有權日後分歸被告取得，僅係待原所有權人即先袓母張添母之繼承事由開始時，被告即得因繼承法律關係而繼受該土地所有權；亦即被告須繼承張添幼之事實發生時，俟取得系爭292號房屋坐落之土地所有權後，始能履行系爭買賣契約中之土地所有權移轉登記義務。職是，雖訂立系爭契約時，系爭土地為張添幼所有，惟系爭土地屬於客觀存在之物，兩造並非以「不能之給付為契約標的」，系爭買賣契約自非無效。又出賣他人之物係負擔行為，不以出賣人有權處分為必要，故出賣人對標的物雖無權處分，其負擔行為仍屬有效。申言之，顏維松係代理被告訂立系爭買賣契約即負擔行為，不以被告當時為系爭土地所有權人為必要。」云云，亦無其事，被告鄭重否認之。
五、依據證人顏維松之證言顯示：「（法官問:姚清菊那天有沒有去簽約？）沒有」足證被告根本不知顏維松與原告訂立系爭不動產買賣契約書，何來隱名代理之餘地？又遍查系爭不動產買賣契約書，並無支字片語約定系爭土地要等到張添幼繼承開始才移轉登記，原告所謂：「兩造口頭約定」乙節更是無稽之談。再依據證人顏維松之證言顯示系爭不動產買賣契約書上之姚清菊印章，並非被告所蓋，足證被告與原告並無約定繼承張添幼之土地要移轉登記給原告。顏維松與原告訂立系爭不動產買賣契約書，就系爭土地顯屬無權處分，對於被告及張添幼均不生效力。至於系爭房屋是否姚明琴以顏維松名義蓋的乙節，以顏維松之證言為準。
六、被告否認原證3姚明琴所寫財產分配明細表影本之真正。簽訂原證四不動產買賣契約書一事，只有顏維松知情，被告沒有在場亦未簽名，且契約書上同意人非被告所簽，印章亦不是被告的，被告根本不知情有系爭買賣。又契約書上姚清菊印章所蓋印文不是顏維松所蓋，因被告不知情系爭買賣情事，怎會授權顏維松來蓋章，故被告否認印文之真正，印章不是被告的，不是顏維松盜蓋被告印章。又原告主張系爭買賣契約書第2條約定價金為「房屋連基地」全部280萬元等語，惟此部分價金是多餘記載的，原告明知土地不是顏維松所有，且原告當時才幾歲怎麼會有錢購買，因此爭買賣契約書第2條約定價金就是房屋的錢，292號房屋是顏維松所有，顏維松僅能賣292號房屋。被告不爭執當時訂立不動產買賣契約，系爭481之73、481之74、481之382地號三筆土地之所有權人為張添幼。另外，對原告所述難以想像被告能容忍原告自73年間繼續占有使用系爭292號房屋迄今30餘年等語，但因被告當時不是系爭土地所有權人，故沒有容忍之問題。
七、被告否認原告主張張添幼係口頭贈與系爭454之27地號、369之12地號土地給被告，因為這是原告家族內部的事情，如有口頭贈與，姚明琴於當年即可叫張添幼把該兩筆土地移轉登記給原告，但姚明琴並沒有這樣做，而張添幼生前亦未授權顏維松將該土地處分出售給原告，且張添幼還有意將系爭土地遺留給全體繼承人來繼承，所以原告說口頭贈與這點嚴重違背經驗法則。不爭執中正路2段92號房屋為透天厝，且坐落的地號係369-12、454-27土地。
八、被告對於原告104年9月8日提出之準備書㈡狀內容及其主張系爭369-12、454-27地號土地係張添幼贈與給原告，不需要姚明琴決定或指示及系爭481-382、481-73、481-74之土地原本就是姚明琴分配給被告取得之財產，所以被告與顏維松才會共同出賣系爭三筆土地及土地上坐落之房屋，此部分也不需要張添幼同意等部分，均認為不實。鈞院96年訴字第241案件有涉及系爭481-382、481-73、481-74地號等三筆土地，當時張添幼還活著，有出具同意書，但內容未授權顏維松出售系爭三筆土地。至證人姚秀雲於104年9月8日期日既證稱「彰化市○○○路○○○號房屋」當初有給顏維松，卻又證稱該房屋係分給被告，已自相矛盾。且證人姚秀雲證稱：「(問:當時有無約定土地何時移轉登記？)我在工廠很忙，父親何時移轉我不清楚」，卻又證稱：「(問:原證三上面寫姚清菊，○○○路000號房屋，有沒有含土地的意思？)有房子就是有土地」云云，顯屬證人個人臆測之詞，無證據能力。證人姚秀雲又證稱「(問：除了要賣○○○路000號的房子，有無說連土地也要賣？)我不懂，我聽說他們要賣房子」云云，緊接著證人姚秀雲又證稱：「(問：後來父親有無同意賣房子？)有但是細節我不知道」，足證證人姚秀雲根本非身歷其境、親身體驗事實經過之人，其證言非出於個人之臆測即為其個人所捏造，殊無證據能力。又證人姚秀雲於104年9月8日到庭作證所提出之牛稠子段下廍小段131-1、131-2地號土地所有權移轉給姚清菊之契約書，該契約書與本件無關。
九、綜上，原告之主張與事實不符，原告之訴為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告之父姚得清為被告姚清菊之胞弟；姚清菊之配偶為顏維松。被告之母親張添幼已於101年8月1日死亡。
二、門牌彰化市○○○路○○○號房屋（69年整編後為292號）為被告姚清菊之父姚明琴於63年間以被告配偶顏維松名義為房屋起造名義人，建築完成後並以之為房屋納稅義務人。
三、顏維松於73年4月18日有與原告訂立系爭292號房屋之不動產買賣契約書，當時原告部分係由原告之法定代理人姚得清代理簽訂。
四、顏維松與原告之法定代理人姚得清於73年4月19日前往本院公證處就系爭房屋部分之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」辦理公證。
五、被告自張添幼繼承彰化縣彰化市○○○段00000000段00000000段0000000地號及彰化縣彰化市○○段○○○段000○00地號、同段369之12地號土地應有部分所有權。
六、系爭○○○路000號房屋坐落於彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○號、同段481之74、同段481之382地號等土地上，坐落之位置及面積詳如附圖所示。系爭中正路2段92號房屋為透天厝，坐落的地號係彰化縣彰化市○○段○○○段
000 0000000000地號土地。
七、原告先祖母張添幼於生前92年1月2日即贈與門牌彰化市○○路○段○○號未辦保存登記房屋及門牌彰化市○○○路○○○號房屋，因而與原告簽訂土地建築改良物贈與所有權移轉契約書。
八、系爭○○○路000號房屋目前由原告占有使用。
肆、兩造之爭點：
一、姚明琴有無於69年4月5日親筆書寫伊及配偶名下所有財產日後如何分配子女之明細表？姚明琴夫婦二人有無決定分配給被告姚清菊者包含「西門○○○路000號房屋1間（按即系爭門牌整編後之292號房屋）」？
二、被告有無同意顏維松與原告簽訂73年4月18日之買賣契約書？系爭買賣契約書買賣之標的有無包括系爭292號房屋坐落之土地？顏維松出賣系爭○○○段00000000段00000000段0000000地號土地為無權處分或隱名代理？
三、原告先祖母張添幼於生前92年1月2日贈與門牌彰化市○○路○段○○號未辦保存登記房屋予原告時，有無包括該建物所坐落之彰化市○○段○○○段000○00地號及同段369之12地號二筆土地所有權全部？
伍、得心證之理由：
一、查如第參點所示之八項事實，有原告提出之彰化縣政府建設局使用執照、彰化巿戶政事務所編門牌證明書、不動產買賣契約書、公證書、買賣所有權移轉契約書、契稅繳納通知書、建築改良物贈與所有權移轉契約書、契稅繳款書等影本、戶籍謄本、土地登記謄本、地籍圖、照片等為證，且經本院會同兩造及彰化縣彰化地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄及如附圖所示之複丈成圖在卷可稽，復為被告所不爭執，堪信屬實。
二、關於原告請求被告移轉彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地應有部分所有權移轉登記予原告部分：
㈠ 原告主張姚明琴夫婦於69年4月5日親筆書寫伊及配偶名下所有財產日後如何分配子女之明細表，並交代所有子女日後須遵照辦理；姚明琴夫婦二人決定分配給被告姚清菊者包含「西門○○○路000號房屋1間（按即系爭門牌整編後之292號房屋）」等語，並提出原證3姚明琴所寫財產分配明細表影本為證，被告則否認原告之主張，抗辯系爭292號房屋為顏維松所有，並否認原證3姚明琴所寫財產分配明細表影本之真正。然查，原告主張此部分之事實另據證人即被告之姐妹姚秀雲到庭證稱：「(問：有無看過原證三？提示原證三）有。（證人當庭提出自己的原證三原本）(問：你的原證三原本是何人書寫？)我不知道，當時我在上班，父親叫工人叫我回家，在父親的辦公室，父母兩人拿原證三給我，說女兒分這些財產給妳，以後他們的生老病死及後事都是交給弟弟照顧，女兒都不用出錢也不用照顧。(問：上面寫什麼人什麼財產就是分給那個人？)是的。(問：父母親拿這個原證三給你的時候有何人在場？)姚清菊、顏維松當時在一樓的平台電視那裡，姚得清及他太太在二樓平台要往一樓，還沒有下樓，父母在辦公室等我。姚秀玲當時還小，她小我16歲，在學校讀書。(問：
父母拿原證三給你時，姚清菊、顏維松他們知道嗎？)知道，他們先知道的。(問：事後你有無去跟他們討論這件事情？)沒有，當時我想說為什麼要分財產給我，後來父親有解釋給我，說已經分給我財產，女兒不能再拿財產，我們也不用再照顧父母的生老病死。(問：原證三上面寫姚清菊，○○○路000號房屋，有沒有含土地的意思？)有房子就是有土地，像我的部分長興街95巷4號房屋也是只有寫房屋沒有寫土地，但是土地後來也有給我。(問：當時這樣分媽媽張添幼是否也有同意？)媽媽當時也在場。(問：是否知道姚清菊分得224號房屋當初為何要用顏維松名義起造？)當初父親有給顏維松。(問：房屋是父親蓋的？用顏維松名義蓋的？)是的，但是我在工廠裡面工作，此部分我比較不清楚。(問：○○○路000號既然是顏維松的名義，為何分的時候給姚清菊？)因為女兒結婚了以後，如果有財產是與夫家共有，所以就登記顏維松的名字。」等語，足見原告所提出之原證三確實為姚明琴夫婦二人生前所立，而系爭292號房屋亦為姚明琴以顏維松之名義所起造，顏維松僅為登記名義人，並非實質所有權人，否則原證三於書立時，若系爭292號房屋實質上已屬顏維松所有，姚明琴夫婦根本不可能將其列為分配財產之標的，而姚明琴夫婦生前確實有將系爭292號房屋連同坐落之土地贈與被告。至於證人即被告之丈夫顏維松雖到庭證稱：「(問：房子本來是否是姚清菊的，是你丈人本來要分給姚清菊？)這很久了，而且這個很複雜，好像是也好像不是。也不是要送給他，我有替他做很多工作，所以我丈人起造的時候用我的名字，起造的錢我丈人出的，說是要送給我，但是名字卻是姚清菊。(問：有沒有看過這張？提示原證三）沒有。(問：你丈人生前有沒有分配他的財產？)我不知道他怎麼分配，我沒有參加。(問：姚清菊是你的太太，你不知道你太太的財產？到底有沒有分配？)有分，但是我沒有了解那麼多。(問：你不知道你丈人分給姚清菊什麼財產？)我不知道。.....(問：房屋是要給你還是給姚清菊？)姚明琴說是房子要給我，但是我不知道為什麼房子會在姚清菊名下。在姚清菊名下是我丈人及姚清菊他們私底下講的。(問：房屋是要給你？)房屋是用我的名字起造，因為我有幫忙我丈人事情，他很滿意，所以要送給我房子。(問：你是女婿，為何姚明琴送房子不是要送給女兒，而是要送給你？)因為我幫忙很多事情。(問：你確定姚明琴是要送給你？)是的。」等語，然查，顏維松作證時表明不願具結，且顏維松與被告為配偶關係，於本件開庭時主動到場關切，顯見與被告感情尚佳。而被告有無分配到財產，關係到顏維松之生活及經濟甚鉅，且顏維松亦自認姚明琴有分配財產，顏維松豈會不知道姚明琴如何分配財產？又顏維松既稱房屋係姚明琴要給伊，但是不知道為什麼房子會在姚清菊名下等語，顯見伊明知系爭292號房屋係姚明琴要分配給被告，否則又何來「不知道為什麼房子會在姚清菊名下」之說？且系爭292號房屋到底是否分給被告，顏維松竟稱「好像是也好像不是」，顯見其心虛至極，證詞避重就輕，且不合常理，則其證詞自無足採納。故被告此部分所辯亦不足採。
㈡ 原告主張於73年4月18日以總價280萬元之價格向被告購買系爭292號房屋及其坐落土地，並簽訂如原證四所示之買賣契約書。因系爭292號房屋當時名義人為顏維松，房屋坐落之土地彰化市○○○段○○○○○○○號、同段481之74地號、同段（分割後）481之382地號土地所有權尚登記於先祖母張添幼名下，因考量稅費之問題而暫不辦理系爭三筆土地所有權移轉登記事宜，故系爭買賣契約書出賣人欄遂僅列系爭房屋所有權人顏維松，惟因實際上之出賣標的物包含被告預期日後可自母親張添幼繼受取得之系爭481之73地號、481之74地號、分割後481之382地號等3筆土地（即建築基地）之土地所有權，被告姚清菊方於契約末出賣人顏維松簽名蓋章處次行簽名蓋章，充為「同意人」。並將系爭房屋點交予原告占有使用迄今。今上開期限既已屆至（先祖母張添幼於101年8月1日去世，張添幼全體繼承人於103年10月17日在鈞院分割遺產事件和解成立，於104年3月18日辦理不動產分別共有登記），依隱名代理之法律關係，系爭買賣契約書對被告生效，故被告應按系爭買賣契約書第4條、第6條、第7條等約定及民法第348條第1項規定，自有移轉系爭三筆土地應有部分所有權予原告義務等語。被告不爭執顏維松與原告有就系爭292號房屋訂立買賣契約，並將房屋點交予原告占有使用迄今，惟否認有於上開買賣契約書同意人處簽名蓋章，並否認其有出賣系爭292號房屋坐落之土地予原告，抗辯伊不知道顏維松有跟原告訂立買賣契約，且先母張添幼絕無授權顏維松處分系爭土地，顏維松當時就土地買賣部分係屬無權處分等語。經查：
1.證人姚清菊到庭證稱：「(問：有無看過姚清菊跟顏維松一起跟你父親說要把○○○路000號房屋及土地賣掉？)他們吵了好幾次要賣，姚清菊說因為顏維松不賺錢，他們小孩要吃飯、上學，他們不賣不行。當時父母都很生氣，都會罵給我們聽。...(問：姚清菊、顏維松後來將○○○路000號賣給姚承欣，這件事情媽媽有無同意？)父母都知道這件事情，就是有同意才會賣房屋，也就是賣了之後父母一直罵。(問：當時姚清菊也知道這件事情？)知道，他們兩個回去吵。....(問：張添幼的遺產後來怎麼分？)就是原證三，他們兩老的事都給姚得清照顧，她們的財產也是給姚得清。女兒分得的就是原證三的財產。」等語，足見出賣系爭292號房地確實為被告及顏維松之意思，而張添幼當時確實知悉且有同意。又被告與顏維松為配偶關係，系爭292號房屋又係姚名琴分配贈與給被告，顏維松僅為房屋登記名義人，則顏維松將系爭292號房屋與原告訂立買賣契約，系爭292號房屋又長期遭原告占有使用，則被告豈可能不知悉顏維松與原告簽立系爭買賣契約，故被告辯稱其不知顏維松與原告訂立系爭買賣契約云云，顯不合常情，尚難採信。被告雖否認證人姚清菊之證詞，辯稱證人姚秀雲既證稱「彰化市○○○路○○○號房屋」當初有給顏維松，卻又證稱該房屋係分給被告，已自相矛盾。且其證稱：「(問:當時有無約定土地何時移轉登記?)我在工廠很忙，父親何時移轉我不清楚」，卻又證稱：「(問:原證三上面寫姚清菊，○○○路000號房屋，有沒有含土地的意思？)有房子就是有土地」云云，顯屬證人個人臆測之詞，無證據能力。證人姚秀雲又證稱：「(問:除了要賣○○○路000號的房子，有無說連土地也要賣?)我不懂，我聽說他們要賣房子」云云，緊接著證人姚秀雲又證稱「(問:後來父親有無同意賣房子？)有，但是細節我不知道」，足證證人姚秀雲根本非身歷其境、親身體驗事實經過之人，其證言非出於個人之臆測即為其個人所捏造，殊無證據能力。然本院審酌證人姚秀雲雖證稱系爭○○○路000號房屋當初有給顏維松，然其亦證稱：「(問：○○○路000號既然是顏維松的名義，為何分的時候給姚清菊？)因為女兒結婚了以後，如果有財產是與夫家共有，所以就登記顏維松的名字。」，故證人姚秀雲所謂的「給顏維松」，真意應係以顏維松的名字登記，本院認尚難據此認證人姚秀雲之證詞前後矛盾。又證人姚秀雲雖證稱土地何時移轉伊不清楚，惟伊證稱原證三上面寫姚清菊，○○○路000號房屋，有房子就是有土地之依據為伊的部分長興街95巷4號房屋也是只有寫房屋沒有寫土地，但是土地後來也有給伊，而一份契約相同之情況應作相同之解釋，不可能因人而異，故此部分為證人姚秀雲之親身經歷，尚難認係證人個人臆測之詞。又證人姚秀雲係聽姚明琴夫妻一直罵，始知悉被告夫妻要出賣房地乙事，此亦為其親身經歷之事，尚不能因為伊不知買賣細節，即認伊證詞為伊臆測或為伊個人所捏造，故被告此部分抗辯尚不足採。
2.又查，系爭不動產買賣契約書第2條約定價金為「房屋連基地」全部280萬元；不動產標示欄載明「基地號數：彰化市○○○段○○○○○○○號、柒參地號、柒肆地號內…以上〝房屋連基地所有權全部〞買賣之」等文字，而不動產買賣一般人最重視者為買賣標的物及價金，且一般人買房子通常都會連同土地部分一併購買，證人顏維松亦證稱當時代書寫好後有給他們看一下，足見原告主張系爭不動產買賣契約之內容確實包括系爭292號房屋坐落之○○○段000○00地號、同段481之74地號、同段（分割後）481之382地號土地，應屬可採。
3.被告又辯稱張添幼倘有同意出賣系爭292號房屋坐落之○○○段000○00地號、同段481之74地號、同段（分割後）481之382地號土地，早應立授權書交給顏維松或於生前追認顏維松處分系爭土地之行為，甚或自行將系爭土地過戶登記為原告所有，或生前主動以中正路2段92號房屋的模式來贈與給原告，惟先母張添幼並無於生前作任何追認之動作，或親立授權書交給顏維松，且亦未立遺囑云云。然依證人姚清菊之證詞，當初被告賣系292號爭房地時，均已獲得姚名琴及張添幼之同意，自無所謂張添幼生前須追認顏維松代被告出賣系爭土地之行為之問題。又因當時系爭292號房屋坐落之土地尚登記在張添幼名下，依原告主張為節省稅金無立即過戶之必要，故顏維松與原告訂立之不動產買賣契約，關於土地之部分，雖屬買賣他人之物，然若期待等被告取得土地所有權後再移轉，尚非不能給付之標的，僅屬債權契約之負擔行為，仍屬有效，因尚未到處分移轉土地所有權之階段，張添幼自無親立授權書交給顏維松為移轉土地所有權之必要，亦自無所謂無權處分之問題，被告抗辯顏維松就土地係無權處分云云，尚無足採。此外，依證人姚清菊之證詞系爭292號房地之買賣是在姚名琴及張添幼分配財產後所發生，依一般人之認知，張添幼既已將房地分配給被告，只是土地尚未移轉，關於土地是否處分、何時及如何處分自會尊重被告，除非另有協議，自無可能在未經被告同意下，自行又將已分配出去之土地過戶或贈與登記為原告所有，且既已分配財產，即無再立遺囑之必要，故本院認被告此部分抗辯亦不足採。
4. 至被告抗辯其未在系爭買賣契約書上簽名蓋章，該印章亦
非被告所有云云，然按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」(最高法院92年度台上字第1064號裁判要旨參照)。查本件依前所述，出賣系爭292號房地確實為被告及顏維松之意思，且被告不可能不知悉顏維松出賣系爭292號房地(註：顏維松於本院作證時亦證稱被告知悉伊要賣房子給原告，見本院104年8月14日言詞辯論筆錄第6頁)，僅因系爭292號房屋當時稅籍名義上既登記在顏維松名下，故以顏維松為名義上之出賣人，若以被告為契約上之出賣人，因與稅籍資料名義人不符，亦顯得怪異。然系爭292號房地當初既實際上係桃名琴夫妻分配給被告，故本院認即便系爭買賣契約書上「同意人」部分被告簽名蓋章非其親自所為，該印章亦非被告所有，然顏維松為被告之配偶，其簽契約時雖未以被告本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理被告本人之意思，且原告為被告姪子，兩造為親屬關係，顏維松代理被告之事為原告所明知，自仍應對被告本人發生代理之效力。況依證人顏維松所證稱「當時姚明琴委託代書寫的，代書寫好後給我們看一下，印章都是在我丈人那裡，因為他們的土地登記在我這裡。簽約的時候是在代書事務所，簽約時只有我丈人在場，沒有其他人。」，故即便被告當時未在場親自簽名蓋章，該印章亦非被告所有，假設被告之印章當時係由姚明琴替被告所蓋，然重點為顏維松為被告之代理人看過契約後亦未反對。且實務上辦理不動產過戶時亦常有授權代書代刻印章情事，甚至本院認即便沒有被告在同意人處蓋章，仍不影響顏維松為被告隱名代理，效力應及於被告之認定。故原告請求再函調被告在金融機構的開戶印鑑資料，以核對與系爭買賣契約上之印章是否相符，本院認已無必要。
5. 被告又辯稱遍查系爭不動產買賣契約書，並無支字片語約
定系爭土地要等到張添幼繼承開始才移轉登記，原告所謂：「兩造口頭約定」乙節更是無稽之談云云，然查，即便系爭不動產買賣契約書並無約定系爭土地要等到張添幼繼承開始才移轉登記，實際上系爭481之73地號、同段481之
74、同段481之382地號等土地原本一直登記在張添幼名下，待張添幼死亡始辦理繼承登記在被告名下，此點為被告所不爭執，則在張添幼尚未將土地移轉登記在被告前，原告尚無法依據買賣契約請求被告履行移轉土地所有權之義務，然此部分並不影響該債權契約之有效性，蓋民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言（最高法院22年上字第3180號判例參照）。是買賣契約如係出賣他人之物，且約定於法律障礙排除後，始為履行者，依照社會通念，即不因該物仍屬於他人所有或履行仍存有或另生法律障礙而認屬於給付不能，更不得謂有不可歸責於債務人事由致給付不能之情形。而原告既係請求移轉登記之債權人，原告自願於等到被告實際上自張添幼處取得繼承登記後，才請求被告移轉登記，自無不可，故被告此部分抗辯仍無解於被告應負移轉登記之義務。
6.被告辯稱倘若買賣標的物包含建築基地，理應於土地移轉登記完畢時付清，何以280萬元全部於73年5月18日付清由顏維松單獨蓋章收受？惟土地當時既仍登記在張添幼名下，若要等到張添幼死亡，才進行土地移轉登記進而給付買賣價金100萬元，則被告豈會願意先交付房地讓原告使用？原告若無法先取得房地使用，又豈會願意在73年間先給付180萬元給被告？故本院認原告主張此部分係兩造同意原告先交付買賣價金，房地亦先交付原告使用，土地之部分則待被告取得後再予移轉登記，應可採信。㮀㈢按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第103條第1項、第348條第1項分別定有明文。查系爭292房地既係由顏維松以隱名代理之方式替被告與原告簽訂買賣契約，自對被告本人發生效力。又查，依附圖所示，系爭292號房屋坐落於彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○號之面積總計59平方公尺，已超過被告於系爭481之73地號土地應有部分1/4、坐落同段481之74地號之面積總計12平方公尺、坐落同段481之382地號之面積總計26平方公尺，已超過被告於系爭481之382地號土地應有部分1/4，從而原告依買賣契約之法律關係，起訴請求㈠被告應將其坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○號、面積216平方公尺，應有部分4分之1之土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○號、面積224平方公尺，應有部分224分之12之土地所有權移轉登記予原告。㈢被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○○號、面積101平方公尺，應有部分4分之1之土地所有權移轉登記予原告，本院認為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項至第3項所示。
三、關於請求被告移轉彰化縣彰化市○○段○○○段0000000000000地號等二筆土地應有部分所有權移轉登記予原告部分：
㈠原告主張其先祖母張添幼於生前92年1月2日即贈與門牌彰
化市○○路○段○○號未辦保存登記房屋及所坐落之彰化市○○段○○○段000○00地號，面積29平方公尺及同段369之12地號，面積12平方公尺，權利範圍均為全部之二筆土地所有權，以及門牌彰化市○○○路○○○號房屋及坐落之土地所有權全部，因而與原告簽訂土地建築改良物贈與所有權移轉契約書，原告嗣後並繳納上開建物所有權移轉而生之契稅並辦理納稅義務人變更登記。惟因慮及大筆增值稅及贈與稅，因而決定俟伊去世時再辦理系爭454之27地號、369之12地號二筆土地之所有權移轉登記事宜。詎料，張添幼101年8月1日去世後，唯獨被告姚清菊不願履行系爭贈與契約及移轉系爭454之27地號、369之12地號二筆土地所有權予原告，為此依贈與及繼承之法律關係請求被告移轉系爭454之27地號、369之12地號土地予原告。並提出建築改良物贈與所有權移轉契約書為證。被告對張添幼有贈與系爭○○路○段00號建物及○○○路000號房屋予原告之事實及對原告提出之建築改良物贈與所有權移轉契約書並不爭執，惟否認張添幼有口頭贈與系爭454之27地號、369之12地號土地予原告。然查，原告主張此部分之事實，另據證人姚秀雲到庭證稱：「(問：母親生前有無贈與○○路○段00號房屋及土地給姚承欣？)這房子是我們做生意的起家厝，所以要留給大孫，生病的時候也一直講這個房子要給大孫。(問：有沒有說房屋坐落的土地也要給姚承欣？)有，但是姚得清沒有去過戶，那時候姚得清照顧母親肝發炎。」等語。且衡諸常情，一般家人間贈與房屋，除非土地非自己所有或另有考量，一般均會連同土地部分一併贈與。參以依原告提出之原證三，姚名琴及張添幼當初分配財產時，均只寫房屋部分，土地部分均未記載，又依證人姚秀雲之證詞「有房子就是有土地，像我的部分長興街95巷4號房屋也是只有寫房屋沒有寫土地，但是土地後來也有給我」、「(問：後來姚清菊在張添幼死亡之後有照父母親的交待內容分遺產？)沒有，所以今天才會在法庭見面。」等語，足見張添幼贈與不動產時習慣上僅寫房屋部分。更何況依原告提出之土地登記謄本，系爭西門小段454之27地號及同段369之12地號土地目前均僅登記在被告名下，應有部分1/4，原告之父親姚得清名下3/4，衡諸常情，若系爭2筆土地未贈與原告，則張添幼之其餘繼承人例如姚秀雲、姚秀玲等豈會未辦理繼承登記？再查，依原告提出之土地登記謄本，系爭西門小段454之27地號土地面積為29平方公尺，同段369之12地號土地面積為12平方公尺，合計為41平方公尺。而依原告提出之原證13彰化縣稅捐稽徵處函，系爭彰化巿○○路○段00號建物坐落於爭西門小段454之27地號及同段369之12地號土地上，此亦為被告所不爭執。又依原證9贈與所有權移轉契約書，系爭○○路○段00號建物之面積，一、四層均為
25.10平方公尺，二、三層之面積均達40平方公尺，幾乎含蓋所坐落二筆土地之全部，僅差一平方公尺。衡情，一般人將透天房屋連同房屋坐落之土地一併贈與時，除非房屋基地面積很大，房屋僅坐落其中一小部分(例如本件訴之聲明1、2、3項部分)，或例如公寓大廈之建物，否則應有將房屋坐落之土地全部一併贈與之意思，張添幼應無可能贈與系爭2筆土地中之40平方公尺予原告，卻將其中1平方公尺讓其餘繼承人繼承之理。故本院認原告主張張添幼生前有口頭贈與系爭西門小段454之27地號及同段369之12地號土地全部給原告乙節應堪採信。
㈡ 按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任。連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。民法第1148條、第1153條第1項、第273條第1項分別定有明文。查張添幼生前既有口頭贈與系爭西門小段454之27地號及同段369之12地號土地全部給原告，而張添幼既已死亡，被告又為張添幼之繼承人，依前開規定，自應繼承張添幼移轉土地登記予原告之義務。又張添幼雖有數繼承人，然因上開2筆土地目前僅登記在被告及原告父親姚得清名下，且原告父親願意移轉登記予原告，此又為連帶債務，依民法第273條第1項規定，無併將姚得清列為被告之必要。從而原告依贈與及繼承之法律關係，起訴請求被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000○00地號、面積29平方公尺土地，以及同段369之12地號、面積12平方公尺土地，均各移轉登記應有部分4分之1予原告取得，為有理由，應予准許，爰判決如
主文第4項所示。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，及原告再請求傳喚證人鄭修、測量系爭○○路○段00號房屋占用系爭西門小段454之27地號和同段369之12地號土地之範圍、面積部分，經審酌後均與前揭判斷無違，毋庸再予一一調查及至現場測量，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 黃國源