臺灣彰化地方法院民事判決 105年度簡上字第182號上 訴 人 卓金銓
趙木川趙幼趙傳旺錢趙英勳趙炎山許林柏伶陳林翠微趙林寶裡卓春生卓明生陳卓秋菊鄭卓秋香卓馨蓮陳守龍陳守虎陳秀貞吳沁莉陳秀芳陳秀嬌陳秀娟陳美燕陳美菁施燕林子翔林祐民林芥賢林陳娥林欣霈林佳宏林雅媛林素綿林雅惠卓陳秀來卓坤源卓菁雁卓福村卓福良上列上訴人共同訴訟代理人 莊慶洲律師被上訴人 張英培
張隆勳共同訴訟代理人 王素珍律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國105年6月29日本院彰化簡易庭第一審判決（104年度彰簡字第452號）提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於自民國105年1月1日起調整上訴人向被上訴人張英培承租坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地之租金逾每年新臺幣壹拾肆萬零陸佰壹拾陸元部分，及調整上訴人向被上訴人張隆勳承租坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○號土地之租金逾每年新臺幣柒萬零貳佰貳拾肆元部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔百分之七十五，餘由被上訴人張英培負擔百分之十七、張隆勳負擔百分之八。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄。上開廢棄部分，上
訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：
（一）原審即鈞院104年度彰簡字第452號判決，上訴人向被上訴人張英培承租坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○○號土地之租金，應自民國（下同）105年1月1日起由原租金新台幣(下同)125,000元調漲為每年187,488元；而上訴人向被上訴人張隆勳承租坐落同縣市段000000000000地號土地（與前開土地併稱系爭土地）之租金，則應自105年1月1日起由原租金65,000元調漲為93,632元，其認定系爭土地一、二租金應調漲之理由，無非以「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。
…法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡(最高法院81年台上第3062號、87年台上第1133號判例參照)」。
（二）惟按「按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。本件上訴人苗栗公司自始辯稱：伊自日據時期承租本件土地與其公司負責人私有之土地合併建造生產陶器之平階廠房，因受對造黃建福等14人之限制，無法翻建，廠房舊貌迄今未變，雖基地價值數年來屢有昇漲，但其營利、收益並無大改變，租金調整幅度不宜太高等語，果屬真實，則本件租賃之土地，於70年間經法院判決調整之租金，149-6號土地為每年119,587元，149-29號土地為每年26,045元，現調整為149-6號土地每年486,643元、149-29號土地每年105,974元，十年之間漲幅為四至五倍，而苗栗公司利用該承租土地如仍維持現狀，其收益又無顯著增加之情況，是否公平合理﹖尚有待調查，予以澄清。」（最高法院81年台上字第3062號民事判例意旨參照）、「基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。」（最高法院87年台上字第1133號民事判例意旨參照）。
（三）復按「法院依自由心證，判斷事實之真偽時，所斟酌之調查證據之結果，其內容如何與應證事實之關聯如何，如未記明於判決，即屬民事訴訟法第四百六十六條第六款所謂判決不備理由。」（最高法院29年上字第502號民事判例意旨參照）。
（四）經查，綜觀前揭最高法院民事判例要旨，乃彰顯民法第442條所隱含保護承租人之目的，是法院在適用本條規定調漲租金時，自應更慎重、嚴格，除應審酌「不動產之價值（即申報地價）」、「所處位置及四周工商業繁榮情形」、「與鄰地租金之比較」外，尤應注意「承租人利用該租賃物之經濟價值、所得利益，與應調整之租金數額是否平衡」，以及符合「基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時」等要件，出租人始能依民法第442條之規定請求調漲租金。
（五）惟查，本件系爭土地所處位置及四周工商業繁榮情形，並非盡如原審所言「交通往來便利、商業行為尚屬繁榮」，原審未就此部分詳加調查，遽認只要位在彰化市，即屬交通往來便利、商業行為繁榮，已有速斷，蓋台灣諸多鄉鎮市皆因縣市合併，而地籍變更為市區內，實際上仍相當偏僻，果若如原審之判斷標準，恐怕此一實質要件將形同虛設。是本件原審得心證之理由，似有速斷、不備之處。又基於民法第442條之調漲租金，乃民法第227條之2情事變更之態樣之一，其適用要件上需做相同之解釋，故前揭最高法院判例亦指出，需「基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當」時，始能調漲租金，惟卻未見原審就此要件詳加認定，尤其「顯不相當」要件係為保護承租人而設，原審漏未審酌，逕將租金調升1/3，恐有違前揭判例之旨，及民法第442條保障承租人之旨，其用法亦有違誤。
另本件被告等人對於系爭土地之使用，自日據時代起至今，皆未變更使用方式，其所獲利益上亦無任何變動，更何況在本件訟爭之10年前，兩造甫以和解方式調整過租金，故在衡量本件「承租人利用該租賃物之經濟價值、所得利益，與應調整之租金數額是否平衡」時，自應更加細緻，惟此亦未見於原審詳加研求，逕調漲租金，亦屬不當之一。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴人之上訴；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：
（一）上訴人提起本件上訴無非係以承租之坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地所處位置及四周工商業繁榮情形，並非盡如原審所言「交通往來便利、商業行為尚屬繁榮」，謂原審未詳加調查，遽認只要位在彰化市，即屬交通往來便利、商業行為繁榮，似有速斷；及依最高法院判例，需「基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當」時，始能調漲租金，惟卻未見原審就此要件詳加認定云云等理由為據。
（二）惟按，系爭土地坐落於彰化市○○路旁，該區域編定為住宅區，雖非彰化市○○街區，但距市中心僅約5~10分鐘車程，又鄰近國道1號中山高速公路彰化交流道、台19線省道（彰水路）、第142號縣道○○○路0000000號縣道（線東路），故除中、遠程交通十分便捷外，另可由中華西路向東進入彰化市區，向北經線東路往和美、伸港，經彰鹿路、彰水路往鹿港、福興、秀水、埔鹽等地區，中、近程交通亦相當方便，是交通網路確實甚為便利。且鄰近之彰水路、彰鹿路、線東路商業行為均屬繁榮，生活物資不虞匱乏。附近又有東芳國小、正德高級中學、郵局、銀行、莿桐派出所、大小鄰里公園、廟宇等公共設施。總體而言，生活機能十分便捷、良好。是以，原審認定系爭土地位處彰化市，交通往來便利，商業行為尚屬繁榮，並無違誤。
（三）次按，被上訴人於93年起訴請求調整租金時，系爭土地每平方公尺之公告現值為18,000元、申報地價為2,640元。
而後雙方達成協議，系爭236、237地號土地自93年起每年租金為125,000元，236-3、237-1地號土地每年租金為62,500元；惟現系爭土地每平方公尺之公告現值已調高為21,400元、申報地價為2,800元，此有土地謄本可稽，故系爭土地之價值已有明顯提高。另兩造之前在彰化地方法院93年彰簡字第35號調整租金案審理時，曾委由華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定系爭土地之適當租金，鑑定結果永芳路旁租金約為60元/坪至150元/坪，而兩造之租金每坪僅為41.17元，故系爭土地價值已有提高，原約定比例顯不相當，因此原審判決調漲系爭土地之租金，並無不當。
（四）再者，上訴人就系爭土地利用之現況，並非僅如其於原審105年6月17日答辯(二)狀所附照片之情形，此僅係其所建造之三合院，上訴人於系爭土地除建有三合院居住使用外，臨永芳路旁並建有一整排之四層樓高之樓房，居住使用。且於前開建物中居住使用者，並非如上訴人所言，皆為無經濟能力之老年人，而是老中青三代皆有設籍在該處，此有卷附之戶籍謄本可參。況且上訴人向被上訴人承租系爭土地建築房屋後，交由那些人居住及如何使用，原非被上訴人所能置喙。是以原審審酌系爭土地之價值、繁榮程度、上訴人使用之經濟利益等情，准被上訴人調整租金之請求，並無不當，惠請判決如答辯聲明。
叁、本件原審判決略以：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降
，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文，又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，該條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條及第105條亦定有明文。查系爭土地均係建地，且位處彰化市，顯見系爭土地交通往來便利、商業行為尚屬繁榮，然上訴人既為系爭土地之承租人，無論是否際使用系爭土地，依法仍有給付租金之義務，本院審酌系爭土地之價值、繁榮程度、上訴人使用之經濟利益等情事，認租金應調整為102年1月申報地價之年息百分之8為適當，依此標準計算，系爭土地於102年1月之申報公告地價為每平方尺2,800元，被上訴人張英培所有系爭236、237地號土地之申報總價為2,343,600元，年息百分之8即為187,488元；被上訴人張隆勳所有系爭236-3、237-1地號土地之申報總價為1,170,400元，年息百分之8為93,632元，故被上訴人請求調整租金於上開範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，顯然過高，為無理由，應予駁回等語。
肆、得心證之理由：
（一）被上訴人等主張系爭土地為其等所有，原為上訴人卓金銓、趙木川、趙幼、趙傳旺、錢趙英勳、趙炎山、許林柏伶、陳林翠微、趙林寶理及訴外人卓金樹、陳卓雲、林錫輝、林忠厚、卓錦烟等人所承租，並曾於94年7月28日在本院就系爭236、237地號土地租金調整部分達成和解等事實，業據其等於原審提出土地登記簿謄本、本院93年度彰簡字第35號宣示判決筆錄及93年度簡上字第136號和解筆錄（均影本）等件為證，並經依職權調閱本院前開民事事件卷宗核對無誤，被上訴人此部分主張自可採認為真；惟訴外人卓金樹、陳卓雲、林錫輝、林忠厚、卓錦烟等人現已過世，其繼承人為被告卓春生、卓明生、陳卓秋菊、鄭卓秋香、卓馨蓮（卓金樹之繼承人）、陳守龍、陳守虎、陳秀貞、吳沁莉、陳秀芳、陳秀嬌、陳秀娟、陳美燕、陳美菁（陳卓雲之繼承人）、施燕、林子翔、林祐民、林芥賢（林錫輝之繼承人）、林陳娥、林欣霈、林佳宏、林雅媛、林素綿、林雅惠（林忠厚之繼承人）、卓陳秀來、卓坤源、卓菁雁、卓福村、卓福良（卓錦烟之繼承人）等情，亦據被上訴人於原審提出繼承系統表、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本及台灣彰化地方法院家事法庭函、台灣台中地方法院家事法庭函（均影本）等件為證，經核相符，上訴人等對此亦無異議，應屬真實；雖上訴人等迭於原審及本院準備程序及審理程序中主張：部分上訴人並非承租人，其中卓錦烟之繼承人為上訴人卓福村、卓陳秀來、卓坤源、卓菁雁、卓福良等五人，但卓錦烟之遺產已協議由卓福村繼承，故卓陳秀來、卓坤源、卓菁雁、卓福良等非承租人云云，惟為被上訴人否認，辯稱：其起訴者為承租人或其繼承人，上訴人並未提出協議分割遺產之資料證明，故卓陳秀來等人仍為繼承人等語，且上訴人迄未能提出遺產分割協議文件以實其說，其所辯自不足採，故仍應以未拋棄繼承被繼承人卓金樹、陳卓雲、林錫輝、林忠厚、卓錦烟等遺產之繼承人為系爭土地之承租人。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文；次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，並於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項及第105條亦均有明文規定。又該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值，另租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號、88年度台上字第108號判決意旨參照）。
（三）查系爭土地位於彰化縣彰化市○○路邊，地處彰化市郊區，往南二百公尺接彰鹿路，往北接線東路，附近為工廠及民宅，少有商店，生活機能尚可，系爭土地上有上訴人等人所有門牌彰化市○○路○○○號至130號之未辦保存登記建物，土地北邊有巷道可進入系爭土地東側，內有三合院、庭院空地及鴿舍等地上物，自93年至今均未改變等情，有本院106年1月19日堪驗筆錄在卷可稽，並有兩造提出之現場照片，及網路google地圖及街景照片供參，足信系爭土地所處區域，僅為一般住宅區，商業尚非繁榮，目前為上訴人作為居住使用，且據被上訴人於原審提出之第二類謄本所載，系爭土地申報地價自93年至101年間均為每平方公尺2,640元，直至102年1月方調升為每平方公尺2,800元，顯見當地環境於十年間並無太大變化，雖基地價值現今有所昇漲，但其使用、收益並無太大改變，租金調整幅度當不宜太高。另核上訴人與被上訴人張英培於前案即93年度簡上字第136號民事事件中達成和解，就被上訴人張英培所有系爭236、237地號土地部分，協議每年租金為125,000元，有前開和解筆錄可稽，換算每平方公尺每年租金約為149.34元（125,000/837≒149.34），約相當於當年即93年間申報地價之5.66%（125,000/837x2640≒0.0566），而系爭土地93年1月申報地價為2,640元/平方公尺，102年1月申報地價為2,800元/平方公尺，漲幅約為6%（2,800 -2,640/2,640≒0.06）。
（四）又系爭土地面積分別為837平方公尺（236、237地號合計）及418平方公尺（236-3、237-1地號合計），依地籍圖所示，呈長方形、地形完整，於102年1月之申報地價為2,800元，換算系爭土地申報總價分別為2,343,600元（2800x837＝2,343,600）及1,170,400元（2800x418＝1,170,400），而該地所處位置、周邊環境狀況、工商繁榮程度等，已如前述，原審核估系爭土地租金為申報總價年息之8%，即被上訴人張英培所有236、237地號土地每年租金調整為187,488元，漲幅達百分之50，與系爭土地申報地價漲幅6%相比顯屬過高，尚難謂為合理，應予酌減；本院審酌系爭土地之價值、所處位置、其四周工商業繁榮情形及自94年兩造協議租金數額後至今之環境變化，認上揭租金調整以申報總價年息之6%計算，即被上訴人張英培所有236、237地號土地每年租金調整為140,616元（837x2,800x0.06=14 0,616），被上訴人張隆勳所有236-3、237-1地號土地每年租金調整為70,224元（418x2,800x0.06 =70,224），方為適當。
伍、綜上所述，原審判決上訴人等向被上訴人等二人承租系爭土地之租金，自105年1月1日起，調整逾每年140,616元及70,224元部分，尚有未洽。上訴人指摘原審判決該不利於己部分有所違誤，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，逾此部分之上訴請求則無理由，應予駁回。
陸、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
台灣彰化地方法院民事第一庭
審判長法 官 廖國佑
法 官 沙小雯法 官 謝仁棠不得上訴。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
書記官 莊何江