臺灣彰化地方法院民事判決 105年度簡上字第188號上 訴 人 日歷製罐有限公司法定代理人 汪益生訴訟代理人 盧志科律師被上訴人 汪佩宜訴訟代理人 涂芳田律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105年8月9日本院北斗簡易庭第一審判決（105年度斗簡字第88號）提起上訴，本院於民國107年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上未辦理保存登記之房屋（下稱系爭房屋，門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○○號，即彰化縣田中地政事務所民國106年3月9日函檢附複丈成果圖所示編號A一層平房）原為其母汪許賞所有，系爭房屋於93年間出租予上訴人，未有書面且不定期（下稱系爭租約），上訴人按月給付租金新臺幣（下同）20,000元。然上訴人自104年9月起即未付租金，經汪許賞於104年11月25日以存證催告104年9、10、11月之租金，但上訴人置之未理。嗣汪許賞於104年12月7日將系爭房屋贈與被上訴人，被上訴人於104年12月10日以員林南門郵局第165號存證催告給付104年9、10、11月及12月份之租金，惟上訴人僅於104年12月31日匯款40,000元（2個月租金），尚積欠104年11、12月之租金，爰依系爭租約請求給付租金共40,000元。此外，因上訴人欠繳前述租金，經被上訴人於105年1月4日以台中大全街郵局第9號存證終止系爭租約，並依民法第455條規定請求上訴人返還系爭房屋。
另上訴人於系爭租約終止後仍繼續占用系爭房屋，依民法第179條規定請求上訴人應自105年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利20,000元。願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人辯稱：上訴人自83年間（即公司成立時）起承租系爭房屋經營生產至今，有給付租金之事實。汪許賞於104年8月20日將系爭房屋及坐落土地出售訴外人朱有和，土地部分並於104年9月14日完成所有權移轉登記，經汪許賞告知可將租金交給朱有和，故上訴人於104年10月14日寄送金額20,000元之匯票給朱有和繳納104年10月份之租金，但經朱有和退回，上訴人於104年10月23日將租金提存給朱有和。嗣朱有和於104年11月18日將系爭房屋及坐落土地返還汪許賞（土地部分並於104年11月18日完成所有權移轉登記），後汪許賞於104年11月25日以將系爭房屋及坐落土地贈與給被上訴人，上訴人於104年12月31日給付被上訴人40,000元。上訴人就系爭房屋之租金繳納情形如附表所示（編號1經朱有和退回），按期繳租。至汪許賞與朱有和就系爭房屋及坐落土地買賣一事，上訴人事前不知情，係其等買賣契約簽訂後，朱有和才找上訴人去代書處簽訂書面租賃契約，但原即有不定期租賃，所以未簽等語，並為答辯聲明：駁回原告之訴。
三、原審斟酌兩造全辯論意旨及調查證據之結果，命上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，並應給付被上訴人20,000元，及自105年1月6日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人20,000元，被上訴人其餘之訴駁回（未上訴而確定）。上訴人提起上訴，聲明求為：原判決不利上訴人部分廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並補稱：系爭租約從83年即成立，應適用修正前民法第425條關於買賣不破租賃之規定，故系爭租約已移轉到上訴人與朱有和之間，且上訴人將104年10月份之租金給付朱有和，係被上訴人表示得向朱有和清償，故生清償租金之效力；又上訴人於104年12月31日再給付40,000元租金，被上訴人於105年1月間終止系爭租約時，並無已達2個月租金未付情事；且被上訴人於104年12月10日存證催告104年12月租金，因尚未屆期（當月25日後始遲延）而不生催告效力，故被上訴人終止系爭租約自不生效力等語。被上訴人則請求駁回上訴，並補稱：系爭房屋於93年之前亦由汪許賞之夫汪英輝出租給上訴人，嗣於93年汪英輝不再擔任上訴人公司負責人後，即與上訴人解約，另由汪許賞與上訴人簽立系爭租約，故系爭租約應自93年方成立。汪許賞於104年9月將系爭房屋賣給朱有和，然租金之收益權在未點交房屋前仍為汪許賞所有，上訴人給付租金給朱有和亦遭拒絕，故上訴人對朱有和給付104年10月份之租金不生清償效力等語。
四、經查，系爭房屋及其坐落土地原為被上訴人之母汪許賞所有，系爭房屋出租上訴人，未有書面且不定期，上訴人每月給付租金20,000元給汪許賞；汪許賞於104年11月間以存證催告給付104年9、10、11月份之租金；汪許賞於104年12月7日將系爭房屋贈與被上訴人，被上訴人於104年12月10日以存證催告上訴人給付積欠之104年9、10、11、12月份租金，上訴人於104年12月31日匯款被上訴人40,000元。此外，汪許賞於104年8月20日將系爭房屋出售給朱有和，坐落土地部分並於104年9月14日以買賣為名義完成所有權移轉登記，朱有和復於104年11月18日以買賣為名義將所有權移轉登記給汪許賞，汪許賞另於104年12月7日以贈與為名義將所有權移轉登記給被上訴人；上訴人繳交系爭房屋租金之情形如附表所示，此為兩造所不爭執（本院卷99頁），並有該等存證信函、彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、土地登記謄本及異動索引、提存書、郵政匯票申請書、陽信商業銀行存款送款單、建築改良物所有權買賣移轉契約書等件在卷可稽（原審卷8至18、37至41、46至49頁），堪認屬實。
五、本件被上訴人依系爭租約請求上訴人給付104年11、12月份之租金（原請求40,000元，其中20,000元經原審認為無理由確定），被上訴人並依民法第455條規定請求返還系爭房屋；另依民法第179條規定請求返還不當得利（原請求自105年1月1日起算，原審認應自105年1月6日起算，逾此範圍無理由而確定），上訴人就其不利部分提起上訴，並以前詞置辯。則依據兩造前述主張，本件爭執厥為：㈠被上訴人終止系爭租約是否合法？㈡如是，被上訴人請求上訴人返還系爭房屋及自105年1月6日至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人20,000元，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人給付20,000元，有無理由？茲分述如下。
㈠被上訴人終止系爭租約是否合法？⒈被上訴人主張其於105年1月4日（105年1月6日送達）終止系
爭租約時，上訴人尚有2個月之租金未付（上訴人104年12月31日匯款40,000元清償104年9、10月租金，仍有104年11、12月租金未付）；上訴人辯稱其已將104年10月份之租金交付朱有和已生清償租金效力，且104年12月份之租金於104年12月25日始逾期，被上訴人並無催告，不符民法第440條之規定，終止不合法。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項及第2項前段定有明文。次按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定：一經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。二受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。三除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力。民法第309條第1項、第310條亦有規定。雖非債權人，惟以為自己意思，事實上行使債權，依一般交易觀念，足使他人認其為債權人之「債權之準占有人」之受領清償，以債務人不知其非債權人者為限，依民法第310條第2款規定，亦有清償之效力（最高法院99年度台上字第1698號判決意旨）。
⒊上訴人辯稱因汪許賞告知可將租金交給朱有和，故其104年
10月份之租金寄交朱有和匯票（發票日104年10月14日，金額20,000元），經退回而提存，提出郵政匯票申請書及本院104年度存字第785號提存書為證（原審卷38、49頁），被上訴人則否認該部分事實，並稱該提存不生清償租金效力。
⑴經查，汪許賞、朱有和間於「104年8月20日」就系爭房屋坐
落之土地簽立買賣，並於「104年9月14日」完成移轉登記；嗣於「104年11月3日」就系爭房屋簽立買賣契約書，後因解除買賣而於「104年11月18日」移轉土地回復為汪許賞所有，復汪許賞於「104年12月7日」再將土地及系爭房屋（104年12月8日申請變更房屋納稅義務人）贈與移轉予被上訴人，有彰化縣地方稅務局員林分局函、異動索引清冊、建築改良物所有權買賣移轉契約書等件在卷可稽（原審卷12、51、
60、61頁），堪認屬實。⑵參酌被上訴人主張雙方（汪許賞、朱有和）約定由賣方（汪
許賞）會同承租人（即上訴人）與買方（朱有和）另訂租賃契約（原審卷43頁）；又朱有和以存證退還上開匯票時表示「...鑑界之後，復有聯絡台端（即上訴人及其法代）至大員林不動產公司，訂立公證租賃契約未果而作罷」（原審卷48頁）；另上訴人於「104年10月14日」既已備妥「104年10月份」之租金，雖經朱有和退回而仍於「104年10月23日」提存，就承租系爭房屋之上訴人而言，當不會無端對朱有和清償；因斯時系爭房屋坐落土地已為朱有和所有，又經汪許賞請求上訴人與朱有和另訂租約（後未簽立）；另細繹上訴人購買匯票之申請書乃載有「朱有和」全名及其詳細地址（原審卷49頁），倘汪許賞未曾告知上訴人將系爭房地出售給朱有和並得向其清償租金，上訴人自無可能取得朱有和個人詳細資料而得寄送匯票等情，足使上訴人認其繳付租金對象為朱有和。據此，上訴人辯稱因汪許賞告知可將租金交給朱有和一節，尚非無據，故上訴人將104年10月份租金於104年10月23日提存有受領權之朱有和，依民法第309條第1項之規定，已生清償效力。
⒋按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租
人支付租金，如於其期限內不為支付者，出租人固得終止契約，惟承租人如於其終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人縱有聲明，亦不生終止之效力（最高法院46年台上字第1508號判例意旨）。如上，上訴人已清償104年10月份租金，復上訴人於104年12月31日給付被上訴人40,000元（清償104年9、11月之租金），則被上訴人於105年1月6日存證以欠租二期為由終止系爭租約，因上訴人僅有104年12月之一期租金未繳，尚不符民法第440條第2項所定欠租達2個月租額之要件，自不生終止契約之效力。
㈡承上，被上訴人終止系爭租約既未合法，依民法第455條規
定請求上訴人返還租賃之系爭房屋，及依不當得利請求自105年1月6日起按月給付20,000元，均無所據，為無理由。
㈢被上訴人請求上訴人給付20,000元，有無理由？⒈按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人
所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一債務已屆清償期者，儘先抵充。二債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。民法第321條、第322條定有明文。
⒉被上訴人起訴主張上訴人積欠104年11、12月份之租金，依
系爭租約請求給付租金40,000元，原審認上訴人於105年1月28日給付20,000元，判命上訴人應給付20,000元。惟如前述，被上訴人於104年12月10日以存證催告給付104年9、10、11及12月份之租金，其中就104年10月份租金經上訴人提存有受領權之朱有和（提存原因事實指定應抵充之債務）；關於104年9、11月租金經上訴人於104年12月31日匯款給付、另於105年1月28日匯款給付104年12月租金（因未指定而先到期儘先抵充），上訴人自無積欠前開期間之租金，被上訴人之請求自屬無據。
六、綜上，被上訴人終止系爭租約既未合法，依民法第455條規定請求上訴人返還租賃之系爭房屋，及依不當得利請求自105年1月6日起按月給付20,000元，均無所據，為無理由。
另被上訴人請求上訴人給付104年11、12月份之租金40,000元，亦無理由（其中20,000元經原審判決駁回確定）。從而，原審判命上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，並應給付被上訴人20,000元，及自105年1月6日至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人20,000元之部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
七、本判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不一一論列。
八、據上論結，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 王鏡明
法 官 林于人法 官 范坤棠以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書記官 黃當易附表┌──┬──────┬────────────────┬─────────────────┐│編號│金額(新臺幣)│給付方式及日期 │備註 │├──┼──────┼────────────────┼─────────────────┤│ 1 │20,000元 │匯款、匯票發票日期104年10月14日 │匯票號碼：0000000000-0 ││ │ │ │受款人：朱有和；遭退回 │├──┼──────┼────────────────┼─────────────────┤│ 2 │20,000元 │提存、聲請提存日期104年10月23日 │提存案號：本院104年度存字第785號 ││ │ │ │提存物受取權人：朱有和；提存原因：││ │ │ │為給付104年10月租金 │├──┼──────┼────────────────┼─────────────────┤│ 3 │40,000元 │匯款、存款日期104年12月31日 │匯款帳號：000-00-000000-0 ││ │ │ │戶名：汪佩宜 │├──┼──────┼────────────────┼─────────────────┤│ 4 │20,000元 │匯款、存款日期105年1月28日 │匯款帳號：000-00-000000-0 ││ │ │ │戶名：汪佩宜 │├──┼──────┼────────────────┼─────────────────┤│ 5 │40,000元 │提存、聲請提存日期105年3月24日 │提存案號：105年度存字第193號 ││ │ │ │提存物受取權人：汪佩宜；提存原因：││ │ │ │為給付105年1、2月租金 │├──┼──────┼────────────────┼─────────────────┤│ 6 │40,000元 │提存、聲請提存日期105年4月26日 │提存案號：105年度存字第264號 ││ │ │ │提存物受取權人：汪佩宜；提存原因：││ │ │ │為給付105年3、4月租金 │├──┼──────┼────────────────┼─────────────────┤│ 7 │40,000元 │提存、聲請提存日期105年6月23日 │提存案號：105年度存字第425號 ││ │ │ │提存物受取權人：汪佩宜；提存原因：││ │ │ │為給付105年5、6月租金 │└──┴──────┴────────────────┴─────────────────┘