臺灣彰化地方法院民事判決 105年度簡上字第72號上 訴 人 彰化縣埔心鄉農會法定代理人 巫健次訴訟代理人 陳姿君律師被上訴人 吳佩玲
吳佩珊吳傑儒兼上一人法定代理人 詹孟君上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年2月3日本院104年度簡字第4號第一審判決提起上訴，本院於105年6月21日辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
上開廢棄部份，被上訴人詹孟君、吳佩玲、吳佩珊、吳傑儒應自坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○號土地上，如附圖所示面積一○四點九六平方公尺之木石磚造平房即門牌號碼彰化縣員林市○○里○○街○○巷○號之房屋遷出，並將上開房屋返還予上訴人。
被上訴人詹孟君、吳佩玲、吳佩珊、吳傑儒應自民國一○四年一月一日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付上訴人新臺幣貳仟陸佰元。
本判決第二項，被上訴人詹孟君、吳佩玲、吳佩珊、吳傑儒應於民國一○七年十二月三十一日前履行完成。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人於起訴及上訴審主張：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上（下稱系爭土地），如附圖所示面積104.96平方公尺之木石磚造平房，即門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○巷○號（下稱系爭房屋）為上訴人所有，數年前上訴人將其出租予被上訴人等之被繼承人吳正德使用，每月租金新臺幣（下同）2,600元，每年租金12個月共計31,200元，於年初作一次繳付。兩造就系爭房屋之租賃並未訂有任何之書面契約，係屬不訂期租賃契約關係，經上訴人於民國103年3月11日所召開之第17屆第2次會員代表大會會議記錄第14項及103年3月28日第17屆理事會第7次會議記錄第11項討論事項第6案，均經全體出席之會員代表以及理監事提案表決通過，決議將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用，以增加經濟效用及收益。是以，上訴人乃以103年7月9日以埔心郵局第58號存證信函通知吳正德，告知將於104年1月1日收回系爭房地改建成農特產品展售中心自用，不再續租予吳正德使用，請吳正德於104年1月1日前騰空並交還。另上訴人亦曾於租約終止後之104年1月7日再次發文通知吳正德，請吳正德於文到後15日內將系爭房地騰空後交還上訴人，惟吳正德始終置之不理，吳正德既自104年1月1日起即無權占用系爭房屋迄今。從而，上訴人自得依民法第455、767及土地法第100條規定及繼承之法律關係，請求被上訴人遷讓房屋，並依民法第179條規定請求被上訴人自104年1月1日起按月給付上訴人2,600元之不當得利。
（二）按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故而只須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，而所謂收回重建之必要，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展或與土地利用價值顯不相當者亦屬之，此有最高法院70年台上字第1401號、64年台上字第1387號判例可參。系爭房屋為木石磚造一樓平房，房屋面臨11米路寬之新義街，交通便利，四周除被上訴人占用之房屋外，其逾均為二層樓以上之建築，而系爭房屋所坐落之系爭土地於104年1月之公告現值為12,386,700元，然系爭房屋之現存價值經鑑定之結果僅為95,250元，是以系爭房屋之價值與土地利用之價值顯不相當。又系爭建物為木石磚造，從41年建造完成迄今已超過63年，早於逾越正常使用年限。因此，上訴人乃於103年3月11日所召開之第17屆第2次會員代表大會會議，以及103年3月28日第17屆理事會第7次會議決議通過將系爭房屋收回後拆除，改成農特產品展售中心，以增加經濟效益。已將上開決議報請主管機關存查。並著手規劃將系爭房屋收回後，改建為農特產品展售中心之相關企劃事宜，依前開判例意旨，上訴人按依土地法第100條第1款規定終止租約，收回系爭房屋改建，並於103年7月9日以存證信函告知被告自104年1月1日起終止兩造間之不定期租賃契約，於法即屬於有據。
（三）再土地法第100條就房屋租賃之出租人收回房屋嚴定其要件，原為限制出租人任意收回房屋與保護承租人而設，惟查，被上訴人詹孟君、吳佩玲、吳佩珊、吳傑儒等人戶籍設於彰化縣○○鎮○○街○○號，由該四人之戶籍謄本顯示，渠自88年起即自系爭房屋遷出戶籍，居住設籍在彰化縣○○鎮○○街○○號，被上訴人等實際並未居住在系爭房屋之內，其等並無居住使用該房屋之需求，卻拒不返還系爭房屋，顯然有權利濫用之情形，非土地法第100條立法意旨保障之弱勢承租人，於此情形下，若仍不准上訴人收回系爭房屋改建使用，顯然有失公平原則。
（四）至上訴人雖因系爭土地上門牌號碼新義街52號房屋出租予第三人張加祿，而於另案與訴外人張加祿達成和解，同意訴外人張加祿續租至107年12月31日，而致使原計畫興建之農特產品展售中心在107年12月31日以前均無法興建，然上訴人於另案與張加祿達成和解主要係因為法院之勸諭，為節省司法資源，與訴外人張加祿互為讓步，給予承租人更為寬裕的時間安排終止租約後之搬遷，上訴人亦可在該時間內安排興建農特產品展售中心之興建事宜前置程序，例如:招標、設計、申請建照…等事宜，興建建築物並非一蹴可幾之事，在開始正式興建之前須要向相關主管機關取得建築許可執照，還有拆除原有建物許可執照…等，上訴人計畫興建農特產品展售中心，給予訴外人張加祿兩年的時間安排搬遷事宜並利用此時間取得主關機關之興建及拆除許可，上訴人在兩年後訴外人張加祿搬遷後，即可馬上著手興建，原判決徒以上訴人無收回系爭房屋自用之立即需求為由，判決上訴人敗訴，似嫌速斷，尤其與訴外人張加祿之和解，反可顯示上訴人收回系爭房屋從新建築之需求，因為上訴人有收回自用的需求，所以可以答應兩年的時間，而非答應三年或五年，兩年的時間對上訴人或承租人而言，係屬收回土地自用的妥適時間，原判決以訴外人張加祿案的和解作為判決上訴人敗訴的理由，似乎系在苛責上訴人不應在另案為和解之讓步與決定，原判決以另案的和解作為判決上訴人敗訴的理由，無異鼓勵兩造當事人不可輕易和解，將自己置於不利之地。
二、被上訴人則以：
（一）被上訴人向上訴人承租系爭房屋，兩造屬不定期租賃關係，被上訴人均按年準時繳交年租金給予上訴人，且吳正德之父吳鏡明早已承租及設籍於系爭房屋之現址，被上訴人對此居所有一股深厚感情。且在此期間，曾歷經多次颱風和921大地震或道路徵收拓寬，房屋受損，上訴人未曾修繕或補貼任何修繕費用，均係由被上訴人備工修建，上訴人卻又向被上訴人按年收取租金，且今上訴人又以臨時動議為由率爾要主張收回系爭房屋，於情、於理、於法誠有未洽。
（二）上訴人要有收回系爭房屋使用，欠缺正當理由及必要性，且未為相當之證明，按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。惟所謂自住，固包括收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟仍以有收回供自己營業使用之正當理由及必要，且能為相當之證明者為限（參最高法院88年度台上字第2291號民事判決）。上訴人所述其於103年3月11日所召開之第17屆第2次會員代表大會會議記錄第14項以及103年3月28日第17屆理事會第7次會議會議記錄第11項討論事項第6案，均經全體出席之會員代表以及理監事提案表決通過，決議將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用，以增加經濟效用及收益云云等語。惟查揆之前開附件二會員代表大會會議記錄第14項所示，僅係臨時提案，屬於一種主觀個人想法。至於依附件三討論事項第六案所示，亦僅是構想而已，上訴人內部尚未規劃作業，猶未具體定案，迄今並無關於農特產品展售中心之建築計劃書，亦無農特產品展售中心之營運計劃書（含組織系統、職掌、人力規劃、產品項目、財務計劃、賣場規劃、營運策略、行銷計劃、有無與他人共同經營……等），更未編列預算，亦未將此預算案提交上訴人理事會及會員代表大會通過，則前開所謂農特產品展售中心方案，究竟何時能具體規劃定案﹖何時又能編列預算送審查？何時能經上訴人理事會及會員代表大會審查通過？均遙不可知。設若今日以未確定通過之農特產品展售中心方案終止本件租約，日後該案卻遲遲未能定案或遭否決，豈非不法？豈非對被上訴人不公？是故上訴人主張收回系爭房屋自用，不僅欠缺正當理由及必要性，且未為相當之證明。上訴人遲至104年7月才提所謂「內部計劃書影本乙份」，惟其恐係臨訟才製作為之，否則，何以上訴人在104年4月16日起訴及104年6月15日第一次開庭時均未主張？且其究竟於何時、交由何建築師規劃﹖有無付費憑證﹖其真實性如何﹖殊啟人疑竇，自應由上訴人負舉證之責。尤甚者，退一步言，姑先不論，上訴人所提前開所謂於104年3月中著手規劃、內部計劃書、真實性為何，惟其既係上訴人片面主張於104年1月1日終止租約後才規劃，故上訴人主張終止租約自於法不符。
（三）再查，上訴人所有位於系爭房屋斜對面之埔心鄉農會大樓（門牌號碼：員林市○○街○○號），樓高7層，建地幅員廣大，上訴人將其出租給「良安老人長期照護中心」使用；又上訴人所有系爭房屋斜對面之佔地廣大的2層樓，亦出租給「山井大肥鵝日式餐廳」（地址○○○鎮○○路○○號）使用，足見上訴人既能將其佔地廣大之樓房及其空地出租他人使用，客觀上焉有在尚未規劃、定案下，即非急於收回約僅31.4坪大之系爭房屋使用不可之理？益徵上訴人主張收回系爭房屋欠缺正當理由及必要性。上訴人以將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用乙節，僅係藉口而已，上訴人據以請求終止租約收回系爭房屋，尚非正當。
（四）又鈞院另案104年度訴字第392號遷讓房屋等事件，乃上訴人訴請訴外人張加祿遷讓房屋及損害賠償，其緣由與本件雷同，惟查訴外人張加祿業已於104年12月2日與上訴人達成訴訟和解，由訴外人張加祿向上訴人續租前開房屋3年（即從105年1月1日起至107年12月31日止），此有系爭和解筆錄可稽，足見上訴人所稱要將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用乙節，業已停止無法進行，上訴人主張系爭房屋欲收回自用，欠缺正當理由及必要性，故本件上訴人起訴，顯無理由，應予駁回。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）上廢棄部份，被上訴人詹孟君、吳佩玲、吳佩珊、吳傑儒應共同將坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○號上，如附圖所示面積104.96平方公尺之木石磚造平房即門牌號碼彰化縣員林市○○里○○街○○巷○號全部遷讓返還予上訴人，並自104年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月賠償2,600元予上訴人。
四、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人與被上訴人等之被繼承人吳正德間，就上訴人所有之系爭房屋成立不定期租賃契約，約定每月租金2,600元，每年租金12個月共計31,200元於每年年初一次付清，且未訂有書面契約。
（二）上訴人於103年3月11日召開第17屆第2次會員代表大會，會中達成員林原員工宿舍房屋不定期租賃契約，因房屋老舊恐致生危險，以及為活化閒置資產並充分利用，應將該房屋回收自用，並授權理事會處理之決議，並於同年月28日召開第17屆理事會第7次會議，會議中達成員林原員工宿舍房屋，擬收回自用興建農特產品展售中心之決議。
（三）上訴人依上開會議決議之結論，乃於103年7月9日以埔心郵局第57號存證信函通知被上訴人之被繼承人吳正德，系爭房屋將於104年1月1日起不再出租，並請吳正德於104年1月1日前將系爭房屋騰空返還給上訴人。
（四）被上訴人之被繼承人吳正德於收受上訴人存證信函後，於104年1月16日將系爭房屋104年度之租金31,200元，向本院提存所提存，且上訴人迄今仍未受領。
（五）吳正德於原審訴訟繫屬中之104年10月11日死亡，其繼承人為被上訴人等即其配偶詹孟君、子女吳佩玲、吳佩珊、吳傑儒。
（六）上訴人所有系爭土地上門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○街○○號房屋，亦以不定期租賃契約出租給訴外人張加祿，上訴人於本院另案對張加祿提起遷讓房屋之訴訟，惟於訴訟中達成和解，上訴人同意張加祿得自105年1月1日起續租至107年12月31日止。
五、得心證之理由：上訴人主張其業以收回系爭房屋自用為由，依土地法第100條第1款及民法第450條第3項規定終止系爭房屋之不定期租賃契約，被上訴人等無繼續占用系爭房屋之正當權源，應將該房屋騰空交付並給付相當於租金之不當得利等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者為：上訴人是否合法終止系爭不定期租賃契約？上訴人請求被上訴人騰空交付系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲析述如下：
（一）按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。又該條款之收回房屋重新建築，不以房屋物理上堅固與否為準，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用值價，顯不相當者，亦屬之。最高法院分別著有83年度台上字第1942號、81年度台上字第2562號判決可參。查上訴人與被上訴人等之被繼承人吳正德間，就系爭房屋成立不定期租賃契約，約定每月租金2,600元；而上訴人於103年3月11日召開第17屆第2次會員代表大會，會中達成員林原員工宿舍房屋不定期租賃契約，因房屋老舊恐致生危險，以及為活化閒置資產並充分利用，應將該房屋回收自用，並授權理事會處理之決議，並於同年月28日召開第17屆理事會第7次會議，會議中達成員林原員工宿舍房屋，擬收回自用興建農特產品展售中心之決議等情，為兩造所不爭執，並有上訴人相關會議紀錄附卷可佐（見原審卷第8至17頁），堪信為真實。而依上訴人上開決議形成之方式觀之，其係先經會員代表大會提案討論，由全體出席會員代表決議通過後，再送交理事會討論後通過，嗣並將相關會議紀錄函請彰化縣政府備查，此有彰化縣政府103年3月19日府農輔字第1030084333號、103年4月8日府農輔字第1030105769號函附卷足稽（見原審卷第33、34頁），堪認上訴人上開收回系爭房屋決策之過程縝密，其實際上確有收回系爭房屋重新建築自用之計畫及需求，顯非被上訴人所稱之單純主觀個人想法。參以系爭房屋為木石磚造一樓平房，依彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書所載，該屋自41年5月間即有課稅紀錄，有上開稅籍證明書在卷可查（見原審卷第20頁），以此推算屋齡迄今至少60餘年，足認上訴人所稱因房屋老舊恐致生危險，有收回改建之必要等語，並非無稽。衡以，系爭房屋所坐落之系爭土地於104年1月之公告現值為每平方公尺45,000元，其占用土地之價值達4,723,200元（公告土地現值45,000元×系爭房屋占用面積104.96平方公尺＝4,723,200元），然系爭房屋經原審送宏大不動產估價師聯合事務所估價之結果，其價額僅為95,250元，足見系爭房屋之價值與土地利用之價值顯不相當，上訴人應有收回房屋重新建築之必要甚明。況被上訴人於本院審理時自陳：目前沒有住在系爭房屋等語（見本院卷第53頁反面），核與被上訴人詹孟君、吳佩玲、吳佩珊、吳傑儒等人之戶籍均設於彰化縣員林市○○街○○號乙節相符，益徵被上訴人所稱仍有繼續使用房屋之需求等語，為無理由。
（二）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條前段分別定有明文。查系爭租約為不定期限之租賃契約，且上訴人已於103年7月9日以埔心郵局第57號存證信函通知被上訴人之被繼承人吳正德，系爭房屋將於104年1月1日起不再出租，並請吳正德於104年1月1日前將系爭房屋騰空返還給上訴人，為兩造所不爭執，已如前述，是兩造間之租賃契約既已於104年1月1日合法終止，則被上訴人自104年1月1日起即負有返還租賃物之義務，且無合法繼續占有系爭房屋之權源，上訴人主張被上訴人應將坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○號上，如附圖所示面積104.96平方公尺之木石磚造平房即門牌號碼彰化縣員林市○○里○○街○○巷○號全部遷讓返還予上訴人，為有理由。
（三）按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查，上訴人主張系爭房屋每月租金為2,600元，為被上訴人所不爭執，是本院斟酌系爭土地坐落位置、周圍環境、繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益及之前每月租金之數額等情狀，認上訴人請求被上訴人自104年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月連帶賠償2,600元予上訴人，洵屬正當，應予准許。
六、綜上所述，上訴人依土地法第100條第1款規定終止租約，並依民法第455、767條之法律關係，請求被上訴人自坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○號上，如附圖所示面積104.96平方公尺之木石磚造平房即門牌號碼彰化縣員林市○○里○○街○○巷○號遷出，並將上開房屋返還予上訴人，及依民法第179條規定請求被上訴人自104年1月1日起按月連帶給付上訴人2,600元之不當得利，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。
七、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。查系爭房屋業經被上訴人之被繼承人吳正德及其父吳鏡明承租數十年，此有被上訴人所提出之陳情書在卷可按（見本院卷第55頁），欲令渠等短期間自系爭房屋遷出而另覓他處營生，現實上顯有困難，其性質非長期間不能履行，爰審酌實際情況及上訴人利用系爭土地之時程，定被上訴人應於107年12月31日前遷出之履行期間，以利被上訴人遷出以另覓其他營生處所，以資兼顧。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第450條、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 5 日
民事第二庭 審判長 法 官 黃倩玲
法 官 羅秀緞法 官 李善植以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 7 月 5 日
書記官 游峻弦