臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1020號原 告 陳宇相訴訟代理人 許宜嫺律師被 告 江仕用訴訟代理人 陳振吉律師
林輝明律師王育琦律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾貳萬捌仟貳佰壹拾玖元，及其中新臺幣貳佰萬元自民國一百零四年三月二十三日起，其中新臺幣貳佰萬元自民國一百零五年三月十七日起，其餘新臺幣肆拾貳萬捌仟貳佰壹拾玖元自民國一百零五年十月六日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之四十七，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰肆拾柒萬陸仟元供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣肆佰肆拾貳萬捌仟貳佰壹拾玖元預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。
查本件原告起訴請求解除兩造間買賣契約，並返還價金，原聲明：「①被告給返還原告土地買賣價金新臺幣（下同）400萬元及上開金額自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，其中第1期200萬元由民國104年3月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。第2期200萬元由105年3月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②土地在交付第2期款項後，由被告同意原告先行整地，申請大電怪手等支出由被告負擔共392,819元。③如不動產契約書（下稱系爭契約）第13條後段原告及被告共同簽立合意書，保證絕無與他人發生任何糾紛，絕對保證產權完整，本地號經地政單位測量已被鄰地侵占使用已久，經原告催告被告仍置之不理，依系爭契約第12、13條之處罰被告，返還原告除已付款項400萬元外，違約處罰加倍之金額。」（見本院卷一第4頁）；嗣於105年11月10日具狀變更聲明為：
「①被告應給付原告400萬元，及其中200萬元自104年3月23日起，其中200萬元自105年3月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②被告應給付原告392,819元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③被告應給付原告400萬元，起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷一第58頁），核其上開所為，乃屬補充及更正法律上之陳述，尚不涉及訴訟標的之變更，應予准許。又原告於106年1月12日具狀減縮上開聲明第2項之請求金額為389,219元，依上開規定，亦應予准許（見本院卷一第109頁）。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告經由訴外人盧財福之介紹，得知被告欲出售土地，兩造於104年3月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以500萬元向被告購買其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並於簽約時給付定金200萬元，另於105年3月20日支付第2期款200萬元。被告於簽約前，向原告指明系爭土地即為如附圖（即彰化縣員林地政事務所105年11月17日收件員土測字2086號土地複丈成果圖）所示編號w1-w2-w3-w4擋土牆（下稱系爭擋土牆）圈圍之空地，並向原告保證買賣標的產權完整，絕無與他人發生任何糾葛，且於系爭買賣契約第13條載明此特別約定。嗣原告於104年間申請鑑界，雖疑系爭土地遭他人建物占用，然因無從得知鄰地建物占用範圍，且經詢問被告後，被告告以系爭土地因九二一地震後走山致界址位移，僅需辦理土地界址調整即可，系爭土地確係位在系爭擋土牆內範圍等語。原告乃不疑有他，經徵得被告同意後，陸續在系爭土地裝設電表、電箱，並進行整地工作，因而支出整地費用共計389,219元（含除草及排水溝擋土牆補強之怪手費用23,000元、鐵板水溝南北向擋土牆工程費用286,577元、申請三相電力設備裝配費用33,500元、線路補助費及電費4,142元、架設水管費用4,000元、鑑界費4,500元、購買貨櫃及托運、懸吊貨櫃至系爭土地之費用16,500元【已扣除因系爭土地不能使用而出賣貨櫃之收入48,000元】、出賣貨櫃後所支出之懸吊、存放貨櫃費用9,000元、放貨櫃及H型鐵架塔棚之吊運費5,000元）。
(二)然原告於105年5月間，經同段387地號土地所有權人即訴外人盧財明告知，系爭擋土牆範圍內土地之西側約有1/3為同段387地號土地，而系爭土地東側約有1/3遭寺廟上元宮占用，原告得使用系爭土地範圍僅為系爭擋土牆內土地之1/3等語。原告經詢問地政人員後，始知悉系爭土地之部分由他人興建寺廟占用，遂申請調解，並於105年6月23日調解期日向被告表示欲解除系爭契約，然被告委稱不知土地遭占用而不願解約。原告復於105年6月30日寄發存證信函，要求被告依約排除侵害，然被告均未置理。依兩造之真意，原告係買受系爭擋土牆內土地，然該土地僅有387.64平方公尺面積屬被告所有，其餘土地均屬毗鄰之同段387、386地號土地範圍，而屬他人所有，是被告無法依債之本旨移轉系爭擋土牆內土地所有權予原告，買賣標的即具權利瑕疵。縱認兩造係合意買賣系爭土地，然系爭土地遭上元宮占用，致原告可利用之面積減少，無法為完全使用，具減少價值之物之瑕疵，且欠缺契約保證之品質。被告明知上情，仍與原告簽訂系爭買賣契約，並保證土地無瑕疵，屬可歸責於被告，爰依系爭契約第12、13條約定、民法第353、226、256條、第227條第1項、第254、259、354條、第359條前段等規定，擇一請求解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1項第1、2款規定，請求被告返還買賣價金400萬元，及自受領時起算之利息；暨依系爭買賣契約第13條、民法第259條第5款、第184條第1項等規定，擇一請求被告賠償整地費用389,219元；暨依系爭買賣契約第12條規定，請求被告給付懲罰性違約金400萬元。
(三)倘若本院認原告請求解除契約無理由，則依民法第353條、第226條第1項規定，請求被告賠償無法利用土地之損害，因兩造合意買賣標的為系爭擋土牆內土地，然屬被告所有部分僅有面積387.64平方公尺土地，故因被告未依約履行，致原告所受損害金額2,225,152元【計算式：400萬元─（387.64平方公尺×買賣價金500萬/土地面積1092.03平方公尺）】等語，並聲明：①被告應給付原告400萬元，及其中200萬元自104年3月23日起，其中200萬元自105年3月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②被告應給付原告392,219元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③被告應給付原告400萬元，起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。④願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於84年間自前手買受系爭土地時，前手即以圍牆圈圍土地，系爭土地除北側臨馬路外，東西側均緊鄰建物，被告買受後乃維持現況，故被告認為系爭土地即位在系爭擋土牆範圍內空地，而不知悉系爭土地有遭占用之情事。又占用系爭土地之人盧財明為介紹原告購地之人，原告應於事先已知悉系爭土地之利用狀態、使用情形，原告未向占用系爭土地之人主張拆屋還地等權利，反向被告主張解除契約返還價金等，顯屬無理。再者，兩造於104年3月20日簽訂買賣契約後，原告即已依現況點交土地與原告。原告亦曾於104年4月14日申請鑑界，並知悉系爭土地有遭他人占用之情事，然原告怠於通知被告買賣標的有瑕疵，依民法第356條第2項規定，視為承受其所受領之物，不得再主張被告應負瑕疵擔保責任。縱然原告嗣後通知被告，然自原告知悉土地遭占用時起，亦已逾6 個月之除斥期間，而不得再依民法第356條規定主張解除契約返還價金。又原告支出之整地費用均係為使自己能利用土地，經自行評估所決定支出，非被告有何不法行為所致，故被告不應負擔損害賠償責任。另系爭買賣契約第12條所定違約金性質為賠償總額預定性違約金，且金額過高，應酌減至零等語置辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第55頁背面、125頁背面、190頁）
(一)被告於84年8月22日因買賣取得彰化縣○○鄉○○段○○○段00地號土地（下稱52地號土地）、所有權應有部分1200分之80；又於85年3月5日因買賣取得52地號土地、所有權應有部分1200分之80；嗣因52地號土地與鄰地辦理合併、分割並變更地號，於85年9月20日取得同段52-26地號土地；又於102年11月4日因地籍圖重測，變更為系爭土地。
(二)被告於102年4月20日系爭土地重測調查時，至現場協助指界。
(三)兩造於104年3月20日簽訂系爭買賣契約，由原告以500萬元之價格，向被告購買系爭土地。
(四)原告於104年3月23日給付價金200萬元與被告，又於105年3月17日給付200萬元，剩餘100萬元價金約定於106年3月20日給付。
(五)被告於104年4月13日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記與原告；原告於104年4月20日將系爭土地以信託為原因，登記於被告名下，並設定擔保債權總金額360萬元之最高限額抵押權與被告。
(六)原告前於104年4月14日向彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政事務所）申請鑑界，經該所人員於104年4月24日至系爭土地鑑界。
(七)兩造於105年6月23日經彰化縣員林市調解委員會調解不成立，原告於105年6月30日寄發存證信函催告被告進行和解。
(八)原告於105年8月19日因本件買賣對被告提起詐欺罪告訴，經彰化地檢署檢察官以105年度偵字第7932號不起訴處分書為不起訴處分。
(九)系爭土地上如附圖所示編號A部分面積125.87平方公尺土地、編號A1部分面積186.54平方公尺土地、編號A2部分面積39
1.98平方公尺土地，遭第三人占用。
四、兩造爭執事項：
(一)兩造合意買賣之標的物為何？
(二)原告主張解除系爭買賣契約，有無理由？
(三)被告抗辯原告已承認所受領瑕疵之物，是否可採？
(四)原告請求被告賠償整地費用389,219元，有無理由？
(五)原告請求被告給付違約金400萬元，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)兩造合意買賣之標的物為系爭擋土牆範圍內空地：
1.按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。而解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院98年度台上字第1517號民事判決意旨可資參照）。又買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，契約即為成立，不以訂立書面契約為必要。
2.原告主張兩造間買賣標的為系爭擋土牆內空地，雖為被告所否認，並辯稱被告於出售土地前，主觀上認為系爭擋土牆內空地與系爭土地之地籍圖位置相符，故買賣標的為系爭土地云云。然查，被告於本院106年6月28日言詞辯論期日中自陳：伊有跟原告說過系爭土地之範圍為系爭擋土牆內，因為伊買受土地時就是這樣了等語（見本院卷一第188頁背面）。
且被告復不爭執兩造於簽訂系爭買賣契約時，原告係表示欲購買系爭擋土牆範圍內土地，被告亦表示出售該部分土地等情（見本院卷一第227頁背面），足認依兩造締約時之意思表示，原告係向被告買受系爭擋土牆內空地，被告亦同意出售上開土地，是兩造合意買賣之標的應屬系爭擋土牆內空地。參以被告復自稱其於簽訂系爭買賣約後，即將系爭擋土牆內空地點交與原告，而原告於辦理土地移轉登記及信託登記後，即在系爭擋土牆內土地為整地、利用等行為等語（見本院卷一第38頁背面），益徵兩造係合意買賣系爭擋土牆內空地無訛。縱然兩造於簽訂系爭買賣契約時，將買賣標的物記載為系爭土地，然依上開說明，應以兩造立約時合意買賣之標的物即系爭擋土牆內空地為實際之買賣標的。是被告辯稱兩造合意買賣標的為系爭土地云云，即不足採。
(二)原告請求解除系爭買賣契約，係有理由：
1.物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第348條第1項、第349 條定有明文。換言之，出賣之物若為出賣人所有者，出賣人須將該物所有權移轉於買受人，若出賣之物為他人所有，則出賣人須先取得其所有權，然後移轉於買受人，或使該他人逕將物之所有權移轉於買受人。是以，出賣人應擔保買賣標的物之權利完整無缺，倘若第三人對於買賣標的物具有得主張之權利，而得將標的物自買受人占有中追奪，或使買受人權利因而喪失或受有限制時，出賣人即應對買受人負權利瑕疵擔保責任，以實現法律為維持買賣契約有償性之等價均衡關係及保護交易安全與信用所設之法定無過失責任。
2.查兩造係合意買賣系爭擋土牆範圍內空地乙情，業經本院認定如上，是被告即負有將系爭擋土牆內空地交付予原告，並使原告取得土地所有權之義務，且需擔保原告就系爭擋土牆內空地之占有、使用，不受第三人追奪或限制。然查，兩造於系爭買賣契約中約定買賣土地面積為1092.03平方公尺（見本院卷一第5 頁），而系爭擋土牆內空地，僅有如附圖所示編號A3部分、面積387.64平方公尺係位在被告所有系爭土地上，至其餘土地則位在毗鄰之同段381、386、387、392地號土地，均非原告所有，而屬第三人所有。然兩造間就本件買賣糾紛前於105年6月23日經調解仍不成立，原告復於105年6 月30日寄發存證信函催告被告解決糾紛，而被告迄至本件言詞辯論終結前，均未能補正上述瑕疵，使原告取得系爭擋土牆範圍內全部土地之所有權，是被告所出售之買賣標的即有權利瑕疵存在。被告雖辯稱占用系爭土地之人即盧財明為介紹原告購地之人，原告應於事先已知悉系爭土地之利用狀態、使用情形云云。惟查，坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分之寺廟「上元宮」，其房屋稅及資料係登記為訴外人陳秋月所有，此有本院查封筆錄1紙可稽（見本院卷一第291頁），是被告所辯占用土地之人為盧財明，即有所誤。
又按權利出賣人，應擔保該權利無瑕疵，如出賣人主張買受人於契約成立時知權利有瑕疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任（最高法院65年台上字第119 號判例意旨參照）。被告辯稱原告於簽訂系爭買賣契約前，即已知悉土地之瑕疵狀況云云，然其並未提出證據供本院審酌，是其此部分抗辯，即難採認。是以，被告出售之標的存有權利瑕疵，且非因可歸責於買受人即原告之事由所致，兩造間復未特約排除此擔保責任，則原告依前開規定，主張被告應負權利瑕疵擔保責任，係屬有據。
3.被告雖又辯稱其認為系爭土地即係位在系爭擋土牆範圍內空地，而不知悉土地有遭占用之情事云云。然出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上第1538號判決參照）。亦即出賣人之權疵擔保責任係無過失責任，要與可否歸責於出賣人無關，縱然出賣人主觀上不知悉買賣標的物之瑕疵狀況，亦不得解免其擔保責任。況且，兩造於簽訂系爭買賣契約前，系爭土地於102年間曾辦理地籍圖重測。依員林地政事務所製作之地籍圖重測調查表所示（見本院卷一第72至73頁），可知被告於102年4月15日有到場協助指界，而已知悉系爭土地辦理重測事宜。而依被告該次指界之土地位置、方向、形狀，即與系爭擋土牆內空地顯然有所差異。再者，被告於102年6月26日地籍圖重測時雖未到場，然其自陳有委託其子到場等語（見本院卷一第189頁）。而觀之該日地籍圖重測地籍調查【界址標示補正】表之補正後界址標示備註欄，載明系爭土地之「AB、BC、CD、DA界址點因位於建物中，實地無法設立界標」等文字，已足以知悉系爭土地之界址係位在建物內，非屬空地甚明。又依地籍測量實施規則第199條規定：「地籍圖重測結果公告時，直轄市或縣（市）主管機關應將前條所列清冊、地籍公告圖及地籍調查表，以展覽方式公告30日，並以書面通知土地所有權人。
」。且彰化縣政府前於102年9月14日函知員林地政事務所、彰化縣員林鎮公所（已改制為員林市公所）、彰化縣大村鄉公所：「為本縣辦理102年度員林市、大村鄉地籍圖重測成果圖、冊、表等資料將於102年10月1日起於貴所辦理公告30日，茲檢送公告文4張，請於貴所公告欄、重測公告場及重測區範圍內適當處所辦理張貼公告，並準備相關公告事宜，其重測成果圖、冊、表資料由貴所核定，重測結果通知書應於公告前送達各土地所有權人，請查照。」（見本院卷一第152頁）。上開函文所稱需辦理公告之地籍圖重測結果，包含「地籍公告圖及地籍調查表、重測各種清冊」，凡重測區內土地所有權人應於公告期間內，攜帶重測結果通知書、國民身分證、私章等，前往員林地政事務所閱覽重測結果，此有彰化縣政府102年9月14日府地測字第10 20287378號公告1紙可稽（見本院卷一第152頁）。再依前開「地籍圖重測地籍調查【界址標示補正】表」處理意見欄內載有「附送達證書1份於本地號」等文字（見本院卷一第73頁），且員林地政事務所亦已依上開函文，將土地標示變更結果通知書送達與被告，經被告之同居人102年9月25日受領，此有彰化縣政府送達證書1紙可憑（見本院卷一第147頁），被告亦自陳其於102年間有接獲地政事務所通知更換土地所有權狀等語（見本院卷一第189頁），則被告既已親自或委託其子到場指界，已可知悉系爭土地之界址位在建物內，且系爭土地102年地籍圖重測結果業經公告且送達與被告，堪認被告於102年間辦理地籍圖重測時，即已明知系爭土地之部分土地界址位在鄰地建物內，而可知悉土地有遭他人所有建物占用之情，非屬系爭擋土牆內空地甚明。復參照系爭土地之土地登記謄本上載有「地上建物建號：黃厝段109」(見本院卷一第12頁），而該建號係於102年11月4日經陳秋月之債權人辦理未登記建物查封登記在案，此有彰化縣員林地政事務所107年2月5日員地一字第1070000808號函、建物登記公務用謄本（標示部）可參（見本院卷一第285至286頁），而被告於調閱土地登記謄本時，顯然可輕易查知上開登記事項，益徵被告於兩造簽訂系爭買賣契約前，即已知悉土地有遭占用之情事。是被告以其不知悉土地瑕疵為由，欲免除其法定擔保責任，顯不足採。
4.出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第353 條定有明文。此所謂行使關於債務不履行所生之權利者，即契約解除權、違約金請求權、損害賠償請求權等是（民法第353 條立法理由參照），而本條規定乃法律效果之準用。再依系爭買賣契約第13條約定：「乙方（即被告，下同）保證本約產權完整，絕無一物二賣或與他人發生任何糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似情事發生或第三人提出主張任何權利查封時，應於甲方（即原告，下同）支付第貳次款前負責排除，並賠償甲方因此所受一切損害；若逾期仍未理直，甲方得不經催告逕行解除契約，乙方並應依本約12條規定負違約賠償責任。」（見本院卷一第4 頁）。又契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息，償還之，民法第259條第1、2款定有明文。且此條規定之性質雖為不當得利，然其返還義務之範圍不同，應認係不當得利返還義務之特殊型態。本件被告出售之買賣標的既具有權利瑕疵，則原告依權利瑕疵擔保之規定及系爭買賣契約書第13條約定，以起訴狀繕本之送達，為解除兩造間買賣契約之意思表示，並於解除買賣契約後，請求被告返還已受領之買賣價金400萬元，及分別自受領價金時起之法定利息，即其中200萬元部分自104年3月20日（即被告受領第1期價金之日）起；其中200萬元部分，自105年3月17日（即被告受領第2期價金之日）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，係屬有據，應予准許。被告固抗辯原告於104年4月14日即向員林地政事務所申請鑑界，並於同年月24日已知悉土地遭他人無權占用，原告已罹於民法第356條第2項所定6 個月除斥期間，不得主張契約解除權云云。惟按民法第365 條之規定，係屬買賣契約出賣人所負「物之瑕疵擔保責任」之短期時效規定。至出賣人所負民法第349 條之「權利瑕疵擔保責任」，其消滅時效或除斥期間，民法債篇並未設有特別規定，自仍應適用民法第125條所定15年時效之規定，是被告以原告之請求已逾時效為抗辯，核非有據。
(三)原告得請求之損害賠償數額為何？
1.契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第5款定有明文。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條亦有明文。是契約雖經解除，然原依據契約所生之損害賠償請求權，並不失其存在，仍得據以主張。再依系爭買賣契約書第13條約定：「乙方保證本約產權完整，絕無一物二賣或與他人發生任何糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似情事發生或第三人提出主張任何權利查封時，應於甲方支付第貳次款前負責排除，並賠償甲方因此所受一切損害」（見本院卷一第4 頁）。是就原告就買賣標的所支出必要或有益費用，或因標的屬第三人所有，而無法使用所受之損害，被告依上開規定即應負損害賠償責任。
2.原告主張其於系爭擋土牆內空地周邊裝設電表、電箱，並進行整地工作，因而支出整地費用共計389,219元（含除草、排水溝怪手費用23,000元、鐵板水溝南北向擋土牆工程費用286,577元、線路補助費及電費4,142元、三相電力設備裝配費用33,500元、架設水管費用4,000元、鑑界費4,500元、購買貨櫃費用58,000元、自臺中港載運貨櫃運費3,500元、懸吊貨櫃至附近空地費用3,000元、自附近空地懸吊貨櫃至系爭土地費用3,000元、將貨櫃吊出系爭土地費用3,500元、載運貨櫃至其他空地費用9,000元、放貨櫃及H型鐵架塔棚之吊運費5,000元【已扣除出售貨櫃之收入48,000元】）等語。
(1)就線路補助費及105年1月28日至同年8月1日電費共計4,142元部分，業據原告提出線路補助費通知單、台灣電力公司繳費通知單等件為證（見本院卷一第23至26頁），且被告亦不爭執上開費用係花費於系爭土地（見本院卷一第186頁），是原告此部分請求，即屬有據。
(2)就鐵板水溝南北向擋土牆工程費用286,577元部分，業據原告提出高霖工業有限公司銷貨單1紙為證（見本院卷一第21頁），其上載明「品名：地號388，鐵板水溝南北向擋土牆工程」等文字，堪認該擋土牆工程係於系爭土地上進行，且依原告所提之空照圖1 紙所示，可知系爭擋土牆內土地地面平整，其上無雜草叢木，足認原告確實於該地進行整地工作，而原告支出此部分費用係為管理、使用土地所必需，是其此部分請求，亦屬有據。
(3)就三相電力設備裝配費用33,500元部分，業據原告提出請款單及工作事項說明各1紙為證（見本院卷一第30頁）。審酌原告確有於系爭土地上申請供電使用，勢必須事先裝置電力設備，是其此部分請求，亦屬有據。
(4)原告雖主張其支出鑑界費4,500元，然依其所提地政規費收據徵收聯單（見本院卷一第170頁）所載，其支出費用僅為4,000元，審酌原告於使用土地前，需先申請鑑界以確定土地使用範圍，是其請求被告給付4,000元鑑界費用為有理由。
(5)就架設水管費用4,000元部分，固據原告提出請款單及工作事項說明各1紙為證（見本院卷一第29頁），然依其上所載內容，無從判斷係於何處裝置，原告復未提出其他證據證明其確有於系爭擋土牆內空地架設水管及申請供水使用，是其此部分主張，即難採信。
(6)就除草及排水溝怪手費用23,000元部分，固據提出估價單1紙為憑（見本院卷一第20頁）。然其上僅記載「3/22怪手1天9000、板車1趟25000、4/6怪手1天9000、板車1趟25000」，無從認定原告雇用怪手及板車之用途、目的及施工場所為何，是其此部分請求，亦難憑採。
(7)原告主張其因購買貨櫃支出58,000元乙情，雖據提出露天拍賣網頁畫面1紙為憑（見本院卷一第115頁），然其上所載金額購買為70,000元，非但與原告主張支出金額不符，亦未見原告有購買紀錄，原告復未提出任何證據證明其有購買貨櫃，或在系爭擋土牆內土地放置貨櫃等情事，則其上開主張，尚難採信。又原告主張其支出吊運貨櫃費用等情，雖據提出作業證明單及收據共6紙為憑（見本院卷一第22、31、32、116頁），然觀諸上開單據所載內容，亦無從認定係原告因吊運貨櫃至系爭擋土牆內土地之費用，而原告既未能證明其有因使用系爭土地而購買、放置貨櫃等事實，則其請求被告給付吊運貨櫃之相關費用（亦即自臺中港載運貨櫃運費3,500元、懸吊貨櫃至附近空地費用3,000元、自附近空地懸吊貨櫃至系爭土地費用3,000元、將貨櫃吊出系爭土地費用3,500元、載運貨櫃至其他空地費用9,000元、放貨櫃及H型鐵架塔棚之吊運費5,000元），亦屬無據，不應准許。
(8)綜上，原告得請求被告賠償之費用共計328,219元（計算式：4,142＋286,577＋33,500＋4,000＝328,219），逾此範圍之請求，係屬無據。
(四)原告得請求之違約金數額為何？
1.違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號民事判決意旨參照）。又當事人約定如債務人不於適當時期履行債務時，即須支付違約金者，其違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債權效力之一種強制罰（最高法院68年度第9次民庭庭推總會議決議參照）。
2.觀諸系爭買賣契約書第13條約定：「乙方保證本約產權完整，絕無一物二賣或與他人發生任何糾葛及設定他項權利或租約等情事，倘有類似情事發生或第三人提出主張任何權利查封時，應於甲方支付第貳次款前負責排除，並賠償甲方因此所受一切損害；若逾期仍未理直，甲方得不經催告逕行解除契約，乙方並應依本約第12條規定負違約賠償責任。」；第12條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金者，得由乙方解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收作為違約金；乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所收之定金及價金應於違約日起10日內，加倍返還甲方作為違約賠償金，雙方各無異議。」（見本院卷一第4至5頁），衡諸契約條款文義，系爭買賣契約第12條違約金約定係以強制並督促兩造履行買賣契約定義務為目的，以確保買賣價金債權、所有權利移轉及交付無瑕疵之標的物各得以滿足之強制懲罰手段。又兩造業已明文約定被告需保證買賣標的產權完整、無與他人發生任何糾葛或類似之情事，倘發生該情事，被告負有於原告支付第2期款項前排除瑕疵之責任。倘被告違反此一約定，除需賠償原告因此所受損害外，尚應系爭買賣契約依契約第12條規定給付違約賠償金。亦即，倘若被告違反上開約定，原告不僅得依契約約定請求給付違約金，亦得同時請求被告賠償其因此所受之一切損害，堪認兩造已特別約定上開違約金屬「懲罰性違約金」，是被告抗辯系爭買賣契約第12條所約定之違約金屬於「損害賠償總額預定性質之違約金」，即非可採。
2.當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。而違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院102年度台上字第889號、100年度台上字第1372號判決意旨參照）。本院審酌被告於簽訂系爭買賣契約前，即已知悉系爭土地有遭他人占用之情況，竟向原告告知系爭土地即為系爭擋土牆範圍內空地，而將該地出售予原告。且自兩造於104年3月20日簽約時起，至約定第二期付款期限105年3月17日止近1年期間，未依約積極排除或補正買賣標的瑕疵，其違反契約義務之程度非輕。然原告前於104年4月24日向員林地政事務所申請鑑界，而已足以知悉土地有遭鄰地建物占用之情事，非屬空地，然原告未積極查證，又於105年3月17日給付被告第2期價金200萬元，且原告自陳其係於第2期付款後，始進行整地工作等語（見本院卷一第4頁），則原告於可知悉土地遭他人占用之情況下，未盡查證義務，亦未待被告排除或補正瑕疵，即於系爭擋土牆內空地進行整地工作，其就自身損害之發生，亦具有過失甚明。參以系爭擋土牆範圍內土地，即系爭土地及同段386、387、388地號土地於104年間兩造簽訂買賣契約時之公告土地現值為每平方公尺1,800元，於105年、106年間之公告現值均為每平方公尺1,900元，同段392地號土地自104年至106年間公告土地現值均為4,000元，此有內政部地政司公告土地現值及公告地價查詢畫面5紙可稽，是上開土地地價僅微幅上昇或持平。則衡量被告違約情節、原告過失程度及所受損害情形、倘原告事後能順利取得上開土地，可因土地增值所獲得之利益及社會經濟狀況等一切情狀後，認原告所得請求之違約金應酌減至10萬元為適當，逾此範圍之請求，即屬無據。
(五)綜上，原告依權利瑕疵擔保責任之法律關係，解除系爭買賣契約，係有理由，原告得依民法第259條第2款規定請求被告返還已受領價金400萬元及受領時起之利息，並依民法第259條第5款規定及系爭買賣契約第13條約定請求被告賠償所受損害328,219元，暨依系爭買賣契約第12條約定請求被告給付懲罰性違約金10萬元，共計442萬8,219元（計算式：4,000,000＋328,219＋100,000＝4,428,219元）。又原告提起本訴訟，係以單一訴之聲明，主張二以上訴訟標的，為重疊訴之合併，原告並請求法院擇一為有利判決，是本院既認其依上開請求權為請求係有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判，併予敘明。
六、綜上所述，本件原告主張兩造合意買賣系爭擋土牆內空地，然該土地大部分為第三人所有，被告應負出賣人權利瑕疵擔保之責任，係為可採，被告所辯均為無可取。原告依買賣契約債務不履行之規定，主張解除買賣契約後，請求回復原狀、賠償損害及給付違約金，故請求被告給付442萬8,219元，及其中200萬元部分自104年3月20日（即被告受領日）起；其中200萬元部分，自105年3月17日（即被告受領日）起；其中42萬9,219元部分，自105年10月6日（即起訴狀繕本送達之翌日，見本院卷一第37頁送達回證）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍請求，則屬無據，應予駁回。又兩造就前開所命給付部分均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成及判決結果，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明．
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 4 月 16 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日
書記官 林婷儀