臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1066號原 告 林宜蓁訴訟代理人 鄭秀珠律師訴訟代理人 李金龍被 告 黄碧祿兼下四人共同訴訟代理人被 告 黃聰明被 告 黃碧雄被 告 黃美華被 告 黃子銨上列當事人間因給付租金，本院於民國106年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨就原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上之地上權，權利範圍公同共有2分之1，自判決確定之日起，每月應連帶給付之租金為新臺幣壹仟肆佰捌拾元。
核定被告黄碧祿就原告所有坐落前項土地上之地上權，權利範圍2分之1，自判決確定之日起，每月應給付之租金為新臺幣壹仟肆佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣24,364元由被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨連帶負擔25分之1即新台幣975元、由被告黄碧祿負擔25分之1即新台幣975元，其餘新台幣22,414元由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、請求之基礎事實同一者，有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1款、第2款、第3款分別定有明文。經查，原告起訴時以當時土地地上權人之一黃清丕為被告，並聲明：請准核定被告黃清丕、黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等六人就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號之土地租金，自起訴日起每月新臺幣35,502元計算租金，並應於每月10日連帶給付，如逾期給付，並加計自應給付之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告黃清丕、黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等六人連帶負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。惟黃清丕已於民國105年12月1日，將其地上權權利範圍2分之1部分，移轉登記予被告黄碧祿，應認其並非本件之當事人，被告於105年12月8日具狀請求本院命原告撤回對黃清丕之訴訟，嗣原告於105年12月14日具狀撤回對黃清丕之訴訟，應認撤回黃清丕部分，已得被告同意。又原告撤回對黃清丕部分之訴訟，亦於該撤回狀一併將訴之聲明變更為：請准核定被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等五人就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號之土地租金，自起訴日起每月新台幣35,502元計算租金，並應於每月10日連帶給付，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等五人連帶負擔。原告願供擔保，請准為假執行之宣告。後於106年1月12日以民事準備書續狀將訴之聲明變更並減縮為：請准核定被告黄碧祿就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號之土地租金，自起訴日起每月新台幣17,751元計算租金，並應按月給付，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等五人就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號之土地租金，自起訴日起每月新台幣17,751元計算租金，並應按月連帶給付，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告黄碧祿負擔1/2，另1/2由被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等五人連帶負擔。原告願供擔保，請准為假執行之宣告。應認原告請求之基礎事實係屬同一，及核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分：本件原告起訴主張：
㈠原告為坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭
土地）所有權人，被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨均為系爭土地之地上權人，惟系爭地上權係以時效取得所為登記，雙方就系爭地上權未曾有任何約定，更無租金之約定。
㈡復按地上權包括有訂定支付及未訂定租金二種，此可由民
法第八百三十五條之規定意旨可知，因時效而取得之地上權，係因法律規定而取得，並非當事人基雙方自由所設定，自無訂定租金之可能，惟此際該土地之所有權人雖未喪失其所有權，然仍須承受稅捐等之負擔，為平衡雙方權益，參照民法第八百七十六條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之（司法院大法官釋字第二九一號解釋理由參閱）。是土地所有權人對因時效取得之地上權人，自得請求支付地租，再審被告因再審原告時效取得系爭土地之地上權，而請求再審原告交付地租，依上開釋字第二九一號解釋，自非無理由。查，系爭土地長期均由被告等人使用，被告等人卻未曾給付任何租金或使用土地之對價，顯已損害原告權益，存有嚴重失衡之狀態。為特依法請求鈞長賜准審酌前開釋字第291號解釋意旨，依法判准如原告訴之聲明，以維權益。
㈢另查，最高法院一○五年度台上字第八七五號民事判決略
謂：「土地所有權人對未定租金之地上權，仍須先行提起請求法院酌定租金之形成訴訟後，始得請求租金給付，或同時合併請求；惟如未經核定，即無從請求給付。」為特依法具狀起訴請求鈞院依法核定本件租金，並請求被告依法給付租金。又訴外人黃清丕與被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等五人之被繼承人黃道生二人之地上權係源自其父親黃天數之建物（即門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路○○號）及佔有管領而取得，故其二人分別持有本件地上權權利1/2。茲因其權利均係共同繼承而來，依民法第1153條規定，請求被告等5人按月連帶給付本件地租新臺幣35,502元。
㈣茲因本案前經本院彰化簡易庭104年度彰簡字第415號依法
囑託鼎諭不動產估價師事務所完成本件土地市價及租金之鑑定，其中鑑價結果租金應為每年426,027元，換算每月為35,502元，故原告以此主張為本件租金之核定基礎，為免浪費訴訟經濟，懇請賜准援引該案卷附證據及鑑價報告為本件租金之計算，並行敘明！又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，綜合考量，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號民事裁判、104年度台上字第1090號民事判決參照），且我國實務判決確實存有諸多以委請鑑定單位進行租金鑑定而認定租金金額之情形（臺灣高等法院103年度上易字第161號、103年度上字第1496號，101年度重上字第522號民事判決參照）。退萬步言之，如鈞長審認本案仍應依土地法第105條準用第97條規定計算租金者，尚祈鈞長審酌本件土地經鑑價其市價應為6,031,172元及其正常租金鑑定應為359,096元等證據，至少應核定本件租金為申報總價年息百分之十之金額，以符公平原則，並保權益等情，並聲明：⒈請准核定被告黄碧祿就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號之土地租金，自起訴日起每月新台幣17,751元計算租金，並應按月給付，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等五人就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號之土地租金，自起訴日起每月新台幣17,751元計算租金，並應按月連帶給付，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊訴訟費用由被告黄碧祿負擔1/ 2，另1/2由被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華及黃子銨等五人連帶負擔。⒋原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
被告等則以：
㈠原告主張自起訴之日起，被告負有給付義務（被告否認之
），惟被告並未於斯時收受意思表示，難謂原告請求，依法有據，又原告主張被告等5人應依民法第1153條規定，按月連帶給付之責，從而，倘若被等人之地上權因繼承而取得為真，惟依最高法院105年度臺上字第875號民事判決意旨，在酌定租金之形成訴訟前，何來債務人？就原告起訴被告應連帶給付之請求，洵非適法。
㈡按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或竹木為目
的而使用其土地之權也，民法第832條定有明文，且地上權不以支付地租為必要，另有最高法院67年度台上字第3779號判例可參。經查，被告等時效取得地上權，並依法申請土地登記，有土地登記簿謄本可稽，而被告等向地政機關申請地上權登記時，原告不服曾向本院提起拆屋還地訴訟及確認被告等地上權登記不存在之訴訟，並經本院95年度訴字第37號民事判決駁回確定在案，且在前案中，原告亦無主張被告應給付地租，職是，系爭地上權應屬於無須支付租金之情形，則原土地所有權人即係無償提供土地予原地上權人使用，當已認識土地無償供地上權人使用所受之不利益，自不得反於地上權設定後，請求被告等人給付地上權租金，又原告之配偶李金龍，於被告等人申請時效取得地上權登記時，亦自承被告等有時效取得地上權登記並無償使用土地之事實，顯然，原告就先人無償提供系爭土地供占有人以行使時效取得地上權而使用土地之事實，亦知之甚稔，而於其他共有人提起本院95年度訴字第37號系爭土地確認時效取得地上權不存在之訴時，原告亦未對被告時效取得地上權有反對之意思表示，該案為被告取得勝訴，且未遽原告提起上訴而為確定判決，彰化地政事務所從而依法而為被告時效取得地上權登記，故系爭地上權，確屬無地租之約定，自不應遽變為有地租之約定，而得以收取地租，原告起訴給付租金，依法無據。
㈢退萬步言，苟本院認被告等仍須支付租金（被告否認之）
，則原告起訴主張之計算租金方式之依據顯非適法，亦有錯誤，系爭土地系坐落於彰南路一段103巷道深處內，土地於偏僻之處，周遭環境亦不繁榮，未能為商用店面之使用，且靠近員草路之交叉口處，係屬二路口交叉處之繁榮地帶及商業使用，是二土地之租金不能比附援引。而按土地法第97條、第99條及第100條規定，於租用基地建築房屋均準用之。暨按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第105條及97條第1項分別訂有明文。經查，系爭土地申報地價為每平方公尺680元，系爭房屋租金倘以城市地方租金之百分之八試算，系爭土地一年之租金應為28,413元（計算式：
680×522.3×8%＝28,413元），且該計算方式，亦為台灣高等法院102年度上字第384號、最高法院103年度台上字第2436號民事判決所採。又建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，況系爭土地乃為鄉村地方，應以城市地方之最低標準採計，始為恰當，此有最高法院75年台上字第378號民事判決可稽、86年台上字第3071號民事判例可稽，據上，關於計算原告「相當於租金損害」之方式，自應以系爭土地登記簿謄本所載當期之「申報地價」為計算之依據，經查，觀之系爭土地登記簿謄本，當期之申報地價為每平方公尺680元，則依上開規定，原告所得請求相當之租金損害，其「租金上限」亦僅為每月2,960元（計算式：680×522.3×10%÷12＝2,960元）。此外，系爭土地位於彰化縣芬園鄉邊陲地帶，與南投縣交界，自古即屬三不管地帶，居民均以務農為主，附近並無商業活動存在，多數為老舊之三合院住宅，均為在地年長長輩所居住及供奉祖先牌位之祭事，且無出租之情事，又年輕一代，多以外出他鄉謀職，且系爭土地周遭均已老舊並多損壞，亦坐落半山腰之巷底，近出僅靠三米路雙向通行，不但會車困難，並常致行車糾紛，根本不具參考價值，亦無理由。倘本院認被告有給付之義務（被告否認之），被告主張至多應以百分之一之數計算，即每月296元（計算式：680×52
2.3×1%÷12＝296），方屬允當，是原告置法律之恝置法律之規定不顧，而任意創設計算土地租金之方法，顯有利用「訴訟恐嚇」、「訴訟詐欺」而行對被告非法巧取利益之行為，於法顯有未當。
㈣又查，大法官釋字第291號揭示：「取得時效制度，係為
公益而設，依此制度取得之財產應為憲法所保障」，系爭土地已時效取得地上權登記，為限制物權，原告漠視被告為無償使用系爭土地用益物權之權益，主張援引本院彰化簡易庭104年度彰簡字第415號之鑑價，被告不同意，另鼎諭不動產之鑑價報告，未考量地上權限制物權之價值貶損，鑑定價及物價指數之波動，均不具本案之參考價值，倘本院如認為被告有給付租金之必要，仍應回歸土地法規定之計算方式，始為適法。就此，亦請求將非不得將時效取得地上權之時代歷史背景原因加以審酌及評價之必要，故系爭地上權確屬無地租之約定，自不應遽變為有地租之約定，而得以收取地租等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造不爭執事項：
㈠坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積522.30平方公尺
土地為原告所有，訴外人黃清丕及黃道生於00年間時效取得系爭土地之地上權，權利範各為二分之一，於95年12月8日完成登記，嗣黃道生死亡，其地上權權利範二分之一由被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨繼承，於102年9月14日辦理繼承登記為公同共有，而訴外人黃清丕上開地上權權利範圍二分之一於訴訟繫屬中讓與被告黄碧祿，並於105年12月1日辦理移轉登記。
㈡原告前曾向被告起訴請求給付租金，本院彰化簡易庭104
年度彰簡字第415號以原告未先請求法院酌定租金之形成訴訟後，即為請求給付租金之給付訴訟，於法未合判決駁回原告之訴確定在案。
本院得心證之理由：
㈠按取得時效制度，係為公益而設，依此制度取得之財產權
應為憲法所保障。內政部於中華民國七十七年八月十七日函頒之時效取得地上權登記審查要點第五點第一項規定：「以建物為目的使用土地者，應依土地登記規則第七十條提出該建物係合法建物之證明文件」，使長期占有他人私有土地，本得依法因時效取得地上權之人，因無從提出該項合法建物之證明文件，致無法完成其地上權之登記，與憲法保障人民財產權之意旨不符，此部分應停止適用。至於因取得時效完成而經登記為地上權人者，其與土地所有權人間如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之。因時效完成而經登記為地上權人者，土地所有權人既未喪失其所有權，而仍須承受稅捐等之負擔，為平衡雙方權益，參照民法第876條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之（司法院大法官會議釋字第291號暨其理由書參照）；次按，因時效完成而取得地上權及民法第876條所規定之地上權，均非地上權人與土地所有權人合意設定之地上權，而係依法律規定取得之地上權，地上權人與土地所有權人間，自無就地上權之有償或無償為合意表示之機會，因此不能即謂因時效完成而取得之地上權係無償之地上權。又按土地有相當財產價值，除土地所有人同意無償提供他人使用或法律另有規定可無償使用者外，使用他人土地應支付相當代價，此為社會通念；是以依時效完成取得之地上權，若於客觀上當事人間並未約定係無償使用並經登記後，土地所有人自得請求地上權人給付地租，蓋所有人既未喪失所有權，而須承受稅捐負擔，若尚須忍受地上權人永久無償使用土地，自不符合公平正義之原則（（83）廳民一字第22562號法律問題座談研討結果參照）。
㈡經查，系爭土地登記謄本上並無關於地上權之地租欄，訴
外人黃清丕、被繼承人黃道生係因時效完成取得地上權，其等與系爭土地所有權人間，既無從就其地上權之有償或無償有合意約定之機會，自亦無從就地租數額有所約定，依土地登記簿謄本所載雖無地租欄，惟並非表示「無地租」（無償），僅為無地租之記載而已，被告黄碧祿於受讓訴外人黃清丕之地上權權利範圍2分之1，及被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨因繼承而公同共有地上權權利範圍2分之1時，渠等所信賴登記者，應僅係地租欄為空白而已，而非不須支付地租，渠等以時效完成為原因辦理地上權登記，僅係兩造無約定地租之事實，而非地租為「無」之地上權，自堪認定。
㈢第查，原告為系爭土地之所有權人，因土地上登記有被告
所有之地上權存在，致原告無法使用、收益全部土地，倘被告得無償使用、收益有地上權部分之土地，實未符合公平正義原則，參照司法院大法官會議釋字第291號解釋理由書意旨，自宜類推適用民法第876條第1項之規定，於當事人就地上權之地租協議不諧時，由法院定之。又兩造迄至本院言詞辯論終結時，尚無法就其地上權之地租達成協議，則原告實有權請求依土地法第97條第1項及第105條規定核定被告在系爭土地地上權之租金無訛。
㈣再按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之
十為限，土地法第105條、第97條第1項定有明文。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，而土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言；又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文；另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭土地位於彰化縣芬園鄉行政區邊際土地，與近南投市行政區邊際區位相交會，呈鄉村區聚落生活方式，近鄰地區居住生活機能尚稱不佳，呈非都市土地鄉村聚落人文環境，土地利用型態以農、林業為主，鄰近地區滿足居住或商業之生活基礎公共設施或公用服務事業尚稱不完備，為鄉村區傳統聚落建成地部分空地，建築誤以磚造平房或透天厝為主，外部環境呈衰敗狀、公共設施服務效能不足景象等情，此有本院依職權調閱本院彰化簡易庭104年度彰簡字第415號法官囑託鼎諭鼎諭不動產估價師事務所之不動產估價報告書暨所附現場照片（見第29、32、50頁，下稱鑑定報告書）核閱屬實；本院審酌系爭土地之地理位置、繁榮程度及生活機能便利，及該地105年之公告現值為每平方公尺4,500元，公告地價每平方公尺為850元，申報地價為每平方公尺680元（即為公告地價百分之八十），均與公告現值之差距甚大，認原告請求支付地租以按申報地價年息10%計算方為相當，其請求按上開鑑定報告結果計算每年359,096元之地租於法未合，故原告得請求支付之地租依105年申報地價每平方公尺680元計算，每月為2,960元（522.30×680×10%÷12＝2960），故被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨每月應連帶給付之租金為1,480元，被告黄碧祿每月應給付之租金為1,480元；又原告另主張就上開金額如逾期給付並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息等語，惟按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決要旨參照），因此，被告等人雖有給付上開租金金額之義務，然應待本件核定租金判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，自無遲延給付之情形，則原告請求被告給付逾期後按年息百分之5計算之遲延利息，即無理由，不應准許。
㈤綜上，被告等人於原告所有系爭土地上有地上權，其租金
經本院核定為被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨每月應連帶給付之金額為1,480元，被告黄碧祿每月應給付之金額為1,480元。
從而，原告請求本院核定系爭土地之租金額，並無不合，本
院爰核定其租金額為被告黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨每月連帶給付1,480元，被告黄碧祿每月給付1,480元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚乏依據，應予駁回。假執行之宣告：按請求法院核定地租之訴如前述屬形成之訴，必待判決確定，此形成判決所形成之法律效果始發生，當事人始取得判決賦予之權利。是核與民事訴訟法第三百九十條所稱財產權(按給付請求權)訴訟，原告得釋明或供擔保以代釋明，在判決確定前，不為執行，恐受難於予抵償或難予計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符，從而原告請求宣告假執行自難准許，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
經本院斟酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 106 年 2 月 2 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(需附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 6 日
書記官 王宣雄