臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1180號原 告 羅顯揚
羅元銘共 同訴訟代理人 楊博任律師被 告 游文河
梁阿猛梁誌聖梁麗涵游誌明吳游瑞貞游清雄游瑞里蔡游玉珠李游玉女吳游玉綢游周素珠游群寶游群灃游雅惠賴林淑華洪銘凱（兼洪聖發之承受訴訟人）洪蓉真（兼洪聖發之承受訴訟人）洪芩萱（兼洪聖發之承受訴訟人）洪素敏游美儀游嘉宏游淑儀鄭依妹（大陸地區人民）游麗淑楊游銛梅游怡珊游振義游琇淑楊金菊游憲鎮游憲熙游勝利游憲桐黃俊強（即黃游瑞鈕之承受訴訟人）黃慶宏（即黃游瑞鈕之承受訴訟人）黃淑慧（即黃游瑞鈕之承受訴訟人）黃品勳（即黃游瑞鈕之承受訴訟人）黃永義（即黃游瑞鈕之承受訴訟人）上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就原告共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地之租金，應自民國一百零五年四月二十日起調整為每年新臺幣柒萬陸仟零陸拾伍元。
被告應連帶給付原告新臺幣伍萬肆仟捌佰壹拾元，及自附表所示之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行；如被告以新臺幣伍萬肆仟捌佰壹拾元預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5 款定有明文。
查本件原告主張其等與訴外人游輕之全體繼承人間具不定期租賃關係存在，依民法第442 條規定請求調整租金，屬形成之訴，其訴訟標的之法律關係，對於全體承租人而言，屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號裁判意旨參照），是原告於起訴後請求追加癸○○○即游輕之繼承人之一為被告，合於上開規定，應予准許。
二、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168 條定有明文。上開法條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人亦得聲明承受訴訟，同法第175條第1項、第2 項亦分別定有明文。查本件被告黃○○○於民國106 年11月10日訴訟繫屬中死亡，其繼承人為黃俊強、黃慶宏、黃淑慧、黃品勳、黃永義等5 人（下稱黃俊強等5 人），此有原告所提被告黃○○○之繼承系統表及黃俊強等5人之戶籍謄本等件附卷可按（見本院卷一第250至
258 頁），且有本院及臺灣高雄少年及家事法院拋棄繼承查詢函文各1紙在卷可參（見本院卷一第244、259 頁）。又被告戊○○於107 年2月7日死亡，其繼承人為被告洪銘凱、洪蓉真、洪芩萱等3人（下稱洪銘凱等3人），此有原告所提被告戊○○之繼承系統表、除戶戶籍謄本及洪銘凱等3 人之戶籍謄本在卷可稽（見本院卷二第13、68至71頁），並經原告具狀聲明由黃俊強等5人、洪銘凱等3人分別為被告黃○○○、戊○○之承受訴訟人續行本件訴訟程序（見本院卷一第248頁，本院卷二第122頁），依上開規定，均應予准許。
三、本件被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告之先祖即訴外人羅逢景與被告之先祖游輕於日據時期，就羅逢景所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），訂有不定期租賃關係（下稱系爭租約），約定以每年800 斤稻穀折算現金為租金數額。系爭土地現由原告因繼承而共有，由被告共同繼承租賃關係，占用土地並搭建房屋數棟使用。自系爭租約訂立後迄今，歷時約百年，系爭土地價值顯有增加，104年1月公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）3,200元，被告使用系爭土地面積2014.43平方公尺，然租金則仍依每年800斤稻穀收購價換算，約為20,160元，亦即每月為840元，約等同原告負擔之地價稅金，足見其租金過低而顯失公平，爰依民法第442條規定，請求調整租金。又系爭土地位在第76號省道及中山高速公旁，臨近中山高速公路彰化交流道，位處交通要津，南來北往、四通八達，交通便利，且係特定農業區內少見之建築用地，可供建築使用，利用價值高。系爭土地所在之彰化縣大崙村大崙二巷（下稱大崙二巷），路面寬闊，排水設施完善，附近農工業鼎盛，生活品質機能佳。而系爭土地於102年l月當期申報地價為每平方公尺424元，足見申報地價未達公告地價80％ ，依平均地權條例第16條後段規定，應以公告地價80％為其申報地價，則系爭土地之申報地價為每平方公尺2,560元，應依年息8％計算租金為412,555元（計算式：2,560元×2014.43平方公尺×8％＝412,555.26元，元以下四捨五入），較屬合理。
(二)原告提起本件訴訟前，依系爭租約約定，被告應給付原告每年租金為800斤（即480公斤）稻穀收購價換算，而被告積欠原告自98年1月1日起至105年3月31日止，共計87個月之租金。以行政院農業發展委員會所公布收購價每公斤21元計算，被告尚積欠原告租金73,080元（計算式：480公斤×21元÷12月×87月＝73,080元），爰依租賃契約之法律關係，請求被告連帶給付租金共計73,080元等語，並聲明：㈠被告向原告承租系爭土地自105年4月1日起調整租金為每年412,555元。㈡被告應連帶給付原告73,080元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：
(一)被告地○○則辯以：系爭土地上坐落建物目前係由伊及被告巳○○、天○○共同居住使用，其等對調漲租金無意見，然認原告請求調漲之租金數額過高等語置辯。
(二)除被告地○○以外之其餘被告，經合法通知均未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張兩造之先祖於日據時期，就系爭土地訂有不定期租賃關係，約定以每年800 斤稻穀折算現金為租金數額。系爭土地現由原告因繼承而共有，由被告共同繼承系爭租約之租賃關係，占用土地並搭建房屋數棟使用，而被告積欠原告自98年1月1日起至105年3月31日止，共計87個月之租金等情，業據原告提出土地登記第一類謄本（見本院卷一第62至63頁）為證，且有臺灣高等法院臺中分院98年度上更(一)字第10號判決可參，復為被告所不爭執，堪信為真實。至原告請求調整系爭土地租金為每年412,555 元乙節，被告則抗辯上開租金數額過高，是本件兩造爭執之處厥為：原告依民法第442條之規定請求調整租金，以何數額為適當?
四、得心證之理由：
(一)稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（最高法院26年上字第365 號、41年台上字第1100號判例意旨參照）。是出租人將其租賃物所有權讓與第三人時，其租賃契約由受讓人承繼，原出租人即不得再行使租賃契約之權利義務。查兩造之先祖就系爭土地存有租賃關係，依系爭租約約定，被告應給付原告每年租金為800斤（即480公斤）稻穀，以行政院農業發展委員會所公布收購價每公斤21元計算，為每年10,080元（計算式：480公斤×21元＝10,080元），而被告自98年1月1日起至105年3月31日止，共計87個月之租金73,080元（計算式：10,080元÷12月×87月＝73,080元）未繳納等情，為被告所不爭執。然系爭土地原為原告2 人及訴外人Ｆ○○所共有，嗣Ｆ○○於100年3月31日將其所有權應有部分4分之1以買賣為原因，移轉登記為訴外人游賜源所有，此有土地登記第一類謄本（見本院卷一第61頁）可稽，揆諸上開說明，Ｆ○○就系爭租約之權利義務即由游賜源承繼。而原告及游賜源依系爭租約對被告之租金債權，核屬可分之金錢債權，是原告依租賃契約之法律關係，按其等就系爭土地應有部分比例，得請求被告給付上開期間租金數額為54,810元（計算式：73,080元×【1/4＋1/2】＝54,810元）；逾此範圍之請求，則屬無據。
(二)原告訴請調整租金部分：
1.租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。是不動產租賃契約未定有存續期間，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求。又土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。「公告地價」依同條例第13條、第14條、第16條規定，係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是土地「公告現值」及「公告地價」，為政府機關估定或土地所有權人申報之歷年土地價格漲跌情形，自足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。
2.查自兩造先祖於日據時期訂有不定期租賃契約時起，迄今已約百年，系爭土地價值明顯漲昇。又系爭土地公告現值每平方公尺96年1月至99年1月均為2,400元、100年1月為2,500元、101年1月為2,600元、102年1月為2,800元、103年1月為3,000元、104年1月為3,200元、105年1月為3,400元；而系爭土地公告地價，每平方公尺96年1月、99年1月、102年1月、105年1月依序為480元、480元、530元、590元等節，有公告土地現值及地價查詢1紙附卷可稽（見本院卷二第135頁），可見系爭土地於上開10年期間，價值亦逐漸攀昇，是原告主張因系爭土地價值上昇，依民法第442 條規定請求調高租金，自有所據。
3.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 ％為限；第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。該條項所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上第
108 號判決參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第3062號、87年台上第1133號判例意旨參照）。
4.依平均地權條例第16條後段規定，土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價未滿「公告地價」百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。而「公告土地現值」係依據平均地權條例第46條規定而來，由直轄市及縣(市)政府對於轄區內土地，由所調查之買賣或收益實例資料，據以估計區段地價，經地價評議委員會評定後，於每年1月1日公告。其主要作用，一為政府徵收土地時補償地價之依據，二為土地所有權移轉或設定典權時，審核土地移轉現值之標準。而「公告地價」係依據平均地權條例第16條而來，係指政府辦理規定地價或重新規定地價時於當年一月一日所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考，兩者顯不相同。查系爭土地於105年1月之當期申報地價為472元，公告地價為590元，有土地登記第一類謄本、公告土地現值及公告地價查詢可參（見本院卷一第61頁，本院卷二第135 頁），是系爭土地105年1月之申報地價等同於公告地價80％。原告誤引「公告土地現值」為「公告地價」，而謂系爭土地申報地價未達公告地價80％，主張應以系爭土地「公告現值」80％計算申報地價為2,560 元云云，容有所誤。又查系爭土地北側臨大崙二巷，東側近彰化縣大村鄉加錫三巷，臨近中山高速公路彰化交流道，交通尚稱便利，然除鄰地有坐落工廠外，附近多為稻田及果園，並無任何公共設施或商店，商業狀況非佳等情，有原告提出之空拍圖1 紙可參（見本院卷一第107 頁），且經本院會同彰化縣員林地政事務所測量人員至現場履勘無訛，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷足參（見本院卷一第75至102頁），是本院認原告主張以系爭土地申報總價年息8 ％計算租金，應屬適當，依此計算，系爭土地應調整每年租金為76,065元（計算式：2014.43平方公尺×472元×8％＝76,065元，元以下四捨五入）。
5.又租賃未定期限，其租賃物為不動產者，因該租賃物價值之昇（降），當事人得向法院聲請（起訴請求）增（減）其租金。原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議參照）。查原告係105年4月20日（見臺灣臺中地方法院10
5年度訴字第1121號卷宗【下稱中院卷】第6頁起訴狀收件章所載日期）提起本訴訟請求調整租金，嗣由臺灣臺中地方法院移轉管轄由本院受理，故本件原告請求調整租金應自105年4月20日起增高，原告請求自105年4月1日起增高，尚有所誤，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付自98年1月1日起至105年3月31日止積欠之租金54,810元及自起訴狀繕本送達翌日（即附表所示日期）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨依民法第442條規定，請求自本件訴訟繫屬日即105年4月20日起，調整被告承租系爭土地之租金為76,065元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件判決第2項所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告請求調整系爭土地租金部分，非屬得為假執行之事項，是原告就此部分併聲請假執行，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法79條、第85條第2項。中 華 民 國 107 年 9 月 20 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
書記官 林婷儀附表：利息起算日┌──┬────┬───────┬─────────┐│編號│姓名 │利息起算日 │備註（送達回證） │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 1 │壬○○ │105年6月16日 │見中院卷第77頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 2 │己○○ │105年6月16日 │見中院卷第78頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 3 │庚○○ │105年6月16日 │見中院卷第79頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 4 │辛○○ │105年6月16日 │見中院卷第80頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 5 │亥○○ │105年6月16日 │見中院卷第81頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 6 │乙○○○│105年6月16日 │見中院卷第82頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 7 │卯○○ │105年6月16日 │見中院卷第83頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 8 │未○○ │105年6月16日 │見中院卷第88頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 9 │Ｃ○○○│105年6月16日 │見中院卷第89頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 10 │丙○○○│105年6月16日 │見中院卷第90頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 11 │甲○○○│105年6月16日 │見中院卷第91頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 12 │癸○○○│107年4月17日 │見本院送達回證卷二│├──┼────┼───────┼─────────┤│ 13 │申○○ │105年6月16日 │見中院卷第93頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 14 │酉○○ │105年6月16日 │見中院卷第95頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 15 │午○○ │105年6月28日 │見中院卷第94頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 16 │Ｅ○○○│105年6月16日 │見中院卷第96頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 17 │洪銘凱 │105年6月16日 │見中院卷第98頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 18 │洪蓉真 │105年6月16日 │見中院卷第99頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 19 │洪芩萱 │105年6月28日 │見中院卷第100頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 20 │丁○○ │105年6月16日 │見中院卷第109頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 21 │丑○○ │105年6月19日 │見中院卷第110頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 22 │戌○○ │105年6月16日 │見中院卷第111頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 23 │辰○○ │105年6月22日 │見中院卷第113頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 24 │Ｄ○○ │105年9月6日 │見中院卷第140頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 25 │宙○○ │105年6月16日 │見中院卷第118頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 26 │Ｂ○○○│105年6月16日 │見中院卷第119頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 27 │子○○ │105年6月16日 │見中院卷第120頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 28 │寅○○ │105年6月16日 │見中院卷第121頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 29 │玄○○ │105年6月16日 │見中院卷第122頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 30 │Ａ○○ │105年6月16日 │見中院卷第123頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 31 │宇○○ │105年6月16日 │見中院卷第124頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 32 │地○○ │105年6月28日 │見中院卷第125頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 33 │巳○○ │105年6月19日 │見中院卷第132頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 34 │天○○ │105年6月28日 │見中院卷第128頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 35 │黃俊強 │105年6月28日 │見中院卷第84頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 36 │黃慶宏 │105年6月28日 │見中院卷第84頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 37 │黃淑慧 │105年6月28日 │見中院卷第84頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 38 │黃品勳 │105年6月28日 │見中院卷第84頁 │├──┼────┼───────┼─────────┤│ 39 │黃永義 │105年6月28日 │見中院卷第84頁 │└──┴────┴───────┴─────────┘