臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1290號原 告 賴佩昕訴訟代理人 楊振裕律師複代理人 陳柏宏律師被 告 張春幸
李佳發上二人共同訴訟代理人 劉嘉堯律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國106年9月6日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文確認被告李佳發就彰化縣政府代為標售105年度第2批地籍清理未能釐清權屬第65標號土地即坐落彰化縣○○市○○段○○○○號、面積796平方公尺、特定農業區農牧用地、權利範圍全部之土地優先購買權不存在。
其餘原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之五十，餘百分之五十由被告李佳發負擔。
事實及理由
壹、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例要旨參照）。查本件被告對坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）有無優先承買權，兩造既有所爭執，原告究竟得否依標售取得系爭土地既不明確，致原告之應買人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以本件確認判決將之除去，應認原告提起本件確認優先承買權不存在之訴訟，即有確認利益，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、緣訴外人寺廟福德媽所有坐落彰化縣○○市○○段○○○○號、地目田、使用分區為特定農業區農牧用地、面積796平方公尺之土地（下稱系爭土地），因係地籍清理未能釐清權屬之土地，乃經訴外人彰化縣政府於民國（下同）105年7月19日以府地籍字第1050240545號公告代為標售。據此，原告乃參加前開訴外人彰化縣政府公告代為標售105年度2批地籍清理未能釐清權屬土地中標號65之系爭土地，並於投標時先行繳納保證金新台幣（下同）271,000元。嗣由原告以最高標標得系爭土地。惟訴外人彰化縣政府以105年11月16日府地籍字第1050393127號函通知原告另有土地占有人主張優先購買權，致使原告對系爭土地之承買權及取得系爭土地所有權之法律上地位陷於不明確之狀態。為此，原告乃向訴外人彰化縣政府申請惠示主張為系爭土地占有人暨優先購買權人之姓名及通訊地址，而由訴外人彰化縣政府以105年12月2日府地籍字第1050411957號函函覆原告表示「經查台端為員林市○○段○○○○號土地原得標人，經占有人張春幸君 (住址：
彰化縣○○市○○里○○巷00弄00號)、李佳發君 (住址：
彰化縣○○市○○里○○巷00號之7)檢附相關證明文件主張依得標金額共同聲請優先購買，經本府審查符合地籍清理條例未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條優先購買之規定，台端如主張對優先購買權人起訴，請於文到10日內向法院提起確認之訴，並檢附起訴證明書通知本府。」等語，為此原告乃依法提起本件訴訟。
二、被告張春幸之戶籍地址係設在「彰化縣○○市○○里○○巷00弄00號」，被告李佳發之戶籍地址係設在「彰化縣○○市○○里○○巷00號之7」，此與被告張春幸自承系爭土地上之建物門牌號碼為「彰化縣○○市○○里○○巷0000號」並不相同，更難認被告張春幸、李佳發有占用系爭土地之事實。
三、被告李佳發主張其使用系爭土地作為通行之用，果若如此，則其不過是為通行便利而使用系爭土地，充其量只能主張所謂袋地通行權，與占有之要件並不相同，亦難認其符合上揭地籍清理條例之規定，而得為優先購買權人。被告李佳發縱對系爭土地得主張袋地通行權，亦僅系爭土地之所有權人需容忍其通行，並非鄰地所有權人需將土地交付其管領。從而，被告李佳發主張其為系爭土地之占有人，顯屬無據。
四、被告李佳發並無實際占用系爭土地之事實，而被告張春幸主張其占用系爭土地之部分如為彰化縣員林地政事務所106年7月12日員土測字第1395號複丈成果圖（複丈日期：106年8月15日，下稱附圖）所示編號A部分、面積418平方公尺之位置，另尚有編號B部分、面積378平方公尺則未實際占用。則設若被告張春幸就系爭土地果得主張優先購買權，應認其充其量僅得就占用部分主張主張有優先購買權存在。依臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第17號及臺灣高等法院臺中分院103年度重上更（二）字第36號民事判決（參照最高法院前次發回意旨）見解，經拍賣或標售之土地除非有不能分割之情事，否則占有人僅能就其占用部分主張優先購買權。本件系爭土地亦屬經公開拍賣或標售之方式進行競標，且標售之土地又係一人單獨所有，並有第三人占用於土地上建築不動產，本於相同事件應為相同處理之法理，本件倘若認定被告張春幸就系爭土地果有優先購買權，亦應認其僅就占有部分始有優先購買權，而不能及於其他未實際占有之全部土地。綜上，爰提起本訴，並聲明：請求確認被告張春幸、李佳發就彰化縣政府代為標售105年度第2批地籍清理未能釐清權屬第65標號土地即坐落彰化縣○○市○○段○○○○號、面積796平方公尺、特定農業區農牧用地、權利範圍全部之土地優先購買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、被告張春幸所有未辦理保存登記之建築物，係坐落於系爭土地上，並位於門牌號碼彰化縣○○市○○里○○巷00號旁之建物（被告張春幸及其鄰居、里民均自稱門牌號碼為彰化縣○○市○○里○○巷0000號，下稱「系爭建物」），係由被告張春幸之公公游交於民國75年5月搭建完成後，嗣贈予被告張春幸作為經營雜貨店兼住家使用，被告張春幸自75年5月搭建完成後即居住其內，並在此經營雜貨店迄今，是被告張春幸對於系爭建物自75年5月受贈並實際開始居住時，即有事實上之處分權，被告張春幸確實符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定之於本條例施行即97年7月1日前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人要件，應具有系爭土地之優先承買權無訛。復系爭建物乃供被告張春幸居住並兼營雜貨店之用，如前所述，是系爭建物自然不能離開系爭土地單獨存在，則被告張春幸占有使用系爭建物當然屬於占有使用系爭土地，而對系爭土地具有確定及繼續之支配關係，且長期以來，系爭土地除為被告張春幸所居住並經營雜貨店使用外，並無他人一同管領，是性質上亦得排除他人干涉之狀態，此由長期以來並未有任何人主張權利可以證明。則因被告張春幸自75年5月受贈並居住使用時，即對系爭建物具有事實上處分權，並基此占有使用系爭土地，準此，被告張春幸早於75年時即已占有使用系爭土地，迄今占有使用期間遠超乎20年以上，故被告張春幸依地籍清理條例第12條第1項第4款對系爭土地全部範圍主張有優先購買權，當於法有據。
二、被告李佳發雖係於近二、三年才居住於彰化縣○○市○○里○○巷00號之7之建物（以下稱「20號之7建物」）內，然20號之7建物之使用人，必須經過系爭土地始能對外通行。復依據被證五之證明書，20號之7建物自69年5月6日即建築完成，是20號之7建物之使用人自69年5月6日起即有通行使用系爭土地之事實，並經被告張春幸同意。且依地籍清理條例第12條規定要件及立法理由，係為使長期占有使用該系爭標售土地之人，具有優先承買權，而安定社會秩序即使法律關係單純化。是上開規定之占有不以居住於系爭土地為必要，倘以其建築或地上物或承租耕地而占有系爭土地，亦屬之。本件被告李佳發雖非以門牌號碼彰化縣○○市○○里○○巷00號之7占有使用系爭土地，而係必須透過通行而使用系爭土地始得對外通行。而地籍清理條第12條第1項第4款所稱之「占有」應擴張解釋，除不以居住為必要者，並肯認承租使用而占有者，亦符合占有之要件，俾符合地籍清理條例第12條之立法意旨。又通行者猶如承租，係每日均必須使用系爭土地，該權利即得以排除第三人得干涉使用，符合地籍清理條第12條第1項第4款所稱「占有」之要件，則依相同法理，以通行而使用系爭土地者，亦符合本條所稱之「占有」，始符合本條文係為保護長期占有使用該系爭標售土地之人，具有優先承買權，而安定社會秩序即使法律關係單純化之立法意旨。則自69年5月6日起迄今，門牌號碼彰化縣○○市○○里○○巷00號之7之使用人均係通行使用系爭土地而對外聯絡，而被告李佳發繼受取得20號之7建物後，持續通行使用系爭土地，依據地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第
11 條第2項規定，被告李佳發繼受該通行使用系爭土地之占有情形，占有之期間自得合併計算，是被告李佳發亦符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定之於該條例施行前（民國97年7月1日），已占有達10年以上（即占有期間之起點早於87年7月1日），且至標售時仍繼續占有該土地之占有人，是被告李佳發亦得主張優先購買標售系爭土地。
三、本件彰化縣政府依地籍清理條例第13條第1項及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4條第6款之規定，代為標售系爭土地之範圍為系爭土地之「全部」，依臺灣高等法院105年度重上字第947號民事判決、臺灣高等法院104年度重上字第582號民事判決、臺灣彰化地方法院103年度訴字第544號民事判決、臺灣高等法院104年度抗字第2097號民事裁定、臺灣臺北地方法院103年度重訴字第311號及臺灣彰化地方法院104年度簡上字第2號民事判決等見解，符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定要件而得行使優先購買權之範圍，絕非僅限於所佔用之面積範圍，而係及於標售土地全部面積，被告等二人本即應以同一條件行使優先購買權，是被告等二人有權利、亦有義務，必須就系爭土地之「全部」主張優先購買權，遑論若優先購買之土地限於特定部分，未必符合建築或耕地最小基地面積之要求，又單一土地分割過細，恐將影響殘餘土地之利用，反而無法地盡其利，有害整體經濟發展，則與地籍清理條例及地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法之立法目的相扞格，此觀地籍清理條例第1條及同法第11條立法理由意旨自明，準此，本件縱認被告等二人所占有系爭土地之面積並未達系爭土地之全部，被告等二人得主張優先購買權之範圍仍應及於系爭土地之全部。原告前開被告應僅就其占有系爭土地之部分面積有優先購買權之主張，顯不無足採。
四、綜上所述，因被告張春幸、被告李佳發均符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定之於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人要件，而具有系爭土地之優先承買權等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
肆、不爭執事項：坐落彰化縣○○市○○段○○○○號、地目田、使用分區為特定農業區農牧用地、面積796平方公尺之土地為訴外人寺廟福德媽所有，因屬地籍清理未能釐清權屬之土地，乃經訴外人彰化縣政府105年7月19日以府地籍字第1050240545號公告依地籍清理條例第13條第1項等規定代為標售。
伍、爭執事項：被告對系爭土地有無優先購買權？
陸、法院之判斷：
一、原告主張經由訴外人彰化縣政府就地籍清理未能釐清權屬之土地標售程序，以最高標標得坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），惟被告二人主張優先購買權，並經彰化縣政府審查符合地籍清理條例未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條優先購買之規定，對其應買人私法上地位陷於不明確之狀態，爰請求除去此不確定狀態，業據土地謄本、地籍圖謄本、彰化縣政府地政處標售公告、相關函文等件影本為證，並經本院借調彰化縣政府代為公告標售105年度2批地籍清理未能釐清權屬土地中標號65之系爭土地全案相關卷宗（參見本院卷宗頁48-79）核閱相符，堪信為真，被告則以其占用系爭土地逾十年，符合優先承買權人資格，就系爭土地全部主張優先承買權利等詞置辯，則本件首應審究者為被告二人是否符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定而為適格之優先購買權人，以下審究之。
二、按「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」、「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後十日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：…三、申請人為土地占有人者，並應檢附第十一條規定之證明文件。…」、「本條例第十二條第一項第四款所定優先購買權人，應檢附下列文件之一：一、占有土地四鄰、土地所在地現任或歷任村（里）長或土地共有人（含繼承人）一人之證明書及印鑑證明。但現任之村（里）長出具蓋有村（里）辦公處印信之證明書者，免檢附其印鑑證明。二、戶籍謄本或其他足資證明於本條例施行（註：中華民國九十七年三月十八日行政院院臺建字第0970008349號令發布定自九十七年七月一日施行）前已占有達十年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得免提出。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。第一項第一款占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」，此分別於地籍清理條例第12條、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法（民國103年12月31日修正）第10條第1項3款、第11條規定定有明文。
三、經查：系爭彰化縣○○市○○段○○○○號土地坐落建物面積418平方公尺，現為被告居住使用等情，業經本院會同員林地政事務所人員現地勘查，並製有勘驗測量筆錄、現地彩色照片、現況圖即彰化縣員林地政事務所收件日期文號106年7月12日員土測字第1395號土地複丈成果圖附卷可參（參見本院卷頁198-201、206），堪信屬實。被告張春幸主張其符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，早於97年7月1日前占有達10年以上而為優先購買權人等情，並據提出興建建物證明書、訂購煤氣證明書、里長證明書等件為證（參照卷宗頁
41、42、44），且經證人里長陳忠和、沈家興、黃三井、黃枝財、吳維盛到庭證述詳實，有106年3月1日、106年4月5日、106年7月5日言詞辯論筆錄在卷可稽，復據被告提出載有姓名張春幸、裝置日期85年5月9日之臺灣自來水公司用水裝置單據（影本當庭經原告訴訟代理人核與正本相符）為證，雖裝置地址係彰化縣○○市○○里○○巷0000號，惟經本院函詢彰化縣地方稅務局員林分局，回覆本院以並無員林市○○里○○巷0000號房屋門牌稅籍資料等內容，有該函在卷可參（參見本件卷宗頁110），故被告所稱地政機關並未就三潭巷之建物為門牌之編整故位於三潭巷之部分建物、包含被告張春幸所經營位於系爭土地上之雜貨店，其門牌號碼均為三潭巷20號，而係由建物之使用人自行添加之1至之8之號碼供收發信件之區辨之用，實際上「20-7號房屋」係被告李佳發所居住使用，20-8號則係被告張春幸自行所編，實際上並無20-8號之門牌號碼，無礙該用水裝置係供被告張春幸使用等情，應屬可採。綜上，是被告所稱至遲於85年5月9日即居住使用系爭房屋等詞所言非虛，且至標售時仍繼續占有系爭土地之占有人，符合地籍清理條例第12條第1項第4款條件，自得對系爭土地行使優先承買權。又按主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之。此於地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條第1項前段固有明文，故如未有其他優先承買人情形下，被告張春幸得優先購買之系爭土地範圍，應及於系爭土地全部。
四、至於被告李佳發指稱其因居住彰化縣○○市○○里○○巷00號之7之建物內，必須經過系爭土地始能對外通行，故對系爭土地主張有占有事實云云，按對於物有事實上管領之力者，為占有人。此於民法第940條規定固有明文，被告李佳發徒以有通行之事實，不能認為屬對系爭土地有事實上之管領力，又源潭里里長陳忠和到庭證稱其約2、3年前才來住等語，有106年4月5日言詞辯論筆錄在卷可稽，被告李佳發抗辯其符合地籍清理條例第12條第1項第4款所規定之於97年7月1日前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人要件云云即屬無據，原告請求確認被告李佳發就系爭土地無優先購買權，為有理由，應予准許。
柒、從而，原告請求確認被告李佳發就彰化縣政府代為標售105年度第2批地籍清理未能釐清權屬第65標號土地即坐落彰化縣○○市○○段○○○○號、面積796平方公尺、特定農業區農牧用地、權利範圍全部之土地優先購買權不存在。為有理由，應予准許。另被告張春幸確實符合優先承買權人要件，原告請求確認其就系爭土地之土地優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
書記官 陳品潔