臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第244號原 告 施勇錫訴訟代理人 蔡志忠律師
施怡呈被 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 吳文貴訴訟代理人 邱垂勳律師複代理人 陳國偉律師上列當事人間請求確認不動產所有權存在事件，本院於民國105年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地上，門牌為彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋為原告所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、按原告所居住之彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為清朝乾隆年間「敬義園」產業（「敬義園」類似現今之慈善基金會），日本接收台灣後，昭和11年敬義園所遺產業與博濟社及助成會合併，並改名為「義濟會」。台灣光復後，彰化縣鹿港鎮公所代政府接收上開「義濟會」產業，並設立「財團法人鹿港義濟會」（下稱鹿港義濟會）名義對內管理產業、對外收取房地租金，歷任理事長皆由鹿港鎮長擔任，並延續自日治時代以來對房地使用人收取租金，此有民國（下同）66年6月2日鹿義濟字第2號公文影本可稽。
二、如附圖B、C、Ｄ前段原義濟會所有之前段房屋，係以磚及木材為支柱，以台瓦、竹為頂蓋所建築之房屋。因75年8月間韋恩颱風來襲，前段房屋大部分毀損，不堪使用；嗣又逢毗鄰之台中企銀新建行舍，挖掘地基，泥土鬆動，牆壁傾倒、屋頂癱塌，台中企銀因此賠償新台幣(下同)60萬元給原告，而當時原義濟會於光復後所有土地，均由鹿港鎮公所接管為管理機關，改以「鹿港義濟會」之組織，並由鎮長王福入擔任理事長，鎮長王福入取得其中30萬元理賠金。鎮長王福入代表鹿港義濟會取得30萬元理賠金後，並無重新建築B、C、Ｄ段倒塌之房屋，原告為求居住，乃自費斥資僱工於原址重新建築；前半段面臨中山路之房屋，於南側（與中山路266號台中企銀毗鄰）利用共同壁舊磚牆，北側牆壁（即與中山路270號相鄰部分）也是共同壁，無法更動，再利用兩側牆壁，以「力霸鋼架結構」材料架設樑、柱及支架，上鋪木板為樓板，屋頂則以石棉瓦舖蓋，此有系爭房屋石棉瓦屋頂，與鄰居270號房屋仍有部分維持日據時代之台灣紅土瓦屋頂之相片，可供比對。此外，系爭前段房屋騎樓，更以鋼筋、混凝土建築牆柱及橫樑，已足確認系爭前段房屋，係屬新建，自非附合於原義濟會所有舊建物之房屋。Ｃ段部分其後因為石棉瓦破損，其後以烤漆板、鐵架重新修補。
三、如附圖Ａ、Ａ1段建物：原義濟會所有之Ａ、Ａ1段房屋，以木材為支柱，以台瓦、竹為頂蓋所建築之房屋。因為75年颱風僅有傾斜破損，並無全部倒榻，所以原告75年間僅是前後左右支柱加強整修，直至約80幾年間原告才以H型鋼為柱，以混凝土建築牆壁及屋頂，為一現代建築。再觀之84年、85年、86年系爭後段房屋之航照圖，即可知系爭後段房屋於85年間已興建完成，確非原義濟會所有之舊房屋，被告87年間公告代管時，原義濟會之舊房屋早已不存在，要甚灼然。（按85年、86年航照圖，系爭房屋屋頂東、西側各有4根突出之鋼樑陰影，可與原證8系爭後段房屋突出之鋼樑相互對照，即足確認紅色箭頭所指之房屋為系爭後段房屋）。
四、按「因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而取得者，須依民法第758條規定經登記始取得其所有權者不同」，最高法院著有85年度台上字第100號判決可參。經查系爭房屋，未辦理保存登記，揆諸上揭判決意旨，自應以原始出資興建之原告為房屋所有權人。本件系爭土地目前確係國有，並由被告即財政部國有財產署中區分署為管理機關，則依上揭最高法院判例意旨及說明，原告主觀上認其就系爭房屋所有權存在與否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，據以起訴求為確認，並以審認土地房屋所有權歸屬之權責機關為被告提起確認之訴，以解除其所主張法律上不安之狀態而可認有即受確認判決之法律上利益，爰依法提起本件確認之訴。
五、被告於92年間所發的公文，已稱系爭房屋是原告建造。原告興建系爭房屋沒有建照，房屋現為原告使用。被告於87年間成為國有土地管理人，在之前系爭土地管理人是鹿港鎮公所，原告興建系爭房屋都有經過鹿港鎮公所的同意。原告提起本件訴訟，係因為被告去張貼公告，認定系爭房屋為國有，造成老百姓權利喪失，且被告向原告請求房租，地租部分原告願意給付，但房租則不然，而被告認為系爭房屋亦是被告所有。原告從日據時代就已經住在那邊，但被告貼公告，並未通知關係人。
六、系爭房屋以前的外觀，75年韋恩颱風災害後，系爭房屋整個屋頂及二樓樓板都塌下來，原告將樓板就用鋼架及夾板弄起來，不是使用實心的水泥。之後，原來後半段房屋，因為遇到颱風會漏水，所以原告就加蓋新的鋼筋混凝土外牆及屋頂。前半段房屋構造，屋前加蓋鋼骨及鐵皮，騎樓的樑柱是鋼筋混凝土造，但有木板包覆，另外一樓天花板及二樓屋頂均為鋼架木板結構。目前系爭房屋天花板及樓板都是新的。屋頂在颱風前是是紅色磚瓦，這是日據時期的材質，目前在鹿港很多房屋都還有這種材質。
七、系爭房屋興建時，面積跟以前一樣，因為左右有房子，前後都是道路，無法增建。與鄰地共有的牆壁構造部分，房屋兩側是舊磚牆，都是共同壁。系爭房屋北側，臨介壽路部分原來是巷道，所以房屋後半段才能夠重建，北側是沿用原來房屋與鄰屋的共同壁，原告再加鋼筋，又2樓浴廁北邊的牆壁，不是共同壁，裡面是鐵皮，但外層尚有一面共同壁，原告不能拆掉共同壁，因為隔壁將來如果要蓋新房屋會用到。系爭房屋南側與台中企銀間的牆壁是共同壁，但台中企銀後來自行興建建物，因為其樓層結構比系爭房屋高，所以台中企銀後來興建的建物有自己牆壁，並未採共同壁。原來前面的店面是木門，現為鋁門。房屋後面原是磚牆，後面臨路的那面牆後來有拆掉，現為水泥磁磚。房屋目前前半段是二樓，後面是一樓，都與以前相同。
八、70幾年的時候，如果房屋沒有全倒，不可能獲賠60萬，當時60萬元已經可以買一棟全新的房屋了。被告說只是修建或改建，這是不可能的。至於現場所見力霸鋼架結構，這在48年就已經取得專利了，這也是重新建築的部分。附圖Ｃ段是因為石棉瓦破損，才用烤漆板及鐵架重新修補，如附圖Ａ、Ａ1段在75年的時候，因為旁邊沒有建築物，只有稍微傾斜，在80幾年的時候重新修建，故原告已經重新建築取得建物所有權。被告所稱與銀行牆壁是屬於共同壁的部分，至於檜木樑柱則是隔壁棟的樑柱而不是本件建物的樑柱，原告裡面都是力霸鋼架在做支撐。原告在勘驗筆錄的意思是，那是隔壁房屋的檜木樑柱，因為切斷之後殘存在共同壁上面，原告建物裡面沒有檜木樑柱的部分。至於繳租金這是行政上的事項，不能由此推定因為有收租所以是修繕或修建，這是錯誤的。本件是事實上處分權，應該歸屬於起造人所有。
九、並聲明：如主文所示。
貳、被告則抗辯：
一、查系爭未辦保存登記、門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號建物房屋及其坐落基地即彰化縣○○段00000000000地號等3筆土地，原為日據時期鹿港義濟會所有；87年間被告機關依據「無人申請審查之日據時期會社土地處理要點」第3點第1項第4款規定，於87年4月29日以台財產局－第00000000號公告代管一年；代管期間，並無相關權利關係人檢附證明文件提出異議送交審查權屬；被告機關乃於代管期限屆滿後，於88年5月29日以台財產中接字第88009620號函請彰化縣鹿港地政事務所辦理土地所有權更正登記為國有；至於本件系爭房屋，因原屬未辦保存登記之建物，雖未能併予辦理為國有之登記，但依公法關係，仍應認該系爭房屋之所有權，業經歸屬為國有。
二、原告指稱系爭房屋係其於75年間因舊屋毀損倒塌而自行於原址斥資「重新建築」…云云，被告否認之。退一步言之，原告縱於75年間對於舊屋有鳩工情事，亦應僅係對於舊屋為修繕或改建，依民法第811條有關附合之規定，該修繕或改建部分之建物，仍歸屬於原舊有建物所有權之範圍；況且，原告自認當時其與舊屋之使用關係為租賃，而其在租賃關係期間對於租賃房屋為修繕或改建，並非以「所有之意思」自行興建房屋，自難認其為房屋之所有人。
三、被告對於原告所提原證一至原證七之文件資料，其文件之形式真正不爭執，但爭執該原證五建築花費單據之實質內容真正，其餘原證一、二、三、四、六、七之文件實質內容不爭執。
四、系爭建物房屋於本院履勘現場時，將現場建物從西臨的中山路268號房屋前門口起至東臨介壽路的後門口起，依序標示區分為A、B、C、D等四個區位房屋（詳勘驗筆錄現況圖由西至東之A、B、C、D標示，惟地政機關之現場複丈成果圖，則由東至西標示為A1、A、B、C、D等區位，此與勘驗筆錄附圖之標示順序相反。），而附圖B、C、Ｄ三部分之建物，其兩側之外牆，均仍係舊的紅磚牆，僅Ａ、Ａ1部分為鋼筋混凝土牆，此外如附圖B、C、Ｄ部分仍存在原有的檜木樑柱，附圖Ｂ部分的屋頂為舊式的斜屋頂，Ｄ屋頂為石棉瓦、B屋頂為鐵皮、C屋頂為石棉瓦及部分鐵皮，僅Ａ、Ａ1屋頂為鋼筋混凝土。顯見該A、Ａ1、B、C、D標示之整體房屋，並無「全部拆除」而重新建築之情形。
五、按依建築法第9條第1款所指之「新建」建築物，係指新建造之建築物或將原建築物「全部拆除」而重行建築者。查本件系爭標示A、Ａ1、B、C、D之整體建物房屋，並無「全部拆除」之情形，故應認本件並無「新建」之建築物。
六、如附圖Ａ、Ａ1部分之鋼筋混凝土結構建物部分，就系爭門牌268號房屋建物整體觀之，其建築範圍僅占比例約三分之一（僅占111.08㎡，而全部建物範圍為331.44㎡），充其量僅勉強認定為建物之一部改建或修建，尚不能認為「新建」建築物。
七、原告自認其自65年間起至90年間5月止，尚均繼續向鹿港義濟會繳納系爭房屋之租金，顯見原告迄至90年間仍認系爭房屋依然存在，並無新建取得房屋獨立所有權之情事。蓋原告倘有新建而自己另行取得房屋所有權，則原告又何須就該自我房屋繳納房屋租金？故可認原告之主觀上，並無欲新建取得新屋所有權之認知，充其量應只有修建或改建之意思。
八、對原告提出國有財產局的92年函文，形式上不爭執，然該公文稱建造，可能是承辦人員沒有到現場去看，以致於用語有錯誤。勘驗筆錄中第二頁有記載，法官問「你們現在的天花板及樓板都是新的嗎？」屋主回答「是，只有檜木樑柱是原來的」所以被告認為主要結構的檜木樑柱還是存在的，新的天花板樓板是修繕的部分。75年8月系爭房屋於韋恩颱風後只有部分屋頂倒塌，至於倒塌範圍到底是哪一部分不確定。從如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ三個部分都是不同的屋頂可以知道沒有全部同時倒塌的情形。建物的屋頂在颱風前是什麼材質，被告不敢確定等語。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、系爭631、632地號土地及其上系爭房屋，均為日據時期義濟會所有。台灣光復後，輾轉由原告向鹿港義濟會承租系爭房、地。其後，系爭631、632地號土地，被告於87年4月29日以台財產局－第00000000號公告，依據「無人申請審查之日據時期會社土地處理要點」第3點第1項第4款規定公告代管一年。代管期間，並無相關權利關係人檢附證明文件提出異議送交審查權屬，被告乃於代管期限屆滿後，於88年5月29日以台財產中接字第88009620號函請彰化縣鹿港地政事務所，辦理土地所有權更正登記為中華民國所有，並由被告管理。
二、系爭房屋未辦理保存登記，現由原告占有使用中。
三、75年台中企銀新建行舍，控掘地基，泥土鬆動及韋恩颱風，致系爭建物損壞；台中企銀因此賠償60萬元，原告於彰化縣鹿港鎮調解委員會與鹿港義濟會調解成立，同意支付鹿港義濟會30萬元。
肆、兩造之爭點：原告於75年間，因颱風之緣故，對系爭房屋之建造行為係屬新建或修建或改建行為？系爭房屋是否為原告所有？
伍、得心證之理由：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1237號判例參照）。查原告主張系爭建物為原告所有，此為被告所否認，被告並擬對原告收取系爭建物之租金，則原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去，故應認原告提起本件訴訟有確認利益。
二、查如第參點所示之三項事實，有原告提出之網路資料、彰化縣鹿港義濟會公文，彰化縣鹿港鎮調解委員會調解書、房屋稅繳款書、土地登記謄本、地籍圖等影本為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。
三、原告主張系爭建物於75年毗鄰之台中企銀新建行舍，控掘地基，泥土鬆動，又逢8月間韋恩颱風來襲，致日治時期遺留下來之磚木建築房屋牆壁傾倒、屋頂毀損倒塌，原告自行斥資僱工於原址重新建築，故原告應為系爭建物之房屋所有權人等語。被告則否認原告有重新建築之事實，抗辯應僅係對於舊屋為修繕或增建，且在租賃關係期間對於租賃房屋為修繕或增建，並非以「所有之意思」自行興建房屋，自難認其為房屋之所有人等語。經查，本件經本院會同彰化縣鹿港地政事所測量員現場勘驗結果，系爭土地鄰側628地號旁之建物，已無屋頂及前後兩側臨路之牆壁，僅餘兩側之共同壁(詳勘驗筆錄所附照片編號5、9、
12、14、16、17)，顯見當時風力之強勁，故原告主張系爭建物75年韋恩颱風來襲導致當時牆壁傾倒、屋頂毀損倒塌之事實，應可採信。又本件經現場勘驗，系爭建物所留下之北側牆壁，為紅磚造(見勘驗筆錄所附照片11、12、13），而如附圖所示A、Ａ1部分建物目前為鋼筋混凝土牆造牆壁（見勘驗筆錄所附照片3、4、5）及屋頂（見勘驗筆錄所附照片17），面臨介壽路之牆壁亦改為部分水泥磁磚牆，其餘部分均為玻璃鋁門窗或鐵門，與原有建物為紅磚造材質顯有不同，故如附圖編號Ａ、Ａ1部分建物顯為原告所新建，並非修繕或改建。而如附圖編號B、C、Ｄ部分之建物，其南側與台中企銀相鄰部分據地政人員表示目前仍使用舊的共同壁，北側與628地號相鄰部分現亦使用舊的紅磚壁(見勘驗筆錄及所附照片11、12、13、14），正面臨中山路之牆壁目前為加蓋鋼骨鐵皮，門面內為混凝土結構(見勘驗筆錄及所附照片7、10），門前柱子亦為鋼筋混凝土(見卷P34頁照片)，屋頂部分分別為石棉瓦及鐵皮(見勘驗筆錄及所附照片15、16）。原告主張系爭建物之屋頂以前舊材質為紅磚瓦(詳卷36頁照片右邊270號屋頂)，被告則抗辯不敢確認舊屋頂之材質。查依據原告提出之卷第38頁7-2兩張照片，系爭建物屋頂與台中企銀相鄰部分，明顯留下舊屋頂突起拱型之痕跡，而目前石棉瓦屋頂部分並未沿著舊屋頂邊緣蓋，且於目前石棉瓦屋頂與舊屋頂交接處部分，仍留下一列紅磚，於勘驗筆錄照片15，系爭建物與628地號上建物交接處，屋頂部分亦留下一列紅磚，衡情一般建物於興建時為使建物美觀，應會使用同一種材質，系爭原建物牆壁部分又為紅磚材質，故原告主張原建物之屋頂為紅磚瓦應可採信。然系爭整棟建物之屋頂竟分別有石棉瓦、鐵皮、鋼筋混凝土等材質，再參酌隔壁建物之毀損狀況，顯見屋頂應有全部重蓋之情形。則原告主張其當時如附圖編號B、C、Ｄ部分屋頂已全部倒塌應屬可採。又被告辯稱原告於勘驗筆錄稱檜木樑柱是原來的，所以被告認為主要結構的檜木樑柱還是存在的，新的天花板樓板是修繕的部分等語。原告則主張那是隔壁房屋的檜木樑柱，因為切斷之後殘存在共同壁上面，原告建物裡面沒有檜木樑柱的部分。原告裡面都是力霸鋼架在做支撐等語。查本院進入系爭建物二樓勘驗，二樓如附圖Ａ部分地面非實心，從一樓樓板（見勘驗筆錄及所附照片18）及二樓天花板（見勘驗筆錄及所附照片21）內部可見樓板及天花板係鐵架夾板構造，並未見有檜木樑柱的實心地板，而勘驗筆錄所附照片14的檜木樑柱係系爭建物隔壁之建物，並不能證明系爭建物之樓板目前仍使用原有之檜木樑柱，故被告此部分抗辯尚不足採。依上所述，當時系爭建物如附圖編號B、C、Ｄ部分經颱風肆虐後，應僅剩餘南北部分之共同壁，屋頂部分全部吹垮，西邊臨中山路部分之牆壁亦已吹垮，二樓樓板亦吹垮，原來之檜木樑柱已不存在，故應認編號B、C、Ｄ部分已不足遮風避雨而達經濟上使用之目的，且編號Ａ、Ａ1部分事後又經原告全部重建，即難謂被告之房屋所有權仍屬存在。且依原告所提出之被告台灣中區辦事處彰化分處92年1月14日函文(卷P45頁)，其上亦記載「台端擅自於本分處經管國有土地上建造二樓磚造房，...屬無權占用...」，足見被告之前亦自認系爭建物為原告所蓋，系爭建物268號房屋事後既由原告所新蓋，原告為原始起造人，應認由原告取得所有權。被告抗辯因系爭建物並未「全部拆除」，故非屬新建，原告應僅針對原租賃物修繕或改建云云，然查，建築法第9條第1款對於「新建」固然予以定義為「新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者」，然該規定僅為行政機關為管理建築或核發執照等事項所為之行政規定，與民法上認定建物所有權之歸屬並無必然之關聯，故被告此部分抗辯，亦不足採。被告又謂原告至90年5月止均繼續向鹿港義濟會繳納房屋之租金，足見原告迄90年間仍認系爭房屋仍存在，並無新建取得獨立所有權之情事，原告非基於所有意思而蓋屋，應僅有修建或改建等語，然本院認系爭原本建物是否已滅失，原告有無新建建物，應以建物客觀上外觀來認定，與原告有無繼續繳納租金無涉，一般民眾因法律知識不足亦所在多有。再系爭建物除原本南北兩側之共同壁係原有建物的之外，其餘部分均為原告自行出資興建，原告即不可能係基於非所有之意思或替被告所有之意思而蓋屋，故被告抗辯原告非基於所有意思而蓋屋部分尚不足採。
四、綜上所述，原告主張系爭建物為其重新所蓋，既堪採信，則其起訴請求確認坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地上，門牌為彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋為原告所有，為有理由，應予准許。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 12 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 12 日
書記官 莊何江