臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第208號原 告 何柯錦雀
何美鈴何淑鈴何雅鈴何泰源何佩玲何政原共 同訴訟代理人 柯劭臻律師被 告 陳素雲
張智淵共 同訴訟代理人 陳建勛律師複 代理人 蕭汀玹上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查本件原告起訴主張其等所有房屋，遭被告無權占用，依民法第184條第1項、第185條第1項、第179 條前段及第181條等規定，請求被告給付房屋之價額150萬元及占用房屋所獲得相當於租金之不當得利，原聲明：「一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）210萬元（含房屋價額150萬元及5 年相當租金之不當得利60萬元），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。二、被告應連帶自民國105年1月28日起至被告給付第1 項聲明之日止，按月給付原告1萬元，及按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第4頁、第64頁背面）；嗣原告於105年7 月19日提出書狀，依民法第179條前段、第181條、第767 條等規定（原告於105 年8月1日言詞辯論期日中，陳明該次變更不主張第184條及第185條之規定，而不聲明被告應連帶給付），追加先位聲明：「一、被告應返還彰化縣○○鄉○○路○○○巷○號房屋與原告。二、被告應給付原告60萬元，及自105年1月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自105年1月28日起至被告給付第1 項聲明之日止，按月給付原告1萬元，及按週年利率5％計算之利息」；備位部分則變更聲明為：「一、被告應給付原告210 萬元及按週年利率5％計算之利息。二、被告應自105年1 月28日起至給付第
1項聲明之日止，按月給付原告1萬元，及按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第157 頁），核原告所為訴之變更及追加，係本於其等主張遭被告無權占用房屋之同一基礎事實，依上開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：訴外人何錫川於68年12月24日與訴外人張欽賜簽訂委託代購土地代建合約書（下稱系爭合約書），以140 萬元之價格，委託張欽賜代購坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地（下稱93、93之2地號土地），及在該地上興建如合約書配置圖編號C13 所示、本國式、鋼筋加強磚造、建坪51坪之三層樓建物1 棟，而原始取得該建物所有權。詎張欽賜竟刻意隱匿建築業主何賜川之地址，致建物於70年間完工時，因無法通知何賜川，而未核發完工證明及所有權狀與何賜川。嗣何錫川於86年7月6日逝世，由何錫川之配偶即原告何柯錦雀及其子女即原告何美鈴、何淑鈴、何雅鈴、何泰源、何佩玲、何政原等7 人（下合稱原告，單指稱姓名）因繼承而取得上開建物所有權。經何柯錦雀查詢後，得知系爭合約書所載編號C13 建物，即為坐落在彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上，門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○○○巷○ 號之房屋（下稱系爭房屋），始向彰化縣埔心鄉公所（下稱埔心鄉公所）申請補發完工證明。被告均明知系爭房屋為原告所有，竟長期無權居住占用，而侵害原告就該房屋之所有、使用及收益權，爰本於所有權人之地位，先位依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、第179 條前段不當得利等規定，請求被告返還系爭房屋；如認系爭房屋已返還不能，則備位依第179條前段、第181條之規定，請求被告給付系爭房屋之價額150萬元。並依第179條前段之規定，請求被告給付自100年1月1日起至104年12月31日止，共計5 年，因占用系爭房屋所受相當於不當得利之租金，每月以1 萬元計算，共計60萬元，暨請求被告自105年1月28日起按月給付1萬元之不當得利等語，並聲明：先位部分(一)被告應返還系爭房屋與原告。(二)被告應給付原告60萬元，及自105年1月29日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。(三)被告應自105年1月28日起至給付第1 項聲明之日止，按月給付原告1萬元，及按週年利率5％計算之利息。(四)願供擔保，請准宣告假執行；備位部分：(一)被告應給付原告210萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(二)被告應自105年1月28日起至給付第1項聲明之日止，按月給付原告1萬元，及按週年利率5％計算之利息。(三)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)依系爭合約書所示，何錫川及張欽賜之簽名與地址之筆跡均相同，是否為張欽賜親自簽名用印，顯有可疑，是被告否認原告所提系爭合約書及所附文件、員林復興一村新建工程配置圖（下稱藍晒圖）之真正。縱認上開私文書為真正，然依合約書之配置圖所示，編號C13 建物應係坐落在彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上、門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○○○ 巷○○號之房屋；如依藍晒圖所示，則應為門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○○巷○號房屋，而非系爭房屋。
(二)張欽賜為建商，於68年12月17日與薛火源訂立合建契約書，由薛火源提供其所有93、93之2 地號土地，由張欽賜興建店鋪5棟（編號A1至A5）及住宅14棟（編號C1至C14），並約定薛火源取得編號A1、A2、A3、A4之店鋪4 棟（門牌號碼分別為彰化縣○○鄉○○路○○○○○○○○○○○○○○○號房屋）及編號C1、C7、C14之住宅3棟（門牌號碼分別為彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○○○○○號），其餘店鋪1棟與住宅11棟則由張欽賜取得。編號C13 建物既為張欽賜所興建，並約定分歸張欽賜取得，張欽賜即原始取得該建物所有權。而何錫川與張欽賜於68年12月24日簽訂系爭合約書，係於張欽賜與薛火源簽訂合建契約書之後，當時編號C13 所示住宅尚未興建，何錫川以購買預售屋之方式，購買張欽賜分得之編號C13 住宅，其等間為買賣關係，而非合建契約關係，縱使何錫川登記為建築管理上之業主，然在張欽賜未移轉所有權予何錫川前，何錫川並未取得該屋所有權，原告自無從因繼承關係，而取得建物所有權，亦無從對被告主張不當得利返還請求權。
(三)系爭房屋為張欽賜興建而原始取得，被告張智淵為張欽賜之子，因繼承而取得系爭房屋所有權，係有權占有房屋，並無不當得利可言。縱認系爭房屋為原告繼承取得，然系爭房屋於71年3 月26日完工，張欽賜若未依約交付何錫川，何錫川對張欽賜或被告之不當得利返還請求權，亦已罹於15年之請求權時效，被告得拒絕給付。又原告請求被告按月給付以1萬元計算之相當於租金不當得利，數額已逾土地法第97條規定之上限。另原告未舉證證明何錫川已如數給付系爭合約書所載55萬元餘款，張欽賜與何錫川嗣後亦可能已解除買賣契約或以其他方式處理，否則系爭房屋於71年3 月26日完工，迄至何錫川於86年7月6日往生前，長達15年期間，何錫川何以未曾對張欽賜起訴主張權利等語置辯，並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第182頁反面）
(一)薛火源於68年12月17日與張欽賜訂立合建契約，約定由薛火源提供其所有93、93之2地號土地（嗣93、93之2地號土地合併為93地號，93地號再分割為93、93之5 至93之20等地號土地），由張欽賜建築3層樓房店舖5棟、住宅14棟（編號C1至C14、門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○○○巷○號至14號），住宅部分由薛火源分得中山路363巷14、2、1號建物（分別為設計圖說編號C1、C7、C14 所示），其餘由張欽賜取得，並約定各就分得之房屋，以自己或所指定之人名義領取建照。
(二)張欽賜以何錫川之名義為建築物業主，向埔心鄉公所申請聲請建築施工，經埔心鄉公所於69年7 月12日函復准予繼續建造。
(三)何柯錦雀於104年1月6日向埔心鄉公所申請核發系爭房屋之完工證明。
(四)何錫川於86年7月6日死亡，原告等7人為何錫川之繼承人。
(五)系爭房屋坐落在彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號（重測前為瓦厝段93之8地號）土地上，面積49.32平方公尺，係未辦理保存登記建物，現供被告2人居住使用，何錫川及原告均未曾占用該屋。
四、兩造協議簡化爭點為：
(一)何錫川有無原始取得系爭房屋之所有權？
(二)若認定原告為系爭房屋之所有權人，則其等請求被告返還房屋及給付相當於租金之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)何錫川並未原始取得系爭房屋之所有權：
1.原告主張何錫川於68年12月24日與張欽賜簽訂委託代購土地代建合約書，以140萬元之價格，委託張欽賜代購93、93之2地號土地，及興建如合約書配置圖編號C13號所示建物1棟（下稱編號C13 建物）等語，業據其提出系爭合約書及所附配置圖、價目表、藍晒圖影本各1 份（見本院卷第16至27頁）等件為證。參以何錫川前於69年間向埔心鄉公所申報，在93之2地號土地上施工建築3層1棟1戶C13 號建築物乙情，亦有被告所不爭執之埔心鄉公所69年7月12日69心鄉建字第5944號函文、未實施建築管理地區非都市土地使用編定公告前施工中建築物現況申報書及調查表影本各1 份（見本院卷第31、46至49頁）等件可佐，核與原告所述締約內容相符（除編號13建物是否為系爭房屋乙事有爭議，另詳下列3.所述），堪認原告此部分主張為真實。被告雖否認系爭合約書及藍曬圖之真正，惟原告於本院審理中業已提出上開文書原本供本院核對相符（見本院卷第182 頁反面），已合於民事訴訟法第352條第2項前段之規定。而上開合約書及圖說因年代已久呈現斑黃現象，加以人事全非，張欽賜、何錫川及訴外人簡威錫（原告主張簡威錫乃仲介何錫川購買系爭房屋之人，知悉該2人之買賣關係）均已死亡（見本院卷第176頁簡威錫之個人基本資料查詢結果），遠年舊物難以查考，實有舉證困難之情，倘再命原告證明上開文書內容為真實，依其情形可認顯失公平（民事訴訟法第277 條但書之規定參照），何況本件仍有上揭佐證函文可供參酌，本院爰本於自由心證認原告所提上開私文書為真實，且具有證據力。是被告執前揭情詞，否認系爭合約書及藍晒圖等文書之真正，不足憑採。
2.惟原告主張系爭合約書所載編號C13 建物，即為系爭房屋云云，固據其提出系爭房屋之門牌證明書、埔心鄉公所104年1月6 日心鄉建字第1040000114號函文（見本院卷第32至33）為證。然觀諸內政部國土測繪中心之國土測繪圖資（見本院卷第72頁）所示，系爭合約書之配置圖所標示編號C13 建物，應係坐落○○○鄉○○○段○○○○○號土地上，門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路○○○ 巷○○號之房屋。而原告所提藍晒圖上標示編號C13「本屋」之位置（見本院卷第89頁），則係坐落在同段1176地號土地上，門牌號碼為同路巷3 號之房屋，至系爭房屋則位在藍曬圖所標示編號C12 位置，此亦經本院會同彰化縣溪湖地政事務所人員至現場履勘屬實，有本院勘驗測量筆錄、地籍圖謄本各1 份（見本院卷第80至81頁）可參，是系爭合約書所載編號C13 建物，並非原告指稱之坐落同段1175地號土地上之系爭房屋。至原告所提出彰化縣警察局埔心鄉戶政事務所之門牌證明書，雖記載何錫川為系爭房屋之所有權人或管理人（見本院卷第33頁）。然依彰化縣各戶政事務所辦理道路命名及門牌編釘作業要點第5點第1、2項規定，門牌號碼之編定申請並非僅限房屋所有權人，管理人及居住人亦得為之；又實施區域計畫管理辦法公布前之住宅，得僅憑鄉鎮市公所證明文件受理編定門牌。且觀之埔心鄉公所函附系爭房屋之未實施建築管理地區施工中建築物現況調查表，其上所繪現狀略圖，雖記載有「C13」文字，然該建物位置顯與系爭房屋坐落位置不符，自不足憑認系爭房屋即為系爭合約書所載之編號C13建物。原告復未能提出其他證據證明何錫川係委託張欽賜代建系爭房屋，則原告此部分主張，尚難採認。
3.而原告主張何錫川原始起造而取得系爭房屋所有權云云，無非係以上開埔心鄉公所函文記載何錫川為93之2 地號土地上施工中之建築物之建築物業主等語（見本院卷第31頁）為據。惟建物於辦妥所有權第一次登記前，應由其原始建築人取得所有權。至建造執照或使用執照，乃行政主管建築機關為實施建築管理所為行政措施，此與建物建築完成後，該建物所有權之歸屬，應係二事，自不得僅憑建造執照或使用執照記載之起造人名義，遽認其係建物之原始建築人，可原始取得建物之所有權（最高法院41年台上字第1039號判例，最高法院89年台上字第2046號、104 年度台上字第1985號判決意旨參照）。是未辦保存登記之房屋，應由原始建築人取得所有權，非僅以行政機關之證明為認定標準，因此買受此項建築物之人，縱記載為起造人，仍應於辦理所有權第一次登記或移轉登記後，始取得建物所有權，於尚未辦理登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原始起造人建築之事實，認該買受人為原始所有權人。查薛火源於68年12月17日與張欽賜訂立合建契約，由薛火源提供其所有93、93之2 地號土地，由張欽賜建築店舖5棟及編號C1至C14之住宅14棟，其中編號C12（即系爭房屋，已如前述）、C13建物均分由張欽賜取得，並約定各就分得之房屋，以自己或所指定之人之名義領取建照等事實，為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，張欽賜基於與薛火源間合建契約，興建並分得之系爭房屋及編號C13 建物，為張欽賜原始起造而取得所有權甚明，是原告主張何錫川原始取得系爭房屋所有權云云，尚不可採。
4.又社會上一般委建契約，約定建築商提供建地及建築設計，委建人則按工程進度分期付款，此種委建契約，名為委建然其性質係屬買賣，故委建人雖係記載為房屋之起造人，然於完成所有權第一次登記或移轉登記前，尚非所有人（最高法院86年台上字第3843號判決意旨參照）。查張欽賜與何錫川於68年12月24日簽訂系爭合約書，係於張欽賜與薛火源簽訂合建契約後為之。又依系爭合約書第12條所載，建築開工日期為69年1月20日，是其等簽訂系爭合約書時，編號C13建物尚未開始興建，可知何錫川係預先購買張欽賜基於前開合建契約，可分得之編號C13建物。再依系爭合約書之記載：「......第2條：本合約內所委建之房屋造價及土地地價款，經雙方議定全部為140萬元，上開價款包括設計圖費用及土地改良整理費、公共設施費、室內水電衛生設施及為完成所附圖說中所規定之一切工程所需之全部費用。......甲方（即何錫川）向乙方（即張欽賜）承購93、93之2地號土地內新建本國式鋼筋加強磚造3層樓房乙棟，計建坪51坪，土地約19坪（編號C13號）共價140萬元。茲有舊欠款雙方議定抵銷，實付款方式如下：第1期應付15萬元（定金）、第4期應付5萬元（1樓板完成時）、第5期應付10萬元（2樓板完成時）、第6期應付10萬元（3樓板完成時）、第7期應付10萬元、第10期應付5萬元（交屋時）。.....」等語（見本院卷第17至19頁），是自其等間契約內容觀之，編號C13建物坐落基地及建材均由張欽賜提供，並負責建築設計及施工，何賜川則按工程進度分期支付款項。亦即何賜川除負有給付價金之義務外，無需協力興建房屋，則其等間交易型態，實與買賣關係無異，是系爭合約書雖名為委託代購土地代建合約，然其性質核屬買賣契約，故仍應由張欽賜因起造而原始取得編號C13建物所有權。而何錫川購買張欽賜興建之編號C13建物，為未辦理所有權第一次登記之建物，雖編號C13 建物之建築申報文件記載建築物業主為何賜川（見本院卷第31、46至48頁），然該申請文件係由當事人自行填載，僅為主管機關於建築工程期間所為之行政管理方法，該函文所載起造人未必即為原始取得建物所有權之人，是縱然何錫川經申報為建築物業主，揆諸前揭說明，不得徒以前揭文書記載，即遽認何錫川為建物之原始起造人。故於張欽賜移轉建物所有權之前，何錫川僅得依系爭合約書約定，請求移轉登記或移轉事實上處分權，尚難謂何錫川業已取得所有權，是原告主張何錫川原始起造而取得建物所有權云云，係不足採。
(二)系爭房屋係由張欽賜原始取得所有權，業如前述，則原告主張其等因繼承何錫川之權利，而取得系爭房屋之所有權云云，即無可採。從而，原告基於所有權人之地位，提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋，暨給付因占用房屋所獲得相當於租金之不當得利，均屬無據，不應准許，則關於原告主張系爭房屋之價額，及被告因占用房屋所獲得不當得利部分，即無庸再予調查、論駁。
七、綜上所述，原告主張其等被繼承人何錫川因興建而原始取得系爭房屋之所有權，係不足採。從而，原告依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權、第179條不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋，及給付因占用房屋所獲得相當不租金之不當得利60萬元，及自105年1月28日起按月給付1萬元之不當得利，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、原告聲請傳喚證人李清陽，證明李清陽所有之房屋亦遭被告無權占用；又聲請傳喚證人徐明煜、汪水泉，以證明合建之其他房屋均於完工時請領建照、辦理所有權移轉登記，均與本件待證事實無直接關連性，核無調查必要。又原告聲請將系爭房屋送請估價鑑定自101 年迄今之租金，然何錫川並未取得系爭房屋之所有權，業經本院認定如前述，是原告上開聲請，亦無必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 22 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 25 日
書記官 林婷儀