臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第351號原 告 呂俊岳
呂俊昇前列二人共同訴訟代理人 黃呈利律師被 告 楊錫明訴訟代理人 施廷勳律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國106年5月25日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告先位之訴駁回。
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告以新台幣伍佰陸拾柒萬零參佰參拾陸元為被告預供擔保後得假執行。但被告如以新台幣壹仟柒佰零壹萬壹仟零捌元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。查本件耕地租佃爭議事件，業經原告於民國104年10月8日申請彰化縣和美鎮公所耕地租佃委員會調解，於104年10月28日調解不成立，嗣送經彰化縣政府耕地租佃委員會，亦於105年3月30日調處不成立，經該府逕函送本院審理，有彰化縣政府105年4月8日府地權字第1050116373號函、彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、彰化縣和美鎮公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書及調解程序筆錄、彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地登記第二類謄本、臺灣省彰化縣私有耕地租約書（和鎮犁字第59號）、彩色照片等件為證，且為兩造所不爭執，此部分堪以認定。是原告提起本件訴訟，其起訴應遵守之程序，核與前揭規定相符。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴，與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（參酌最高法院95年度台上字第1573號裁判意旨）。查本件原告起訴是以耕地三七五減租條例第16條第1項為請求權基礎，嗣追加同條例第17條第1項第4款規定為請求權基礎，並請求以耕地三七五減租條例第16條第1項規定為先位請求權基礎、同條例第17條第1項第4款規定為備位請求權基礎而為勝訴判決。經核原告請求之基礎事實並未變更而屬同一，且原告追加之訴訟標的，亦未新增證據資料，當不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，足見原告所為訴之追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
參、原告起訴主張：
一、兩造於民國86年7月21日就原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號耕地（下稱系爭耕地）簽訂三七五租約（和鎮犁字第59號，下稱系爭租約）。其中系爭363地號耕地，被告除於承租之始有作為耕作使用外，自民國90年起，即在系爭土地上興建房屋，並曾數度增建，該片土地除有建物外，一片荒蕪，被告顯然早已未自任農耕作甚明，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約固均歸於無效。
二、依國立臺灣大學民國106年3月6日校理字第1060016592號函及檢附航照影像判釋成果報告（下稱系爭判釋成果報告）之判釋綜合比較，可發現系爭363地號土地上自89年起有建物附屬設施，90年間除該建物附屬設施外，更新增一棟新建物，103年將上開建物拆除，並於南側有一興建中之建物，該建物於104年興建完成，其餘則為無明顯的人為整理特徵之植生，另依航照影像判釋成果報告結論所載：「系爭363地號土地在編號航照影像中，根據影像上之特徵型態、組織紋理與灰度值等狀況，可判定於民國86年6月23日、民國87年3月13日具有農業行為之外，其餘年份之航照影像因具有無規則紋理、無明顯平整規則人為整理等非農地之影像特徵，可判定並無積極從事農業行為（如種植水稻、短期蔬菜類作物或果樹）。」等內容，即知被告在系爭363地號土地上自90年起已有建築房屋之行為，並持續使用之，更進一步於103年，將上開建物拆除，再於南側興建另一建物，被告已有積極從事非耕作之行為，應屬「不自任耕作」，兩造原訂租約自當無效。退而言之，如認非屬不自任耕作，依上開航照影像判讀報告，可判斷系爭363地號土地已長期無積極從事農業行為，亦該當「繼續一年以上不為耕作」之要件，原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，系爭租約既經終止，被告即應返還系爭363、377地號土地。
三、綜上，被告至少從89年5月10日至104年10月18日就沒有在系爭363地號土地上耕作，原告依耕地三七五減租條例第16條第1項規定主張系爭租約無效，爰依民法第767條規定請求返還系爭363、377地號土地，退一步言，縱認系爭租約非無效，原告仍得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，並依民法第767條規定請求返還系爭363、377地號土地，先備位聲明均為：被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地返還原告；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保請准宣告假執行。
肆、被告則以：
一、被告先祖父楊查某與原告先人約於民國50年之前即訂有「和鎮犁字第59號」三七五租約，承租系爭耕地，權利範圍均全部，嗣因迭次繼承之原因，現由被告一人單獨承租系爭二筆耕地。被告因繼承而承租系爭耕地後，均有自任耕作，全部種植水稻。
二、自90年起，系爭363地號土地「北側」方有一面積不大（約15坪）之地上物，此即被告起造「無門窗，僅有一面牆及屋頂，用於放置農具及農機」之鐵骨樑柱地上物即「農具間」，並非房屋，其餘範圍土地均可見種植之植物或空地。至104年間，因該農具間放置之物品數度遭竊，被告方將之由靠近通路之北側遷移至未靠近通路之南側，以免宵小容易行竊，且比鄰被告之住所，以便就近監視。又若系爭建物為「房屋」，被告豈有辦法隨意將之搬遷他處？被告並無原告所指90年於系○○○鎮○○段○○○○號土地上「興建房屋」即不自任耕作之情。
三、約在87年之後，系爭363地號汲水來源因同段360地號土地廢耕並起造建物因而阻斷，致系爭363地號土地缺乏水源可供灌溉。然種植水稻必須有大量水源，故被告不得不自該時起改種果樹或蔬菜作物。揆諸耕地三七五減租條例第9條規定、最高法院民事判決98年度台上字第337號判決理由可知，改種其他作物不屬「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形。被告僅有在88年與89年之間不足一年之期間內，曾因汲水路遭截斷及改種其他作物之原因而部分休耕，其他年度均有耕作，只是因栽種者主要為果樹，會因「生長情況或被告有無更換樹種」之原因導致生長茂密與否之不同情形，足證於系爭363地號土地未曾發生「繼續一年以上不為耕作」之情形。被告於91年迄今均有於系爭363地號土地上種植作物，雖系爭判釋成果報告認為「無積極從事農業行為」（被告並不承認），但至少非全未耕作，或甚至轉為其他與耕種無關之用途。由此足證被告客觀上並無「持續一年以上」未於系爭363地號土地耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形，歷年有差異者，僅係種植作物之種類及密度；同時亦可顯現被告主觀上，確實無放棄耕作之意思，被告迄今仍在系爭363地號土地上種植各式蔬菜及果樹；而系爭377地號土地灌溉水源未遭截斷，故自被告祖父承租數十年來均係種植水稻。從而，被告使用系爭363地號土地之情況，尚不該當第17條第1項第4款規定之「繼續一年不為耕作」要件。91年至104年，被告均有於系爭363地號土地上耕種，僅不過種植密度較低、人工整理程度不高，於系爭363地號土地上本即未曾發生「繼續一年以上不為耕作」之情形。且依最高法院87年度台上字第101號民事判決理由，出租人僅能在「收益季節後次期作業開始前」即「當年之果實收穫後，至次年再收穫前之空檔期間」，始得終止租約。故原告於105年11月17日以被告於系爭363地號土地有繼續一年以上不為耕作之情形為由，通知終止系爭租約，違反本條例第18條規定，不生合法終止系爭租約之效力，至為灼然。
四、依系爭判釋成果報告，可以證明被告有在系爭363地號上種植作物，差別只是種植密度及有無積極的管理等等，但此等情形與一年以上未耕作截然不同，被告於86年、87年以外之年度，確實有栽種蔬菜類或果樹之植物，只不過因水源不足之關係，種植面積較小或較稀疏，且系爭363地號土地上建物乃為農具間，該建物面積顯不足以供人居住之用，又建物用途無法從航照上得知，並無法判定被告有無將系爭耕地全部或一部轉租於他人，至多僅能判定系爭土地上若有建物，從建物屋頂判斷其屋頂材質為何，原告主張被告起造房屋自屬無據。被告既無令系爭363地號土地該當耕地三七五減租條例規定「不自任耕作」之行為，亦無原告依上開條例規定可終止租約且經法定程序終止及調解之情形，系爭三七五租約迄今自是有效存在，原告二人請求被告返還系爭土地，自無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行；訴訟費用由原告負擔。
伍、不爭執事項：
一、原告二人與被告楊錫明於民國86年間就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號耕地訂有三七五租約。
二、系爭377地號土地有農作行為。
陸、爭執事項：
一、原告二人依耕地三七五減租條例第16條第1項規定主張系爭租約無效，並依民法第767條規定請求返還系爭土地有無理由？如無理由，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，並依民法第767條規定請求返還系爭土地有無理由？
二、三七五租約是否會因一部有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定情形，而全部歸於無效？或因一部有同條例第17條第4款情形而得全部終止租約？
柒、本院得心證之理由：
一、本件原告起訴是以耕地三七五減租條例第16條第1項為請求權基礎，嗣追加同條例第17條第1項第4款規定為請求權基礎，並請求以耕地三七五減租條例第16條第1項規定為先位請求權基礎、同條例第17條第1項第4款規定為備位請求權基礎審理，訴之聲明則為單一即請求被告將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地返還原告，核屬訴之客觀合併，僅訴訟標的請求法院列先後位審判，雖與訴之預備合併型態不同，並無礙被告之防禦，應予准許。
二、先應予審酌者為被告是否有耕地三七五減租條例第16條第1項規定之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，依實務見解，耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住之用或供其他非耕作之用者,均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原租約無效之原因（參照最高法院70年台上字第4637號判例），雖原告主張自90年起，系爭363地號土地「北側」方有一面積不大之地上物，系爭判釋成果報告所列建物究係被告主張之農具間或供人居住之建物不明，嗣原先建物拆除103年於南側有一興建中之建物，有航照影像判釋成果報告103年10月16日航照編號14016a-0247號航照圖可稽。
此即被告主張之起造「無門窗，僅有一面牆及屋頂，用於放置農具及農機」之鐵骨樑柱地上物即「農具間」，並有原告所提照片在卷可稽，上開農具間依照片所示僅供放置農業機具之用，被告抗辯主張尚屬可信，原告主張被告起造房屋自屬無據。是原告先位之訴依據被告違反三七五減租條例第16條第1項規定之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人之規定，依據同條第2項規定，復主張租約無效，請求被告返還系爭耕地為無理由，不應准許。
三、次應審酌者原告主張被告有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」請求終止租約收回系爭耕地是否正當，原告主張系爭土地有上開情形，請求本院向行政院農業委員會林務局農林航空測量所調取系爭土地空照圖及地籍套繪圖過院，經本院囑託國立臺灣大學理學院空間資訊研究中心研判解釋所調取之影像資料，就系爭363地號土地自86年6月23日至104年10月18日之航照圖逐年為分析，總結以：彰化縣○○鎮○○段○○○○○號在編號航照影像中，根據影像上之特徵型態、組織紋理與灰度值等狀況，可判定於86年6月23日、87年3月13日具有農業行為外，其餘年份之航照影像因具有無規則紋理、無明顯平整規則人為整理等非農地之影像特徵，可判定並無積極從事農業行為（如種植水稻、短期蔬菜作物或果樹），有系爭判釋成果報告可稽，是系爭第363地號土地現狀自88年至104年間均屬被告不為耕作之狀態，已符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之法定構成要件，原告自可終止系爭土地租約，雖系爭377地號土地有農作行為為兩造所不爭，惟實務上認為耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸無效（參照最高法院63年台上字第599號判例、68年台上字第258號判例），是原告依據耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」為由，主張終止租約收回系爭耕地，因系爭地363地號土地確有上開情形，原告主張終止租約收回系爭土地為有理由。
四、綜上，原告先位之訴依據先位之耕地三七五減租條例第16條第1項規定請求被告返還系爭土地，因屬不能證明，不應准許。原告復依據耕地三七五減租條例第17條第1項第4款主張被告有「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，終止租約，因被告就系爭第363地號土地確有上開情形，原告主張終止租約後，依據民法第767條請求返還系爭土地為有理由，應予准許。
五、本件兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經核與本件判決結果並無影響，毋庸一一論述，併予敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
書記官 黃幼華