臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第447號原 告 陳啟榮被 告 陳尚志
陳尚斌陳尚浦陳惠玲兼上四人共同訴訟代理人 陳尚澤被 告 陳明得
陳國正兼上一人訴訟代理人 陳國漢上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：本件被告陳明得、陳國正、陳國漢經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告聲明求為判決：被告陳尚志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤、陳惠玲應連帶給付原告新台幣（下同）80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告陳明得、陳國正、陳國漢應連帶給付原告17萬元，及自起狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告等負擔。其主張略以：
㈠緣被告陳尚志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤、陳惠玲之被繼承
人陳正雄前曾於民國71年1月8日與原告簽訂土地買賣契約，以總價80萬元，將訴外人祭祀公業陳隆順名下坐落彰化縣00000○○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○號面積約六厘土地（重劃後為螺陽段30-4地號土地，下稱系爭甲土地），賣予原告，原告並於簽約時，交付定金10萬元，並依上開買賣契約約定於71年2月23日給付70萬元價金。緣被告陳國正、陳國漢、陳明得之被繼承人陳李玉麟前曾於78年9月21日與原告簽訂不動產買賣契約，以總價17萬元，將訴外人祭祀公業陳隆順名下坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號面積約五厘土地（重劃後為螺陽段79-11地號土地，下稱系爭乙土地），賣予原告，原告並於簽約時，即依上開買賣契約第二條之約定，同時交付價金17萬元。然查，系爭甲、乙土地於雙方簽約時雖為出賣人分管占有，但其所有權屬於訴外人祭祀公業陳隆順所有，依臺灣彰化地方法院103年重訴字第116號民事判決，原告陳啟榮應將系爭甲、乙土地返還訴外人祭祀公業陳隆順，臺灣彰化地方法院民事執行處並於104年3月10日執行完畢，被告等人自無法移轉系爭甲、乙土地，從而陷於給付不能之狀態，原告自得依民法第226條第1項、第256條之規定，以本件起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，同時並依民法第259條第1、2款及繼承之法律關係，請求被告等連帶返還買賣價金。
㈡陳正雄原為公業陳隆順之派下員，陳正雄於101年1月30日死
亡，其繼承人有陳尚志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤、陳惠玲。陳違原為公業陳隆順之派下員，陳李玉麟為其配偶，陳李玉麟死亡，其繼承人為陳明得、陳國正、陳國漢。按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125條前段固然定有明文。然依同法第128條前段之規定，前項消滅時效，應自請求權可行使時起算。本件買賣標的為訴外人祭祀公業陳隆順所有之系爭土地，屬於訴外人祭祀公業陳隆順全體派下員公同共有之財產，於該祭祀公業分割該公同共有之土地前，尚無從將原告買受之特定範圍土地移轉登記予原告所有，故系爭買賣契約亦載明「將來如果產權可以登記時，出賣人應無條件提供應需之證件交與承買人以便變更名義，…」，104年3月10日法院強制執行前，訴外人祭祀公業陳隆順並未進行共有物之分割，原告尚無從請求移轉系爭土地，請求權消滅時效自無從起算，更無罹於時效可言。
㈢被告抗辯當時年幼，完全不知契約內容云云。惟查：原告與
陳李玉麟於78年9月21日與原告簽訂不動產買賣契約。陳國正、陳國漢於79年3月16日，因係爭土地買賣致發生口角之誤會，而申請彰化縣北斗鎮調解委員會調解，現在被告推諉年幼不知，顯無理由。
㈣被告抗辯祭祀公業決議以公告現值另加4成及6年地價稅讓占有人承購，原告不行使承購權云云。惟查：
⒈原告行使之請求被告等連帶返還買賣價金，與原告是否行使承購權無因果關係，被告執為抗辯，顯無理由。
⒉次查，原告占有系爭乙土地，面積234平方公尺，該土地
公告現值每平方公尺為12,300元，祭祀公業決議以公告現值另加4成承購，其金額為4,029,480元（12300×234×1.4＝0000000）。原告占有系爭甲土地，面積510平方公尺，該土地公告現值每平方公尺為20,459元，祭祀公業決議以公告現值另加4成承購，其金額為14,607,726元（20459×510×1.4＝00000000）。合計金額為18,637,206元，金額龐大，非原告所能負擔。
⒊原告於71年1月8日簽訂土地買賣契約，以總價80萬元，購
買系爭甲土地。原告於78年9月21日簽訂不動產買賣契約，以總價17萬元，購買系爭乙土地，合計價金才97萬元。
祭祀公業決議的承購價為18,637,206元，還要加六年的地價稅，已高達當初原告購買價金的20倍，其金額亦非常不合理等語。
二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。其答辯略以：
㈠謹就訴外人祭祀公業陳隆順為清理公業土地被占用情形，多
次通知占用人洽商承購事，以促進使用與產權合一完整，該公業管理委員會會議決議內容如下：
⒈102年6月1日：
⑴會議決議以公告現值另加4成及6年地價稅至過戶移轉完畢期間所增繳之地價稅合計出售予外來占用戶。
⑵並依現實際占用範圍分割出售。
⒉102年6月15日：
⑴訂於102年6月30日午2時於武聖宮會議室召開非派下員及外來占用戶洽購土地說明會。
⑵會中外來占用戶提議內容。
⑶祭祀公業陳隆順管委會會議仍決議以公告現值另加4成計算出售。
⒊103年2月7日：
祭祀公業陳隆順再以掛號通知占用戶於函到10日內速與公業洽談承購事宜，否則依法追究責任。
⒋103年4月21日：
祭祀公業陳隆順派下員共同訂立本公業規約，經北斗鎮公所准予備查；規約第24條第一項第二款規定：實際地上占用戶為非本公業派下員者，以出售當年公告現值，再加4成出售。
㈡上述會議之召開，皆請當地西安里里長林義平協助召集。後
依占用範圍分割，亦通知現占用戶現場指界，釐清占用範圍故會議之召集與現場指界分割事，外來占用戶即原告皆完全知悉。
㈢訴外人祭祀公業陳隆順為清理土地被占用之事實，並促進使
用者與產權合一與完整，以占用戶占用範圍分割出售，承購者踴躍參與，說明如下：
⒈當時外來占用戶共計24戶（原告占三戶）。
⒉完成買賣產權移轉之外來占用戶計13戶。
⒊公業訴請拆屋還地之訴訟計11戶（原告占三戶）。
⒋訴訟期間雙方和解，願承購者計5戶。
⒌祭祀公業陳隆順勝訴確定，仍出售予原占用戶計訴外人張福仁1戶。
⒍祭祀公業陳隆順勝訴確定，仍未承購者即原告一人。
⒎祭祀公業陳隆順勝訴，占用戶現上訴高等法院者計張勝助一戶。
⒏祭祀公業陳隆順勝訴，占用戶現上訴最高法院者計李元項一戶。
⒐故現尚未完成買賣僅原告及訴外人張勝助、李元項等三人。
㈣訴外人祭祀公業陳隆順本其善意，於訴訟期間，如占用戶願
承購者，公業皆同意和解。更甚者，訴外人即占用戶張福仁敗訴確定，公業本其良善，仍同意由占用戶承購，係念及占用之事實。
㈤長輩生前出售、讓渡事，被告當時皆年幼，完全不清楚契約
內容及買賣情形，且當時土地為訴外人祭祀公業陳隆順所有，非被告長輩所有，原告明知卻執意與無權利人簽立買賣、讓渡契約事，甚感不解其內心是否隱藏不為人知之企圖。被告不否認原告之占用事實，且絕對尊重原告有權利向訴外人祭祀公業陳隆順承購土地，自始至終，從不刁難。惟原告不行使承購權，且經多次通知、協商皆不予理會，訴外人祭祀公業陳隆順方提起排除無權占用之訴，亦是原告放棄優先承購權所造成，而原告單方所陳返還買賣價金事，概與被告無關聯。甚為不解，原告執意與無權利人簽立買賣契約，所造成之危險卻要求被告承擔，是否合理？若原告執意訴請返還買賣價金事，則簽約至今30幾年之占用租金，是否應先行計算、給付？故本件原告有關訴之聲明請求，依法顯無理由等語。
三、得心證之理由：㈠原告主張其分別於71年1月8日及78年9月21日，與被告陳尚
志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤、陳惠玲之被繼承人陳正雄及被告陳國正、陳國漢、陳明得之被繼承人陳李玉麟，就訴外人祭祀公業陳隆順所有系爭甲、乙土地，簽立買賣契約，並各交付價金80萬元及17萬元與陳正雄及陳李玉麟，而陳正雄及陳李玉麟亦將系爭甲、乙土地交付原告占有使用等情，為被告所不爭執，復有原告提出之杜賣契字、不動產買賣契約書（下稱系爭契約，見本院卷第4至10頁）在卷可證，應堪信為真實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。另按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號判例要旨參照）。
㈢系爭契約雖名為「杜賣契字」、「不動產買賣契約書」，且
其等內容分別載明：「立杜賣契字人將其所有後開之不動產。情愿出賣之。…」（見本院卷第4頁）、「第三條：本件買賣不動產係乙方（即李陳玉麟）所有物…」（見本院卷第7頁）等文字，惟查，依據原告當庭陳稱：「（法官問：目前系爭土地上之建築物是何人所建？）是我蓋的，我當時是買土地使用權，因為土地的所有權是祭祀公業所有，我是買了以後出賣人就將土地交付給我，我再在土地上蓋建物。」、「（法官問：土地的所有權屬祭祀公業所有，是否買的當時就知悉？）是的，我當時就知道土地無法過戶。」等語（見本院105年6月16日言詞辯論筆錄第2頁），原告簽約當時已知悉系爭甲、乙土地之所有權屬訴外人祭祀公業陳隆順所有，且其僅係購買系爭甲、乙土地之使用權，揆諸前揭判例要旨，是系爭契約之買賣標的，自應解釋為系爭甲、乙土地之使用權，始符合締約雙方之真意。至於原告辯稱本件賣標的為訴外人祭祀公業陳隆順所有之系爭土地，屬於訴外人祭祀公業陳隆順全體派下員公同共有之財產，於該祭祀公業分割該公同共有之土地前，尚無從將原告買受之特定範圍土地移轉登記予原告所有，故系爭杜賣契字約定：「特約條件：將來如果產權可以登記時，出賣人應無條件提供應需之證件交與承買人以便變更名義，不得借故刁難或有任何不法之要求。」云云，亦足證原告知悉系爭甲土地當時無法登記之情形。
㈣綜上所述，系爭契約之買賣標的，既為系爭甲、乙土地之使
用權，原告簽約當時已知悉系爭土地之所有權屬訴外人祭祀公業陳隆順所有，原告於購買系爭土地使用權時，自應瞭解將來可能面臨所有權人訴請拆屋還地之風險，此不利因素，當然亦反映在價金上，使原告以較低之價格，取得使用期限，處於不明確狀況之使用權，則系爭土地所有權人，訴請本件原告拆屋還地勝訴後，本件原告轉而向本件被告等人以無法移轉系爭甲、乙土地，從而本件陷於給付不能之狀態，依民法第226條第1項、第256條之規定，以本件起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，同時並依民法第259條第1、2款及繼承之法律關係，請求被告等連帶返還買賣價金等語，於法自有未合。是原告請求被告陳尚志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤、陳惠玲應連帶給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告陳明得、陳國正、陳國漢應連帶給付原告17萬元，及自起狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經斟酌後對於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 14 日
民事第三庭 法 官 蕭文學以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
書記官 于淑真