臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第453號原 告 王栖文訴訟代理人 陳佳伶律師被 告 陳孟彣上列當事人間請求確認優先承買權等事件，本院於民國105年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：㈠)按民事訴訟法第247條第1項前段規定，確認法律關係之訴
，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。查原告為系爭基地之所有權人，主張對系爭基地上之系爭建物有優先承買權，然為系爭建物拍定人即被告所否認，致原告無法依優先承買權承買系爭建物，可見原告有無優先承買權之法律地位確屬不明確而處不安之狀態，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去，揆之前揭說明，應認原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
本件原告起訴時原於起訴狀聲明第一、二項為「㈠確認原告對彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍（門牌號鴿：彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號）、518建號廠房（131建號之增建部分）(門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號)有優先購買權存在。㈡被告於鈞院103年度司執字第36567號執行事件中就上開建物以新台幣（下同）93萬所為之買賣行為准原告以同一價格優先購買。」(本院卷第3頁反面)，嗣於105年11月18日以書狀變更訴之聲明為「㈠確認原告對鈞院103年度司執字第00000號執行事件所拍定之彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍（門牌號鴿：彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號）、518建號廠房（131建號之增建部分）(門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號)有優先購買權存在。㈡被告就前項彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍於民國105年5月16日以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。」（本院卷第65頁），核原告所為訴之聲明內容之變更，均應屬不變更訴訟標的而補充、更正事實上之陳述，揆依上開說明，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭基地）係原告於民國73年4月17日以買賣為原因，取得所有權之移轉。而上開土地上建物即彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍、518建號廠房(131建號之增建部分)、門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號（以下合稱為系爭建物），經原告之子即訴外人王子健於80年6月19日就系爭建物為所有權第一次登記。嗣因王子健之債權人台北富邦商業銀行股份有限公司等向鈞院聲請王子健清償票款強制執行，經過鈞院以103年度司執字第36567號執行事件，拍賣王子健所有之系爭建物，由被告拍定買受後於105年5月16日為所有權登記在案。惟原告與王子健間自81年間即存有基地與房屋之租賃關係，且租金係由王子健以現金於每年6月底給付予原告，則原告依土地法第104條第1項規定對系爭建物自有優先購買權存在等語。原告與王子健之上開租賃契約為諾成契約，縱無報稅資料，但有王子健可資佐證，且縱租金給付外觀存有爭議，亦不影響上開租約之效力，且執行法院為達迅速執行之目的就原告是否有優先承買權利僅能就外觀為形式審查自與本件確認訴訟應為實質審查自有不同，且原告曾於鈞院95年度執字第25205號執行程序中曾主張出資興建，然因事實舉證不足致該次異議遭駁回，請調卷查明以維原告權益。系爭建物後面鐵皮屋廠房的部分是原告加蓋的，是作為訴外人允展公司置放貨物使用。系爭鐵皮屋廠房確實是原告執行建造工程，但係為訴外人王子健完成建築工作，鐵皮屋廠房實際上為王子健所有及使用，因原告對法律並不熟稔，故對所有權及承攬建築房屋法律關係並不是很清楚，所以在執行處的人到現場時，原告當以自己所瞭解的概念去陳述意見，表示廠房是他所蓋的等語。並聲明：㈠確認原告對鈞院103年度司執字第36567號執行事件所拍定之彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號）、518建號廠房（131建號之增建部分）(門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號)有優先購買權存在。㈡被告就前項彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍於民國105年5月16日以拍賣為登記原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：否認原告所述系爭建物上已訂有上開租約之事實為真，原告經就此主張負舉證之責，且依本院執行處103年度司執字第36567號民事裁定駁回原告聲請優先承買之聲請理由可知原告與王子健並無租賃關係存在，難認符合土地法第104條優先承買權之規定，原告提出之租約及證人王子健之證詞均難以採信，應係臨訟杜撰之詞，顯見原告之訴訴為無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠)系爭彰化縣○○鄉○○段○○○○號基地係原告於73年4月17
日以買賣為原因，取得所有權之移轉登記，現為原告所有。㈡系爭建物彰化縣○○鄉○○段○○○○號農舍、518建號廠房（
131建號之增建部分）、門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號，坐落於系爭基地上，訴外人王子健於80年6月19日就系爭建物為所有權第一次登記。
㈢王子健之債權人台北富邦商業銀行股份有限公司等向本院聲
請王子健清償票款強制執行，本院以103年度司執字第00000號執行事件，拍賣王子健所有之系爭建物，由被告應買。
四、本院得心證之理由：㈠上開兩造不爭執之事項，及系爭建物係彰化縣○○鄉○○段
○○○○號農舍、518建號廠房（131建號之增建部分）、門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號之事實，有兩造均不爭執之系爭基地土地登記謄本、系爭131建號建物登記謄本、本院104年7月22日、104年11月6日彰院恭103司執己字第36567號函、稅籍資、土地登記簿等件可按，並經本院調取本院103年度司執字第36567號案件卷宗核閱無訛，堪信為真實。
㈡原告起訴以其為系爭基地所有權人，王子健所有之系爭建物
坐落系爭基地上，其與王子健之間存有租賃關係，而主張依照土地法第104條第1項之規定，對系爭建物具優先承買權等情。然為被告否認其優先承買權存在，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者，乃原告與羅王子健之間是否確存有基地與房屋之租賃關係？若存在租賃關係，原告得否依土地法第104條第1項之規定，主張對系爭建物具優先承買權？㈢經查：
⒈按『土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，本院69年台上字第945號著有判例。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張其於73年3月19日取得系爭基地所有權，於系爭基地上之系爭建物係於80年6月19日登記予原告之子即訴外人王子健名下，原告與王子健於81年6月30日簽訂系爭租約，將上開土地出租與王子健供系爭建物使用，其依土地法第104條第1項規定就系爭建物有優先購買權云云，既遭被告否認，自應由原告就有租賃關係存在負舉證之責。
⒉原告主張王子健向其承租系爭基地，雖據提出系爭租約為證
（見本院卷第23頁），復據證人王子健證述系爭建物登記予其名下後，因原告擔心其他兄弟間會有財產糾紛，所以才在蓋好登記完畢一年後，於81年6月30日原告與其訂立系爭租約，從81年6月底起105年6月底，每年皆有支付3萬元租金予原告等語（見本院卷第47頁反面至48頁反面）。惟查：⑴經調取本院103年度司執字第36567號執行卷宗核閱後，足知
系爭建物分別於104年5月12日、6月10日、7月2日為第一、
二、三次拍賣公告，嗣於104年7月22日再為公告「經兩次減價拍賣仍未拍定，始再公告願買受不動產者得於3個月內向本院為應買之表示」，而從本院上開四次依法對外公告之拍賣條件均未記載「基地所有權人有優先承買權」等語，得知原告從未有此主張，並有本院系爭建物歷次拍賣公告在卷可憑。復據本院執行處人員於103年11月4曰勘驗測量期日當場調查占有使用情形時，原告在場陳稱：「系爭建物是我在80年間蓋的，當時登記在我兒子王子健即債務人名下...」等語，此亦有該日勘驗筆錄附卷可稽，本院執行處遂據此核定上開拍賣條件。且本院歷次拍賣均有通知原告，有歷次拍賣送達證書4件附卷可稽，顯見原告於103年8月間上開執行程序開始進行期間從未向本院執行處表明與債務人王子健間有系爭租約之存在。衡情，若有系爭租約存在此節，因關涉原告權益，原告於本院執行處詢問時，理應提出此主張以維權益，惟原告反為執行勘驗筆錄所載之前開陳述，則原告於本案稱有系爭租約存在等語，即有臨訟杜撰之嫌。
⑵本院104年10月21日之103年度司執字第36567號民事裁定更
提及：「系爭建物前於95年12月間因債權人聲請強制執行，分案為本院95年度執字第25205號辦理，聲請人王栖文於該案曾數次具狀聲明異議略以：『...債務人王子健之建號131號，建物門牌彰化縣○○鄉○○路○○○巷○○號一層樓房農舍，原為聲請人於80年間出資興建，並於80年6月19日以其子（王子健）名義登記（此時王子健未滿20歲。...建號131之建物登記為債務人王子健所有，聲請人承認並無異議，另...附屬建物係聲請人81年間出資搭建，...債務人尚於軍中服役中，並無資金出資興建此建物，按該建物應屬聲請人所有...。）』」，則系爭建物既全係原告出資興建，證人王子健自無與原告簽立系爭租賃契約之理由。參以原告迄未能提出相當事證以佐證系爭租賃契約之存在，以及證人王子健為原告之子，其證詞非無對原告有所迴護等情，是原告主張其與證人王子健間有給付租金承租系爭土地乙情，委難採信，本件尚難僅憑系爭租約、原告之陳述及證人王子健之證詞，即為有利原告之認定。從而，原告依土地法第104條第1項規定，請求確認其對系爭建物有優先購買權及請求塗銷系爭建物之所有權移轉登記等節，均非可採。
五、綜上所述，原告主張依土地法第104條第1項請求確認原告對於系爭執行事件所拍賣之系爭建物，有與被告拍定同樣條件之優先購買權存在，並請求塗銷系爭建物於105年5月16日以拍賣為原因之所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 26 日
書記官 翁美珠