臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第4號原 告 謝美玉訴訟代理人 陳隆律師被 告 合富不動產仲介有限公司法定代理人 吳侑安被 告 洪敏森共 同訴訟代理人 施廷勳律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3月25日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地及地上建物（下稱系
爭房地），原為原告所有。原告為出售系爭房地，於民國103年5月29日與被告合富不動產仲介有限公司（下稱合富公司）簽訂委託銷售契約，被告洪敏森則係被告合富公司之經紀人。原告委託出售之特約條款為「甲方（即原告）實拿捌佰壹拾壹萬元整含鑑界費，另不支付土地增值稅、仲介費」。㈡嗣經被告通知已覓得買方，並要原告於103年8月13日配合辦
理簽約，原告不疑有他，遂依被告指示及安排，與承買人簽訂不動產買賣契約書、不動產借名契約書各乙件。簽約當時，原告委託被告之銷售條件並未變更，被告僅另告知於買賣契約簽訂後，買方如果有違約，則定金300萬元可充作違約金，要求原告應給付其中5％給被告，被告應允之，故兩造於簽訂上開買賣契約書之同時，另補充特約條款為「買方如有違約時，定金支付甲方（即原告）違約金之5％給付乙方（即被告合富公司）」。
㈢詎系爭房地所有權移轉登記等相關事宜完成後，原告卻僅分
別於103年8月15日受領3,000,000元；104年10月30日受領4,016,710元；104年10月30日受領4,920元。原告合計僅受領7,021,630元，明顯違反當初委託被告以「甲方實拿捌佰壹拾壹萬元整含鑑界費，另不支付土地增值稅、仲介費」之銷售條件，造成原告損失1,088,370元。被告身為專業之經紀人及仲介公司，卻枉顧原告委託銷售之權益，未盡善良管理人之注意，處理委任事務有過失，且逾越原告委託銷售之權限，造成原告受有鉅額損失。爰依民法第544條、不動產經記業管理條例第26條第2項規定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告1,088,370元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保請准宣告假執行。
二、原告對被告答辯之陳述：㈠證人張維信105年2月24日證稱：「（在本件買賣關於增值稅
如何約定？）在仲介公司現場由業務員跟謝美玉敲定，由謝美玉負擔增值稅。（簽約的時候知道增值稅金額？）仲介應該知道。（謝美玉是否知道？）我不確定仲介是否告知，我是照雙方商定的內容寫合約。（增值稅多少你是否知道？）當時匆忙被叫去，我沒有試算。（謝美玉有無提到她應該實拿多少？）這部分她沒有講。（你為何知道仲介會知道增值稅多少？）這是買賣的基本常識。（謝美玉跟仲介關於買賣價金的約定你是否知道？）不知道。（當時去仲介公司的時候，買賣雙方是否已經談妥交易條件？）還有一些細節，我去的時候雙方已經到場，但是並沒有見面，分二間房間，有些買賣條件都是透過仲介傳遞。（你說賣方有同意負擔增值稅，是謝美玉告訴你的還是仲介公司？）是謝美玉跟仲介公司在談，我是按照他們約定的內容去寫。（謝美玉跟仲介公司的報酬如何約定你不清楚？）不知道。（提示原證二本約補充事項，為何寫第二點的內容，第二點的金額如何算出？）約定增值稅從履保專戶扣除，因為增值稅有跨年度，由買方負擔。這張是離簽約很久之後才補充，是在104年9月17日。（上開差額是不是要算出103年度跟104年度增值稅的金額才能算出差額？）是。（所以至少謝美玉當時應該知道103年度增值稅的金額？）是。」等語，堪認：證人張維信僅負責本件買賣契約的簽訂，對於兩造間關於仲介之費用報酬應如何計算等節，並未參與，且伊103年8月13日到場的時候，買賣雙方雖已經到場，但是並沒有見面，分二間房間，有些買賣條件都是透過仲介傳遞，至於原證二本約補充事項，約定增值稅從履保專戶扣除，則是在本件買賣契約簽約很久之後才補充，是在104年9月17日，因此，依證人張維信上開供述，並無法證明兩造於本件買賣契約簽訂當時，已有變更原委託仲介報酬之約定。
㈡復依證人鄭雅文105年2月24日證稱：「（在合富不動產仲介
有限公司擔任何職？）業務。（在原告謝美玉出售不動產的案件是擔任什麼工作？）我是擔任賣方謝美玉的仲介。（謝美玉委託出賣不動產，之前有無約定要實拿811萬？）是，剛委託的時候。（成交的時候約定有無變更？）只有跟謝美玉口頭告知，現在客人出的價金與契變有價差，增值稅的部分要謝美玉負擔，過二、三天之後去謝美玉家詢問，謝美玉請我們先去跟買方溝通，說如果可以先動用三百萬謝美玉才要簽約。（謝美玉在委託你出售的時候，是否知道增值稅大約的金額？）知道。（怎麼知道？）我們受委託的時候會調謄本，會先算土地增值稅多少錢，會跟客人告知，有給對方看，告知增值稅的時候，會讓客人在土地所有資料上簽名，我有告知謝美玉增值稅一百多萬元，但詳細金額我現在忘記了。（提示不動產說明書，上面有謝美玉簽名恩增值稅金額？）是，就是這份不動產說明書，上面有增值稅概算表，還有請謝美玉在買賣雙方應負擔費用一覽表簽名。（最早跟謝美玉約定條件811萬元，是否謝美玉不用負擔增值稅？）就是剛簽約的時候。（妳說後來被告有同意變更委託條件？）只有口頭，沒有簽變更契約書。（增值稅高達100多萬元的價差，為何沒有重新簽委託契變？）因為謝美玉同意就直接簽約了，所以沒有再寫一張。（簽約當天，確實有寫委託事項變更契約書？提示原證三）我不記得了，字是我寫的，只是忘記特約條件內容。（變更實拿811萬元為何沒有寫在上面？）當時我只有口頭講，謝美玉同意就直接簽約。（原來約定實拿811萬元的契約有無收回？）當時雙方各有一份正本沒有收回。（這件仲介案件，對謝美玉部分有無收仲介報酬？）沒有。（簽約當天委託事項變更契約書，是否因為沒有跟謝美玉收報酬，萬一買方又違約，會收不到任何的仲介報酬，因而要求買方若違約可以分配5％的違約金？）我忘記了。」等語，堪認：本件兩造原約定仲介的出售條件為原告實拿811萬元，證人雖稱兩造於本件買賣契約簽訂當時，有口頭協議由原告負擔增值稅，但沒有再簽變更契約書，惟依本案卷證資料觀之，證人亦不否認如原證三所示103年8月13日委託事項變更契約書內的字跡為其所寫，而該內容約定「買方如有違約時定金支付甲方違約金之5％給付乙方」等語，內容並未提及原告有變更原委託出售條件即實拿811萬元之部分，依經驗法則及社會常情觀之，應僅係原委託出售條件之補充約定，且如本件原告確有變更原委託出售條件而同意負擔高達100多萬元之增值稅者，影響兩造權益重大，則被告身為專業仲介公司，焉有不將此協議以書面記載於委託事項變更契約書內之可能，而僅以口頭協議為之，顯然違反常情，則本件原告既已否認有被告所稱口頭協議變更原委託出售條件之事實，因此，依證人鄭雅文上開供述，亦不足以證明兩造確有變更原委託出售條件之約定。
㈢再者，依被告所提出如被證一之不動產說明書影本觀之，因
本件原告是委託被告負責仲介銷售，因此，就被告所製作之不動產說明書，當無任何意見，並依被告公司指示，於首頁「委託人」處簽名，並於第三頁刪除文字部分簽名，之後即由被告公司收回，並無留存一份給原告。故依被告所提出上開不動產說明觀之，亦無法證明兩造於簽訂本件買賣契約當時，業經口頭協議變更原出售條件「原告實拿811萬元」為「原告應負擔出售之土地增值稅」。
㈣綜上，本件原告不諳土地買賣之相關法律規定，因此委託專
業之仲介公司代為辦理，並明確約定出售條件為「實拿811萬元」，原告自始至終從未變更，且信任被告基於仲介的立場應會保障原告權益。被告主張兩造間委託仲介出售條件有所變更，自應就此盡舉證之責任，且依消費者保護的立場，契約條款之解釋如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，被告就其主張既未能舉證以實其說，自難採信為真正等語。
三、被告則以：㈠被告合富公司營業員鄭雅文仲介原告出售系爭房地之約略過程如下：
⒈訴外人吳朝勝、黃麗華向被告合富公司營業員出價願買系爭
房地，惟出價未達原告底價即811萬元（不支付土地增值稅、仲介費）。幾經被告斡旋、撮合，原告同意降價，買賣雙方達成共識，因而於103年8月13日簽訂不動產買賣契約書，由吳朝勝、黃麗華以820萬元之價格承買，並約定原告自行負擔土地增值稅。買賣系爭房地所有權簽約及移轉登記事務，係原告指定其委任之張惟信地政士辦理。
⒉因被告合富公司同意不向原告收取仲介費，故若萬一買方違
約不履行買賣契約，則被告合富公司無法自違約之承買人處取得仲介報酬，顧慮及此，因而在簽約同日與原告協商約定，若買方違約時，須自原告沒收之定金內提撥5％予被告合富公司充為報酬。
㈡原告同意降價出售即願自行負擔土地增值稅，並非被告逾越委託權限令原告簽訂買賣契約，理由及事證如下：
⒈承辦之地政士為原告指定、委任，買賣契約書第七條約定：
「…另本件之土地增值稅由甲方（按即原告）負擔」，其後尚有地政士手寫之（以本約成立日當年度之公告現值計算）；買賣雙方於「本約補充事項」文書上第二點約定：「2.彰化市○○段○○○○號之【土地增值稅總稅額自履保專戶扣繳】，【乙方（按：即承買人）應負擔之差額新台幣64,607元】整體於完稅同時即應給付甲方」，其後並有原告104年9月17日收取之簽章。是可知買賣契約明白約定土地增值稅金由原告負擔，亦約定自履約保證專戶內存放之買賣價款提撥繳交該土地增值稅金，甚至原告尚因系爭房地所有權移轉登記事務，可能因附帶之國有地承購事宜須借用原告名義辦理而拖延至跨年度，因跨年度而使土地增值稅金增加，故特別要求買方須「自行負擔」103、104年度土地增值稅金差額。從而，原告豈有可能不知買賣契約約定由伊自己負擔土地增值稅金？⒉買賣契約書第十條約定：「本契約各項條件確係依當事人自
己之意思表示照寫而經當事人承認無訛，…」；於買賣雙方在買賣契約書上簽章前，地政士並當場朗讀、解釋買賣契約約定條款內容與在場人聽聞，故原告自是清楚知悉伊必須負擔出賣系爭土地所生土地增值稅金，且自履約保證專戶中撥出部分價金繳納。次參原告起訴所述之意，似係指被告與原告嗣後合意變更出售條件之範圍僅含「若買方違約時，須自原告沒收之定金內提撥5％予被告合富公司」，不含原告自行負擔應納土地增值稅金。惟查，原告願負擔應納土地增值稅金之情乃在簽訂買賣契約之前即已談妥，被告合富公司方通知兩造簽訂買賣契約書；既然已將簽訂正式買賣契約書，則在「契約書面」上明白規範買賣雙方權利義務即可，被告即可無庸再特地就此簽寫委託事項變更契約書。被告為促成交易，同意不收取原告之仲介報酬，始在簽訂買賣契約當日，私下要求原告同意「若買方違約時，須自原告沒收之定金內提撥5％予被告合富公司」，並以製作委託事項變更書面之方式，以防止原告事後否認。原告以被告未製作「變更土地增值稅金應納人」之委託事項變更書面，即藉機否認其承諾負擔土地增值稅，悖於實情。既然原告應繳納出賣土地所生土地增值稅金，並同意自履約保證專戶中提撥已收價金繳納，故原告嗣後領得之買賣價金僅餘7,021,630元，並無錯誤，更無造成原告損失。
㈢被告仲介系爭房地交易，僅由承買人處收取共164,000元之
仲介報酬，經辦達1年5個月之久，報酬已甚低廉，無何獲利。揆諸常理，被告豈有為促成本件交易而故意欺瞞原告令其損失100餘萬元，並令自己承擔100餘萬元損害賠償責任之理？由此益徵原告起訴所稱均非事實，亦未因被告之行為而受有任何損害。
㈣證人張惟信到庭證稱：伊是受原告委任辦理本件所有權買賣
移轉登記事宜，伊之前即曾受原告委託辦理貸款案件，故本與原告認識；本件土地增值稅在仲介公司現場由仲介業務員跟原告敲定，約定由原告負擔；原告於訂約時並未提到他應該實拿多少錢；原告跟仲介公司有談到「由原告負擔增值稅」之事，是按照他們約定的內容去寫；本約補充事項第二點約定內容及金額，是因為增值稅有跨年度，隔年部分由「買方」負擔，因此於簽約很久後才補充此張書面，要先算出103年度跟104年度之增值稅金額，才能算出兩年間稅額差額，故原告在當時應該知道103年度增值稅的金額。是由前開證詞可知，原告在簽訂買賣契約時，確有同意負擔103年度以前之土地增值稅金，並約定若因辦理移轉所有權登記拖延至104年度，方由承買人負擔隔年度之稅金差額。
㈤證人鄭雅文到庭證稱：伊有跟原告口頭告知，現在客人出的
價金與契變有價差，增值稅的部分要原告負擔，過二、三天之後去原告家詢問，原告請我們先去跟買方溝通，說如果可以「先動用300萬元」才要簽約；我們受委託的時候會調謄本，會先算土地增值稅多少錢跟客人告知，告知增值稅的時候，會讓客人書面簽名，我有告知原告增值稅一佰多萬元，但是詳細金額我現在忘記了；上開書面就是「不動產說明書」，上面有增值稅概算表且原告在買賣雙方應負擔費用一覽表上有簽名；因為原告同意就直接簽約了，所以沒有再寫一張變更契約書。是由前開證詞可知，係原告要求買方同意讓其先動用買賣價款300萬元之條件（否則全部買賣價金會先寄存於買賣雙方合意之履約保證專戶內，直到履約完成方能動用），其即願負擔土地增值稅金即降價出售；因上開條件於買賣雙方談妥後即簽訂買賣契約，故被告合富公司未再將此增值稅由何方負擔之變動填載於變更契約書面上。
㈥原告亦自認不動產說明書所附產權調查表第3頁「買賣雙方
應負擔費用一覽表」處所示之「謝美玉」簽名為其親簽無誤。綜上，足堪證明原告於簽訂買賣契約書時，清楚知悉伊須負責繳納土地增值稅及其數額，詎竟藉端生訟，毫無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、法院之判斷：㈠原告主張其所有系爭房地委託被告合富公司出售，委託時之
特約條款為「實拿捌佰壹拾壹萬元整含鑑界費，另不支付土地增值稅、仲介費」，嗣經被告仲介售出，買賣價金820萬元，繳納土地增值稅後，僅餘7,021,630元之事實，業據提出土地委託事項變更契約書為證，且為被告所不爭執，固堪信為真實。
㈡被告則辯稱：受委託時有告知土地增值稅數額，買賣契約簽
訂前，業經與原告口頭協議變更原出售條件「原告實拿811萬元，不支付土地增值稅」，為「原告應負擔土地增值稅」。經查，被告上開所辯，業據提出不動產說明書之買賣雙方應負擔費用項目一覽表為證，且經證人即地政士張惟信、被告合富公司營業員鄭雅文到庭結證屬實，堪信為真實。原告雖稱未同意變更原委託條件，惟原告早知土地增值稅大約數額，最遲於簽訂買賣契約後申報增值稅時亦應知之，其既同意以820萬元出售系爭房地，應知無法實拿811萬元，其主張未同意變更原委託條件，即與常情有違。是以被告上開所辯，應堪採信。
㈢從而，原告本件主張被告違約，請求被告賠償1,088,370元
及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
民事第四庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
書記官 黃明慧