臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第429號原 告 郭家綾訴訟代理人 林世祿律師複代理人 江欣鞠被 告 唐志賢
唐立先唐立夫唐立人共 同訴訟代理人 林佳怡律師兼上四人共 同訴訟代理人 吳壬申訴訟代理人 林輝明律師
陳振吉律師王育琦律師被 告 黃林實訴訟代理人 陳世煌律師
李冠穎律師黃文正被 告 蕭美蘭訴訟代理人 郭素霞上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地應分割為如附圖一即彰化縣彰化地政事務所鑑測日期民國106年9月1日之土地複丈成果圖所示：編號A部分面積341.24平方公尺分歸被告黃林實取得；編號B部分面積68.25平方公尺分歸被告唐立人取得；編號C部分面積68.25平方公尺分歸被告唐立夫取得；編號D部分面積
68.25平方公尺分歸被告唐立先取得；編號E部分面積68.25平方公尺分歸被告吳壬申取得；編號F部分面積523.24平方公尺分歸被告唐志賢取得；編號G部分面積125.12平方公尺分歸被告蕭美蘭取得；編號H部分面積102.37平方公尺分歸原告郭家綾取得；編J部分面積374.07平方公尺分歸兩造共同取得，並依兩造原應有部分比例繼續保持共有。
被告唐志賢應補償被告黃林實、被告唐立人、被告唐立夫、被告唐立先、被告吳壬申、被告蕭美蘭及原告郭家綾之金額各詳如附表二所示。
訴訟費用由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目建、面積1739.04平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造共有，兩造共有人應有部分如附表一所示。系爭土地無因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限，然因未能達成分割之協議，爰依民法第823條第1項前段規定訴請分割。
二、系爭土地採依彰化縣彰化地政事務所鑑測期民國106年9月1日土地複丈成果圖即被告黃林實提出方案分割（下稱附圖一黃林實方案），地形完整，各共有人均分道路持份，均有道路可對外通行，符合公平原則，日後建築房屋亦無問題，故原告同意本件依被告黃林實方案分割。另彰化縣彰化地政事務所鑑測期106年6月20日土地複丈成果圖即丁修正方案（下稱附圖二丁修正方案）係為了屈就保存老舊建物而製成之方案，不但使被告黃林實分得土地壓縮在裡地，且被告黃林實需多分擔道路面積，不符公平原則，不可採。並聲明：如主文所示。
貳、被告方面：
一、被告黃林實則以：
㈠、本件不受興建農舍辦法第12條第 2項未經解除套繪管制不得辦理分割之限制：
１、農業用地興建農舍辦法第12條第2項所稱之經套繪管制不得辦理分割之「農業用地」，應以農業發展條例第3條第10款範圍為限，然系爭土地地目為「建」，非屬前揭農業用地興建農舍辦法所稱之農業用地，應無農業用地興建農舍辦法第12條第2項之適用。
２、系爭土地上之農舍，其使用執照為64花鄉建都使字第00000號，該建物應係屬64年間經許可興建之農舍。而參諸農業發展條例第18條第5項規定之內容，其授權範圍文義上即係以89年1月4日後許可興建之農舍為其授權管制範圍，此由前開第18條第5項規定起始即明載「前四項興建農舍之、、、」，而前開第18條第1項、第2項、第3項及第4項前段有關興建農舍之規範，均係指「89年1月4日以後許可興建」之農舍而言，而本件系爭土地之建物係於64年間即經許可興建，非89年1月4日後許可興建，更可徵本件應無農業用地興建農舍辦法第12條第2項關於分割限制規定之適用。
３、系爭土地縱為都市計劃內之農業區，然於都市計畫發布前已為「建」地目土地，在建築用地規範上應適用都市計劃法台灣省施行細則第30條，而非農業用地興建農舍辦法，台灣高等法院台中分院103年度上更㈠字第32號判決同此見解，是自無農業用地興建農舍辦法第12條第2項之適用。
４、興建農舍辦法第12條第2項雖規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」，然興建農舍辦法係依據農業發展條例第18條第5項之授權而訂定（興建農舍辦法第1條參照），該條項則係規定：「前4項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。」，足見其授權訂定之內容，僅限於農舍興建之資格、程序及要件，不及於已興建農舍之農業用地分割之限制，且上開條例亦無已興建農舍之農業用地，須提出未經套繪管制或解除套繪管制之證明，始得辦理分割或相類似意旨之明文，參以上開條例第18條第4項後段規定：「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，可知興建農舍辦法第12條第2項至第4項之規定，其目的在規範已興建農舍之農業用地之套繪及解除套繪管制事項，以落實農業發展條例第18條第4項「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」之查核管制規定。
㈡、被告黃林實方案確實較能符合全體共有人之利益，被告唐志賢等人提出丁修正方案不可採：
１、被告黃林實方案是採原物分割為原則，且編號Ｊ道路係依兩造原應有部分共有，西北側與建築線相鄰，道路西側路寬為六米，道路長度超過三十米，需設置迴車道，故東側寬度為九米，用以消除日後有無法建築之疑慮，有利於各共有人，被告黃林實分得編號A土地上無任何建物，無侵害他人建物之虞，被告唐志賢、唐立夫、唐立先、唐立人、吳壬申有意共同使用及開發其等所分配土地，是將編號B、C、D、E、F分配予被告唐志賢等人，以利其等就系爭土地之使用及開發，可保留多數現有建物，原告郭家綾、被告蕭美蘭分配位置亦符合其等分配意願。而被告唐志賢等提出丁修正方案，被告黃林實會分在編號D，與主要道路無相鄰，需分擔一半編號Ｂ道路用地始可通行，分得土地面積減少，造成土地利用價值與經濟效能減損，丁修正方案有違公平原則，且道路僅規劃六米，將來建築房屋時，很難做整體規劃使用，日後要建築還需退縮留路，才能建數間房屋，本件並無原物分配之困難，惟採丁修正方案被告黃林實會少分40幾坪土地，被告黃林實不同意就其不足受分配面積為鑑價補償，再丁修正方案要保存之建物經濟價值低，唐姓家族公廳亦非坐落於此，實無為遷就保留系爭建物而犧牲被告黃林實利益之必要，丁修正方案獨厚其自身，並未兼顧公平原則。另就補償金額而言，採被告黃林實方案最多補償金額僅新台幣（下同）35,518元，然若採丁修正方案多最補償金額高達608,897元，對應補償人負擔甚重，相較之下，本案採被告黃林實提出方案分割較為合適。
２、綜上論述，被告黃林實方案分割後各筆土地均屬方整，且北側均臨路，道路面積分擔與共有人原應有部分比例亦相符，利於日後建築與規劃，亦得保留被告唐志賢等人欲保留多數建物，兼顧公平性及利益均等性等原則，實為妥適之分割方案，被告唐志賢等人之分割方案則有違公平性，實非可取。並聲明：如主文所示。
二、被告唐志賢、唐立夫、唐立先、唐立人則以：
㈠、系爭土地現受民法第823條第1項所謂「除法令另有規定」之分割限制：
１、查，系爭土地坐落於「都市計畫農業區」內，且為同段392建號農舍之基地，現受「套繪管制」中，此為兩造所不爭執。故系爭土地於套繪管制解除前，受有農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定不得辦理分割之法令限制，此觀⑴、彰化地政事務所106年9月22日彰地二字0000000000號函；⑵、內政部營建署106年10月23日營署建管字第1060062843號函；⑶、內政部營建署106年10月23日營署建管字第0000000000號等函文自明。
２、此外，系爭土地其上既建有農舍，自尚有農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權規定之拘束，而原告訴請分割系爭土地顯已抵觸該等農舍與坐落農地分離之規定，自為農業發展條例所不許。
㈡、被告黃林實方案不可採，因採該方案被告唐立先、唐立人、唐立夫、吳壬申分別分得編號B、C、D、E土地形狀過於狹長，不利日後使用，日後將有受法令限制不能建築之虞，縱日後強行建築房屋，亦無使用實益，且被告黃林實提撥編號Ｊ道路面積過大，僅為配合其自己一人，並有被告唐志賢等人使用未保存登記建物坐落其上，日後恐有拆除疑慮，被告唐志賢等人分得土地亦不方正，難作利用，被告唐志賢為解決系爭土地東南側突出部分之對外聯系問題，將來勢必又產生須自行提撥土地作私設道路之問題，且採被告黃林實方案分割將使系爭土地價值低於以丁修正方案分割土地價值。丁修正案提撥編號B道路面積較小，對全體共有人有利，且各共有人分得土地均得對外聯繫道路，編號Ｂ道路是供分得編號
Ａ、D之共有人使用，故被告黃林實應分擔二分之一的道路用地，然倘被告黃林實認為就道路用地分擔部分有問題，可以再另做分配提撥，又編號Ｂ有臨路，199地號目前作為道路使用。另被告唐志賢、唐立人、唐立夫要分開使用分配所得之土地。倘本件採丁修正方案就被告黃林實分得土地不足應有部分，被告唐志賢等願依補充鑑定結果所示之補償金額互為補償。
㈢、被告黃林實方案所示編號B、C、D、E土地與編號A相較，宗地條件、鄰路面寬均差甚遠，且編號B、C、D、E有日後不能建築可能，補充鑑定報告將編號A、B、C、D、E土地均予評價為同一價格，被告唐志賢等人認黃林實方案之補充鑑定報告顯不可採。並聲明：請求依附圖二丁修正方案分割。
三、被告吳壬申則以:
㈠、系爭土地有農業用地興建農舍辦法第12條第2項及農業發展條例第18條第4項規定未解除套繪前不能分割之情事：
１、系爭土地為農業用地，其上已興建農舍，依農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定，未經解除套繪管制不得辦理分割。上開規定，即為民法第823條第1項所謂「除法令另有規定」之分割限制。
２、另依彰化地政事務所106年9月22日彰地二字0000000000號函以及內政部營建署106年10月23日營署建管字第1060062843號函、內政部營建署106年10月23日營署建管字第0000000000號等函意旨所示，未經解除套繪管制前之農業用地不得辦理分割，故本件應駁回原告之請求。
㈡、倘本院認本件仍可以分割，則應採丁修正方案分割，理由同上開被告唐志賢等人所述。又被告黃林實所提分割方案編號Ｊ道路面積過大，將使被告唐志賢所有之建築物面臨拆遷，；又其方案，使被告唐志賢等5人分配土地太過狹長，不利將來建築使用及規劃，僅被告黃林實分配到方正、完整之土地，被告黃林實方案則有違公平性，實非可取。反觀被告唐志賢等人所提之丁修正方案兼顧公平、合理，並符合共有人之利益，為妥適之分割方案。並聲明：請求依附圖二丁修正方案分割。
四、被告蕭美蘭則以：系爭土地於36年時即登記為建地，都市計劃是在63年才發布，農舍是在64年才興建，因為205、205-3、205-4等地號為水利地，無法申請為建築線，所以才會改用農舍的方式去興建。因系爭土地本來就是建地，倘不能分割會影響到被告蕭美蘭的權益，並同意依附圖一黃林實方案分割。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查：系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示，系爭土地屬彰化縣花壇都市計畫農業區等情，有系爭土地登記謄本及使地使用分區證明書附卷可稽（見卷㈠第5至7頁、卷㈢第18頁）。又系爭土地之使用目的並無不能分割情形，且兩造就系爭土地未訂有不分割之協議，並就分割之方法無法達成協議；另系爭土地上於64年興建門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○○號農舍時（下稱系爭農舍），並將系爭土地列為前揭農舍坐落之基地而經套繪管制，系爭土地係屬已申請興建農舍之農業用地等情，亦有被告黃林實提出之建物測量成果圖影本及彰化縣花壇鄉公所106年5月24日花鄉建字第1060007748號函各乙份在卷足參（見卷㈡第109頁、第141頁），復為兩造所不爭執，堪信屬實。
二、原告及被告黃林實、蕭美蘭主張系爭土地並無不得分割之限制，且請求依附圖一黃林實方案分割；被告唐志賢等5人則抗辯系爭土地存有法律上不能分割事由，如得為分割，亦應以附圖二丁修正方案分割。是本件應審究之爭點即為：㈠、系爭土地是否受興建農舍辦法第12條第2項之限制致不能分割？㈡、如不受限制，系爭土地應採何方式分割較為妥適？茲分論如下：
㈠、系爭土地應不受興建農舍辦法第12條第2項未經解除套繪管制不得辦理分割之限制：
１、按興建農舍辦法第12條第2項雖規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」，然興建農舍辦法係依據農業發展條例第18條第5項之授權而訂定（興建農舍辦法第1條參照），該條項則係規定：「前4項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。」，足見其授權訂定之內容，僅限於農舍興建之資格、程序及要件，不及於已興建農舍之農業用地分割之限制，且上開條例亦無已興建農舍之農業用地，須提出未經套繪管制或解除套繪管制之證明，始得辦理分割或相類似意旨之明文，參以上開條例第18條第4項後段規定：「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，可知興建農舍辦法第12條第2項至第4項之規定，其目的在規範已興建農舍之農業用地之套繪及解除套繪管制事項，以落實農業發展條例第18條第4項「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」之查核管制規定（最高法院105年度台上字第154號判決意旨參照）；並非在限制已興建農舍之農業用地之分割。是本院暨所屬法院105年度法律座談會民事類提案第22號研討結果亦認：興建農舍辦法第12條第2項就已興建農舍之農業用地所為分割之限制，顯已超過母法授權之範圍，應不生效力，從而，已申請興建農舍之共有農業用地，經主管建築機關依興建農舍辦法第12條規定，於地籍套繪圖上著色標示管制者，在未經解除套繪管制前，土地之共有人仍得訴請分割該土地，可資參照。
２、經查，系爭土地雖屬已申請興建農舍之都市計畫內農業用地，已見前述，然依前揭說明，仍得辦理分割，不受興建農舍辦法第12條第2項未經解除套繪管制不得辦理分割之限制。
是原告及被告黃林實、蕭美蘭主張系爭土地仍得請求裁判分割，不受上開規定之限制，應屬可採。系爭土地得否分割既不因有無解除套繪管制而異，原告聲請本院再向行政院農委會函詢系爭土地是否仍受農業發展條例第18條有關農舍規範之限制，即無調查之必要，附此敘明。
㈡、系爭土地應採附圖一黃林實方案分割較為妥適：
１、次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用等因素，秉持公平原則，而為適當之分配。經查：系爭土地東側○○○鄉○○路○段（無巷號約寬4米），北側大部分均未臨中山路二段道路，中間隔有畸零地與中山路二段相鄰(道路約寬12米)，土地上北側有廢棄鋼材浪板廢棄房屋，南側部分土地有建物，此經本院會同地政人員到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、土地現況之複丈成果圖等附卷可參（見本院卷一第21-24頁）。本件原告及被告黃林實、蕭美蘭主張應依附圖一黃林實方案分割，被告唐志賢、唐立夫、唐立先、唐立人、吳壬申等人則主張應依附圖二丁修正方案分割，本院審酌：
⑴、被告黃林實方案係採原物分割為原則，且系爭土地之地目為
建，日後必然作為建築使用，而該土地僅有西北側得以確定與建築線有相鄰，該方案將系爭土地北側開闢六公尺道路即編號Ｊ部分，並按兩造原應有部分比例保持共有，以消日後部分共有人無法建築之疑慮，各共有人分得土地均得對外通行，有利於各共有人。又被告唐志賢分得編號F大致與其自己使用系爭農舍坐落之位置相符，且該方案將被告唐立人、唐立夫、唐立先、吳壬申、唐志賢等5人所各自分得土地編號B、C、D、E、F土地相毗鄰，有利於其等就系爭土地之各自使用或合併開發，更具彈性，並可保留多數現有建物，符合被告唐志賢等5人之意願，此外，原告郭家綾、被告蕭美蘭所分配編號H、G之位置亦符合其等之分割意願。
⑵、反觀被告唐志賢等人所提出附圖二丁修正方案，僅為配合系
爭土地上經濟價值不高之未保存登記建物，將被告黃林實分在編號D之裡地，且分配面積僅389.05平方公尺（含編號B道路面積45.71平方公尺），遠低於按其應有部分應分得之面積434.76平方公尺，有違原物分割原則（最高法院98年度台上字第2058號判例意旨參照），另道路僅規劃六米，並由被告黃林實負擔2分之1道路用地，不僅不利被告黃林實，且致被告黃林實將來建築房屋時還需退縮留路，難做整體規劃使用。況分割方案為求土地將來之利用實益，並防止共有土地遭部分共有人違法占用，進而牟取大於其應有部分比例之土地分配，分割方案不能完全依照共有人使用現況分配，乃事理之平。
⑶、綜上，本院認依附圖一黃林實方案分割結果，各共有人所分
得之土地地形方整，分得土地與其應有部分比例相當，並均有適宜之通路對外聯絡，以提高系爭土地之經濟效用，對被告唐志賢等5人亦無特別不利情形，尚稱妥適、公允，堪值採取。爰諭知系爭土地之分割方法如主文第一項所示。
２、末按法院裁判分割共有物，若係以原物分割，原則上應按其應有部分為分配，且該應有部分係以經登記者為準，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項規定甚明。查依被告黃林實方案所示方法分割之結果，兩造各自取得土地之面寬、深度、所在位置、交通情形等亦均有所差異，經濟價值顯有不同，為使兩造分得之土地價值均等，揆諸前揭說明，應有以金錢補償之必要。至於兩造互為補償之標準，業經本院囑託華聲不動產估價師事務所就所示被告黃林實方案有關系爭土地之分割方法為鑑定，經核閱其鑑定報告內容已就系爭土地之詳細分析與說明，堪認該報告書之鑑價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據。因此，本院參酌上開鑑價之結果，認為系爭土地採被告黃林實方案之分割方法後，各共有人間應互為補償之金額如附表二（唐志賢應補償其餘共有人金額）所示，爰判決如主文第二項所示。雖被告唐志賢等人主張被告黃林實方案所示編號B、C、D、E土地與編號A相較，宗地條件、鄰路面寬均相差甚遠，且編號B、C、D、E有日後不能建築可能，補充鑑定報告卻將上開土地均予評價為同一價格；另黃林實方案中Ｊ部分作為道路使用，其上有建物，鑑定報告卻將其視為素地，故鑑價結果顯不可採云云。惟此已據補充鑑定報告載明：關於土地分割後寬度不足之問題，係因其應有部分面積不足，以致受分配後之土地無法達到使用上之經濟效率，此乃先天條件之限制，不應因此對其進行減價修正，或對宗地條件相對較佳之土地給予較高之評價；又依本次估價之勘估標的本身及估價之目的觀之，價格評估之對象為土地，自應排除其上土地改良物對價格之影響，將系爭土地視為素地，公正衡量各分割土地價格，以期減少紛爭等語（見卷㈢第185頁正面及背面），是被告唐志賢等人上開主張，即無可採。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
伍、本件分割共有物事件，如由敗訴之被告等負擔訴訟費用，則顯失公平，爰命勝訴之原告負擔部分訴訟費用。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
民事第四庭 法 官 康弼周以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 107 年 5 月 21 日
書記官 黃當易附表一：
┌──┬────────┬───────┬────────┐│編號│共有人 │應有部分比例 │訴訟費用負擔比例│├──┼────────┼───────┼────────┤│1 │唐志賢 │ 23/60 │ 23/60 │├──┼────────┼───────┼────────┤│2 │唐立先 │ 1/20 │ 1/20 │├──┼────────┼───────┼────────┤│3 │唐立夫 │ 1/20 │ 1/20 │├──┼────────┼───────┼────────┤│4 │唐立人 │ 1/20 │ 1/20 │├──┼────────┼───────┼────────┤│5 │吳壬申 │ 1/20 │ 1/20 │├──┼────────┼───────┼────────┤│6 │黃林實 │ 1/4 │ 1/4 │├──┼────────┼───────┼────────┤│7 │蕭美蘭 │ 55/600 │ 55/600 │├──┼────────┼───────┼────────┤│8 │郭家綾 │ 45/600 │ 45/600 │└──┴────────┴───────┴────────┘附表二：唐志賢應補償其餘共有人金額（單位：元）┌──┬────────┬───────┐│ │ 補償人 │ 唐志賢 ││ │ │ ││ │應受補償人 │ │├──┼────────┼───────┤│ 1 │黃林實 │35518 │├──┼────────┼───────┤│ 2 │唐立人 │ 7153 │├──┼────────┼───────┤│ 3 │唐立夫 │ 7153 │├──┼────────┼───────┤│ 4 │唐立先 │ 7153 │├──┼────────┼───────┤│ 5 │吳壬申 │ 7153 │├──┼────────┼───────┤│ 6 │蕭美蘭 │12990 │├──┼────────┼───────┤│ 7 │郭家綾 │10606 │└──┴────────┴───────┘