臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第616號原 告 屋號許景福堂法定代理人 許叔蓀訴訟代理人 黃英傑律師被 告 李金員訴訟代理人 楊碧雲
楊振裕律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、地目田、面積1116平方公尺土地之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應給付原告新台幣壹拾萬零玖仟壹佰柒拾玖元，及自民國105年6月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆萬貳仟捌佰柒拾柒元由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣參萬陸仟參佰柒拾元供擔保後，得假執行。惟被告如以新台幣壹拾萬零玖仟壹佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，…；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條定有明文。惟該條所謂之調解、調處，以出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時為限，若本無租賃關係存在，即無該法條規定之適用（最高法院41年台上字第1063號判例要旨參照）。本件原告係主張兩造就系爭彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）自始即無租賃關係存在，求為確認兩造間就系爭土地租賃關係不存在及請求給付相當於租金之不當得利判決，依上揭判例要旨，尚無應經調解、調處之程序始能起訴之限制，被告抗辯原告未依上開條例第26條規定之調解、調處程序，其起訴不合法，顯不足採，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，然被告否認原告之主張，則兩造間就系爭租賃關係是否存在，顯有爭執而不明確，且致原告是否應負擔土地出租人之相關權利義務之法律上地位，有不安之狀態存在，而此種狀態復得以對於被告之確認判決除去之，參諸上開判例意旨，自堪認原告有即受確認判決之法律上利益存在，而得提起本件確認之訴。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第二項原係請求被告應給付原告新台幣（下同）207,130元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於民國（下同）105年7月26日以書狀縮減訴之聲明第二項金額為174,688元及法定遲延利息，經合於前開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）緣系爭土地為原告所有，原告於104年8月11日取得鹿港鎮公所核發派下全員證明書，並於104年12月8日選任許叔蓀為管理人並通過規約。被告則於76年11月1日與不明人士簽訂鹿廖字第66號「台灣省彰化縣私有耕地租約書」（下稱系爭租約）。
（二）租約未經全體公同共有人同意，該契約即屬無效：
1.按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第1、2項分別定有明文。復按台灣之祭祀公業，除已依法設立法人外，其財產僅屬於派下全體公同共有。而公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由成立之法律或契約另有規定外，固應得全體共有人全體同意，最高法院88年度台上字第756號判決揭有要旨，先予敘明。
2.經查，系爭土地屬屋號許景福堂所有，本公業此筆土地自設立後由許梅舫擔任管理人，許梅舫於29年7月28日死亡，此後至104年12月8日前本公業無派下員繼任管理人。故自29年7月28日至104年12月8日間，本公業確無合法管理人。
3.承上，系爭土地屬全體派下員公同共有當無疑義，而系爭土地既屬公同共有物，則於許梅舫死後本公業並無管理人足以代替全體派下員為法律行為，故租賃契約之訂立，當須經全體公同共有人同意始為有效；而系爭耕地三七五租約於訂約時須經全體公同共有人同意，否則該契約即屬無效。
（三）原告主張本公業之合法管理人或全體派下員均未與被告及其祖先簽訂系爭之三七五租約，該租約自始不存在。且依被告就本件三七五租約之陳述：「（租約）這是歷代祖先留下來的」、「從我懂事起就是我的父親李木的簽的，更早之前就無從瞭解了。」、「有（繳納租金），是繳給林中堅，都是林中堅與我們接洽的……」、「（租約）原本是我父親李木的跟林中堅的母親林施璇璣簽訂的。後來林施璇璣過世，就由林中堅、林中寬繼承，但是我們租金實際是交給林中堅。」、「（法官問：為何後來會變成出租人是原告？）我們也不知道。」、「原告沒有人跟我簽（租約）……」。由此可知，兩造間確無合法三七五租約存在，被告及其父李木的應係與林施璇璣簽訂租約，根本與原告無關。
（四）又被告占有使用系爭土地數十年，數十年來未繳納相當於租金之使用費予原告，原告依民法第179條及土地法第110條規定，請求被告給付收受起訴狀之日（假設被告於105年6月20日收受起訴狀）起回溯五年之土地使用費應為174,688元，，其計算式詳如附表所示。兩造既無合法之三七五租約，其使用費之計算自不能比照合法三七五租約之低廉租金。蓋因政府為保護生計艱困之合法佃農，才以政策訂定低廉之佃租，而本案被告非合法佃農，自不能比照低廉佃租來給付使用費。是以，本案使用費之計算，應回歸土地法第110條規定。再者，系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，屬優質農田。距離鹿港市中心（鹿港鎮公所）約三公里，且緊臨六米寬石碑巷交通便利，且去年度鄰近農地買賣實價登錄行情為每坪1.4萬元，約為去年度每平方公尺公告現值3,200元換算每坪公告現值10,579元的1.3倍以上。顯見本區農地之交易價額高於公告現值、而公告現值又遠高於申報地價六、七倍之多，因此系爭土地使用費應以土地法第110條第1項規定「地價百分之八」計算，才不會對原告造成過度不公。
（五）綜上，原告請求確認兩造租關係不存在，並依民法第179條及土地法第110條規定請求被告給付相當於租金5年之不當得利。並聲明：1.確認原告與被告間就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、地目田、面積1,116平方公尺之耕地三七五租賃關係不存在。2.被告應給付原告174,688元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。3.第二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）原告應受先前與被告簽訂之系爭租約拘束，不得因嗣後另外選任管理人，即否定與被告間就系爭土地已成立之租賃關係：
1.本件被告與原告就其所有系爭土地訂有三七五租約，另於系爭土地附近亦有與訴外人林中堅、林中寬所有坐落同段1122、1125、1124等地號土地，訂立台灣省彰化縣私有耕地租約書，足見兩造間之耕地租約係合法成立。再依耕地三七五租約第20條：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」之規定，則被告目前所保存之系爭租約租賃期間係自74年1月1日起至79年12月31日止，於租賃期間屆滿後，原告並未曾表示有符合三七五減租條例第19條所定收回自耕之情事，亦無終止租約之法定事由，是揆諸上揭法文規定，被告自得繼續承租系爭土地耕作。
2.至於，原告主張其於104年8月11日取得鹿港鎮公所核發派下全員證明書，並於104年12月8日選任許菽蓀為管理人及通過歸約云云，藉詞推託被告於76年11月1日係與不明人士簽訂系爭租約，而否定兩造間租賃關係之存在。惟被告與原告簽訂之系爭租約係經鹿港鎮長為證明人所作成之租約，核屬公文書之性質。則按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。民事訴訟法第355條第1項定有明文。準此，兩造間所簽訂之系爭租約既具公文書之性質，應為真正。倘原告否認該文書之真正，應由原告舉證以實其說，否則自不能僅因其事後另外取得派下全員證明書及選任管理人與通過規約，即否定先前已與被告合法簽訂耕地租約之效力。從而，被告既願意繼續承租系爭土地，原告即無拒絕或否認耕地租約之理。
（二）原告所有系爭土地與訴外人林中堅、林中寬等2人之土地原應為共有之土地，嗣可能因為分割，致分成2筆，並由被告分別簽訂耕地三七五租約，被告就系爭土地確有租賃關係存在：本件被告在原告之前管理人許梅舫時期即已承租系爭土地及鄰近之訴外人林中堅、林中寬等2人所有同段1122、1125、1124等地號土地，堪認被告確有合法承租原告所有之系爭土地，自不因原告於104年間申報派下全員名冊並經鹿港鎮公所核發派下全員證明書，即以被告未經全體公同共有人同意，而否定被告早年已合法承租系爭土地之權利。況原告亦自承其自29年7月28日至104年12月8日間，無合法管理人，且其派下全員係自104年8月11日始取得派下全員證明書，在此之前，既無從知悉派下全員之年籍資料，且無管理人，被告如何能與新任管理人或派下全員續訂耕地三七五租約？是被告依耕地三七五租約第20條之規定，仍得繼續與原告簽訂租約，自非無租賃關係存在。
（三）原告請求被告給付占用系爭土地相當於租金之使用費，其計算方法並不合理：
1.被告誤以為原告之系爭土地租金係由原為同一筆土地共有人之訴外人林中堅、林中寬代收，因此均將全部租金給付予林中堅、林中寬收受後代轉。故被告並非未繳納租金，從而原告請求被告給付相當於租金之5年使用費，應非有理。
2.退而言之，設若被告因原告係於104年12月8日始選任許淑蓀為管理人，以致在此之前無從將系爭租約應繳納之租金直接給付原告。然因兩造既有簽訂系爭租約，自應以原訂租約所約定之租額即每年323台斤計算應繳納之租金始為合理。
3.又暫不論兩造間就承租系爭土地已有租約並約定租金數額，依原告主張相當於租金使用費之計算年限為5年，其僅以105年之申報地價464元作為計算5年租金之基礎亦不合理。蓋5年內之申報地價未必均為464元，何以原告採取105年度之申報地價為計算基礎？另系爭土地並非位經濟繁榮之區域，以申報地價年息8%作為計算基礎，亦嫌過高。
（四）另按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃物契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為民法第426條之1所明定，而台灣地區祭祀公業，關於其名下財產及派下員占用產業之緣由，輒因年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考，涉有舉證困難之問題。於此情形，當事人自得依民事訴訟法第277條但書規定，主張以證明度減低之方式，減輕其舉證責任（最高法院100年度台上字第2268號判決要旨參照）。經查，本件據彰化縣鹿港鎮公所（下稱鹿港鎮公所）105年7月14日鹿鎮民字第1050014355號函檢附系爭土地三七五租約書與租約清冊資料回覆本院。由上開函文可知，該公所雖無系爭土地重劃前三七五租約書之資料，但據租約清冊資料，則顯示至少在被告之父李木的時即已訂立三七五租約，承租系爭土地。則參照上揭最高法院判決意旨，本件雖非祭祀公業與派下員間占用系爭土地之爭議，但本諸相同之舉證責任分配法理，由現今留存在鹿港鎮公所及後述鹿港地政事務所之土地登記相關資料，既已顯示至少在被告之父李木的時期原告之系爭土地即已出租被告之父，據上開公文書記載之內容，應可合理推論該部分係行政機關本於雙方當事人之真意而登記，或依更早之前兩造之先人所簽訂之租約，接續轉載登記。是關於本件兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係是否存在，應減輕被告之舉證責任，而由鹿港鎮公所及鹿港地政事務所回覆鈞院之函文及檢附之相關資料，應足證被告對於系爭土地確有三七五租賃關係存在。
（五）另據彰化縣鹿港地政事務所105年7月12日鹿地一字第1050004195號函覆鈞院表示：「東昇段1019地號土地重劃前為廖厝段838-2地號，廖厝段838-2地號為重劃當時由838地號分割出，因僅為圖面分割，故無廖厝段838-2地號之土地登記簿謄本，經核對廖厝段838地號登記資料，其重劃前共有人有2人」等語，再參以該所檢附之彰化縣鹿港鎮東崎農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊上記載，重劃前原告之系爭土地承租人為被告之父李木的，重劃後亦由李木的承租。而被告乃是李木的之繼承人，因此繼承李木的原三七五租約承租人之地位，繼續承租使用系爭土地，即屬有權占有，更無不當得利可言。
（六）系爭租約原是被告父親李木的與林中堅母親林施璇璣所簽訂。嗣後林施璇璣過世，就由林中堅、林中寬繼承，但租金實際是交給林中堅，繳納租金均用現金，沒有匯款。又系爭土地重劃前與林中堅有關，其稱伊持分有五分之三，故被告就依三七五租約繳租金給林中堅。系爭租約原告沒有人跟被告簽約，被告只是去公所簽而已。當初被告有詢問公所這樣可以嗎？但公所承辦人員陳稱這只是延續下來而已。被告現尚有耕種系爭土地，土地上地上物只有水稻，附近亦是稻田，交通上有農路，兩部車可以會車，到鹿港市區大約有四公里等語。並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭土地為原告所有，土地登記簿謄本上載有三七五租約，現為被告佔用等事實，業據其提出土地登記簿謄本影本一份為證，且為被告所不否認，應為真實；惟原告主張系爭土地為公業所有，設立後由許梅舫擔任管理人，許梅舫於29年7月28日死亡，此後至104年12月8日前本公業無派下員繼任管理人。故自29年7月28日至104年12月8日間，本公業確無合法管理人，被告則於76年11月1日與不明人士簽訂系爭租約書，該租約未經法定代理人或全體公同共有人同意，該契約即屬無效，又被告占有使用系爭土地數十年，數十年來未繳納相當於租金之使用費予原告，原告依民法第179條及土地法第110條規定，請求被告給付收受起訴狀之日起回溯五年之土地使用費，應以土地法第110條第1項規定「地價百分之八」計算即174,688元及法定遲延利息等情，為被告否認，並以上開言詞置辯。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，另按行政機關對於耕地三七五租約所為之行政行為，限於管理耕地租約之訂立、變更、終止或換訂等登記事項，至於有關當事人間之租約是否合法終止或消滅等實體法上效力之事宜，則為普通法院之權限，不受行政機關是否准予收回之拘束，最高法院92年度台上字第2273號民事判決可資參照。
（三）本件原告主張兩造間就系爭土地無三七五租賃關係存在，被告無權占有系爭土地，為被告所否認，並辯稱：被告與原告就其所有系爭土地訂有三七五租約，並在鹿港鎮公所留有租約書被告與原告簽訂之系爭租約係經鹿港鎮長為證明人所作成之租約，核屬公文書之性質。則按文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，被告既願意繼續承租系爭土地，原告即無拒絕或否認耕地租約之理云云。經查，系爭租約（見本院卷第25頁）上記載之出租人為原告公業許景福堂，惟無出租人或管理人之簽章，有本院向鹿港鎮公所函調之系爭租約書及租約清冊附卷可憑，經核相符，而原告之原理人許梅舫早已於29年7月28日死亡，有戶籍謄本影本（見本院卷第30頁）在卷可憑，此後至104年12月8日前本公業無派下員繼任管理人，直至104年8月11日取得鹿港鎮公所核發派下全員證明書，並於104年12月8日選任許叔蓀為管理人並通過規約等情，亦有原告提出之派下員系統表、管理暨組織規約、扣繳單位設立約更登記申請書及鹿港鎮公所函（均影本）等件為證（詳原證二），且為被告所不爭執，則許梅舫自不可能簽訂系爭租約。故原告原管理人均死亡後，原告派下員並未選任管理人，被告亦未能舉證證明系爭租約係與有權代理原告之人所簽立，被告此部分所辯，並無足採，則原告與被告就系爭土地簽訂系爭三七五租約對於原告自不生效力，是原告主張兩造間租賃關係不存在，即屬有據。至被告另辯稱系爭租約業經鹿港鎮公所核准並為租約登記，故兩造間有租賃關係存在云云，惟按前揭實務見解，系爭土地租約雖經鹿港鎮公所公所登記，惟此舉至多僅係行政機關就管理租約登記事項所為之措施，並不影響兩造間私法上權利之有無，是以本件兩造間耕地租賃關係是否存在之認定，仍屬普通法院之權限，應由本院於調查證據後為實質認定，並不受行政機關所為登記之拘束。
（四）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查本件被告占用系爭土地，且無合法權源，其占用土地自受有相當租金之不當利益，而系爭土地係原告所有，已如前述，是原告請求被告給付無權占用系爭土地之利益，於法有據。次按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。本院審酌系爭土地位於鹿港鎮郊區，使用分區為特定農業區，現為田地等情，認原告請求計算被告使用系爭土地之利益，以申報地價年息5%為恰當。再參酌系爭土地自100年至105年申報地價分別為每平方公尺336元、336元、408元、408元、408元、464元，有系爭土地之土地登記謄本附卷可稽，依此計算，原告對被告請求起訴前5年之損害賠償額為109,179元（計算式如附表，元以下4捨5入）之相當於不當得利損害金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、綜上，原告請求確認兩造間就系爭土地三七五租賃關係不存在，並依不當得利之法律關係請求被告給付109,179元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年6月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法有據，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，其該部分假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、原告聲明願供擔保請求准予宣告假執行，被告亦聲明如受不利判決願供擔保請求准予宣告免為假執行，在本判決第二項原告勝訴部分經核於法尚無不合，爰各定相當金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 10 月 18 日
台灣彰化地方法院民事第一庭
法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 18 日
書記官 莊何江┌────────────────────────────────────────────────────┐│附表： │├─────────────┬────────────────────────────────┬─────┤│期間 │計算式 │使用費小計│├─────────────┼────────────────────────────────┼─────┤│100年6月21日-100年12月31日│1116（平方公尺）×336（當期地價）×5%×194/365（年）≒9,965元 │ 9,965元 │├─────────────┼────────────────────────────────┼─────┤│101年1月1日-101年12月31日 │1116（平方公尺）×336（當期地價）×5%×1（年）≒18,749元 │ 18,749元 │├─────────────┼────────────────────────────────┼─────┤│102年1月1日-102年12月31日 │1116（平方公尺）×408（當期地價）×5%×1（年）≒22,766元 │ 22,766元 │├─────────────┼────────────────────────────────┼─────┤│103年1月1日-103年12月31日 │1116（平方公尺）×408（當期地價）×5%×1（年）≒22,766元 │ 22,766元 │├─────────────┼────────────────────────────────┼─────┤│104年1月1日-104年12月31日 │1116（平方公尺）×408（當期地價）×5%×1（年）≒22,766元 │ 22,766元 │├─────────────┼────────────────────────────────┼─────┤│105年1月1日-105年6月20日 │1116（平方公尺）×464（當期地價）×5%×172/366（年）≒12,167元 │ 12,167元 │├─────────────┼────────────────────────────────┼─────┤│ 合 計 │ -- │109,179元 │└─────────────┴────────────────────────────────┴─────┘