臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第841號原 告 顏敏卿訴訟代理人 陳忠雨律師被 告 林象山訴訟代理人 楊瓊雅律師被 告 林鈴鈴
王林貞貞林瑩瑩林賢志林逸婷林映如陳中俊陳建木陳勝湶陳岑蓓陳如花陳如淳陳琇媚陳思瑋陳思涵上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國106年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ａ部分，65平方公尺磚造及水泥板造建物、編號Ｂ部分，面積18平方公尺水泥板造建物、編號Ｃ部分，16平方公尺水泥板造建物拆除，將該部分土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告以新臺幣97萬元供擔保，得假執行。但被告如提出新臺幣2,913,669元為原告供擔保，免假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第5款定有明文。依原告訴請本件拆屋還地事件，拆屋屬處分行為，應得房屋公同共有人全體之同意（民法第828條第3項參照），自應將公同共有人全體列為被告，當事人始為適格，即屬為訴訟標的之法律關係，對於數人必須合一確定之情形。原告起訴時就坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地之地上建物主張為被告林象山所有，既經林象山抗辯建物應屬其祖先所建，非屬其一人所有，從而，原告查據主張為林象山之祖父林仲由所建，追加其餘被告（另曾起訴鄭麗琴部分，嗣查知已拋棄繼承，已經撤回起訴），本院應予准許。又被告經合法通知，僅被告林象山於最後言詞辯論期日到場，未到場之其餘被告，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰准原告之聲請，由其一造辯論判決。
二、原告訴之聲明：被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示編號Ａ部分，65平方公尺磚造及水泥板造建物、編號Ｂ部分，面積18平方公尺水泥板造建物、編號Ｃ部分，16平方公尺水泥板造建物（下合稱系爭建物）拆除，將該部分土地返還原告。並願供擔保，請准宣告假執行，係主張略以：
（一）系爭土地為原告所有，土地上如附圖所示系爭建物為被告等人繼承自林仲由而公同共有，惟係無權占用系爭土地，爰依民法第767條所有物返還請求權規定，請求被告拆屋還地。
（二）系爭土地分割出來前原為林長慶公業所有之土地（重測前西北斗段641地號土地，面積1963平方公尺）之一部分，該公業自原管理人林慶賢於日據大正3年（民國3年）11月6日死亡後，到了97年才選任林仲安為管理員，期間長達90餘年無人管理，致公業土地遭少數派下員及非派下員擅自無權占用，並非如被告抗辯稱，林長慶公業全體派下員間就系爭土地有何分管約定。又前述公業土地因遭法院拍賣，於99年11月17日由訴外人林侯美玉、林應興、林仲顯、楊林彩蓮、林政良、林伯捌等6人得標買受分別取得所有權應有部分，依序各為34158/196300、37511/196300、27488/196300、27357/ 196300、36456/196300、33330/196300。嗣林侯美玉等6人各將買受之部分應有部分賣予原告顏敏卿，並於99年12月17日辦理移轉登記。再於100年3月8日辦理共有物分割登記，由原告顏敏卿取得系爭土地（面積1071.45平方公尺）單獨所有權。假設林長慶公業全體派下員間就公業之土地有分管契約，惟【依司法院大法官會議釋字第349號解釋，係認分管契約僅於應有部分之受讓人知有分管契約存在或可得而知之情形，始對之生拘束力。而有關受讓人是否知悉分管契約，或可得而知之情形，係對主張分管契約有效力之人有利之事實，應由主張分管契約具有拘束力之人負舉證責任】，最高法院86年度台上字第956號判決要旨可加參照。原告否認有該分管契約，被告既未舉證證明原告就上開土地如何知悉或可得而知該分管契約存在，則該分管契約對應有部分受讓人之原告即不具拘束力。系爭建物占用原告所有之系爭土地既無何正當權源，自屬無權占有。
（三）系爭土地於前述遭法院拍賣時為林長慶公業所有，即其派下員全體公同共有，而系爭建物當時則為被告公同共有。
被告林鈴鈴自承其就林長慶公業所有之系爭土地無繼承權，並謂除林象山、林賢志外，其餘被告均無繼承權。顯見系爭土地與系爭建物非屬同一人所有，無民法第425條之1第1項之適用。又系爭建物為閒置無人使用之建物，屋齡老舊破損，無人維護，無水無電，無隔間，門窗破損，室內部分堆放雜物為工作雜物間，無法居住使用，使用效益低，其中Ａ建物及土地價值分別為39,320元、2,962,762元（相差75.35倍），Ｂ建物及土地價值分別為10,900元、746,650元（相差68.5倍），Ｃ建物及土地價值分別為9,680元、696,476元（相差71.95倍）等情，有不動產估價師報告書在卷可稽。參諸最高法院48年台上字第1457號、57台上字第1303號、48年台上字第1457號等判例意旨，以及102年度台上字第1508號、85年度台上字第384號判決要旨所示，堪認系爭建物不具相當之經濟價值，自無民法第425條之1之適用。
（四）林長慶公業土地在99年已被拍賣，由他人取得，根據民法第830條第1項規定，公同共有關係因公同共有物移轉而消滅，分管約定就不存在。又占用土地的原因有多端，並非僅出於分管一途，原告就系爭土地的外觀來看，雖然有建物存在，也不能推論原告就知道土地有分管約定。
三、被告方面：
（一）被告林象山聲明：原告之訴駁回，若受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。係抗辯略以：
1、系爭建物於起造當時係在自己所有土地上建築房屋或係在他人土地上建造房屋而有法定地上權，嗣土地由原告輾轉繼受取得，原告應繼受原土地所有權人之容忍義務，不得主張系爭建物為無權占有。
2、系爭土地原為林長慶公業所有，原管理者為林慶賢，林長慶公業派下員就系爭土地公同共有，各派下員分別有管理使用位置，早期各派下員在分管位置上建有房屋係經林長慶公業所同意，並無人反對，非屬無權占用。被告林象山祖父林仲由45年1月24日死亡後，由被告林象山父親林健興取得派下權，林健興於57年12月20日死亡後，由其子即被告林象山與兄長林象森取得派下權，林象森於91年2月28日死亡後，其子即被告林賢志取得派下權，就所繼承公同共有之系爭建物使用原屬公業所有之系爭土地，為有權占用，並非無權占有。嗣林長慶公業所有393地號及397地號土地遭法院拍賣，在其上有建物之林政良（派下員）、林仲顯（派下員）、林伯捌（派下員）、林應興（派下員）、林侯美玉（派下員之家屬）、楊林彩蓮（派下員之家屬）等6人即出面共同投標拍定393及397地號土地，再分割出各自占用部分之土地，其餘397地號土地轉賣給原告顏敏卿。既然原告顏敏卿係99年12月17日以買賣為原因向拍定人林政良（派下員）、林仲顯(派下員）、林伯捌（派下員）、林應興（派下員）、林侯美玉（派下員之家屬）、楊林彩蓮（派下員之家屬）等6人取得土地持分，再於100年3月8日因共有物分割取得系爭土地之單獨所有權，其前手林政良（派下員）、林仲顯（派下員）、林伯捌（派下員）、林應興（派下員）、不得對被告等人被繼承人林仲由主張拆屋還地，則原告顏敏卿亦不得逾越前手之權利而主張本件應拆屋還地。原告在取得土地前既知其上有系爭建物，即應容忍，原告請求拆屋還地顯無理由。
3、系爭建物目前雖然水電暫停使用，無人居住，是因子孫們均在外地工作，但基於本身情感，房屋結構還算完整，對於被告林象山而言，還是具有經濟價值，應有民法第425條之1之適用。至不動產估價報告書，因為系爭建物屋齡老舊，但結構水泥板非常完整，並沒有破損不堪使用，目前無人居住，修繕後仍然堪用，用建造成本殘值百分之10計算過低，且由鑑定報告可知系爭建物並非毫無價值。
4、最高法院97年度台上字第313號、98年度台上字第266號、105年度台上字第209號判決意旨，83年度台上字第1377號、21年上字第1598號、29年上字第762號判例意旨參照，以及臺灣高等法院臺中分院105年重上更（三）13號民事判決之判決意旨：「...綜上，足見林長慶公業長久以來對上訴人及其前手使用系爭土地上E建物之派下員，從未請求拆除建物或遷讓，是林長慶公業派下員對於他派下員使用、收益各自占有之公業土地即系爭土地，從未予干涉，甚且要求繳納地價稅，已歷有年所，則依上開說明，應堪認林長慶公業派下員間存有默示分管約定之存在。此與當時公業各房占用系爭土地之人數、面積無涉，縱若林長慶公業當時並無管理人，然直接房或各房長（或各值年人）非不得以林長慶公業全體公同共有祭產之利益為之起訴或主張權利內容之意思。是被上訴人主張92年以前林長慶公業未經清理，亦無管理人，各派下員散居各處，無法協議或為反對之意思表示云云，委無足取。基上，林侯美玉等六人或為林長慶公業之派下員，或與該公業派下員有親屬關係，而顏敏卿等五人繼受林侯美玉等六人所移轉之應有部分，則被上訴人對系爭土地存有上開分管約定之事實，當屬明知或可得而知（釋字第三四九號解釋意旨參照），是被上訴人自應受分管約定之拘束。」等語。本件被告林象山屬大房後代，系爭房屋係被告林象山祖父林仲由或更早的祖先所蓋，祖父林仲由為林長慶公業之派下員，林長慶公業派下員對於他派下員使用、收益各自占有之公業土地即系爭土地，從未予干涉，也從未請求拆除建物或遷讓，應堪認林長慶公業派下員間存有默示分管約定之存在，林長慶公業並未依法辦理法人登記，則登記於林長慶公業名下土地，實質上屬各派下員公同共有。而依前揭所述，林長慶公業派下員就系爭土地已為分管之約定，同意派下員（公同共有人）就分管部分土地興建房屋使用、收益，或該興建之房屋業經公同共有人同意或事後未為反對之表示，係有權占有使用系爭土地。而原告對系爭土地存有上開分管約定之事實，亦屬明知或可得而知，則原告自應受分管約定之拘束。
（二）被告林鈴鈴係具狀聲明請求駁回原告之訴，抗辯略以：原告主張無理由，該地上房屋具有法定地上權，地上房屋正身是台灣檜木建設，具百年以上屋齡，曾獲滿清皇帝贈匾「外翰」一面，可列文化資產保護法所定文化資產，價值不菲。又該地係祭祀公業土地，九柱公子孫眾多嘴雜，意見紛歧無法處理，欠稅被查封拍賣由原告得標，原告未查明地上尚有房屋，應一併查封拍賣，法院也未查明致土地與房屋分別所有，具有法定地上權源。且祭祀公業有特別法應優先適用，祭祀公業之派下員限男性子嗣才有繼承權資格，女性除外，除招贅婚姻所生子孫姓女方的姓以及私生子姓女方的性才有派下員資格即繼承權。故原告所告被告除林象山、林賢志外，其餘被告均不適格，顯然原告濫告。原告應與上述兩位洽談地上房屋價購才是正途。此外，請查明法務部編「台灣民事習慣調查報告」，民間習俗，嫁出去的女兒都（多？）半未繼承娘家財產，何況是祭祀公業財產等語。
（三）被告陳中俊曾到庭陳述略以：就建物部分我早就放棄繼承，這是我太太（林珍珍）娘家的財產，我太太的父母親（林健興、林陳錦喜）過世時，我太太已經有寫私人書面放棄財產，我應該與本件無關。
（四）其餘被告均未表示意見。
四、得心證理由：
１、原告主張系爭土地分割出來前原為林長慶公業所有之土地（重測前西北斗段641地號土地，面積1963平方公尺）之一部分，該公業自原管理人林慶賢於日據大正3年（民國3年）11月6日死亡後，到了97年才選任林仲安為管理員。與前述公業土地因遭法院拍賣，於99年11月17日由訴外人林侯美玉、林應興、林仲顯、楊林彩蓮、林政良、林伯捌等6人得標買受分別取得所有權應有部分，依序各為34158/196300、37511/196300、27488/196300、27357/196300、36456/196300、33330/196300。嗣林侯美玉等6人各將買受之部分應有部分賣予原告顏敏卿，並於99年12月17日辦理移轉登記。再於100年3月8日辦理共有物分割登記，由原告顏敏卿取得系爭土地（面積1071.45平方公尺）單獨所有權。現系爭土地上有被告公同共有，繼承自其先人林仲由所建造如附圖示編號Ａ部分，65平方公尺磚造及水泥板造建物及編號Ｂ部分，面積18平方公尺水泥板造建物與編號Ｃ部分，16平方公尺水泥板造建物，該Ａ、Ｂ、Ｃ建物經不動產估價師鑑定估價之價值依序為39,320元、10,900元、9,680元。暨林仲由係屬林長慶公業之派下，被告林象山、林賢志亦承繼為林長慶公業之派下現員等情，被告並未爭執，亦有相合之土地登記謄本、異動索引、土地登記簿影本、原告製作之林仲由繼承系統表、相關戶籍謄本及捷丞不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書在卷可稽。本院亦會同地政事務所派員勘測在案，各製有勘驗筆錄與複丈成果圖在卷供參，暨調閱本院99年度司執字第12614號強制執行案卷核實有案，自屬真實可信。
２、原告主張系爭建物係無權占用系爭土地，應予拆除部分，被告否認，抗辯如上。首查，被告林鈴鈴所抗辯略以：原告所告被告除林象山、林賢志外，其餘被告均不適格（非林長慶公業派下員），顯然原告濫告。又依照法務部所編台灣民事習慣調查報告，民間習俗，嫁出去的女兒多半未繼承娘家財產，何況是祭祀公業財產等語。對於原告訴求拆除之標的建物不含檜木建築之正身；且系爭建物係屬林仲由建造所有，依法自應對林仲由之全體繼承人起訴請求拆除，此與是否具公業派下員之資格無涉部分，尚有誤解。此外，嫁出去的女兒不繼承娘家財產之民間習俗，既與現行有效之民法不合，則資此之抗辯亦難加採取。另被告陳中俊所抗辯略以：就建物部分早就放棄繼承，這是其太太娘家的財產，其太太的父母親過世時，其太太已經有寫私人書面放棄財產，其應該與本件訴訟無關等語。經本院查調被繼承人林仲由繼承人之拋棄繼承情形，迄僅查得被告陳建木、陳勝泉、陳岺蓓有於代位其母林珍珍繼承林珍珍之母林陳錦喜之遺產時，聲請本院以97年繼字第1152號准予為拋棄繼承之備查（通知同順序繼承人即被告林象山、林鈴鈴、王林貞貞、林瑩瑩繼承）。及鄭麗琴（已經原告撤回起訴）聲請本院以91年度繼字第205號對於其夫林象森之遺產為拋棄繼承之備查（通知同順序繼承人即被告林賢志、林逸婷、林映如繼承），有相關查證之資料並經本院調閱前述二件拋棄繼承之案卷核明。對照原告提出附卷之被繼承人林仲由繼承系統表，原告所列之被告，並無當事人不適格之問題，故被告林鈴鈴、陳中俊抗辯之詞未足採取。
３、就被告林象山所抗辯，系爭建物之建造於系爭土地，屬當時公業林長慶派下之默示分管所為。系爭土地嗣雖由原告取得，但明知或可得而知前述之分管，並應繼受此關係，依民法第425條之1，原告不得請求拆除系爭建物，此有另案即臺灣高等法院臺中分院105年重上更（三）13號民事確定確定附卷可據部分。原告否認，陳稱如上。經本院參酌前揭確定判決內容所示：「...綜上，足見林長慶公業長久以來對上訴人及其前手使用系爭土地上E建物之派下員，從未請求拆除建物或遷讓，是林長慶公業派下員對於他派下員使用、收益各自占有之公業土地即系爭土地，從未予干涉，甚且要求繳納地價稅，已歷有年所，則依上開說明，應堪認林長慶公業派下員間存有默示分管約定之存在。此與當時公業各房占用系爭土地之人數、面積無涉，縱若林長慶公業當時並無管理人，然直接房或各房長（或各值年人）非不得以林長慶公業全體公同共有祭產之利益為之起訴或主張權利內容之意思。是被上訴人主張92年以前林長慶公業未經清理，亦無管理人，各派下員散居各處，無法協議或為反對之意思表示云云，委無足取。基上，林侯美玉等六人或為林長慶公業之派下員，或與該公業派下員有親屬關係，而顏敏卿等五人繼受林侯美玉等六人所移轉之應有部分，則被上訴人對系爭土地存有上開分管約定之事實，當屬明知或可得而知（釋字第三四九號解釋意旨參照），是被上訴人自應受分管約定之拘束。」等語。衡以此確定判決當事人之被上訴人間即含原告，屬取得前述林長慶公業土地之共有人，訴訟標的為含系爭土地在內之土地所有人基於所有權之作用，請求占用土地之建物所有人或具處分權人應拆屋還地，對於屬重大爭點之公業派下員是否有分管公業之土地而建屋使用，已於言詞辯論中有充分之攻擊、防禦而經判認如上，嗣並確定。雖被告非該案之當事人，但就系爭建物同為林長慶公業派下於基地屬該公業所有之時所建造之情形顯然一致。從而，此部分事證堪予援引，原告否認前述默示分管，以及原告應受此分管約定之拘束部分，未足採取。
４、承上，前述相關另案之確定判決，亦已闡論林長慶公業派下於分管土地建造房屋，嗣土地由原告等人取得，房屋由派下員繼承或讓與，基於前段所認定之默示分管，以及原告應受此分管約定之拘束，即堪合於民法第425條之1所謂「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之意旨，本院亦認同此見解。惟揆諸此民法第425條之1第1項係規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」。且立法理由揭示「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。」。則原告陳稱，適用民法第425條之1尚需房屋具相當之經濟價值部分，容切合於立法理由所稱之「兼顧房屋受讓人及社會經濟利益」之內涵而允應採取。且本院認屬應於條文所稱「房屋得使用期限內」之要件予以解釋衡量。從而，參酌系爭建物現況閒置無人使用，屋齡老舊，無水無電，無隔間，門窗破損，室內部分堆放雜物為工作雜物間，無法居住使用等情，已經本院勘驗明確，並有估價師之不動產估價報告書附卷可稽。原告亦據此不動產估價報告書比較其中Ａ建物（磚造及水泥板造）及土地價值分別為39,320元、2,962,762元（相差75.35倍），Ｂ建物（水泥板造）及土地價值分別為10,900元、746,650元（相差68.5倍），Ｃ建物（水泥板造）及土地價值分別為9,680元、696,476元（相差71.95倍）。堪認原告主張之系爭建物於解釋上係不具相當之經濟價值，系爭建物對於系爭土地不適用民法第425條之1應可採取。雖被告否認此點，抗辯估價過低等語，然迄屬空言，未足採取。
綜上，衡諸系爭建物已不具相當經濟價值，未足適用民法第425條之1，從而，被告抗辯基於系爭土地讓與前之分管、適用民法第425條之1，系爭建物係基於租賃關係使用系爭土地，並非無權占有等語，尚難採取。故原告基於所有權之作用，請求被告應拆屋還地並無不當，本院應予准許。
五、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行；被告林象山亦陳明願供擔保，請准宣告免假執行，均於法相合；此外，本院亦併依職權，而就原告、被告各酌定相當擔保金額予以宣告如主文所示。
結論：原告之訴有理由，併依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 22 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
不如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 22 日
書記官 吳曉玟