臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第852號原 告 李明德訴訟代理人 朱從龍律師被 告 上展食品有限公司兼法定代理 朱閎駿人上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國105年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明請求：被告應將原告所有之房屋即座落於門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號後面之房屋（下稱系爭房屋）全部騰空返還予原告，並願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：原告於民國（下同）105年3月17日經法拍標得系爭房屋，但被告朱閎駿卻在系爭房屋內經營膳食午餐烹煮，因被告朱閎駿為被告上展食品公司（下稱上展公司）之法定代理人，被告二人均係無權占有系爭房屋，故被告二人自應返還系爭房屋予原告。原告本於善意於起訴前多次請被告搬遷，但被告竟要求高額搬遷費用，且自稱有與拍賣之債務人簽署租賃契約。然被告所稱之租賃契約有諸多破綻，原告否認為真正。何況該租約所載之租金顯不相當，被告更可能涉嫌違反稅捐稽徵法的逃漏稅捐犯罪行為。故被告應返還系爭房屋予原告，以免繼續違法。爰依民法第767條第1項前段訴請被告遷讓系爭房屋予原告。又如果被告主張有租約，目前被告欠租，原告亦以被告未繳租金中止租約關係等語。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，抗辯略以：被告是從97年向原屋主承租系爭房屋，月租新臺幣（下同）2萬5千元，租約到期後有續約，共有三份契約書，何來租金不相當。系爭房屋遭假扣押期間，被告有按時給付租金給原屋主的債權人台灣金聯資產管理股份有限公司（下稱台灣金聯資產管理公司），被告沒有圖利。（系爭房屋拍賣後）因為一直沒有聯繫到原告，所以無法向原告給付租金，原告拍得土地後，於105年4月28日以存證信函要求被告搬遷。但租屋押金5萬元還在前屋主那邊，前屋主尚未返還。被告亦有向原告詢問租金支付方式，原告遲遲未回應，被告有因為這件事發存證信函給原告，主張原告應按租約繼續履行，後來與原告見面後，兩造有討論被告將廠房的一半分給原告使用，但兩造經營項目不同，被告是衛生食品，原告是汽車零件，衛生上不許可。
原告另外主張給被告搬遷費用，但被告契約是到108年，損失費用要由誰負責，被告主張買賣不破租賃等語。
三、得心證理由：
（一）原告主張以拍賣取得系爭房屋，為房屋所有權人，與被告朱閎駿係被告上展公司之法定代理人，於系爭房屋經營膳食午餐烹煮等情，被告並未爭執，本院亦調閱該拍賣之本院104年度司執字第30783號案卷核屬相符，並有原告提出之系爭房屋房屋稅籍證明書影本及上展公司之公司登記資料在卷可佐，自係真實可採。
（二）原告主張被告無權占有系爭房屋，應自系爭房屋搬遷，將系爭房屋返還予原告部分，被告否認，抗辯如上，意指被告與原屋主訂有租約，租期未屆滿，因買賣不破租賃，原告不得請求被告搬遷。且被告有意付租，但聯絡不到原告，不知如何付租等語。經查，參酌系爭房屋於前開本院強制執行程序查封時，被告在場陳稱為承租人，使用系爭房屋經營團膳，租期自103年4月1日迄108年3月30日止等語，經載明於查封筆錄。且執行債權人台灣金聯資產管理公司嗣亦補具相關之租賃契約書影本，請求追加執行被告上展公司應給付予原屋主之租金，執行法院亦准予核發執行命令，被告嗣亦陳報依該執行命令如數扣押2萬5千元，且債權人及債務人即原屋主亦均未異議。以及，系爭房屋之拍賣公告資料亦已備註有此租賃情事，故拍定後不點交，已經本院核閱該強制執行事件之案卷至明。更經被告提出前述歷來之三份房屋租賃契約書影本附卷為證等情。從而，被告抗辯之租用系爭房屋，且租期尚未屆滿，顯然有據可採。原告對此租約部分，固以租金不相當，且多有破綻質疑，惟以租金數額多寡本屬訂約當事人之自由，租金是否相當，難加定論，亦不足影響租約之成立生效要件，況就前述原告主張有利於己之部分，原告迄未舉證實之，容屬臆測之詞，本院自難採取。
（三）承上，按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，民法第425條第1項、第440條第1項定有明文。從而，系爭房屋於原屋主依租賃契約交付予被告占有使用中，縱系爭房屋之所有權經拍賣讓與原告，該租賃契約對於原告仍繼續存在，此即被告抗辯之買賣不破租賃。又原告主張被告有欠租，爰為終止租約之意思表示，但迄未見原告已定相當期限，催告被告支付租金之事實與證據。遑論被告對其因聯絡原告不得，一直無從支付租金部分，已提出只能寄予原告在台中市之郵政信箱之存證信函影本供證，容見原告應有拒收租金之情事，故原告所為終止租約之意思表示自不合於前揭民法第440條第1項之規定，前述租約未足因此而終止，仍應繼續存在
（四）綜上，被告朱閎駿與系爭房屋原屋主訂立供被告上展公司經營團膳使用系爭房屋之租約既對原告因買賣不破租賃應繼續存在，則原告訴求如上，自無理由，應予駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附驪，本院應併予駁回。
五、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論。
六、據上論結，原告之訴無理由，併依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙原告得上訴。
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 16 日
書記官 張西武