臺灣彰化地方法院民事判決 105年度重訴字第222號原 告 李春木訴訟代理人 陳隆律師被 告 林炳榮
林添木林文欣林瓊鈺共 同訴訟代理人 楊榮富律師複代理人 蔣志明律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國106年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林炳榮、林添木、林文欣、林瓊鈺應分別給付原告新台幣壹佰萬元、壹佰萬元、伍拾萬元、伍拾萬元，及均自民國105年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣陸萬零肆佰元由被告林炳榮、林添木、林文欣、林瓊鈺分別負擔六分之一、六分之一、十二分之一、十二分之一，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告分別以新台幣參拾萬元、參拾萬元、壹拾伍萬元、壹拾伍萬元為被告林炳榮、林添木、林文欣、林瓊鈺供擔保後，各得假執行。但被告林炳榮、林添木、林文欣、林瓊鈺如分別以新台幣壹佰萬元、壹佰萬元、伍拾萬元、伍拾萬元，為原告供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國105年5月27日簽訂不動產買賣契約書，原告以新
台幣（下同）53,606,007元之價格，向被告購買彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等四筆土地（下稱系爭土地），並交付600萬元作為定金，分別由被告林炳榮、林添木各受領200萬元、被告林文欣、林瓊鈺各受領100萬元。
㈡原告患有躁鬱症已數年，病情變化不定，時有躁症時有鬱症
，有吳澄第神經精神科醫院所出具之診斷證明書為證。原告確有精神障礙，明顯症狀即出現嚴重購地狂傾向，對於自己財產事務之處理，顯有心智缺陷而致其辨識能力顯有不足。原告在本次簽約前之105年2月13日，亦曾就系爭土地，經由訴外人柯振杯之仲介，交付支票4紙金額合計600萬元作為簽訂買賣契約之定金。惟原告事實上根本沒有足夠資力可以負擔高達5千多萬元土地價款。原告家屬知悉上情之後，遂出面處理，幾經中間人協調之後，只得同意讓賣方沒收300萬元。詎料，兩造於105年5月27日，竟又再次就系爭土地簽訂買賣契約，又開立4張定金支票合計600萬元（已遭被告提示兌現）。
㈢上開600萬元支票遭提示兌現之後，原告家屬始知舊事竟又
重演，旋於105年6月28日寄發存證信函通知賣方，告知本件買賣契約依法應屬無效，請其返還定金600萬元，詎被告竟置之不理。本件原告因患有精神疾病，對於自己財產事務的處理，顯然欠缺基本的意識能力，故原告關於本件兩造間所簽訂不動產買賣契約之意思表示，應屬無效。退萬步言，原告既已欠缺處理自己財產事務之能力，且前已遭沒收300萬元定金，卻又遭設計就同一土地再次簽訂買賣契約，顯係因被詐欺而為意思表示，原告爰以本件起訴狀繕本以代通知，撤銷關於本件不動產買賣契約之意思表示。從而，本件兩造間之不動產買賣契約既為無效，則原告依民法第114條規定，請求被告返還定金600萬元。
㈣又縱本件買賣契約為有效，然依兩造所簽訂之不動產買賣契
約書第12條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方（即原告）如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方（即被告）解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金」。被告以潭子郵局783號存證信函，依上開約定對原告主張解除契約，並沒收原告已交付的價款作為違約金。則本件即應審酌，被告所主張沒收之違約金，是否有過高情事，而應依民法第252條規定予以酌減至相當之數額。按出賣人因買受人不履行債務而解除契約，應以解約前該買賣標的物因市價跌落而低於原定買賣價金，造成出賣人之財產價值因而減少，作為出賣人因此所受損害之計算及認定，並以之作為酌定違約金之標準，此有實務見解可參。查本件不動產買賣契約，兩造係於105年5月27日簽訂，嗣被告於105年7月11日主張解除契約，期間相隔不到2個月，且未有任何不利於市場交易之重大事件發生，經鈞院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定結果，兩造簽訂本件買賣契約之時，與被告主張解除買賣契約之時，二時間之土地價格完全一致，而未有低於原定買賣價金以致造成被告財產價值因而減少之損害，則被告主張沒收原告全部已付高達600萬元的價款，即顯然有過高情事，依法自應予以酌減至相當數額。爰依不當得利規定提起本訴，並聲明：被告林炳榮應給付原告200萬元；被告林添木應給付原告200萬元；被告林文欣應給付原告100萬元；被告林瓊鈺應給付原告100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告係經營宮廟為業，其購買系爭土地，部分是要蓋宮廟，
其餘則規劃出售。原告第1次委託柯振杯縣議員購買系爭土地，其所簽發定金600萬元支票退票，係因其妻阻擋所致，並未言及原告罹患躁鬱症等情，業經柯振杯於偵查中結證屬實。再查，原告分別於99年及103年兩度參選彰化縣和美鎮嘉犁里里長，均告落敗，屢敗屢戰，不難看出原告做事之執著。原告如罹患躁鬱症有「數年」之久，又何能於4年期間內，兩度參選里長？足徵躁鬱症並未達精神耗弱或心神喪失之程度，自不足以影響原告之意思表示或行為能力，甚為灼然。
㈡系爭土地第1次出售，被告雖收到柯振杯所交付原告簽發之
600萬元支票為定金，但「買受人」係柯振杯而非原告，期間被告從未見過原告，該次違約金與被告無關，被告亦分文未取。本次買賣於105年5月27日簽約，李春木當場交付4紙共600萬元之支票為定金，其精神狀態均屬正常，心智亦無缺陷。
㈢系爭土地之買賣，於105年5月27日訂立草約，給付定金支票
600萬元；於105年6月13日簽立正式契約及信託契約，並給付第1期款及仲介費支票。期間於105年6月1日原告縱有去看躁鬱症門診，但並不足以證明於105年5月27日及105年6月13日其躁鬱症發作，影響原告買受系爭土地之意思表示。況原告就系爭不動產之買賣，曾對被告提出詐欺告訴，經彰化地檢署105年度偵字第8698號偵查，檢察官傳訊告訴人及證人柯振杯、林秀珍、汪樹生、吳朝棟等人，已查明被告並未涉犯詐欺罪嫌，業於106年2月3日處分不起訴確定在案。再觀諸系爭土地交易之過程，被告毋寧係被動的配合，自無詐欺原告之可能。原告購買系爭土地係出自其本意，且意思表示健全，其依民法第92條第1項前段主張撤銷，洵屬無據。㈣按「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方如不依約交付殘餘價
金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金；乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所沒收之定金及價金應於違約日起10日內加倍返還甲方，作為違約賠償金，雙方各無異議。」為兩造簽訂之不動產買賣契約書第12條所約明。上開約定雖未載明違約金性質，惟既稱買受人於一定期限內債務不履行時，應賠償該數額，自屬賠償總額預定性質之違約金。此有最高法院104年度台上字第530號判決可參。準此，一旦原告違約未能如期交付價金時，被告即得依前揭約定，沒收已交之「定金及價金」。被告於105年7月1日以潭子郵局749號存證信函催告，併於105年7月11日以潭子郵局第783號存證信函解除契約，僅沒收定金600萬元，尚不及買賣總價金之15%（計算式：6,000,000÷53,606,007＝0.11）自無過高可言等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：㈠原告主張其購買系爭土地時，顯有心智缺陷而致辨識能力顯
有不足，又係受詐欺而為意思表示，惟此為被告所否認。經查，原告上開之主張，無非提出吳澄第神經精神科醫院所出具之診斷證明書為證，其上雖記載原告患有躁鬱症，患病已數年，病情變化不定，時有躁症時有鬱症…等語，惟僅依上開醫師囑語，尚難推認原告本次購買系爭土地時，已達精神喪失或耗弱，致無法處理自己事務程度，及係受詐欺而為意思表示，原告之舉證顯有不足，其上開主張自不足採信。
㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依下列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款定有明文。又系爭土地買賣契約第12條違約罰則約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方（即原告）如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方（即被告）解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金。」此即民法第259條所稱「契約另有訂定」。本件原告既因遲延給付價款，經被告合法解除買賣契約，此當屬可歸責於原告之事實，則被告主張依上開約定，沒收原告已交付之600萬元定金為違約金，即屬有據。
㈢次按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額
，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院95年度台上字第1095號判決意旨參照）。本院參諸現行不動產出售，大都委託專業經紀業者銷售仲介，依內政部訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準規定及不動產仲介實務，通常賣方應支付之仲介報酬為總價金之4%，加計被告因原告未依約履行，需另尋合適經紀業者，簽立委託銷售仲介契約，並等待仲介媒合出售之期間，實際約需數月，甚至逾年，方能實際再出售而取得價金，其間將生相當於原可取得價金孳息之損害，本院認約以總價金年息
1.5%為相當，則本件原告主張沒收之違約金數額約為總價金之11%，顯然過高，有失公平，依誠信原則認為應予核減違約金為300萬元，方屬適當。
㈣綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告返還定金，
於300萬元及其法定遲延利息範圍內，為有理由，即被告林炳榮、林添木應各給付原告200萬元；被告林文欣、林瓊鈺應各給付原告100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即105年12月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，爰判決如主文第1項所示。原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、兩造分別陳明願供擔保宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分均核無不合，爰分別酌定相當擔保准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 11 月 3 日
民事第一庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 3 日
書記官 顏麗芸