臺灣彰化地方法院民事判決 106年度簡上字第163號上 訴 人 黃新春視同上訴人 黃新發
黃麥孋黃新港上 一 人訴訟代理人 陳忠儀律師視同上訴人 黃新裕被上訴人 冠丞不動產有限公司法定代理人 吳曾秀梅訴訟代理人 鍾傑名律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國106年9月19日本院北斗簡易庭第一審判決(106年度斗簡字第129號)提起上訴，本院於107年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地准予分割，分割方法如附圖二（即彰化縣田中地政事務所民國107年2月22日田土測字第0228號土地複丈成果圖）所示：編號甲部分面積30.06平方公尺分歸被上訴人冠丞不動產有限公司取得；編號乙部分面積150.33平方公尺分歸上訴人黃新春及視同上訴人黃新發、黃麥孋、黃新港、黃新裕取得，並按應有部分各5分之1之比例保持共有。
第一、第二審訴訟費用由兩造按附表所示應有部分之比例負擔。
事實及理由
一、本件係分割共有物之訴，其訴訟標的對於全體共有人必須合一確定，則上訴人即原審被告黃新春不服原判決，提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力自應及於原審其餘同為被告之黃新發、黃麥孋、黃新港、黃新裕，爰將黃新發、黃麥孋、黃新港、黃新裕列為視同上訴人。
二、被上訴人起訴主張及於本院補稱：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人應有部分如附表所示，其上有共有人即上訴人及視同上訴人等所有或共有之磚造建物存在，雖大部分共有人均無保留建物之意願存在，而被上訴人亦曾多次與上訴人等協調分割事宜，惟因雙方意見仍不一致，無法達成分割協議，為使全體共有人於分割後能取得具有最大經濟效益之土地，爰依民法第823條第1項提起本件訴訟，並請求將系爭土地予以變價分割。
（二）被上訴人於民國（下同）105年7月25日除取得系爭土地外，亦取得相鄰之同段558地號土地，被上訴人為妥善利用上開土地，基於善意曾多次與共有人協商拆除地上物相關事宜，上訴人等亦於105年6月26日簽訂授權書，同意由被上訴人委託之卓岳榮代書辦理拆屋還地，並收受被上訴人給付之拆遷補償費新台幣（下同）33萬元，然上訴人等卻事後反悔，致被上訴人遲遲未能利用上開559-1及558地號土地。
（三）上訴人等為保留系爭土地上之鐵皮屋，主張分得系爭土地之全部云云；惟查，系爭599-1地號土地上之鐵皮屋係違法搭建，其年代久遠、經濟價值甚低，且該違建鐵皮屋長期占用，有礙系爭土地之開發利用，實無保留之必要。
（四）本件並無原物分配各共有人顯有困難之情形存在，上訴人所提分割方案不可採：
⑴按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時
效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。」，民法第824條第2項第一款定有明文。
⑵再按「所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會
一般之觀念定之，包括法律上之困難（如法律上禁止細分），以及事實上之困難（如共有人按其應有部分分配所獲分配之共有物極少，致難以利用），而系爭建物面積達四八六平方公尺（外放不動產估價報告書所附房屋稅籍證明書），系爭土地五七六、五七七、五七八地號土地面積依序為五○四．三二平方公尺、九九五．○七平方公尺、一六四○．三一平方公尺（原審卷(二)一四一頁以下土地登記簿謄本參照），如以兩造應繼分各四分之一分割，面積似不致過少，原審未遑說明各共有人均受原物之分配究竟有如何法律上或事實上之困難？徒以系爭不動產為高印公司倉儲廠房、通行路徑所在，使用上有整體不可分性，不適割裂使用為由，即命將系爭不動產分歸被上訴人，再由被上訴人以金錢補償上訴人，依上說明，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。」，有最高法院104年度台上字第1792號民事判決可資參照。
⑶然查，本件並無原物分配全體共有人「顯有困難」之情形
，自應將系爭559-1地號土地分配全體共有人，是上訴人所主張之分割方案將系爭559-1地號土地全部分歸黃新發、黃麥孋、黃新港、黃新裕、黃新春共同取得，僅排除被上訴人未受分配，而與上開實務見解有違，其分割方案，顯不可採。
（五）被上訴人希望分配取得系爭559-1地號土地，惟依上訴人之分割方案即「分配給部分共有人，另以金錢補償」之方式，僅考量上訴人黃新港對土地之利用，並非有利於全體共有人，且對未受分配之被上訴人更屬不公。然原審判決變價分割，透過拍賣程序，由市場交易機制決定系爭土地之價值，而將所得之金額分配與兩造，更有可能透過市場競爭，而使系爭559-1地號土地產生最大價值。且若兩造間有欲使用系爭559-1地號土地之情形，亦可透過拍賣程序取得，主張共有人之優先購買權，優先承買土地而加以利用，而他造亦可藉此獲取最高之利益。因此，原審判決變價分割亦較上訴人所提分割方案可採，且亦能保障欲使用系爭559-1地號土地之共有人權益。
（六）被上訴人主張如彰化縣田中地政事務所107年2月22日複丈成果圖（即附圖二）之分割方案，僅會拆除鐵皮屋之部分，對上訴人等之影響甚微，亦可使被上訴人依原應有部分比例分得土地，並繼續使用系爭土地，應為最有利於全體共有人且能發揮土地經濟效用之分割方法。系爭土地本來就沒有直接臨路，依被上訴人方案對視同上訴人黃新港的出入並不會有影響，其仍然可以經由三合院的空地進出。
三、上訴人、視同上訴人等於原審辯稱及於本院補稱：
（一）原判決認變價分割對各共有人始能符合公平原則云云。惟查：
⑴系爭土地並非空地，其上建物係視同上訴人黃新港所居住
使用，倘依原審認定將系爭土地變價分割，視同上訴人黃新港未來勢必會面臨拆除系爭土地上建物之情形，其勞師動眾、耗費之成本龐大，視同上訴人黃新港又須另覓住所，對視同上訴人黃新港而言，並非公平。
⑵又倘將系爭土地變價分割，則拆除房屋、重新建屋後所獲
得之利益，應不高於視同上訴人黃新港所犧牲之法益。茲因上訴人黃新春及視同上訴人黃新港、黃新發、黃麥孋、黃新裕等5人為兄弟姐妹之親戚關係，均同意就系爭土地以下述分割方案之方式維持共有。對未分配取得土地之被上訴人而言，亦得依佳宏不動產估價師事務所之估價報告書之鑑價結果，以補償方式取得償金，對被上訴人而言，亦屬公平。
⑶是以，原判決採變價分割之方式，並未符合公平原則，亦非妥當。
（二）再者，倘依被上訴人所提分割方案，則上訴人及視同上訴人等所分得之土地部分並未面臨道路，視同上訴人黃新港即無路可出去，且被上訴人所分得之土地上有視同上訴人黃新港居住使用之系爭建物存在，則上訴人等須面臨拆除系爭建物之不利益情形。是被上訴人所提分割方案並非適當。
（三）茲就系爭土地之分割方式及分割條件，陳報如下：⑴系○○○鎮○○段559之1地號土地分割由上訴人黃新春、
視同上訴人黃新港、黃新發、黃麥孋、黃新裕等5人維持共有，應有部份由視同上訴人黃新發取得6分之2，上訴人黃新春、視同上訴人黃新港、黃麥孋、黃新裕等4人各取得6分之1。
⑵前揭分割方案中未分得土地之被上訴人，則依佳宏不動產
估價師事務所估價報告書之鑑價結果，依民法第824條第3項規定，由視同上訴人黃新發以1,149,500元補償予被上訴人(計算方式：6,897,000×1/6＝1,149,500元)。
⑶如果採用被上訴人方案，上訴人及視同上訴人願按應有部分各五分之一保持共有。
四、原審依被上訴人之聲明，准將兩造共有之系爭地予以變價分割，所得價金由兩造按附表一所示應有部分之比例分配之。
上訴人黃新春不服，提起上訴。上訴人及視同上訴人之上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）兩造共有系爭土地准由上訴人及視同上訴人等五人共同出資購買被上訴人之持分。
被上訴人之答辯聲明為：（一）上訴駁回。（二）如原物分割，請准就兩造共有系爭土地予以分割，分割方法如附圖二所示，即編號甲部分面積30.06平方公尺歸被上訴人冠丞不動產有限公司所有；編號乙部分面積105.33平方公尺歸上訴人黃新春及視同上訴人黃新發、黃麥孋、黃新港、黃新裕共同取得，應有部分各5分之1。（三）上訴人黃新春及視同上訴人黃新發、黃麥孋、黃新港、黃新裕等五人應各補償被上訴人17,541元。
五、本院得心證之理由：
（一）被上訴人主張坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地，為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表所示，系爭土地無不能分割之情事，兩造間亦無不分割之特約，且就分割方法不能達成協議等情，業據其於原審提出地籍圖謄本及土地登記謄本（均影本）等件為證，且為上訴人及視同上訴人等所不爭，應認為真正。從而，被上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，訴請分割系爭土地，於法有據，應予准許。
（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：(一)以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。（二）原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第1項、第2項定有明文。據此觀之，共有物之分割，必於原物分配顯有困難時，始得變賣共有物，以價金分配於各共有人。所謂原物分配有困難，應依社會一般觀念定之，包括法律上困難，即法律上禁止共有物細分，以及事實上困難，即分割後共有物之各部分性質上難以利用或價值有相當之減損。又法院依民法第824條規定，就共有物為裁判分割時，應斟酌各當事人之聲明、共有物之性質、使用現狀、經濟效用及全體共有人之利益，為公平合理之分配。
（三）經查：系爭土地之地目為建，使用分區為住宅區，此觀原審卷所附土地登記謄本及本院卷附佳宏不動產估價師事務所估價報告書內彰化縣田中鎮公所都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書甚明，可知系爭土地在法律上非不能細分。原物分割亦不致於使分割後各部分難以利用或價值有相當減損。是以，系爭土地予以原物分配，並無困難，揆諸上開說明，依法自不得予以變賣。被上訴人於原審請求將系爭土地予以變價分割，及上訴人等於本院請求將系爭土地配予其等五人，於法均有不合，不足採取。又系爭土地南側與公館路一點相鄰，東、西、北側均與鄰地毗鄰，其上有鐵皮及磚造建物（上訴人等於本院準備程序稱鐵皮建物係視同上訴人黃新港所居住），其中門牌號碼公館路60號磚造建物座落於系爭土地及鄰地，且建物後方有部分業已拆除等情，亦經原審會同地政事務所人員履勘現場，並繪有複丈成果圖（彰化縣田中地政事務所106年3月1日土丈字第0236號，即附圖一）、現場圖及現場照片附原審卷可參，且為兩造所不爭。本院審酌系爭土地上之磚造建物老舊且已部分拆除，顯無保留必要，鐵皮建物雖有部分須拆除，惟核原審卷內照片該部分大多係雨遮（原審卷第60頁），經濟價值甚微，不致於對視同上訴人黃新港造成重大損失，並斟酌上訴人等陳稱其等願保持共有，被上訴人則要求原物分割等情，認依被上訴人方案分割，確屬公平、妥適，爰依其提出之方案（即附圖二）分割系爭土地。至上訴人等復稱依被上訴人所提方案分割，則上訴人及視同上訴人等所分得之土地部分並未面臨道路，視同上訴人黃新港即無路可出去云云，為被上訴人否認，辯稱系爭土地本來就沒有直接臨路，依被上訴人方案對視同上訴人黃新港的出入並不會有影響，其仍然可以經由三合院的空地進出等語；經核原審履勘繪製之現況複丈成果圖（即附圖一）及現場照片所示，系爭土地僅南側一點臨接公館路，其上建物係由三合院前空地即毗鄰同段558地號土地出入，且該558地號土地係計劃道路，上訴人等分得部分面臨558地號計劃道路，仍得經由前述三合院前空地，通過558地號計劃道路，到達公館路，況被上訴人分得之土地為原先鐵皮建物雨遮部分，並無因將附圖二編號甲部分土地分配予被上訴人而致視同上訴人黃新港無法通行之情形，上訴人等所言顯與事實不符，自無足採。
（四）又依附圖二所示方案雖經本院送佳宏不動產估價師事務所鑑定結果，認被上訴人分得部分近三角形、二面臨路（南臨公館路，東臨計劃道路）、屬畸零地，上訴人等分得部分近梯形、單面臨路（即東臨計劃道路），故上訴人等分得部分之權利價值應較被上訴人分得部分高出15.40%（計算方式詳見估價報告書第49頁），建議上訴人等應各補償被上訴人17,541元，總計87,705元等語，有該所估價報告書可稽。惟查附圖二所示方案，係被上訴人所提出，被上訴人分得如附圖二所示編號甲部分土地為角地，且兩側臨路，其價值應不低於上訴人等分得位在內裏單側臨路之編號乙部分土地，估價報告書評估上訴人等應補償被上訴人權利價值差額之建議，與實情不合，尚難採用；故本院認兩造依附圖二所示方案分配系爭土地，無庸相互補償，附此敘明。
六、原判決將系爭土地予以變價分割，所得價金由兩造按附表一所示應有部分之比例分配，如前所述，已於法不合，況此分割方法於上訴後亦經兩造所捨棄，自應認原判決就系爭土地所採之分割方法不當。上訴意旨執此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
民事第一庭審判長法 官 廖國佑
法 官 施錫揮法 官 謝仁棠不得上訴。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
書記官 莊何江附表：
┌────┬────────┐│共有人 │應有部分之比例 │├────┼────────┤│黃新發 │6分之1 │├────┼────────┤│黃麥孋 │6分之1 │├────┼────────┤│黃新港 │6分之1 │├────┼────────┤│黃新裕 │6分之1 │├────┼────────┤│黃新春 │6分之1 │├────┼────────┤│冠丞不動│6分之1 ││產有限公│ ││司 │ │└────┴────────┘