臺灣彰化地方法院民事判決 106年度簡上字第42號上 訴 人 彰化縣員林市公所法定代理人 張錦昆訴訟代理人 楊錫楨律師複代理人 陳詠琪律師被上訴人 陳焜堯追加被告 陳尚宏
陳述鈴共 同訴訟代理人 陳沼上列當事人間返還不得當利事件，上訴人對於中華民國105年12月15日本院員林簡易庭105年度員簡字第383號第一審判決提起上訴，本院合議庭於106年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，民事訴訟法第446條第1項定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第463條準用第262條第1項亦有明文。前述規定據民事訴訟法第436條之1第3項係準用於簡易程序。查上訴人即原告於簡易程序第一審起訴時係列被上訴人陳焜堯為被告，以不當得利法律關係請求返還給付相當於租金之利益新臺幣（下同）231,360元及遲延繳納金23,160元，於簡易程序第二審追加陳尚宏、陳述鈴為被告，並為訴之變更依不定期之租賃關係請求給付租金231,360元，並撤回遲延繳納金23,160元部分之訴，已經被上訴人與追加被告陳尚宏、陳述鈴表示同意，自與首揭規定相符，可予准許。
二、上訴人聲明請求：原判決廢棄，前開廢棄部分，被上訴人與追加被告應共同給付上訴人231,360元，及自上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。係主張略以：被上訴人與追加被告三人之父陳沼自民國（下同）55年起與上訴人就彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）訂有租用基地建築房屋之租賃契約，均定期換約，75年最後一次簽訂書面契約，租期自75年1月1日至78年12月31日。此後，未再簽訂書面契約，惟至83年陳沼仍有依上訴人寄送之租金繳納通知繳納租金，故上訴人與陳沼就系爭土地有不定期之租地建屋租約。又系爭土地與相鄰同地段之506-10地號土地上有門牌號碼彰化縣○○市○○街○○○○號未保存登記建物一棟，該建物於94年12月間由陳沼將事實上之處分權移轉予被上訴人及追加被告，依最高法院85年台上字第51號判決意旨「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以房屋之所有權已未移轉登記而有異。」可知，上訴人就系爭土地與陳沼間成立之租地建屋租約，對於被上訴人與追加被告仍繼續存在，故兩造間有租用基地建築房屋之租賃契約存在。兩造間租賃契約之約定，應適用上訴人與陳沼於前述75年間所簽訂之最後一次書面契約。依該租約第4條，應繳租金依出租機關按法令規定計算……。即適用彰化縣縣有非公用不動產被占用處理及使用補償金辦法第8條規定：占用土地者，依彰化縣縣有房地租金率標準第二條規定，不分地目、使用分區及使用地類別，按當期土地申報地價年息百分之五計收。爰以租金時效5年，並以100年至105年申報地價均為20,162元，估算系爭土地遭占用面積為45.9平方公尺，則上訴人可請求被上訴人與追加被告應共同給付之5年租金為231,360元（計算式：20,162,x45.9x5%x5年=231,360元）等語。
三、被上訴人及追加被告均聲明請求：駁回上訴。並抗辯略以：
（一）系爭土地為水利地、地目溝，僅為排水使用，政府不徵收地價稅。70年前員林市並無都市計畫，被上訴人祖、父輩越界搭建前述房屋係為安置家人，自55年起與上訴人訂立基地租賃契約，並繳納租金，直至83年間因房屋老舊，欲行整建，申請建照時始發現系爭土地地目為溝而不予核發建築執照，遂向上訴人反應。又彰化縣政府以行政命令諭知上訴人，系爭土地因免徵地價稅，不得向使用人收取租金，爾後上訴人即未再寄送繳款通知，故被上訴人並無不當得利之情事，且中斷給付租金之責任歸屬，應由上訴人承擔。系爭土地得否收取租金已有爭議在先，上訴人復拋棄租約約定之租金，未經協商另訂高額租金，實有未當。且依前述，政府所有溝地免徵地價稅，不得向使用人收取租金，則上訴人請求租金，是否於法有據，尚值商榷。且上訴人租金計算方式，係拋棄原始租約所訂租金金額，無視兩造之租賃關係已屬不定期租賃契約，其私自訂定租金計算方式，殊不足取。
（二）上訴人委由富群測量工程顧問有限公司之複丈成果圖可知，系爭土地除遭被上訴人占用部分外，其餘大部分亦遭他人建物占用，僅餘一點空間，應無做排水用地使用，故是否不能出租，恐有疑義。且排水溝有分明溝、暗渠，被上訴人越界使用之系爭土地既標示為溝，即使未見排水動態，亦不能據以無作排水用地使用，而拒絕承認為溝地，而藉此出租、收取租金。
（三）上訴人提出彰化縣私立慈愛幼稚園繳款書（同屬占用系爭土地之情形），要求被上訴人比照辦理，惟兩者實際情況有別，上訴人據以要求被上訴人及追加被告繳納之租金，顯不合理。且依彰化縣縣有房地租金率標準第2條、第3條第5款規定設有戶籍並自住者，可依租金額百分之六十計收租金。何況本件實係上訴人剝削被上訴人28年租金在先，即使使用系爭土地之前述未保存登記建物現由被上訴人及追加被告之父居住，依上開規定計算租金，仍將背負重擔。
四、得心證之理由：
（一）上訴人主張與被上訴人及追加被告三人之父陳沼自55年起就上訴人所有之系爭土地訂立公有基地租賃契約，定期換約，75年最後一次簽訂書面契約，租期自75年1月1日至78年12月31日。此後，未再簽訂書面契約，惟至83年陳沼仍有依上訴人寄送之租金繳納通知繳納租金之情，為被上訴人及追加被告所不爭執，並有系爭土地登記謄本、彰化縣員林市改制前之62年間、75年間員林鎮公有基地租賃契約、55年、71年、83年陳沼繳租之單據影本等附卷可稽，自可採信屬實。
（二）上訴人主張與陳沼訂立之前述契約，用供出租之系爭土地上及相鄰同地段506-10地號土地上，建有門牌號碼彰化縣○○市○○街○○○○號未保存登記之建物，已經陳沼將該建物之事實上處分權於94年間移轉予被上訴人及追加被告取得，依上訴人與陳沼就系爭土地係有不定期之租賃關係與租地建屋之法律關係，並參照前述最高法院85年台上字第51號判決意旨可知，該不定期之租賃關係現係存在於兩造間，爰依此不定期租賃關係請求被上訴人及追加被告應共同給付上訴人近五年來之租金共231,360元部分，被上訴人及追加被告抗辯如上，意指上訴人請求之租金無理由，且數額過高等語。經查，前述未保存登記建物與其部分之基地即與系爭土地相鄰同地段506-10地號土地，係陳沼之父於70年前向前手購買，當時員林鎮尚未實施都市計劃，系爭土地亦屬未載註地目為溝之公有地。嗣陳沼繼承其父所有之前述不動產，並於56年間曾向彰化縣0000000000地○○鄰○地段000000地號土地增建廚浴及局部改建該未保存登記建物等情，業據陳沼陳稱明確，亦提出相符之彰化縣政府建設局修建證與修建之平面圖影本附卷可參，尚堪認屬真實。又據前述修建資料可知原有房屋寬3公尺，前後長度含騎樓為20.5公尺，局部改建與添建部分係包攝於原有房屋中間，足認該未保存登記建物之面積尚大於前述506-10地號土地面積21平方公尺，有土地登記謄本影本在卷可憑，加上陳沼係向上訴人租用系爭土地33.06平方公尺即10坪之面積。從而，該未保存登記建物允堪認定係先於陳沼於55年間向上訴人租用系爭土地前即已存在，是陳沼向上訴人租用系爭土地，性質上應非租地建屋之法律關係，而應屬建物已占用系爭土地乃訂約付租之租賃法律關係。故上訴人主張與陳沼就系爭土地之法律關係為租用基地建築房屋之法律關係，本院尚難採取。
（三）承上，上訴人既與陳沼就系爭土地之法律關係僅屬一般租賃土地之關係，而不屬租用基地建築房屋之法律關係，則上訴人主張參諸前述最高法院85年台上字第51號判決意旨及依民法第426條之1「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，上訴人與陳沼就系爭土地之租賃法律關係，係因被上訴人與追加被告取得前述未保存登記建物之事實上處分權，而存在於兩造之間，本院亦難採取。實則，就此兩造不爭執之上訴人與陳沼就系爭土地為不定期租賃之關係，併依全卷內容綜判，上訴人亦顯無證據足認係同意將陳沼之承租權轉由被上訴人與追加被告取得，故此不定期之租賃關係，仍係有效存在於上訴人與陳沼間，上訴人依租賃之契約關係，向非契約當事人之被上訴人及追加被告請求給付租金，被上訴人與追加被告既已拒絕，堪認上訴人之訴自無理由。
綜上，上訴人與陳沼就系爭土地之不定期租賃關係，尚非租用基地建築房屋之法律關係，並不因使用系爭土地上之未保存登記建物事實上之處分權已由被上訴人與追加被告取得而法定移轉此契約關係於兩造間繼續存在。從而，上訴人依租賃契約關係請求非契約當事人之被上訴人與追加被告給付租金，自無理由。
五、本案為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論。
六、據上論結，上訴及追加之訴均無理由，併依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 黃倩玲
法 官 姚銘鴻法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
書記官 吳曉玟