臺灣彰化地方法院民事判決 106年度簡上字第79號上 訴 人 鄭慧貞訴訟代理人 林博智被 上訴人 許足
許昭男上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國106年3月28日本院北斗簡易庭105年度斗簡字第216號第一審判決提起上訴，本院於民國106年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟捌佰壹拾元由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張：
(一)坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積10.90平方公尺）、同段197地號土地（面積99.95平方公）、同段203 地號土地（面積6.31平方公尺）、同段204地號土地（面積66.07平方公尺）（下合稱系爭土地，單指稱地號土地）為上訴人所有。被上訴人許足（下稱許足）向上訴人承租196及197地號土地，在該地上設有建築物，並將一樓店面出租與第三人，作為飲料店使用。被上訴人許昭男（下稱許昭男）承租203及204地號土地，在該地上設有建築物，現自營冰店，而均從事商業性活動。上訴人前曾起訴請求調整租金，經本院81年度簡上字第88號民事判決（下稱系爭判決），調高許足承租之196、197地號土地租金為每年新臺幣（下同）35,248元（每月約2,937元），調高許昭男承租之203、204 地號土地租金為每年26,847元（每月約2,237元）。
(二)惟系爭判決係於民國82年3 月20日作成，迄今已有23年之久，而系爭土地坐落在彰化縣二水火車站附近，交通便利，屬商業繁榮地區，土地利用價值於此段期間大幅攀升，土地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益均已有變更，非當時所得預料，且許足及許昭男在系爭土地上興建之建物於23年間不斷折舊，其對第三人收取之租金幾乎等同於上訴人所有土地之價值貢獻。而許足將一樓店面出租予第三人，其租金由每月5,000元大幅上漲至12,000元，1年租金為144,000元，然許足僅支付上訴人1年35,248元之土地租金；而許昭男前將一樓店面出租予第三人經營飲料店，其租金亦上漲至11,000元，1年租金係132,000元，然許昭男僅支付上訴人1年26,847 元之土地租金，均顯然偏低，而有調整之必要，始符合公平。基於許足、許昭男對第三人之月租金分別為12,000元、11,000元，該項收益主要係基於上訴人所有土地之貢獻，故請求調高許足承租之196、197地號土地之月租金至5,000元（年租金60,000 元）；調高許昭男承租之203、204地號土地之月租金至4,500 元（年租金54,000元），始屬合理。然上訴人於103年1月間向許足及許昭男表明調整租金之意遭拒，上訴人自103年1月起即未收取租金，故本件租金應自103年1月起調整，並請求許足給付自103年1月起至105年12月止共計3年之租金18萬元，許昭男給付自103年1月起至105年12月止共計3年之租金16萬2,000 元等語。
二、被上訴人之抗辯：
(一)許足則以：伊雖有出租店面與第三人經營「Tea's 原味」飲料店，然上訴人所稱月租12,000元係包含伊所有同段205 地號土地出租與第三人之租金。伊所有建物僅後半部坐落在19
6、197地號土地上，此部分租金每月僅5,000 元，而建物前端之同段205地號土地（下稱205地號土地）係伊所有，如果第三人未承租205 地號土地，店面即無對外出口，故此部分土地租金較高，每月為7,000元。因此，伊將坐落196、197地號土地部分出租與第三人，1年租金僅60,000 元（計算式：5,000元×12月＝60,000 元），上訴人即要求調高租金至60,000元，實屬過高。且二水鄉人口稀少，並無上訴人所述經濟繁榮之情形等語置辯。
(二)許昭男則以：伊承租之203、204地號土地僅19坪，上訴人調漲租金並不合理，伊僅向上訴人承租土地，其上房屋乃自己所有，且房屋前方騎樓部分土地（即205-2 號土地）係伊所有。伊先前出租店面與他人經營「清心福全」飲料店，自104年間起改由伊之子自營冰品店，迄今約2年等語置辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決：(一)許足向上訴人承租19
6、197地號土地之租金自103年1月1日起應調整為每年48,000元。（二）許昭男向上訴人承租203、204 地號土地之租金自103年1月1日起應調整為每年42,000 元。(三)許足應向上訴人給付自103年1月1日至105年12月31日共3年之租金總額180,000元（應為144,000 元之誤載）。(四)許昭男應向上訴人給付自103年1月1日至105年12月31日共3 年之租金總額126,000 元。(五)上訴人其餘之訴駁回，暨依職權宣告第三、四項得假執行。上訴人不服提起上訴，上訴聲明求為判決：
(一)原判決不利於上訴人之部分廢棄。(二)許足向上訴人承租之196、197地號土地之租金，應自103年1月1 日起且調整為每年60,000元。(三)許昭男向上訴人承租之203、204地號土地之租金，應自103年1月1日起調整為每年54,000元。(四)許足應再給付上訴人自103年1月1日起至105年12月31日止3年之租金總額36,000元。(五)許昭男應再給付上訴人自103年1月1日起至105年12月31日止3年之租金總額36,000元。被上訴人則均為答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第20頁背面）：
(一)196地號土地（面積10.90平方公尺）、197地號土地（面積
99.95平方公尺）、203地號土地（面積6.31平方公尺）、204地號土地（面積66.07平方公尺）為上訴人所有。205地號土地為許足所有。205-2地號土地為許昭男所有。
(二)許足之配偶王四海前向上訴人承租196、197地號土地，該土地上建物為王四海所有，王四海去世後，由許足繼承取得建物並向上訴人承租土地，並將1樓店面出租與第三人經營「Tea's原味」連鎖飲料店，每月租金為12,000元。
(三)許昭男承租第203號及204號土地，該土地上建物為許昭男所有，前將1樓店面出租與第三人，經營「清新福全」連鎖飲料店，每月租金為11,000元，於105年間終止租約，現供其子經營冰店。
(四)上訴人曾訴請本院調整租金，經本院於82年3月20日以81年度簡上字第88號民事判決調整196、197地號土地之租金為每年35,248元（每月約2,937元），調整203、204地號土地之租金為每年26,847元（每月約2,237元）。
(五)上訴人於103年1月間向被上訴人請求調整租金，兩造經調解後不成立。
(六)被上訴人未給付103年1月起迄今之租金（被上訴人前有交付租金，但遭上訴人退回）。
五、兩造爭執事項：上訴人請求調整系爭土地之年租金應為若干？
六、得心證之理由：
(一)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號、87年台上字第1133號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；前揭規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條及第105 條固分別定有明文。然營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。是以，土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院92年度台簡上字第20號、93年度台上字第1718號裁判意旨參照）。
(二)查196、197、203、204地號土地之公告現值於82年分別為每平方公尺5,500元、16,060元、5,500元、18,865元，於105年則分別調昇為每平方公尺8,700元、19,132元、8,700元、21,903元，有本院81年度簡上字第88號判決、地價第二類謄本、土地登記第一類謄本、公告土地現值及公告地價查詢資料各1紙（見原審卷第22、37至40、54至55、114至117頁）可稽。再衡量兩造於82年間經判決調整租金迄今，全臺整體工商業發展、交通日益便捷，薪資及物價均有所成長等客觀情事，堪認系爭土地價值確有升漲，則上訴人依民法第442條規定，請求調整系爭土地之租金，於法有據。又本件被上訴人係將系爭土地上坐落房屋出租予第三人或自行經營店面，從事商業活動，而非供自住使用，為兩造所不爭執，則被上訴人承租系爭土地供作營業使用之利益，並非城市一般基地承租供居住用房屋者可相比擬，自不受土地法第105 條準用第97條規定之限制，先予敘明。
(三)又查196、203地號土地均為道路用地，197、204地號土地則為建地，此有土地登記第一類謄本（見原審卷第37至40頁）為證。而197地號土地上坐落有許足所有之房屋，並出租與第三人經營「Tea's原味」連鎖飲料店，每月租金為12,000元。204 地號土地上則有許昭男所有之房屋，前曾出租與第三人經營「清新福全」連鎖飲料店，每月租金為11,000元，嗣於105 年間終止租約，現供其子經營冰店等情，為兩造所不爭執，可知被上訴人因系爭土地上建物用以營業，可獲取高額租金或營業利潤。再者，系爭土地位在彰化縣○○鄉○○路，臨近二水火車站，周遭開設有早餐店、藥局、糕餅店、茶行、便利商店，對面為英源醫院，現已無營業等事實，業據上訴人提出Google地圖、現場照片等件（見原審卷第56、60至61、73頁）為證，復經本院至現場勘驗屬實，此有本院勘驗筆錄1份及現場照片4幀（見本院卷第26至28頁）附卷足稽，堪認系爭土地所處位置交通尚屬便利，四周商業活動尚可。惟考量彰化縣二水鄉觀光及整體工商情況發展不佳，自66年起迄至105 年居住人口逐年減少，人口外流、老化情形嚴重，現為彰化縣人口最少鄉鎮，此有二水鄉戶政事務所公布之人口統計查詢資料及網頁資料（見本院卷第44至46頁）可參。再參酌196、197、203、204地號土地84年之申報地價分別為2,480元、5,859.2元、2,480元、6,757元，105 年之申報地價卻反降為2,320元、5,187.2元、2,320元、5,949元，此有地價第一類謄本（見原審卷第88至91頁）附卷可憑，足見近年來系爭土地之地價不增反減。
(四)上訴人雖主張：被上訴人所有房屋老舊，房屋出租之價值即約等同於系爭土地之出租價值云云。然197、204地號土地並未直接與光文路相連接，其中197 地號土地與光文路間坐落有許足所有205地號土地，204地號土地與光文路間則坐落有許昭男所有205-2地號土地（為建地、面積13.08平方公尺），此有地籍圖謄本、土地所有權狀（見原審卷第36、41頁）可佐，復為上訴人所不爭執，則倘非經由被上訴人所有土地，系爭土地均無法直接通行至光文路，而難以供作商業經營使用。且系爭土地上坐落建物均為上訴人出資購買，而其等於20餘年間為維持建物之正常使用，勢必需支出勞力及整修費用，自不得僅以地上建物屋齡老舊，而逕予推認房屋租金即相當於系爭土地出租之價值。從而，本院審酌系爭土地之地理位置、四周環境、工商營業狀況、土地利用情形、經濟價值、上訴人因利用土地所受利益及支出費用等一切情狀，認本件上訴人主張將許足承租之196、197地號土地年租金自35,248元調至1.7倍之60,000元，將許昭男承租之203、204地號土地之年租金26,847元調至超過2倍之54,000元，均屬過高，而認應就許足承租土地之年租金調至48,000元（即1個月4,000元）、許昭男承租土地之年租金調至42,000元（即1個月3,500元），較為適當合理。
(五)房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例意旨可資參照）。查上訴人於103年
1月間向被上訴人請求調整租金，然兩造經調解後不成立，又被上訴人未給付103年1月起迄今之租金等事實，為兩造所不爭執，是上訴人請求自103年1月起調整許足、許昭男承租土地之租金，分別至每年48,000元、42,000元，暨請求許足、許昭男分別給付上訴人自103年1月1日起至105年12月31日止共3年之租金144,000元（計算式：48,000元×3年＝144,000元）、126,000元（計算式：42,000元×3年＝126,000元），係屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第442條規定，請求許足就196、197地號土地應給付上訴人之租金，自103年3月1日起調整為每年48,000元；許昭男就203、204地號土地應給付上訴人之租金，自103年3月1日起調整為每年42,000 元；暨請求許足、許昭男分別給付上訴人自103年1月1日起至105年12月31日止共3年之租金144,000元、126,000 元，均有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決駁回上訴人其餘之訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 王鏡明
法 官 朱政坤法 官 鍾孟容以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 9 日
書記官 林婷儀