臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第1065號原 告 鄭英美訴訟代理人 詹閔智律師被 告 黃阿好訴訟代理人 張洛洋律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國106年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹萬玖仟零柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣玖仟零參拾元由原告負擔百分之九十八，餘由被告負擔。
本判決第1項得假執行，惟被告如以新台幣壹萬玖仟零柒拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告部分：
（一）聲明：⑴被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號I部分（磚造一層房屋，面積23.56平方公尺）、彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上如附圖所示編號J（磚造一層房屋，面積53.69平方公尺）、K部分（磚造石棉瓦倉庫，面積31.72平方公尺）地上物拆除，並將該土地返還原告；⑵被告應給付新台幣（下同）19,070元予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶訴訟費用由被告負擔；⑷願供擔保，請准予宣告假執行。
（二）坐落彰化縣○○鎮○○段758、758之4、758之5、758之6等4筆地號土地為原告於民國（下同）98年6月間向法院拍賣取得，為原告所有之土地，此有土地謄本可按；前原告認上開土地遭被告及訴外人所有或使用之房屋等地上物無權占用，而被告及訴外人詳細占用系爭土地地號、編號、事實上處分權人、構造層次、占用面依詳如附圖，即和美地政事務所土地複丈成果圖所示，具狀向鈞院提起請求拆屋還地訴訟，鈞院以98年度訴字第841號受理並駁回原告之訴；嗣原告上訴繫屬臺灣高等法院臺中分院，該院以99年度上字第410號判決駁回原告上訴，該案旋告確定，認定原告與判決附表所示建物各事實上處分權人或所有權人間存有「租賃關係」，先予敘明。又依民法第421條第1項、第439條之規定，承租人即負有給付租金之義務。再依土地法第103條，以及民法第440條第1、3項等規定，查附圖編號I、J、K部分建物及建物坐落之土地（下稱系爭土地）係被告黃阿好占用中，並具事實上處分權，此有前開確定判決可佐，則被告自應給付租金予原告，然自98年6月間向法院拍賣取得迄今，被告均未依約給付租金，期間達7年以上；嗣原告於106年9月19日以存證信函催告被告應遵期給付租金，然被告業於106年9月20日收受上開文書，並有存證信函、存證回執可按，然被告屆期仍未給付租金，嗣經原告以依法終止雙方租賃契約（併以起訴狀繕本送達再為終止之意思表示），則於終止租賃關係後，被告繼續占用系爭土地即屬無權占用，則原告依民法第767條請求被告應將附圖所示編號I、J、K部分之地上物拆除，並將該土地返還原告；另被告應給付五年租金於原告，共計19,070元（計算式：108.97*35=19069.75，元以下四捨五入）。
（二）否認被告辯稱催告期限僅有2日期限過短顯非相當、被告不認識存證信函上載代收租金之人何嘉凌、原告委託代收人何嘉凌於106年9月28日拒收租金，而認原告催告、終止雙方租賃關係非適法等抗辯，並主張略以：
⑴經查於承租人逾期遲延給付租金時，出租人依法得訂「相
當期限」催告承租人支付租金，然何謂「相當期限」法未明訂，屬不確定法律概念，當得隨社會交通發展狀況、社會進步狀態、金融給付便利性等條件予於個案中與時俱進予以認定；而本案被告明知其佔有土地係屬原告所有，存有租賃關係，依法即有按時給付租金之義務，當無法以家境非富裕予以推卸給付義務；再者現今交通發展十分發達，隨著高速公路、高速鐵路建設，臺灣一日生活圈已經十分便利，而網路建設發達及金融匯款便利，金融機構、AT
M、便利商店ATM等隨處可見（甚至於網路購物下定後，得以手機APP、網路銀行直接轉帳匯款，抑或至便利商店以ATM轉帳，而商品均可在24小時內送達），有別以往農業、工業時代，況被告居住處所位於「彰化市」，為本縣縣轄市，交通十分便利、金融機構廣設，被告得選擇親自交付款項抑或連絡後取得匯款資訊等給付方式眾多，故原告催告於函到後二日，即106年9月22日前給付即可，故於本案催告期間應符合相當期限之規定。
⑵承上，原告另同時催告同段758地號上承租人，即附圖所
示A部分之全體承租人，渠等亦與被告同於106年9月20日收受催告信函，亦由居住於桃園市之共有人黃英娟給付租金支票予代收人何嘉凌收受，此有該支票影本可證，居住地點遠比被告遙遠之承租人均可遵期給付，益徵原告催告期間尚稱合理。
⑶被告答辯狀稱「經以Google查明何嘉凌電話，始悉係法律
事務所」，足認被告使用科技查詢並無障礙；再者，實情係被告於106年9月20日收受催告存證信函翌日即由被告委託之黃金煌撥打存證信函所留電話詢問相關租金催告事宜，並告知事務所地址以利繳納租金，足認原告早於106年9月21日即知悉原告係委託律師事務所代為處理本件租金收受事宜，何有恐遭詐騙之情？再者承租人既已知悉原告委託律師事務所辦理租金催收事宜，則被告是否認識代理人或受託人，與被告遲延繳納租金，本屬二事。況原告有簽訂委任書予何嘉凌，則當被告質疑何嘉凌代理權時，當可要求提出，益證被告所辯不足採。
⑷末查原告委託代收人何嘉凌之代理權限即為函到後二日內
始可代為收受租金，則被告於106年9月28日始委託黃金煌代為給付租金，因已超過何嘉凌代理權限而予以婉拒收受並無違誤，然就此仍無解於於催告後仍未於催告期間內繳納租金。退萬步言，被告於收受催告信函至原告於106年9月26日寄送終止租賃關係存證信函前，均未有給付租金意思，直至寄發後始願給付，足認被告於收受催告給付租金存證信函後，仍無給付租金意願甚明，被告所辯應無可採。
（三）訴代及何嘉凌在存證信函送到的翌日都有收到黃金煌的來電，在電話中有詢問我們在什麼地方，受何人委任，並沒有提到他所稱的款項給付不出來或低收入戶等陳述。兩造對於累計兩年以上未給付租金並不爭執，兩造攻防要點只在於催告時間是否合乎法律規定，被告既然也自承在收到存證信函後有委託黃金煌洽詢租金等相關事宜，足認這樣的催告意思表示已經合法送達被告，並沒有被告所稱的時間過短或不合法的情事存在。而且被告一直爭執存證信函上原告記載的地址，原告記載的地址是鈞院認定雙方有租賃關係存在之判決上載的地址，並沒有被告所稱的記載錯誤等情事。況且存證信函也明確記載有委託的意旨存在。承租人依租賃關係本有依約給付租金的義務，法律也未明文規定需審酌承租人的經濟狀況而做為可否終止租賃關係之權利行使要件。
二、被告部分：
（一）依照土地法第103條第4款、民法第440條之規定，以及最高法院68年台上字第777號判例意旨，本件原告鄭英美於民國106年9月19日，以台中民權路郵局營收股第2132號存證信函催告被告黃阿好於函到2日內，給付附表I、J、K部分所積欠5年之租金共新臺幣（下同）19,070，及與他人共同佔有附表G、P、H、Q、N部分所積欠之5年租金共5,562元，被告則於106年9月20日接到上開催繳租金之存證信函，惟因催告給付租金之期限僅有2日，依一般社會觀念，期限實屬過短，顯非相當。更何況，被告家境並非富裕，如何能於短短2日之內籌得上開數額之現金，確有相當困難；又原告就上開附表G、P、H、Q、N部分，亦分別向其他同佔有上開土地之訴外人黃金煌、黃培傑、黃瓊媚、黃世傳、黃映雪、黃振家、黃介麟、黃林美仁等人寄發存證信函，要求各須給付原告5,562元之租金，上開5,562元之租金，被告認為原告有重複向其他佔有人請求之情形，有不當得利之虞。且原告上開存證信函所指委託代收租金之人何嘉凌，並非被告所認識之人，且於存證信函上僅留「電話00-00000000」，並無留下任何地址，原告如何放心將租金交付予與本案毫無關係之陌生人，為防受騙，原告因而未敢擅自繳納，並隨即於106年9月21日按原告上開催告給付租金之存證信函所載地址「彰化市○○○路○○巷○○號13樓」，前往拜訪，欲與原告說明，豈料，該址並無原告其人。被告洽詢原告無著，乃委託訴外人黃金煌於月22日，以台中東興路郵局第665號存證信函，載明上揭疑點，寄送原告存證信函所載地址「彰化市○○○路○○巷○○號13樓」予原告，詎被告所寄存證信函遭郵局以「遷移新址不明」而退回，是致令被告更加質疑原告上開催告給付租金之存證信函真實性；且原告於106年9月26日，以台中民權路郵局營收股第2199號存證信函，主張終止租約；又以起訴狀繕本送達再為終止租約之意思表示。被告於收到上開終止租約之存證信函後，更感詫異，經以GOOGLE查明何嘉凌電話，始悉係法律事務所，乃委託黃金煌於106年9月28日攜款前往何嘉凌所任職位於臺中市○區○○路○○○號之誠毅法律事務所，委其代收，未料，何嘉凌小姐以已逾催告給付租金存證信函中所示2日之期限而拒收，此有當場錄音、錄影檔案、錄音譯文及錄影截圖等資料可資佐證。被告且於翌日之106年9月29日，以台中東興路郵局第687號存證信函寄送正本予原告【被告由臺灣高等法院臺中分院99年年度上字第410號民事判決中發現原告地址為彰化縣○○市○○路○○巷○號之8，故寄送該址，經原告配偶巫懷於106年9月30日代收】，並寄送副本予何嘉凌小姐，具體表達上旨。足證被告確有於合理且相當之期限內給付租金之意。；又查，被告於106年11月7日前往鈞院辦理租金提存相關事宜，並於106年11月8日以存單號碼存字第858號（案號：106存950）國庫存款收款書存入67,810元（計算式如附表，被告及訴外人黃金煌、黃世傳、黃子洋、黃阿好共5人應繳之5年租金，分別為20,182元、11,908元、12,048元、13,175元、10,497元，合計為67,810元）至鈞院303提存款專戶，依民法第314條、提存法第4條第1項之規定，被告於鈞院提存所之提存，亦已生清償之效力。是認原告催告給付租金之意思表示與民法第440條規定不合，應不合法；其後原告於106年9月26日，以台中民權路郵局營收股第2199號存證信函終止租約之意思表示，亦難認合法，系爭租賃關係仍有效存在，被告仍屬有權占有，原告並未合法催告被告繳付租金、合法終止兩造租約，原告請求被告拆物還地，乃無理由，並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
（二）否認原告所主張被告居住處所位於『彰化市』，為本縣縣轄市，交通十分便利、金融機構廣設，被告得選擇親自交付款項抑或連絡後取得匯款資訊等給付方式眾多，故原告催告於函到後二日，即106年9月22日前給付即可，故於本案催告期間應符合相當期限之規定云云。並抗辯略以：
⑴被告於106年9月21日委託黃金煌依前揭2132號存證信函內
文所載之唯一線索即代收人何嘉凌電話，致電向何嘉凌查詢，又為避免遭人詐騙，電話中黃金煌請何嘉凌提出原告委任書，據覆：伊無委任書等語。且何嘉凌電話中並無表明其係法律事務所，亦未表明地址，致原告亦無法信任其真實性。且被告係從事家庭手工，月收入本即不豐，年收入亦僅96,240元，被告收受上揭2132號存證信函後，可謂已竭盡所能籌措租金款項，終於同年月27日，順利向親人黃培傑借得上開數額，隨即委託黃金煌再次想方設法，終於同年月28日覓得何嘉凌地址，再次前往繳納款項，惟因何嘉凌拒收，致亦徒勞無功。
⑵實因現今社會詐騙集團猖獗，原告卻僅以存證信函，限定
短短2日繳款期限，且於存證信函內，亦僅載有代收人何嘉凌之姓名及電話，其他如法律事務所名稱、地址、委託書等資料則均付之闕如，被告實難確知其可信度。更何況，依該存證信函寄件人地址欄位所載地址實地尋找，確亦查無此人，被告復於106年9月22日以寄送存證信函方式表達意見，亦遭查無此人而退件，則被告益加懷疑該存證信函之真實性，當屬合理。
（三）否認原告所稱其另同時催告同段758地號上承租人，即附圖所示A部分之全體繼承人，渠等亦與被告同於106年9月20日收受催告信函，亦由居住於桃圜市之共有人黃英娟給付租金支票予代收人何嘉凌收受，此有該支票影本可證，居住地點遠比被告遙遠之承租人均可遵其給付，益徵原告催告期間尚稱合理等云云，並抗辯略以：原告以黃英娟得以在2日繳款期限內如期給付，即認該期間堪稱合理。然因各人經濟狀況本即有異，尚難以他人得於上開期限內繳付租金，即認該期限合理。再者，A部分之承租人，因非同一家族，並無公廳、圍牆等共同使用部分，其租金較無爭議。況被告收受上開存證信函後，並非置若罔聞，反而積極親洽原告處理租金計算及收受事宜，並委請黃金煌投人幫忙，甚至尋覓親友借款，足見被告對該存證信函並非置之不理。
（四）否認被告於收受催告信函至原告於106年9月26日寄送終止租賃關係存證信函前，均未有給付租金意思，直至寄發後始願給付，足認被告於收受催告給付租金存證信函後，仍無給付租金意願甚明等云云。然查，被告不僅經濟狀況不佳，且被告於106年9月27日籌得款項後，隨即委由黃金煌再次向何嘉凌洽詢並繳款，被告給付租金態度如此之積極，當屬至明。況被告確有給付租金之誠意，原告自98年6月取得系爭土地所有權後，雖曾於100年5月27日向彰化縣彰化市調解委員會申請調解給付租金事件，然因當時原告及被告等34人亦均無法提出租金如何計價之標準，亦未論及租金收取之方式，調解即終告不成立而收場。是被告亦不知究該以如何方式繳納，復不知以如何金額繳納，然則，無論如何，均不能謂被告無給付租金之誠意。
三、本院之判斷：
（一）原告所主張系爭土地為其所有，兩造間就系爭土地有租賃關係，被告積欠租金達二年以上，於106年9月19日以存證信函催告被告等事實，業據以提出土地登記謄本、土地複丈成果圖、郵局存證信函及支票（均影本）等件為憑，然被告雖不否認坐落系爭土地上被告具事實上處分權之系爭建物與原告間存有租賃關係，積欠租金及原告以106年9月19日存證信函催告應於收受後二日內繳納租金等情，惟否認有逾催告期限拒繳租金之情事，並以前詞置辯。
（二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第421條第1項、第439條分別定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。民法第439條、第440條定有明文。又按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回。土地法第103條第4款亦有所明文。末按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條亦有明文規定。另耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（86年度台上字第3364號判例意旨參照）。
（三）經查，本件被告所有之坐落於原告所有土地上之系爭建物，經本院98年度訴字第841號確定判決認定，原告與被告就土地與建物其間有民法425條第1項買賣不破租賃規定之適用，即有租賃關係存在，固為兩造所不爭執，自可採認為真；然原告就前揭判決於100年間上訴經台灣高等法院台中分院駁回確定後，至今並未與被告就租金之給付方式及地點加以約定，是租賃契約之承租人即被告之租金支付方式並未明確；又原告以被告於106年9月20日收受租金給付催告之存證信函，僅記載原告委託訴外人何嘉凌代為收取租金，然並未載明租金給付方式及地點，尚須經被告以電話聯絡加以確認給付之方法，以及是否有權代理，況被告亦於106年9月22日即收受原告催告後兩日內，委由訴外人黃金煌對原告就租金之計算以及訴外人何嘉凌有無代理權為通知，有存證信函、掛號信封等為證，雖經退回而未由原告收受，然審酌其收件地址之記載與原告分別於106年9月19日、26日寄發之催告通知、終止租賃契約之兩次存證信函均相同，且原告於106年9月26日寄發之存證信函上仍記載該經退回之地址，自尚難謂被告無支付租金之意願，而將未於收受催告後兩日內支付租金之結果歸責於被告，又兩造間之租賃契約，既未約定租金給付方式及地點，依法應以債權人之住所地為清償地，被告既以前揭地址為清償地，並以該地址為租金計算等異議之存證信函之通知，自難認有可歸責之處，是縱原告稱被告106年9月21日委由訴外人黃金煌以撥打訴外人何嘉凌電話之方式得知相關租金繳納事宜以及事務所地址，然原告並未於催告之存證信函記載租金之支付方式及地點，亦未附有委任書，是以為原告一方未經被告同意前，契約雙方當事人當無發生約定債權人住所地以外之清償地的效果，自不待言。
（四）又按催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為相當（最高法院49年台上字第1094號判例意旨參照）。經查，原告主張應依照交通發展狀況、金融給付便利性等條件於個案中予以認定，不得僅依被告抗辯其經濟狀況不足以在兩日內籌措租金，而遽以之認定原告定兩日之期限為不相當等詞，固非無理，惟承上所述，原告未經被告同意即單方變更清償地，且未載明租金給付方式、地點，使被告自存證信函中得以知悉，僅言稱委託訴外人何嘉凌代收租金，尚課予被告另行查證訴外人何嘉凌是否為原告代理人之義務，況被告就租金之金額亦有疑義，自難謂原告所定之兩日期限是為相當，至原告主張居住於桃園市之訴外人黃英娟即系爭建物之共有人之一，亦得於兩日內給付支票繳納租金，故其所定之兩日期限為合理等語，僅為該訴外人個人之情事，或者未如同本案被告就租金計算尚有疑義等，尚不得比附援引於本案被告，而稱其所定期限為合理，是原告之主張，自非可採。
（五）原告復稱被告並無意願繳納租金，然被告於收受存證信函後，即於106年9月22日寄發存證信函予原告表明對租金計算之意見，並委由訴外人黃金煌於106年9月28日前往何嘉凌所任職於位於台中市之法律事務所繳納租金，是以足認被告確有於合理且相當之期限內給付租金之意願，非如原告所稱被告拒絕繳納租金。縱上所述，原告其所定之兩日期限為難謂相當期限，原告以存證信函定期催告被告支付租金，否則終止系爭租約云云，自不生催告之效力，亦無由據以終止系爭租約。
（六）末按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，在債權人遲延中，債務人無須支付利息，民法第234條及第238條均定有明文；本件被告對於積欠租金一事並不否認，經依職權調閱本院98年度訴字第841號民事事件卷宗查核結果，系爭土地前於88年間經本院彰化簡易庭以87年度彰簡字第859號判決調整租金為每平方公尺每年35元，兩造對此亦無異議，故附圖編號
I、J、K部分被告之地上物占用部分，面積總計108.97平方公尺，原告請求五年之租金，共計19,070元（計算式：
108.97*35=19069.75，元以下四捨五入），自屬有理由；惟被告接獲存證信函後即委由訴外人黃金煌於106年9月28日前往何嘉凌所任職於位於台中市之法律事務所繳納租金，為原告所拒絕等情，業經被告提出錄音光碟、譯文及存證信函影本等件為證，原告對此亦無異議，則本件顯係原告拒絕受領被告給付，依前揭法條規定，被告無須支付利息，故原告請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，於法亦非有據。
四、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付19,070元，為有理由，應予准許，其餘請求部分則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，被告則陳明願供擔保請求准予宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因敗訴而失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事第一庭 法 官 謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
書記官 莊何江