臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第1093號原 告 林金崙
林金堂林麗華林麗芬吳中石吳中亙吳珮怡共 同訴訟代理人 王育琦律師
陳振吉律師被 告 余定憲
余淑眞余淑如余耀明共 同訴訟代理人 林俊雄律師被 告 余楊裁
余淑華余淑芬余林素碧余定輝余淑品余定志余定俊 原住彰化縣○○鄉○○村○ 鄰○○路0林余霞劉余捉上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國108 年3 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地年租金，自民國一○七年四月十七日起調整為每年蓬萊稻穀壹仟柒佰拾肆臺斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之。查原告起訴聲明：「（一）被告應將原告所有坐落彰化縣○○鄉○○○○○○段00
0 0000 0000 地號土地（下稱系爭525 、526 、527 地號土地）上之地上物移除，將所占用土地返還原告。（二）被告應自民國106 年9 月20日起按月給付原告如起訴狀附表二所示金額；並應給付原告如起訴狀附表三所示金額及自106年11月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。」嗣原告於107 年4 月17日具狀追加備位之訴，迭經變更聲明後，最後聲明：「（一）先位聲明：1.被告應將系爭525 、527 地號土地（下合稱系爭土地）如附圖即彰化縣彰化地政事務所107 年7 月13日彰土測字第1752號土地複丈成果圖（下同）編號A 、B 、C、D 、E 、Z 所示水泥地、磚瓦造建物、果樹菜園、水井等地上物（下稱系爭地上物）移除，將系爭土地全部返還原告。2.被告應連帶給付原告新臺幣（下同）245,375 元及自10
7 年10月12日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
3.被告應自106 年9 月20日起至返還系爭土地時止，按月連帶給付原告4,090 元。4.願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：1.被告承租原告所有系爭525 地號土地年租金，自107 年4 月17日起調整為每年蓬萊稻穀（下稱稻穀）3,
572 臺斤，被告應自107 年12月26日起，按年連帶給付原告稻穀3,572 臺斤。2.被告應將系爭527 地號土地上如附圖編號C 、D 所示磚瓦造建物、果樹菜園等地上物移除，並將上開土地全部騰空返還原告。3.被告應連帶給付原告22,495元及自107 年10月12日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。4.被告應自106 年9 月20日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告375 元。5.判命給付金錢部分，願供擔保，請准宣告假執行。」被告雖不同意原告為上開訴之變更、追加，惟原告變更追加後之訴與原訴，均係基於主張被告占有系爭土地之同一社會事實，訴訟資料可共通使用，而原告追加備位聲明調整租金，係因被告抗辯兩造間就系爭土地有租賃關係存在，應為被告所得預見，無害於被告程序權之保障，揆諸上開說明，自屬請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准許。
二、本件除被告余定憲、余淑眞、余淑如、余耀明（下稱被告余定憲等4 人）外，其餘被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）先位之訴部分：
1.原告為系爭土地共有人，系爭土地上系爭地上物均為訴外人即被告之被繼承人余順所有，無權占有系爭土地，余順於74年2 月3 日死亡後，依法由被告繼承。被告無權占有系爭土地，應將系爭地上物騰空，將系爭土地返還原告。
2.如認兩造間有租賃關係（下稱系爭租約），依本院77年度訴字第13號判決（下稱前案判決），亦僅存於系爭525 地號土地中789 平方公尺而已，對照該筆土地面積831.63平方公尺，被告已無權占有42.63 平方公尺。又依前案判決調整租金為每年稻穀1,091 臺斤，按行政院農糧署（下稱農糧署）公告每公斤稻穀計畫收購價計算，被告自77年1月1 日起應按年給付租金12,306元，自100 年起應給付年租金17,020元，惟被告每年均僅給付10,474元，顯已積欠租金達30年，爰依土地法第103 條第4 款規定，以107 年
4 月14日民事準備二及爭點整理狀送達對被告為終止租約之意思表示。原告另於107 年12月11日以存證信函定期催告被告給付租金並終止系爭租約。
3.被告無權占有系爭土地土地已逾5 年，爰依民法第179 條規定，併請求被告連帶給付下列相當於租金之不當得利：⑴自106 年9 月20日起訴日回溯5 年合計245,375 元及自
107 年10月12日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。⑵自106 年9 月20日起訴日起至返還系爭土地時止，按月給付4,090 元。
（二）備位之訴部分：
1.如認系爭租約存在且原告終止系爭租約不合法，則系爭租約僅存在於系爭525 地號土地，且屆30年未曾調整租金，而系爭525 地號土地土地原地目為林地，現已變更為乙種建築用地，於105 年公告現值每平方公尺達3,500 元，土地價值較30年前大不相同，爰依民法第442 條前段規定，請求將系爭525 地號土地租金，自107 年4 月17日起，調整為每年稻穀3,572 臺斤，並依民法第439 條規定請求被告自107 年12月26日起按年連帶給付原告租金稻穀3,572臺斤。
2.被告無權占有系爭527 地號土地已逾5 年，爰依民法第17
9 條規定，請求被告連帶給付下列相當於租金之不當得利：⑴自106 年9 月20日起訴日回溯5 年相當於租金之不當得利合計22,495元及自107 年10月12日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵自106 年9 月20日起至返還系爭527 地號土地時止，按月給付375 元。
（三）爰依民法第767 條第1 項前段、中段、第962 條（擇一有利原告判決）、第179 條、第442 條前段、第439 條規定，請求被告拆屋還地、返還相當於租金之不當得利、調整租金及給付租金等。並聲明：如本判決事實及理由欄壹、一所示。
二、被告余定憲等4 人則以：
（一）余順於36年3 月22日與訴外人即原告被繼承人林清江、葉春萬簽訂「家屋用地借用契約書」，約定余順向林清江及葉春萬租地建屋（即系爭租約）。雖系爭租約記載租賃標的臺中縣彰化區芬園鄉社口707 番號土地非系爭地上物現坐落土地，惟依系爭租約記載租賃標的四鄰為東西側訴外人林振榆、余萬居故居、南臨崩崁腳、北臨坑，與被告使用系爭土地位置相符。而訴外人即原告被繼承人林春榮亦曾於77年間起訴請求調整系爭土地租金，經本院前案判決在案，可見系爭土地有系爭租約存在。兩造分別為余順、林清江、葉春萬繼承人，自應繼承系爭租約法律關係。
（二）被告近年均委由訴外人即被告余定憲、余淑眞、余淑如、余淑華、余淑芬等人之父余慶豐給付租金予訴外人即原告林麗芬之母林李淑恭及原告林麗芬。系爭租約租金固經前案判決調整為稻穀1,091 臺斤，惟被告多年來均以現金給付，經林李淑恭及原告林麗芬無異議收受，兩造前手顯就以稻穀折算數額金錢給付租金乙事達成合意。原告催告被告給付租金稻穀，自不生催告效力，依法不得終止系爭租約。被告基於租賃關係使用系爭土地，非無權占有，亦未受有相當於租金之不當得利。
（三）系爭土地本為荒地，係余順及其繼承人整地建屋保存土地，始提高系爭土地使用價值，其增益價值應歸被告享有，原告不得執為調整租金之理由。又系爭土地位處坡邊，甚為偏僻，利用價值不高，又無自來水可用，生活機能不佳，原告請求調整租金數額亦屬過高等語，資為抗辯。
（四）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、其餘被告均未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀對作何聲明或陳述。
四、原告主張系爭土地為原告共有，系爭地上物現為被告占有、使用，系爭土地重測前為社口段759 之67、759 之68地號土地，原均為訴外人林春榮所有等事實，有土地登記謄本、余順繼承系統表暨戶籍謄本及除戶謄本、本院勘驗筆錄（含簡圖及照片）、附圖在卷可稽（見本院卷一第86頁至第94頁、第16頁至第32頁、第198 頁至第210 頁、第264 頁至第271頁、本院卷二第8 頁），復為被告余定憲等4 人所不爭執，而其餘被告均未到庭或提出書狀作何爭執，自堪信為真實。
五、原告主張被告無權占有系爭土地，並請求調整租金、給付租金、相當於租金之不當得利乙節，則為被告余定憲等4 人所否認，從而本件應審酌者即為：
（一）余順與林清江、葉春萬有無就系爭土地成立系爭租約？如系爭租約存在，租賃標的範圍為何？原告依土地法第103條第4 款規定終止系爭租約，有無理由？原告依民法第76
7 條第1 項前段、中段及第962 條規定，擇一請求被告移除系爭地上物，返還占用土地，有無理由？原告依民法第
179 條規定請求被告連帶給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，數額若干？
（二）如系爭租約存在，原告依民法第442 條前段、第439 條規定請求調整及給付租金，有無理由？如有理由，調整及給付租金數額若干？
六、得心證之理由：
（一）兩造間有系爭租約法律關係存在：按私文書應由舉證人證其真正。法院得命提出文書之原本。不從前項之命提出原本或不能提出者，法院依其自由心證斷定該文書繕本或影本之證據力。民事訴訟法第357 條、第353 條定有明文。本件被告主張兩造間有系爭租約法律關係存在，並提出家屋用地借用契約書影本、前案判決為證（見本院卷一第56頁、第118 頁至第120 頁）。原告雖否認上開文書形式上為真正，惟查，被告提出前案判決，業據本院調取前案判決原本核對無訛影印附卷（見本院卷二第140 頁至第143 頁），自堪認為真正。其次，依前案判決記載，林春榮於前案主張其所有系爭525 地號土地原出租予余順，年租金為稻穀70臺斤，不敷繳納地價稅，且系爭525 地號土地價值增加，乃訴請調整租金；該案被告即本件被告余耀明及訴外人余炳煌、余林鑾、余慶豐等人（即余順之繼承人）則提出「家屋用地借用契約書」抗辯不得調整租金；林春榮於該案未爭執該家屋用地借用契約書形式上真正，且亦主張雙方就系爭525 地號土地有租賃關係，復經前案判決認定：「本件兩造之先父就系爭土地（按：即系爭525 地號土地）所訂之契約雖明為『家屋用地借用契約書』，並約定借予余順及其子孫永久使用，但同時明定應納地租穀140 臺斤，此有該契約書附卷可證」等語，核與被告提出前述家屋用地借用契約書內容相符，足認該家屋用地借用契約書亦屬真正。又原告於107 年12月11日發函被告略以：「臺端為余耀明、余炳煌、余林鑾、余慶豐之繼承人，因臺端…提出…民事判決，吾等林金崙、林金堂、林麗華、林麗芬、吳中石、吳中亙、吳珮怡始知悉臺端之被繼承人曾向吾等之被繼承人林春榮承租…富山段525 地號土地…現租賃關係之權利義務均分別由臺端及吾等繼承」等語，催告被告給付租金（見本院卷二第106 頁），亦表明兩造間有租賃關係存在。從而，本件兩造間有系爭租約法律關係存在，即堪認定。
（二）系爭土地均為系爭租約標的：
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去事實、交易上習慣等一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，自契約主要目的及經濟價值作全盤觀察，以為判斷基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
2.查系爭租約記載租賃標的臺中縣彰化區芬園鄉社口707 番號土地，現為富山段620 地號土地，而非系爭土地乙節，固有光復前土地登記簿、土地登記舊簿在卷可佐（見本院卷一第57頁至第62頁）。惟系爭租約亦明載租賃範圍為「西余萬居先生家屋宅為界至東林振榆先生住宅南崩崁腳為界北至坑為界」等語。而系爭土地西側富山段518 地號土地（重測前為社口段759 之2 地號土地）確係訴外人余萬居與他人共有土地，系爭土地南側為陡坡地形、北側地勢較低等情，有土地登記謄本、勘驗筆錄、簡圖、照片在卷可按（見本院卷一第125 頁至第128 頁、第198 頁、第19
9 頁、第205 頁、第206 頁、第209 頁），足認屬實。佐以證人余張初枝於本院具結證稱：余萬居係其公公，余萬居生前住在德興路1 段75號（按：即系爭地上物西側相鄰建物）；余萬居與余順係兄弟，其結婚後余萬居有告訴其余順房屋坐落土地係向他人承租，一直都有繳租金；其知道林振榆之前住在附近，後來搬走等語明確（見本院卷二第33頁至第34頁），足見系爭地上物使用系爭土地與前述系爭租約記載租賃範圍相符。至於富山段620 地號土地（即臺中縣彰化區芬園鄉社口707 番號土地），依前述地籍圖及勘驗筆錄簡圖，可知其位在系爭526 地號土地南側，已在陡坡之上，東西兩側並無建物，與系爭租約前述記載租賃範圍不符，又其地勢陡峭不適於建屋，亦難認系爭租約係以該筆土地作為租地建屋標的。再依前述光復前土地登記簿記載，臺中縣彰化區芬園鄉社口707 番號土地當時為林清江、葉春萬所有，此外附近之富山段528 地號土地（重測前為社口段759 之39地號土地）亦為林清江、葉春萬所有（見本院卷一第174 頁至第181 頁土地登記簿），則林清江、葉春萬於系爭土地附近擁有多筆土地，自無法排除於撰寫系爭租約時誤繕地號之可能。況依前案判決記載，林春榮亦主張系爭525 地號土地為系爭租約標的。凡此，均足認系爭525 地號土地確為系爭租約之租賃標的。
3.再查，林春榮於前案雖僅請求調整系爭525 地號土地租金，惟系爭527 地號土地亦位在前述系爭租約記載承租範圍內，而依卷附勘驗筆錄簡圖、航照圖、照片（見本院卷第
199 頁、第200 頁、第108 頁左上），顯示系爭527 地號土地上地上物為被告所有磚造三合院之正身東側，其構造與正身其他部分相同，陳舊程度亦無明顯差異，且其建物東側與護龍切齊，顯係該三合院原始起造建築之一部。而自余順於36年間承租土地興建該三合院建物時起，原告或其被繼承人均未就此部分有何主張，本院綜據上情，認系爭527 地號土地亦應為系爭租約之標的。
（三）原告催告被告給付租金並終止系爭租約，為不合法：
1.按土地法第103 條第4 款規定：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。又出租人依上開規定終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。而民法第
440 條第項規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又依民法第263 條準用同法第258 條第2 項規定，契約當事人之一方有數人者，當事人依法律規定終止契約，應由其全體或向其全體為之。
2.經查，本件原告於本件訴訟繫屬中，固先後分別以107 年
4 月14日民事準備二及爭點整理狀繕本送達及於107 年12月11日以存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示（見本院卷一第232 頁反面、本院卷二第106 頁）。惟查，原告以107 年4 月14日民事準備二及爭點整理狀繕本終止系爭租約，未先定期催告被告給付租金，揆諸上開說明，其終止系爭租約自非合法。又原告於107 年12月11日以存證信函催告被告於107 年12月31日前給付積欠租金稻穀32,730臺斤，惟其於108 年1 月18日具狀陳明該存證信函未送達於被告余定俊、劉余捉，並提出退回信函為證（見本院卷二第120 頁、第123 頁），自難認其已向被告即全體承租人催告並為終止系爭租約之意思表示，其該次終止亦不合法。從而，原告所為上開兩次終止系爭租約之意思表示，均不生終止系爭租約之效力。
3.至於原告另主張系爭525 地號土地面積831.63平方公尺，被告僅承租789 平方公尺，就其於42.63 平方公尺為無權占有等語。惟查，依前述卷附土地登記舊簿、土地登記簿記載，系爭525 地號土地於重測前面積即登記為789 平方公尺（見本院卷一第150 頁、第146 頁），係經地籍圖重測後始於103 年10月31日登記為831.63平方公尺，足見系爭525 地號土地全部均為系爭租約標的，原告此部分主張，即無理由。
（四）綜上，本件兩造就系爭土地存有系爭租約法律關係，被告本於系爭租約占有使用系爭土地，自非無權占有，從而，原告先位、備位之訴關於依民法第767 條第1 項前段、中段、第962 條、第179 條規定請求被告拆屋還地及請求相當於租金之不當得利部分，均無理由，應予駁回。
（五）原告請求調整系爭525 地號土地租金，為有理由：
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法第442 條前段定有明文。此所謂價值昇降，係指租賃物本身價值於租賃契約成立後有昇降而言。是不動產租賃契約未定有存續期間，其價值如有昇漲，出租人依法本得請求增租。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。該條所謂土地申報價額，依土地法施行法第25條、土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法申報之地價。而此項租金數額，應以申報地價為基礎，斟酌基地位置、工商繁榮程度、占用人利用土地經濟價值等因素定之，非必達申報地價年息百分之10之最高額。
2.經查，系爭租約約定「永遠借用子孫絕對不得遷移」等語，核屬未定期限之租賃契約。又系爭525 地號土地年租金自本院前案判決調整為稻穀1,091 臺斤後，歷時30年均未調整，考量此期間民生物價飛漲，系爭525 地號土地每平方公尺公告現值自103 年至106 年間亦自3,100 元調高為3,500 元，有公告現值查詢結果在卷可查（見本院卷二第78頁），足認該筆土地現今價值較77年間確有昇漲。從而，原告請求自107 年4 月17日追加備位聲明時起，調整系爭525 地號土地租金，核屬有理。被告余定憲等4 人雖抗辯系爭525 地號土地價值係因被告及其被繼承人保存行為始有增益，非可歸益於原告等語，惟查，被告及其被繼承人承租土地興建建物，使系爭525 地號土地成為租地建屋契約之標的，依一般社會通念，對土地價值毋寧有負面影響，難認係提升土地價值。而該筆土地價值本因整體社會經濟成長而有提升，此與被告及其被繼承人作為無關，故被告余定憲等4 人此部分抗辯，為無理由。
3.本件系爭525 地號土地臨德興路1 段，距彰南路即省道台14線約百公尺，交通尚稱便利；其非在都市計畫區內，附近非商圈所在，周遭建物多為非集合住宅，密度中等；系爭525 地號土地土地現由被告占有使用，有系爭地上物，無人員常態居住跡象等情，有前述本院勘驗筆錄（含簡圖及照片）、原告提出照片在卷可查（見本院卷二第87頁至第103 頁），堪以認定。本院審酌上情，認系爭525 地號土地租金，應以申報地價年息百分之6 計算金額之稻穀為適當。又系爭525 地號土地107 年申報地價為每平方公尺
536 元，有地價謄本在卷可參（見本院卷二第84頁），計算後系爭525 地號土地年租金相當於26,745元（計算式：
831.63平方公尺×每平方公尺536 元×年息6 ％＝26,745元 ，小數點以下四捨五入）。又兩造未爭執農糧署107年稻穀每公斤收購價26元，依此計算後系爭525 地號土地年租金應調整為1,714 臺斤（計算式：（26,745元/ 每公斤26元）/0.6＝1,714 臺斤）。
4.被告余定憲等4 人抗辯兩造已合意就系爭租約租金變更為以金錢給付等語，為原告所否認，自應由被告余定憲等4人就此部分事實負舉證責任。而被告余定憲等4 人主張上情，無非係以郵政國內匯款執據、入戶匯款申請書為其論據證（見本院卷一第78頁至第84頁）。惟系爭租約雙方當事人均有數人，則契約內容應由全體出租人及承租人意思表示均合致始得變更。而被告余定憲等4 人並未舉證證明兩造係於何時以何方式達此合意，僅泛稱稻穀係如何折算現金係前人決定，無從知悉等語（見本院卷一第114 頁反面），自不能單以余慶豐自100 年起以金錢給付租金，即認全體出租人及承租人均已合意變更租金種類。故系爭租約租金之標的仍為稻穀。
（六）原告請求被告給付租金，為無理由：按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。民法第439 條前段、中段定有明文。次按民事訴訟法第246 條規定：請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之。經查，本件系爭租約記載「自民國參拾六年六月一日起願將前計土地借於同村余順先生」、「每年度借用人要納地主地租糧壹百四拾市斤陰曆六月末完納」等語。從而，系爭租約應係約定租金以每年分期，於租期屆滿時陰曆6 月末日給付。準此，原告請求被告自107 年12月26日起給付租金，應於108 年及其後每年陰曆6 月末日始屆期，核屬請求將來之給付。而被告抗辯其自100 年起每年均有給付租金乙情，業據其提出前述郵政國內匯款執據、入戶匯款申請書為證，原告未主張其係基於其他原因關係而收受各該匯款，當認被告抗辯屬實。又被告於本件訴訟繫屬中107 年1 月
9 日復已主動給付租金，為原告所拒收乙節，則有退回存證信函、郵政匯票可資佐證（見本院卷二第26頁至第28頁），原告又未主張有何預為請求被告給付租金之必要，則其此部分請求自不應准許。
七、綜上所述，本件兩造就系爭土地有系爭租約法律關係存在，原告請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，均無理由，又原告請求調整系爭525 地號土地租金，為有理由，應予准許，原告請求被告給付租金部分，則無理由，應予駁回。
原告就先位之訴全部及備位之訴請求給付金錢部分聲請假執行，均因訴之駁回而失所依據，亦應駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 108 年 4 月 19 日
民事第四庭 法 官 歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 19 日
書記官 曾靖雯