臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第1133號原 告 劉麗雲訴訟代理人 施廷勳律師複 代理人 王將叡律師被 告 何明中上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及自民國一百零六年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其於民國106年4月7日與被告簽訂不動產買賣契約，約定以新臺幣（下同）1,050萬元，購買被告所有坐落彰化縣○○市○○段○○○段000000地號土地及其上同段3966建號即門牌號碼同市○○街○○○號房屋（下稱系爭不動產），並同時交付200萬元簽約款予被告。被告為了符合優惠土地增值稅稅率，遂向原告要求變更買賣條件，延緩辦理移轉登記之期限至107年2月。原告為求買賣圓滿，同意延緩移轉登記期限，惟要求被告須辦理預告登記，並就被告已受領之200萬元價金設定抵押權予原告，經被告同意後，兩造遂於106年7月20日簽訂買賣契約編號S555243號之附約（下稱系爭附約）。然兩造簽訂附約後，經原告多次請求，被告均拒絕辦理預告登記及設定抵押權，原告即於106年8月15日委由仲介業者寄送存證信函催告被告履行附約約定，被告仍拒絕履行，原告又於106年10月3日委由律師催告被告7日內履行，被告仍未履行，原告遂以起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，向被告解除本件買賣契約。而原告既已給付被告定金200萬元，被告拒絕履行契約，原告得依民法第249條第3款請求被告加倍返還定金；如認該簽約款非屬定金，依兩造買賣契約書第9條第3款約定，被告除須返還價金及損害賠償外，另應給付原告已支付之價金200萬元作為懲罰性違約金。爰依民法第249條第3款、第259條第1款規定、兩造不動產買賣契約第9條第3項之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年11月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告准予假執行。
二、被告則以：兩造簽訂買賣契約後，其為求享有自用優惠土地增值稅率，徵得原告同意，將系爭不動產所有權移轉過戶時間延緩至107年2月2日。然被告因身體不適，遂電洽地政士林庚芳之助理委請轉達被告並未拒絕辦理，甚至寄送存證信函通知原告願意先配合交屋。本件原告解除契約係損害他人為目的，有違誠實信用原則；且原告請求之違約金亦屬過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於106年4月7日委由旭富不動產仲介有限公司（住商不
動產彰化家樂福加盟店）居間，向被告購買系爭不動產，並同時交付200萬元支票予被告，被告於106年4月13日提示上開支票取得現金200萬元。
㈡被告為辦理一生一屋優惠土地增值稅率，於106年7月20日與
原告簽訂買賣契約編號S555243號之附約，約定：「一、茲因本約土地賣方無法適用一生一次自用優惠土地增值稅，經雙方協商先由賣方將已收取之簽約款200萬元整辦理設定抵押權及預告登記予買方，待107年2月2日起再依過戶程序辦理. ..三、買賣雙方願遵循附約條件，若有任一方違約時則依雙方買賣契約內容第9條規定負違約賠償責任。四、買方同意於107年2月2日辦理移轉登記完畢10日內再由賣方點交房屋於買方，雙方無異議。」等字（本院卷第16頁）。
㈢系爭不動產買賣契約書第9條約定：「一、除本約有特別約
定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定期間催告仍未履行，他方得解除契約。二、本約簽訂後，甲方若有未依約履行、不為給付或違約情事致本約解除，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。三、本約簽訂後，乙方若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方。
」（本院卷第14頁反面）。
㈣被告截至本院言詞辯論終結前，未就系爭不動產設定200萬元抵押權及預告登記予原告。
四、兩造爭執之事項為：系爭不動產買賣契約是否業經解除？如是，原告得否請求被告返還已給付之價金？原告得否請求被告加倍返還定金？原告得否請求被告給付懲罰性違約金？金額為何？敘述如下。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2、3項定有明文。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。經查：
㈠依兩造系爭附約約定，被告負有將已收取之200萬元就系爭
不動產設定抵押權及預告登記予原告之義務。而上開附約約定未定履行期限，惟原告既已先交付被告簽約款，而依兩造原契約約定，系爭不動產原應於106年6月10日前即交屋並辦妥所有權移轉登記完畢，有不動產買賣契約書可證（本院卷第13至15頁），而係為了配合被告使被告享有土地增值稅率優惠，方簽訂系爭附約延期不動產所有權移轉登記期間，故原告於簽訂系爭附約之後，即隨時得請求被告就系爭不動產設定抵押權及預告登記予原告。
㈡本件經原告於106年8月15日委由仲介業者寄送存證信函催告
履行附約約定，有存證信函可證（本院卷第48至50頁），被告亦承認已收受該存證信函無誤（本院卷第88頁反面），故被告於受催告時起，負遲延責任。本件被告已陷於給付遲延，經原告於106年10月3日再次寄送存證信函催告被告7日內履行附約義務，有存證信函及送達回執在卷為證（本院卷第17至21頁），被告於同年月5日收受後逾期仍未履行，故原告於106年10月27日提起本件訴訟，以起訴狀繕本作為解除契約之意思表示，是兩造系爭不動產買賣契約已於起訴狀繕本合法送達之日即106年11月18日解除，依兩造不動產買賣契約書第9條第1項、第3項及系爭附約第3條約定，原告得請求被告返還已收價金200萬元。
㈢被告辯稱：簽附約當時沒有同意要辦抵押權、其不懂法律、
契約亂寫等語。然系爭附約係為配合被告取得土地增值稅優惠稅率所訂立之附約，契約書面僅有1面、內容僅4條款，另有手寫文字增加內容，而契約書第一項即清楚載明被告應將已收取之簽約款200萬元辦理抵押權設定及預告登記予買方等字，且每一條款後方均經兩造蓋章，契約末並經兩造親自簽名，有系爭附約書在卷可證（本院卷第16頁），並經證人林庚芳於106年1月10日具結作證稱：附約經過多次修正，並清楚跟被告說要辦理抵押權設定跟預告登記等語。再從被告寄予原告之存證信函上載「在106年7月20日當天我方也曾向台端提議於2個月內也就是於106年9月20日，先行辦理交屋手續以保障台端之權益，也就無須如附約內之第一項之辦理設定抵押之事項」等字（本院卷第31至33頁），可知被告當天確實知悉要設定抵押權及預告登記事宜，而被告亦自承其曾數次賣房供小孩唸書等語，故應經歷多次買賣房屋契約簽訂，是被告於本件訴訟中方稱其不知且未同意系爭附約內容，難以採信。
㈣被告另辯稱：原告有同意要先交屋，且其有向林庚芳表示，
因為身體不適，願意先交屋；其沒有拒絕履行附約，但交屋就好，辦理抵押權及預告登記沒有必要等語。然本件經證人林庚芳具結證稱：原告沒有立刻要用屋，不同意先交屋、簽約後被告一直拒絕辦理抵押權設定及預告登記、我有找到被告，被告說他太太不同意，說房子可以交屋，但是不同意設定抵押權及預告登記等語（本院卷第44頁），並經證人林庚芳提出存證信函2份及其公司內部LINE對話紀錄（本院卷第48至51頁、第52至57頁、第58至65頁），證明原告確實委由不動產仲介數次尋找被告履行契約。本件於準備程序受命法官詢問被告：既然約定要設定抵押權給原告，為何沒有設定？等語，被告陳稱：我沒有拒絕、沒有把設定抵押權之資料交付代書，我覺得交屋就好，沒有設定抵押權的必要等語（本院卷第38頁、第39頁反面、第45頁），可認本件被告自行認為得以交屋取代抵押權設定及預告登記，而未配合辦理抵押權設定及預告登記。
㈤然依系爭附約約定，被告負有就系爭不動產設定200萬元抵
押權及預告登記予原告之義務，交屋期間亦明訂於107年2月2日移轉登記後之10日內。而不動產所有權須經登記方得移轉所有權，與交屋與否無關，本件原告已交付200萬元價金予被告，但於移轉登記前均須承受賣方將不動產移轉登記予他人之風險；且不動產交付，依民法第373條，為標的物危險移轉，本件原告既無須立即使用房屋，而無使用房屋之利益，自亦無須配合被告於取得不動產所有權前先承受危險負擔。是兩造就此部分另約定系爭附約，被告自然不得自行認為得以提早交屋來代替預告登記及抵押權設定。本件被告違反系爭附約約定，原告解除契約，並無任何權利濫用之情形。
六、原告主張系爭簽約款屬於定金，被告得依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金等語，惟依兩造不動產契約書第2條可知，原告所交付之200萬元支票為買賣價金第一期款項（本院卷第13頁反面），而非屬定金。且按契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第249條第3款規定，除當事人另有約定外，只於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用。本件系爭不動產並未滅失或有其他不能設定抵押權登記、辦理預告登記或無法給付之情形，即非不能履行。是原告依民法第249條第3款而為請求，除與事實不符外，於法律上亦有未合。
七、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。依兩造不動產買賣契約書第9條第3項約定，被告應返還原告已收取之價金200萬元，並應按原告所支付之200萬元計算，作為懲罰性違約金，而系爭不動產之買賣價金為1,050萬元，有系爭不動產契約書為證，且經被告於105年12月5日答辯狀所自認（本院卷第27頁，答辯狀第1段），被告嗣後稱系爭不動產價金僅940萬元，為原告所否認，亦與證據不符，難以採信。本院審酌系爭不動產價金為1,050萬元，原告已交付被告200萬元支票作買賣價金，經被告兌現，原告並為擔保履約而簽發本票放置於第三人處；原告及其委任之不動產仲介數次向被告請求履約，有存證信函、LINE對話記錄為證（本卷第52至54頁、第58至65頁），經被告因為土地增值稅率而不配合辦理移轉登記後，原告同意延緩辦理不動產移轉登記而簽訂系爭附約，經原告數次請求被告履行系爭附約，再經被告拒絕配合履行附約約定，違約事證明確，致原告自簽約之時即不斷耗費時間、費用請求被告履約，並支出律師費用提起訴訟，損及原告時間及金錢；另審酌原告系爭房屋係用以自住，無原告所稱轉售利益之喪失等一切情狀，認本件違約金應酌減至100萬元為宜，逾此部分之違約金請求，則屬過高。
八、綜上，原告依系爭不動產買賣契約書第9條第3項約定，得自契約解除之日即106年11月18日起請求被告給付300萬元【計算式：200萬元（已收價金）＋100萬元（懲罰性違約金）＝300萬元】，被告並自翌日即同年月19日起就上開金額負遲延責任。從而，原告依系爭不動產買賣契約書第9條第3項之約定，請求被告給付300萬元及自106年11月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
十、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告之訴駁回部分，假執行即無依據，應併予駁回。
、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 7 月 2 日
民事第四庭 審判長法 官 陳瑞水
法 官 鍾孟容法 官 陳怡潔以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 2 日
書記官 陳雪鈴