臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第1158號原 告 林寶香訴訟代理人 張方俞律師被 告 蔡峯松上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣9,787元及自民國107年10月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國107年10月27日起，至坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地，如附圖所示編號A部分面積174.11平方公尺土地上之建物以及編號B部分面積44.36平方公尺土地上之建物不堪使用之日或被告喪失該建物之所有權或事實上處分權之日止，按月給付原告新台幣816元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明請求被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上如附圖（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號民國107年6月26日彰土測字第1561號土地複丈成果圖）所示編號A面積174.11平方公尺及編號B面積44.36平方公尺土地上之之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。併願供擔保請准宣告假執行。嗣變更及追加聲明為：⑴先位聲明：①被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A面積174.11平方公尺及編號B面積44.36平方公尺土地上之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。②被告應給付原告新台幣（下同）24,469元，及自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③併願供擔保請准宣告假執行。⑵備位聲明：①被告應給付原告24,469元及自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②被告應自107年9月27日起至其與原告間就系爭土地之租賃關係消滅之日止，按月於每月27日給付原告前1個月之租金2,117元。③併願供擔保請准宣告假執行。原告所為變更及追加聲明，因為依據之基礎事實均為同一，程序上合於前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告聲明求為判決⑴先位聲明：①被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A面積174.11平方公尺及編號B面積44.36平方公尺土地上之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。②被告應給付原告24,469元，及自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③併願供擔保請准宣告假執行。⑵備位聲明：①被告應給付原告24,469元及自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②被告應自107年9月27日起至其與原告間就坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地之租賃關係消滅之日止，按月於每月27日給付原告前1個月之租金2,117元。③併願供擔保請准宣告假執行。其主張略以：
㈠原告於106年9月27日因拍賣取得登記為系爭土地權利範圍全
部之所有權人，依法原告應自得自由使用、收益、處分系爭土地。然於系爭土地上，有被告所蓋未經保存登記之地上物（如附圖所示編號A、B部分），且被告亦有使用該地上物，可認被告對系爭地上物具有事實上處分權。縱如證人蔡政松或黃蔡淑柔證述，附圖編號B為被告父親蔡錦屏所蓋，因蔡錦屏死亡後，附圖編號B之事實上處分權，由其法定繼承人繼承，嗣被告母親蔡林快死亡，證人蔡政松及黃蔡淑柔均已拋棄繼承，則附圖編號B之事實上處分權，應僅由被告繼承取得事實上處分權，洵可確定。另附圖編號A為被告祖父蔡順發所蓋，但僅由被告父親蔡錦屏單獨繼承取得，並如上述，僅由被告繼承取得事實上處分權。既然被告為附圖編號A、B之事實上處分權人，然迄今未提出得以使用系爭土地之合法權利，即對於系爭土地並無任何合法使用權源，竟未經原告同意，無故占用系爭土地，原告訴請被告應將系爭地上物拆除並將所占之土地返還予原告，於法應屬有據。
㈡本件被告無權占用系爭土地，其受有相當於租金之利益，原
告則受有相當於租金之損害，原告自得請求返還相當於租金之不當得利。而依土地法第105條準用第97條第1項之規定，地租之租金不以超過土地申報總價年息百分之10為限，又因相當於租金之不當得利請求權，有民法第127條5年短期消滅時效之適用，原告爰請求自準備狀繕本送達翌日起，往前回溯自原告取得土地時之不當得利。本件被告占用系爭土地面積約略218.47平方公尺，又系爭土地之申報地價為每平方公尺1,120元，占用土地申報總價年息百分10為24,469元（小數點後四捨五入）（1,120元×218.47×0.10＝24,469元）。準此，1年之總數即為24,469元。
㈢退步言之，倘鈞院認兩造間有民法第425條之1規定適用，於
原告拍賣取得土地所有權後，與被告成立推定之租賃關係，而其租金數額，自應由當事人協議之。然因被告早已遷出國外，兩造就租金數額無法且不能達成協議，則依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，建築房屋之基地租金，以不超過土地申報地價年息百分之10為限。系爭土地面積為226.77平方公尺，而被告占用系爭土地面積約略218.47平方公尺，占用面積幾近全部，且使用地類別為乙種建築用地，具有相當經濟上價值，而系爭土地之申報地價為每平方公尺1,120元，且如附圖編號A、B部分使用上不可分割，故兩造間之租賃關係應認存在於整筆土地上，計算建築基地之租金數額，當以整筆土地面積為其基準。故原告主張應按土地申報地價每平方公尺1,120元，年息百分之10計算租金數額，應屬有據。依上開方式計算，如附圖編號A、B部分，被告應付原告之租金數額，每個月為2,117元（1,120元×226.77×10 %÷12＝2,117元，小數點以下四捨五入）。至租金之支付時期，參酌目前租金採取月付方式甚多，此項方式足以兼顧雙方權益，甚為合理。但依租金後付原則，按月分期支付之租金，當於每期屆滿時支付（民法第439條參照），故附圖編號A、B部分，被告應給付原告租金之時期，為每個月27日支付當月26日以前回溯1個月之租金（例如107年3月27日至同年4月26日之租金，應於107年4月27日支付），至雙方租賃關係消滅之日止，亦屬合理。綜上，原告本於所有權人之物上請求權，請求被告應拆除占用部分之附圖編號A、B部分，應有理由。退步言，倘鈞院若認本件有推定租賃關係之適用，則因兩造無法且不能就租金數額協議，則原告亦請求鈞院依據民法第425條之1第2項規定，核定租金數額。
㈣系爭建物現有標示門牌為彰化縣○○鄉○○路○段○○○號，
如執行卷鑑價報告的鑑價重要內容摘要中的其他應敘明事項的記載，及該卷106年9月13日申請人所提出的併附拍賣狀，都有提及系爭建物門牌就是彰南路3段398號。鈞院105年司執字第51422號執行卷中，106年9月13日債權人第一銀行有陳報在83年時，系爭土地有經過鈞院83年執字第2978號的拍賣公告，其中有記載系爭土地及房屋都是由債務人蔡錦屏所自用，應可證明該建物是蔡錦屏出資興建。對於證人黃蔡淑柔證詞沒有意見，對於證人蔡政松除了他證述拍賣前有經過翻修，但從現場照片及現場履勘情形，看不出有任何翻修之跡證，此部分不實在外，其餘沒有意見。對於系爭土地之地理環境，係位於彰南路3段旁，交通便利，然往來人車不多，附近並無商業經濟活動等情，沒有意見，但往來國道三號芬園交流道便利等語。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠原告主張其於106年9月27日因拍賣取得登記為系爭土地之所有權人一節，有土地登記第一類謄本可證，堪信為真實。
㈡原告先位之訴部分：
⑴原告主張系爭土地上，有被告所有門牌號碼彰化縣○○鄉
○○路○段○○○號未保存登記之地上物，占用系爭土地如附圖所示編號A、B部分，係無權占有系爭土地等語。經查：
門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號建物為未保存登記建物，占用系爭土地如附圖所示A部分土地上之建物，是由被告之祖父蔡順發所興建，蔡順發過世後由被告之父蔡錦屏繼承取得所有權，占用系爭土地如附圖所示B部分土地上之建物，則是被告之父蔡錦屏所興建，蔡錦屏過世後，蔡政松及黃蔡淑柔均拋棄繼承，如附圖所示A、B部分土地上之建物均是由被告一人繼承等事實，業據證人蔡政松及黃蔡淑柔二人到庭證述明確，並有本院98年度司繼字第
314、315號拋棄繼承事件卷宗可憑，且為原告所不爭執，堪認上開建物是由被告因繼承而取得所有權。又查，被告所有上開系爭建物，占用如系爭土地如附圖所示編號A部分土地面積174.11平方公尺、編號B部分土地面積44.36平方公尺等情，業據本院會同彰化縣彰化地政事務所人員至現場勘屬實，並有土地複丈成果圖及勘驗測量筆錄可憑，已堪確定。
⑵按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。此條文之適用，必須以占有者是無權占有為前提，倘若占有者基於法律上之原因而占有時，即非無權占有。又按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號民事判決要旨參照）。查：如附圖所示編號A、B部分土地上建物均為被告所有，已如前述，而原告因拍賣而取得系爭土地之所有權，拍賣時系爭土地亦同屬被告蔡峯松所有，有本院105年度司執字第51422號拍賣公告可憑，由此可知，系爭土地及建物原本同屬被告所有，而因拍賣而將系爭土地所有權讓與原告，依據上開法條及最高法院裁判意旨，仍得推定在建物得使用期限內，就建物坐落部分之土地有租賃關係存在。因此，原告主張被告所有上開建物無權占有系爭土地等語，與法不符，其先位之訴請求被告將附圖所示編號A、B部分土地上建物拆除，將土地騰空交還予原告，則無理由，不能准許，應予駁回。⑶原告又主張被告無權占有原告所有如附圖所示編號A、B部
分土地，原告對於被告得請求返還相當於租金之不當得利等語。按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，必須無法律上之原因而而受利益為要件，倘若受有利益者有其法律上原因，則不能成立不當得利。查被告所有之系爭建物占有系爭土地是基於法定租賃關係，並非無權占有系爭土地，已如前述，因此被告非無法律上之原因而受有利益。因此原告基於不當得利法律關係，請求被告給付24,469元，及自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦非有據，不能准許，亦應駁回。
⑷先位之訴既經駁回，則原告先位之訴聲請宣告假執行，因先位之訴被駁回而失去依附，應一併予以駁回。
㈢原告備位之訴部分：
⑴原告又主張如附圖所示編號A、B部分土地上建物就系爭土
地有法定租賃權存在，因兩造間就租金數額並無從協議，依據民法第425條之1第2項規定，請求法院核定租金，系爭土地面積為226.77平方公尺，而被告占用系爭土地面積約略218.47平方公尺，占用面積幾近全部，當以整筆土地面積為基準，按土地申報地價每平方公尺1,120元，年息百分之10計算租金數額，每個月為2,117元，被告應給付原告106年9月27日起至107年9月26日止，租金24,469元及自民事準備狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，以及應自107年9月27日起至其與原告間就系爭土地之租賃關係消滅之日止，按月於每月27日給付原告前1個月之租金2,117元等語。
⑵查附圖所示編號A、B部分土地上建物就系爭土地有法定租
賃權存在之事實，已如前述，且兩造迄未能就租金數額達成協議，則原告依民法第425條之1第2項之規定，請求本院核定租金，自屬有據。至於租金之核定，核其性質與土地法所稱基地租賃關係較為相近，關於租金之計算，應依土地法第105條準用第97條規定之標準定之，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查系爭土地為鄉村區乙種建築用地，有土地登記第一類謄本可憑；由地理環境觀之，係位於彰南路3段旁，交通便利，然往來人車不多，附近並無商業經濟活動等情，為原告所不爭執，並審酌原告所稱往來國道三號芬園交流道便利等情，本院審酌認系爭土地以相當於土地申報地價按年息百分之四計算，應屬適當。查系爭土地之申報地價，依土地建物查詢資料所示，105年1月及107年1月申報地價均為每平方公尺1,120元，而被告所有系爭建物占有系爭土地面積為218.47平方公尺（174.11+44.36＝
218.47），是本件核定租金如下：①自原告取得系爭土地所有權之日即106年9月27日起至10
7年9月26日止，此一年之租金為9,787元（1,120元×21
8.47×4%＝9,787，元以下四捨入）。此期間之租金，為民事準備狀繕本送達前已到期應給付之一年租金，於民事準備狀繕本送達時被告始負遲延責任，而證人蔡政松、黃蔡淑柔均證述只知被告在大陸等語，故在途期間以亞洲37日計算，並依民法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，則原告得請求被告給付9,787元，及自民事準備狀繕本送達之翌日即107年10月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。
②自107年9月27日至如附圖所示編號A、B部分土地上建物
不堪使用之日或被告喪失建物之所有權或事實上處分權之日止，每月租金為816元（1,120元×218.47×4%÷12＝816元，元以下四捨入）。又原告主張依租金後付原則，於每期屆滿時支付等語，故原告得請求自107年10月27日起至如附圖所示編號A、B部分土地上建物不堪使用之日或被告喪失建物之所有權或事實上處分權之日止，每月租金為816元，按月於每月27日給付原告前1個月之租金816元。
③原告其餘超出上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。⑶本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，依民事訴
訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失去依附，應併予駁回。
㈣本件事證已經明確，原告其餘主張及舉證，對於判決結果無影響，就不再逐一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
書記官 王惠嬌