臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第399號原 告 賴澤旺訴訟代理人 宋豐浚律師（已終止委任）複代理人 邱珮綸訴訟代理人 鄭智文律師被 告 鋼旺企業股份有限公司法定代理人 賴黃碧娥訴訟代理人 劉豐綸律師上列當事人間給付租金事件，本院於民國106年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告所有彰化縣○○鄉○○段○○○○號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○鄰○○路○段○○巷○○號建物，坐落原告所有彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，租金額核定如附表所示。
被告應給付原告自民國101年4月22日至106年6月21日之租金新臺幣323294元，及自本判決確定後至清償日止，遲延給付部分按年息百分之5計算之利息。
被告應給付返還原告不當得利新臺幣96849元，及自民國106年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國106年7月21日起至附表編號2所示租賃關係終止日止，每月21日給付原告新臺幣5,430元，與自本判決確定後至清償日止，遲延給付部分按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國106年7月21日起至返還如附圖Ｃ、Ｄ、Ｅ建物占用部分土地日止，每月21日給付原告新臺幣1,627元，與每月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
本判決主文第二、三項得假執行。但被告如提出新臺幣420143元為原告供擔保，免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告為股份有限公司，原告為其董事，賴黃碧娥為其監察人，有經濟部商業司─公司資料查詢資料在卷可稽，原告對被告提起之本件訴訟，爰列被告之法定代理人為賴黃碧娥，係合於公司法第213條「公司與董事間訴訟，除法律另有規定外，由監察人代表公司，股東會亦得另選代表公司為訴訟之人。」，先此敘明。
二、原告聲明：1.被告所有彰化縣○○鄉○○段○○○○號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○鄰○○路○段○○巷○○號建物（下稱系爭建物），坐落原告所有彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地），請求核定如附表所示期間之租金。2.被告應依前項聲明，給付原告新臺幣420,192元，及自民國（下同）106年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自106年7月21日起至附表編號2所示租賃關係終止日止，每月21日給付原告7,037元，及每月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3.被告應返還如附圖即本院105年度訴字第204號民事判決附圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ未保存登記建物占用原告系爭土地之不當得利121,407元，及自民國106年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自106年7月21日起至返還該部分土地日止，每月21日給付原告2,508元，及每月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。前開2.3.聲明前段，原告願供擔保，請准宣告假執行，係主張略以：
（一）原告原有之彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，於105年間分割出系爭土地（分割後之219地號土地已經移轉登記他人所有）。前述219地號土地於67年間，原告之兄賴狄秋欲成立公司，在公司成立登記前之籌備期間，賴狄秋經原告同意，以原告名義興建如附圖編號Ｂ建物即系爭建物，並於75年12月29日移轉予被告，惟被告未得原告同意下，又陸續興建如附圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ之未保存登記建物。原告於105年2月22日提起民事訴訟請求被告遷出、拆除Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｅ建物並返還土地，經本院105年度訴字第204號民事案件審理，推定被告與原告間就編號Ｂ建物即系爭建物所占用之土地有租賃關係存在，原告無由主張拆屋還地，惟Ｃ、Ｄ、Ｅ建物部分仍屬無權占用，此部分原告請求應屬有據。系爭土地坐落彰化縣大村鄉近員林市區處，通往市區交通便捷，系爭建物並為被告之營業廠房，使用系爭土地面積270.65平方公尺，系爭土地如附表編號1期間之申報地價為每平方公尺2,960元，105年1月之申報地價為每平方公尺3,120元，原告爰參酌最高法院102年台上字第102年度第249號判決意旨、民法第425條之1、最高法院94年度第2次民事庭會議決議，以申報地價年息百分之十，請求據以核定回溯5年之租金與不當得利（以下計算均為元以下四捨五入），並以起訴狀繕本送達被告之日即106年4月21日回溯計算此5年。則計算至106年6月21日，於如附表編號1之期間，系爭建物自101年4月22日起至104年12月31日止，每年租金為80,112元（計算式：2,960元×270.65平方公尺×年息百分之10），被告應給付原告295,719元（計算式：80,112元x3年8月9日）；自105年1月1日起106年6月21日止，每年租金84,443元（計算式：3,120元×270.65平方公尺×年息百分之10），被告應給付原告124,473元（計算式：84,443元x1年5月21日），系爭建物部分共計420,192元。就Ｃ、Ｄ、Ｅ建物各占用系爭土地8.1、14.41、55.69平方公尺，共78.2平方公尺，參酌同上之計算方式，則被告應給付原告相當於租金之不當得利為121,407元。此外，原告再依民事訴訟法第246條為將來給付之訴之請求，此部分被告應自106年7月21日起至附表編號2所示租賃關係終止日止，每月21日給付原告系爭建物之租金7,037元，及每月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。及自106年7月21日起至返還Ｃ、Ｄ、Ｅ建物占用部分土地日止，每月21日給付原告相當於租金之不當得利2,508元，與每月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）原告並未承認兩造間使用借貸關係仍存在，原告固曾於本院105年度訴字第204號民事事件中主張兩造間有使用借貸關係，惟亦同時主張因被告已不營業，其借貸系爭土地之目的應已使用完畢，又該使用借貸關係並未定期限，況原告因不可預知情事，欲出售土地，但礙於其上有系爭建物而遲未能與他人簽約，另被告允許訴外人賴錦隆使用系爭建物與Ｃ、Ｄ、Ｅ建物，而依民法第470條第1、2項、第472條第1、2款合法終止兩造間使用借貸關係。被告於該訴訟時，便不斷爭執原告未合法終止，原告為讓被告甘服，亦依被告之意，讓被告先召開股東會討論是否繼續營業或解散，被告並允諾於105年6月3日言詞辯論後1個月內召開，惟未依限召開，何有再爭執原告未合法終止使用借貸關係之理？又被告抗辯：「當初原告同意興建廠房時就知該廠房使用至被告公司結束」云云，被告應提據證明，如無證據，又不斷強調契約未定期限，則根本是將未定期限曲解為約定無限期。此外，民法第425條之1，係立法推定事實，即一旦有法文所示事實存在，便推定另一事實存在，除非有反證即該條立法理由、最高法院48年台上字第1457號判例意旨所述之「特別約定」存在，始可推翻此一推定，以避免建物喪失合法權源而遭拆除，但土地所有人因此負有忍受義務，故得請求租金，俾符憲法第15條保障人民財產權之意旨。被告既未能舉證兩造間有使用借貸之特別約定存在，自不能推翻前開推定，兩造間既有租賃關係存在，原告當有權請求給付租金。
三、被告聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保免為假執行。係抗辯略以：
（一）本院105年度訴字第204號民事判決所載「因推斷有租賃關係」似受該判決書內引最高法院101年度台上字第1114號民事判決「推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義」而影響。然民法第425條之1第1項僅規定「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」其立法意旨及最高法院93年度台上字第1328號、95年度台上字第551號民事判決意旨均非認為當然為「租賃關係」。
（二）原告於本院105年度訴字第204號民事事件中主張「被告鋼旺公司借用原告所有系爭土地興建編號Ｂ之保存建物……」等語，可知原告承認兩造間有「使用借貸」關係。且其中原告主張「被告鋼旺公司已不營業」之反面解釋，為原告承認系爭建物供被告公司營業使用（廠房），且兩造間使用借貸關係未定期限。原告為被告公司之大股東，當初原告同意興建廠房時就知該廠房使用至被告公司結束（即使用借貸之目的），是以兩造間使用借貸關係尚未合法終止（原告於該案主張終止使用借貸並不合法）。被告公司雖停業，然尚未經股東開會決議解散、尚未清算，被告公司仍存在，建物現場仍留大量公司設備，亦為原告所明知。故兩造間自系爭建物興建，至合法終止「使用借貸」止，「使用借貸」關係仍存在，屬民法第425條之1第1項之立法理由謂：「特別約定」，故原告不得請求租金。退步而言，只有在兩造間使用借貸經合法終止之情況發生後，才有被告是否給付租金之問題。再退步而言，原告請求之「租金」金額過高，不合理。
（三）被告在本院105年度訴字第204號民事事件中主張：系爭土地是賴狄秋購買借原告名義登記，原告無權主張拆屋還地。被告並未否認兩造間無使用借貸關係。因系爭建物是以原告名義興建，於75年12月18日（登記日75年12月29日）以買賣名義由原告移轉所有權予被告。移轉後被告不需付租金，為使用借貸至明。況該案民事判決書就原告主張「終止使用借貸」，是否成立，於判決理由中均未說明，顯見該判決未認定原告「終止使用借貸」成立。（該民事判決僅就「是否為賴狄秋購買系爭土地借原告名義登記」及「依民法第425條之1第1項，系爭建物占有土地有合法權源，為有法律上原因，非屬無權占有。」而立論。）
（四）Ｃ、Ｄ、Ｅ建物均是原告同意興建、使用，均為「使用借貸」之範圍。雖原告於本院105年度訴字第204號民事事件中否認。然此部分建物存在數十年，原告從未反對。退步而言，原告請求之「不當得利」金額過高，不合理。
（五）系爭建物，在原告名下之系爭土地上（美港段原219地號土地上另有原告名○○村鄉○○段207建號建物)。被告另有名○○村鄉○○段209建號建物，是在股東賴狄秋與賴錦隆共有○○村鄉○○段○○○○號土地上。被告公司建物（廠房）蓋在相關主要股東土地上，均是經土地名義人同意，不用付租金，均是使用借貸。公司資產負債表上廠房就是這二間，帳目上沒有付給原告地租之資料。
（六）據臺灣彰化地方法院檢察署檢察官102年度偵字第7791號不起訴處分書，原告名○○村鄉○○段○○○○號土地之地價稅○○村鄉○○段207建號建物房屋稅，十多年來都是因賴錦隆使用被告公司廠房而支付。（被告公司停業前上開相關土地、房屋稅都是由被告公司繳納）被告公司廠房（包括系爭建物與Ｃ、Ｄ、Ｅ建物）在原告名○○村鄉○○段○○○○號土地，均是經原告同意而建築，為使用借貸關係。是以，本件使用借貸關係並未終止，並無「是否需給付租金」之問題。
（七）關於請求法院核定地租，其訴之性質為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利。而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付。原告在「經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利」，原告請求「核定租金前」之租金，顯無理由。且參諸最高法院103年度台上字第1822號民事判決內容，原告不得請求回溯前5年之租金。
四、本院的判斷：
（一）原告主張系爭土地為原告所有，土地上有被告所有之系爭建物與前揭Ｃ、Ｄ、Ｅ建物，原告前以另案本院105年度訴字第204號民事事件，主張建物係無權占有系爭土地，請求准予拆屋還地事件，經判決被告應將Ｃ、Ｄ、Ｅ建物拆除，將該部分土地返還原告，其餘部分駁回確定等情，有相符之土地、建物登記謄本，民事判決及確定證明書影本與建物影像相片等附卷為證，被告未予爭執，本院亦調閱該案卷核屬相合，自可信為真正。
（二）原告主張據前揭確定判決，系爭建物部分，兩造有法定租賃關係，但租金無法協議定之，爰請求准予核定如附表所示，並請求被告給付；另Ｃ、Ｄ、Ｅ建物部分係無權占用系爭土地，亦請求被告依相同標準給付原告相當於租金之不當得利部分，被告否認，抗辯如上，意指原告於法院核定租金前，並無直接請求被告給付租金之權利，且參諸最高法院103年度台上字第1822號民事判決內容，原告不得請求回溯前5年之租金。又前述建物使用系爭土地實為使用借貸關係，惟本院105年度訴字第204號民事確定判決對此未加論判，故被告無給付租金之義務。若需給付，則原告請求核定與給付之數額亦過高等語。本院參酌請求法院核定租金數額，屬形成之訴，在法院核定前，土地所有人固無從據之請求建物所有人給付租金，惟土地所有人同時提起該形成之訴與給付之訴，先由法院核定租金數額後，再據以請求建物所有人如數給付，顯有訴訟經濟之益，法院亦非無得判決，故被告抗辯原告於法院核定租金前，無直接請求被告給付租金之權利部分，尚難採取。又前揭本院105年度訴字第204號民事確定判決之訴訟標的雖為民法第767條之物上請求權，惟判決理由亦已明確論析就被告抗辯系爭建物與系爭土地具民法第425條之1第1項之租賃關係部分，雖因該法條於88年間始增訂，無溯及適用之效力，惟該法條施行前，相類情形，非不得以最高法院48年台上字第1457號判例或該法條之法理為基礎，推斷於建物得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義，亦有最高法院101年度台上字第1114號判決意旨可資參照為由，允認系爭建物於75年間由原告移轉所有權予被告時，系爭建物即推斷有租賃關係而有合法權源占用系爭土地，故原告請求被告應將系爭建物拆除且返還該部分占用之土地部分，不應准許。另就被告抗辯Ｃ、Ｄ、Ｅ建物對系爭土地有使用借貸一節，被告就此有利事項無法舉證，其抗辯顯非可採，被告應將Ｃ、Ｄ、Ｅ建物拆除，返還建物占用之土地予原告等語。此本於當事人充分辯論與訴訟標的相關之攻擊、防禦方法等重要爭點，除該判決顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，即學說上所謂之爭點效，最高法院99年度台上字第781號判決可加參照。從而，被告於本件訴訟仍執使用借貸關係抗辯，並認本院105年度訴字第204號民事確定判決未足拘束本件訴訟等語，既非查有該確定判決有顯然違背法令處，暨被告所指被告其他建物係坐落相鄰系爭土地之其他股東所有之同地段第220地號土地上，亦無給付租金，與系爭土地、相關建物歷來之稅金均由被告或使用之股東賴錦隆繳納一節，此亦經本院調閱臺灣彰化地方法院檢察署102年度偵字第7791號案卷核屬有據，同有該案之不起訴處分書影本附卷供佐。然實未足推翻前揭確定判決就前揭建物與系爭土地於兩造間法律關係之原判斷，當認本院105年度訴字第204號民事確定判決就上開重要爭點之認定已發生爭點效，被告不得就前開重要爭點即系爭建物使用系爭土地為租賃關係；Ｃ、Ｄ、Ｅ建物係無權占用系爭土地再為相反之主張，本院亦不得為相異之判斷。
（三）本院既核認系爭建物使用系爭土地，相類為民法第425條之1第1項之租賃關係，則兩造於租金數額不能協議時，自堪類同依同條第2項，請求法院定之。爰本院參酌租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報價額年息百分之10為限，土地法第105條準用第97條第1項已有明文。又土地法第97條所謂土地之價額，係指法定地價；並法定地價，為土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦有明文。又系爭建物為加強磚造一層工業用之建物，面積261.04平方公尺，有土地登記謄本在卷可稽，坐落彰化縣大村鄉近員林市區處，通往市區交通便捷，系爭土地如附表編號1期間之申報地價為每平方公尺2,960元，105年1月之申報地價為每平方公尺3,120元，有地價第一類謄本在卷可據等情，核認租金額以系爭土地申報地價年息百分之8為適當，計算為如附表編號1期間每年租金數額為61814元（元以下四捨五入）。如附表編號2期間為65156元（元以下四捨五入）。
（四）就Ｃ、Ｄ、Ｅ建物部分，既屬無權占用系爭土地，原告據民法第179條「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，請求被告應給付相當於租金之不當得利，亦堪合於社會通常觀念。爰比照前段所述及已經本院105年度訴字第204號民事確定判決測量明確之Ｃ、Ｄ、Ｅ占用系爭土地面積各為8.10、14.41、55.69（此部分經原告自行計算扣除含其他建物所占面積，被告表示不爭執）平方公尺，共計78.2平方公尺，計算原告主張被告應給付自本件起訴狀繕本送達翌日回溯前5年之相當於租金之不當得利，即自101年4月22日起算至104年12月31日為68186元（計算式：2,960元×8%×78.2平方公尺×3年8月9日，元以下四捨五入）。105年1月1日算至106年6月21日為28663元（計算式：3,120元×8%×78.2平方公尺×1年5月21日，元以下四捨五入），合計96849元。
（五）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。查本院固允認原告請求核定系爭建物之租金與據之請求給付租金之訴得同時提起，惟被告應給付予原告之租金數額既需先經本院核定，於核定前給付數額與期限即不明確，原告同時提起之給付訴訟，以訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，揆諸段首法規，顯不相符，此部分遲延利息之請求，容應於本件核定租金之判決確定後，就原告遲延給付部分，才得請求。
綜上，原告請求核定被告所有系爭建物使用原告所有系爭土地如附表所示本院予以核定之數額；且被告應依本院核定之數額給付原告系爭建物之租金自101年4月22日起至104年12月31日止227613元（計算式：2,960元×261.04平方公尺×年息百分之8×3年8月9日，元以下四捨五入）；自105年1月1日起106年6月21日止95681元（計算式：3,120元×261.04平方公尺×年息百分之8×1年5月21日，元以下四捨五入），共323294元，及自本判決確定後至清償日止，遲延給付部分按年息百分之5計算之法定遲延利息。另Ｃ、Ｄ、Ｅ建物占用系爭土地之不當得利部分返還給付原告96849元及自民國106年4月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息。與被告應自106年7月21日起至附表編號2所示租賃關係終止日止，每月21日給付原告5,430元（65156元÷12月，元以下四捨五入）之租金，與自本判決確定後至清償日止，遲延給付部分按年息百分之5計算之法定遲延利息。暨自106年7月21日起至返還Ｃ、Ｄ、Ｅ建物占用部分土地日止，每月21日給付原告1,627元（計算式：3,120元×8%×78.2平方公尺÷12月，元以下四捨五入），與每月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息範圍內，係有理由，應予准許。逾此範圍，即不適當，應予駁回。
五、兩造所陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之事項，就原告勝訴部分，金額未逾50萬元，本院應依職權宣告得假執行，並酌定宣告被告得免假執行，應提出之相當擔保金額如主文所示。至原告敗訴部分，假執行之聲請無所依憑，應予駁回。
六、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。
結論：原告之訴為部分有理由，部分無理由，併依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 10 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 10 日
書記官 吳曉玟附表：
┌───┬──────────────┬────────────┐│編號 │期間 │ 每年租金數額 │├───┼──────────────┼────────────┤│1 │民國101年4月22日起至104 │原告主張為新臺幣80112元 ││ │年12月31日止 │ ││ │ │本院核定為新臺幣61814元 │├───┼──────────────┼────────────┤│2 │民國105年1月1日起至彰化縣0 000000000000000 0○ ○○鄉○○段○○○○號即門牌號碼 │ ││ │彰化縣○村鄉○○村○○鄰○○路│本院核定為新臺幣65156元 ││ │一段28巷66號建物不堪使用止 │ ││ │ │ │└───┴──────────────┴────────────┘附圖：即本院105年度訴字第204號民事判決附圖