臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第445號原 告 呂理木(兼康有銘之承當訴訟人)訴訟代理人 林德盛律師被 告 陳亭君被 告 陳柏寧上二人共同訴訟代理人 羅宗賢律師上列被告共同複代理人 黃雅琴律師被 告 陳美筑訴訟代理人 施廷勳律師複代理人 王將叡律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、核定彰化縣○○市○○段○○○○號土地，地上建物占用土地部分之每月租金，如附圖所示編號A部分為新臺幣26,576元、編號B部分為新臺幣54,270元、編號C部分為新臺幣25,336元。
參、被告陳柏寧、陳亭君應給付原告新臺幣1,292,776元，及自民國106年5月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自106年4月1日起，按月給付原告新臺幣51,912元。
肆、被告陳美筑應給付原告新臺幣1,351,498元，及自民國106年4月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自106年4月1日起，按月給付原告新臺幣54,270元。
伍、訴訟費用由被告陳柏寧、陳亭君負擔百分之49，被告陳美筑負擔百分之51。
陸、本判決於原告以新台幣430816元、450499元分別為被告①陳柏寧、陳亭君②陳美筑供擔保，得假執行（租金限於已到期部分），但被告①陳柏寧、陳亭君如以新台幣1,292,776元②陳美筑以新臺幣1,351,498元分別為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。查本件原告康有銘就系爭坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地應有部分3分之1於本件訴訟繫屬中於民國(下同)106年11月21日經拍賣由原告呂理木全部買受，並於同年月106年11月30日完成所有權移轉登記，嗣原告呂理木於106年12月19日聲請就原告康有銘之部分承當訴訟，分別經被告陳美筑於106年12月29日、被告陳柏寧及陳亭君於107年1月26日具狀同意，符合上開規定，是本件原告康有銘之部分由原告呂理木承當訴訟，原告康有銘則脫離本件訴訟繫屬。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告追加之備位聲明，與原起訴聲明具社會事實上之共通性及關聯性，且就原請求所主張之事實及證據資料，於備位聲明得加以利用，無害於被告等程序權之保障，核屬基礎事實同一，有利紛爭一次解決，符合上開規定，爰准許追加，併予敘明。
參、原告起訴主張：緣坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地面積2163.57平方公尺(下稱系爭土地)，係原告呂理木與康有銘共同向本院民事執行處投標應買，於104年3月4日取得所有權，康有銘應有部分3分之1、呂理木應有部分3分之2。而系爭土地於本院民事執行處執行查封時，發現其上有門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○段28、36、36-1、36-2、36-3、36-4、73號等未辦理保存登記之鐵皮屋，嗣經本院民事執行處查悉上開門牌號碼28號建物之納稅義務人為被告陳亭君、陳柏寧；門牌號碼36、36-1、36-2、36-3、36-4號建物之納稅義務人為被告陳美筑；門牌號碼73號建物之納稅義務人為陳柏寧。被告等既無正當權源，其等之建物占用原告所有之系爭土地，原告自得依民法第767條第1項規定，請求其等拆屋還地，另依民法第179條、最高法院61年度台上字第1695號判例，請求被告給付相當於租金之利益，並提出先備位聲明如下（金額之計算如附表一、二所示）：
一、先位聲明：㈠被告陳亭君、陳柏寧應將坐落彰化縣○○市○○段000地
號土地上，如附圖所示編號A部分之建物面積442.82平方公尺，及編號C部分之建物面積422.15平方公尺拆除，並將占用之土地返還原告。
㈡被告陳美筑應將坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地上
，如附圖所示編號B部分之建物面積852.70平方公尺拆除，並將占用之土地返還原告。
㈢被告陳亭君、陳柏寧應給付原告新臺幣92,832元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自106年4月1日起至返還聲明第1項占用之土地之日止，按月給付原告新臺幣3,862元。
㈣被告陳美筑應給付原告新臺幣91,516元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自106年4月1日起至返還聲明第2項占用之土地之日止，按月給付原告新臺幣3,808元。
㈤訴訟費用由被告負擔。
㈥原告願供擔保，請求宣告假執行。
二、備位聲明：㈠請核定彰化縣○○市○○段○○○○號土地，地上建物占用
土地部分之每月租金，如附圖所示編號A部分為新臺幣26,576元、編號B部分為新臺幣54,270元、編號C部分為新臺幣25,336元。
㈡被告陳柏寧、陳亭君應給付原告新臺幣1,292,776元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自106年4月1日起，按月給付新臺幣51,912元。
㈢被告陳美筑應給付原告新臺幣1,351,498元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自106年4月1日起，按月給付原告新臺幣54,270元。
㈣訴訟費用由被告負擔。
㈤原告願供擔保，請求宣告假執行。
肆、對被告答辯之陳述：
一、原告所有之系爭土地，與系爭建物間，無民法第425條之1之法定租賃關係存在：
㈠依被告所主張之臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第460
號民事確定判決，業已認定「陳江銓、陳江水二人僅取得系爭建物之事實上處分權，並未取得所有權，系爭28號建物之所有權人仍應認係盧怡藤，系爭36等5筆及系爭73號建物之所有權人仍應認係張朝銀」，是可知陳江銓、陳江水及本件被告等人，從未曾取得系爭建物之所有權。此由本院101年度執字第33294號執行事件經執行處答覆被告陳亭君、陳柏寧所提出優先承買權之主張「本件土地上之建物原始起造人並非聲請人，是台端並未有優先承買權」，亦可得悉此情。按民法第425條之1及最高法院48年度台上字第1457號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。而由前揭臺灣高等法院台中分院102年度上易字第460號民事確定判決所認定之事實，已足證陳江銓、陳江水及本件被告等人，從未曾取得系爭建物之所有權，則被告等人主張原告土地與系爭建物間有民法第425條之1之法定租賃關係存在，自無可取。
㈡況陳亭君、陳柏寧於本院101年度執字第33294號執行事件中
所提出基地租賃契約書(卷一第85頁)，載明其等自96年1月1日起至115年12月31日止，以每月新臺幣35,000之租金，向訴外人陳江銓、陳江水承租系爭土地全部，故可見縱被告等就系爭建物可對原地主即訴外人陳江銓、陳江水主張民法第425條之1之法定租賃關係，但被告等自96年1月1日起即已放棄該法定租賃關係，而改以意定承租權使用系爭土地，自不得再對繼受陳江銓、陳江水土地所有權之原告主張民法第425條之1。
二、原告請求拆屋還地，無違反誠信原則及公共利益：㈠本院101年度執字第33294號執行事件之拍賣公告雖記載「土
地與其上建物間存在租地建屋之法律關係，承租人(即建物所有人)依土地法第104條第1項對土地有按本拍賣條件履行之優先承買權」等語，惟嗣被告陳亭君、陳柏寧提出基地租賃契約書聲請主張優先承買系爭土地，經本院執行處以「本件土地上之建物原始起造人並非聲請人，是以台端並未有優先承買權」等語，否准其優先承買系爭土地。由本院拍賣公告之內容，致原告相信拍賣之土地與地上建物間僅存有租賃關係，而無可能知悉土地與地上建物之事實上處分權曾同屬一人之情形。本件系爭建物既由本院執行處以上開案號執行事件公開拍賣，被告明知其情，如欲規避系爭建物遭拆除之風險，及自應參與投標應買，其不為之，顯無被告等所述無法規避風險之情形。
㈡而原告根據拍賣公告內容，評估土地與地上建物間僅存有租
賃關係，應可加以排除，及土地使用分區為特定農業區之農牧用地、所處位置等情況加以考量後，以2083萬元投標應買，換算本件土地面積為2163.57平方公尺，約為654坪，每坪農地單價高達3萬2000元，且原告自104年3月間拍得系爭土地後，一直由被告占有使用並將其建物出租收益，卻未支付分文代價，若不准予排除被告等之占用，將使原告產生無法預測之巨大損害。從而，原告請求其等拆屋還地，無違誠信原則，更與公共利益無關。
三、原告請求被告等給付相當於租金之不當得利金額，未有過高之情形：
㈠系爭建物坐落之系爭土地，使用分區雖為特定農業區之農牧
用地，但被告占有之使用目的係將土地全部做為建築基地使用，此由被告陳亭君、陳柏寧所提出基地租賃契約書及現地狀況可知。是本件土地既非做為耕地使用，自無法適用土地法第110條關於耕地租用地租之規定。
㈡再依被告陳亭君、陳柏寧所提上開契約書，載明其等自96年
1月1日起至115年12月31日止，以每月35,000元之租金向訴外人陳江銓、陳江水承租系爭土地，請求被告等給付相當於租金之不當得利金額，遠低於被告陳亭君、陳柏寧原租約應付之租金金額，再參酌原告係以2083萬元高價拍得本件土地，若以一般租金為年息百分之3計算，每年租金為60餘萬元，是原告所請求之金額自未有過高之情形。
四、系爭鑑定報告書，與囑託鑑定內容相符，應屬可採：㈠所謂城市地方，係指經劃設都市計畫之範圍內，本件系爭土
地並非位於城市地方，有關城市地方之租金規定，自無適用之餘地。又最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議明白指出：城市房屋之租金，僅適用於房屋供住宅使用者，若非供住宅用，則不受限制。因此本件自不適用城市地方租金規定之限制。
㈡本件囑託勘估之系爭28號房屋，雖屬領有使用執照之農舍建
物，但現況係供超鴻實業有限公司作營業處所(超音波設備及用品製造)，且農舍坐落之土地已非供農業使用，該農舍亦非供農民自住之用，系爭28號房屋業已違規使用，無農舍之實。另系爭36號建物之鐵皮外牆懸掛招租廣告，已明示為廠房出租，且有動力用電，其他地上建物(系爭28~36-6號建物)使用現況以工業用為主，個別建物單位均有獨立電表到達，勘估建物皆已具備廠房之型態。而依農業發展條例及農業用地興建農舍辦法規定，農舍應供直接從事生產之農民自住，始符合農舍之法定使用規定，因此本件採農地違規轉用之出租廠房為比較標的進行評估，符合系爭建物之現況。
㈢參本件勘估採用之案例資料，部份實際承租之廠房，係查詢
內政部不動產交易實價服務網取得之資料，部分擬租之廠房，係查詢591出租網及各大房仲網頁搜集取得之案例，且採用之租賃案例，確定皆係以廠房面積為租賃範圍計算房地月租金，並非以坐落土地面積為租賃範圍，此亦為農地違規轉作廠房之租賃常態。「由於本件勘估標的情況特殊，屬土地、建物所有權人不同之情況，又於市場上查無農地出租供承租人興建廠房之案例，因此蒐集市場上農地所有權人自行興建違章廠房出租供人使用之租賃案例，進行房地比較租金價格之計算，另採用積算法，計算勘估房地之收益租金價格，並依比較租金價格及收益租金價格加權平均計算勘估標的房地合理租金。待求取房地合理租金後，考量勘估建物係屬違規轉用之性質，不具適法性，宜採成本法之精神，按土地素地價格占房地總價之比例予以分算房地租金，計算地上建物使用土地之合理地租，此即為房地租金中應歸屬於土地所有權人之部分，剩餘部分則歸建物所有權人。」(詳本件報告書)。是以，本件估價報告已將房地租金與以分算歸屬於地主之部分，此即為地上建物占用土地部分之租賃權租金及地上權租金，與囑託鑑估要求相符，無被告所稱全部租賃所得盡歸原告取得之情形。
伍、被告部分：
一、陳美筑辯以：㈠緣系爭土地重測前為彰化縣○○市○○段○○○○號土地，原
由訴外人陳江銓及陳江水(被告陳美筑之父)兄弟二人共有，應有部分各2分之1。民國76年間，於系爭土地上起造系爭建物，未辦保存登記，由陳江銓及陳江水兄弟二人分別登記為系爭建物首次課稅之納稅義務人。被告陳美筑於87年10月間向陳江銓買受系爭門牌號碼36、36-1、36-2、36-3、36-4號建物之事實上處分權，陳江銓因而偕同被告陳美筑將系爭建物之納稅義務人變更為陳美筑，被告陳美筑嗣後即使用收益並出租系爭建物至今。原告於104年3月4日自本院強制執行程序拍定並取得系爭土地所有權，然被告所有坐落於系爭土地上之建物並未遭查封、拍賣。
㈡系爭建物與土地間有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在：
1.按土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。縱房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括土地及房屋同屬相同之共有人，及土地共有人數除與房屋相同之共有人外尚有其他共有人之情形在內，並將所稱之房屋承買人，擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人(最高法院48年度台上字第1457號判例、93年度台上字第1792號、89年度台上字第284號、99年度台上字第1723號判決參照)。
2.經查，由首開系爭房地移轉所有權之歷程可知，系爭建物之事實上處分權及系爭土地之所有權原本均為陳江銓及陳江水二人所有，惟陳江銓及陳江水嗣後先將系爭建物之事實上處分權分別移轉予本件被告數人，系爭土地部分則因遭本院民事執行處拍賣而由原告取得所有權，因而導致系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權分別移轉予不同之人。揆諸前揭說明，系爭土地受讓人即原告與系爭建物受讓人即被告間，應推定在系爭建物得使用期限內有法定租賃關係存在。易言之，被告陳美筑於系爭36、36-1、36-2、36-3、36-4號建物可使用期限內，有權使用系爭土地。
㈢縱本件無民法第425條之1規定之適用，惟系爭建物於76年間
即已在系爭土地上興建完成，原告於投標前既已得知所購買之土地上日後將有被告所有系爭建物坐落其上，仍願投標承買，顯見原告承買系爭土地前業已衡量日後系爭建物將繼續占用於土地上特定範圍之利弊得失，並據之計算投標價格、拍定後之使用方法等，故若於拍定後維持拍定前之使用狀態，自不會產生原告不能預見之風險。反觀被告本可預期系爭建物於堪用年限內得使用坐落基地無虞，亦無遭強制拆除之可能，並預為安排，是衡量系爭建物起造之過程、既存之公示狀態、兩造規避風險可能性、使用系爭土地之合理期待等客觀情狀，原告所請顯有違誠信原則及公共利益，不應准許。
㈣末查系爭土地之使用地類別為農牧用地，農地租金依土地法
第110條第1項規定，不得超過地價百分之8，且應斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等，以為決定。原告起訴請求按申報總價年息百分之10計算之租金，於法無據且屬過高。
二、被告陳柏寧、陳亭君辯以：㈠訴外人盧怡藤、張朝銀向陳江銓、陳江水承租其等所共有之
重測前彰化縣○○市○○段○○○段0000000地號土地(上開重測前茄苳小段205地號土地即本件系爭茄冬段700地號土地)，分別出資搭建門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段○○號房屋，及36、36-1、36-2、36-3、36-4、73號等6間房屋，並以搭建前述建物之價金折抵承租土地之租金，於租期屆滿後，即將建物權利交割。系爭28號建物自盧怡藤搭建完成後即以陳江銓、陳江水為納稅義務人(各1/2)，嗣於87年11月2日變更為楊林阿例及被告陳亭君，再變更為被告陳柏寧及被告陳亭君；系爭36、36-1、36-2、36-3、36-4等5建物自張朝銀搭建完成後，即以陳江銓為納稅義務人，租期屆滿後即將事實處分權讓與陳江銓，嗣陳江銓於87年10月14日將前述5建物讓與被告陳美筑；系爭73號建物自張朝銀搭建完成後，即以陳江水名義登記為納稅義務人，租期屆滿後即將事實處分權讓與陳江水，嗣陳江水於87年間將73號建物讓與被告陳柏寧。上開均於本院101年度司執字第33294號強制執行程序之拍賣公告註明「土地與其上建物間存有租地建屋之法律關係」，原告明知其情仍願購買，自應承受地上物對於土地之租賃法律關係。
㈡準此，系爭建物對於原告所有之茄苳段700地號土地有土地
法第104條之租賃關係及民法第425條之1之法定租賃關係，原告依不當得利之規定請求，即屬有誤，被告等應繳納租金予原告，但依土地法第97條規定亦應以土地每年申報地價百分之10為上限，且系爭700地號土地坐落彰化市郊區，交通生活機能不佳，故應以當年度土地申報地價百分之4計算當年度租金為當。
陸、被告對原告陳述之答辯：
一、陳美筑辯以：㈠被告陳美筑雖僅為系爭36等5筆建物之事實上處分權人，仍
得對原告主張適用民法第425條之1之法定租賃權，並非無權占用土地：
1.按民法第425條之1雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記之建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異。依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意(最高法院99年度台上字第1723號、102年度台上字第2204號判決意旨參照)。由此可知，民法第425條之1規定之「所有權讓與」，包含未辦保存登記建物之事實上處分權讓與。本件訴外人陳江銓、陳江水取得系爭建物之事實上處分權時，亦為系爭土地之所有權人，符合民法第425條之1之要件，二人嗣後將系爭建物之事實上處分權各自移轉予被告等人，原告嗣後透過拍賣程序拍定取得系爭土地所有權，自該當民法第425條之1，原告與被告等間有租賃關係存在之法律效果。從而，被告陳美筑自非無權占用系爭土地。
2.第查，原告於106年6月19日提出之民事準備狀中，自認「但由鈞院拍賣公告之內容，致原告相信拍賣之土地與地上建物間僅存有租賃關係」，可知原告於參與投標前早已知悉系爭建物乃本於租賃關係而占用系爭土地，非屬無權占用。其嗣後已被告無權占用系爭土地為由提起本訴，自屬權利濫用之舉，更有違誠信原則。
㈡原告請求超過每月租金1,502元之部分應為無效：
1.被告陳美筑並非原證7基地租賃契約書之當事人，亦未於該書面上簽章，不受該租約效力之拘束。原告本於該租約之內容請求被告陳美筑給付租金或主張該租賃契約書上之權利，均屬無據。
2.且查系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，為農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，按土地法第110條之規定，耕地之地租不得超過地價之百分之8，而該條所稱之地價，則為法定地價，即同法第148條之申報地價。參系爭土地(耕地)位於彰化市郊區，周邊並無經營商業，建物參差不齊，巷弄狹小，周邊街景及屋況老舊等客觀情狀，系爭睹一合理地租應不高於申報地價百分之4，如按此計算，附圖所示編號B部分土地之月租金應為1,502元(計算式：占用面積852.7㎡×法定地價536元×4%÷365日×30日＝1,502元)。原告請求超過此數額者，與土地法第110條之強制規定相悖，應屬無效。
㈢系爭鑑定報告書有所違誤，應不足採：
1.依照不動產估價技術規則第129條、第130條第1項、第131條、第132條可知，不動產估價師於評估不動產租金時，得採用不動產估價技術規則第132條所示之「比較法」、「積算法」或「收益分析法」等，然並無系爭鑑定報告書第47頁所示之「算出房地出租價值後，再以土地價值比例占房地整體價值之比例計算租金價額」之鑑定方法，是系爭鑑定報告書所採之租金價額估算方式顯然於法無據，違反鑑定不動產租金價額常規，不得作為評估系爭土地租金價額之方式。
2.系爭鑑定報告書在以「比較法」、「積算法」計算出房地共同出租之租金每坪248元後，再以系爭土地評估價值占房地評估總價值之比例80%計算出租賃土地之租金價值。
惟一般而言，土地隨時間經過而增值，建物則隨時間經過而折舊貶值，土地價值恆較建物為高，故以土地價值占房地總價值之比例計算租金數額，顯對租地建物之承租人即建物所有人不公。
3.一般廠房之承租者其心態係為使用廠房而非使用土地，僅以價值懸殊之土地及廠房價值為計算比例衡量土地租金價額，實有錯估土地租賃之客觀市價行情之虞。
4.系爭鑑定報告書內未見其將不動產估價技術規則第129條所示各項應考慮之因素記載於內，復未估算建物占用系爭土地期間租金變遷狀態為何，此有未合。
5.地上建物並非土地所有權人所建，而是土地所有權人買受土地時即已占用於土地上，建物所有人又未與土地所有人共同出租建物與他人使用，當無將地上建物出租價額納入土地租金估算條件之理由存在。
6.囑託鑑定之內容為「建物占用土地部分每月合理之租金為多少」，系爭鑑定報告書竟將「房地共同租賃他人」之價額一併計算在內，而按照此種鑑定方法，如同是計算房地所有權人共同出租房屋及土地等不動產後，房地所有權人間如何拆分租金收益之方式，已背離最初囑託鑑定之內容，更非民法第425條之1規定之系爭建物占用土地部分之客觀租金價額。
7.系爭鑑定報告書所採擇之比較標的二、三所示價格種類均為「擬租價格」，而非「租賃實例」之真實出租價格，違反「以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之」之規定，作出之價格結論自非正確。且本件分別以附圖所示編號A、B、C為比準單位進行鑑定並無困難，然系爭鑑定報告書卻僅以編號C為比準單位，未將編號A、B建物列入進行評估，復未記載有何不能採用編號A、B做為比準單位之困難，亦屬疏誤。末以系爭鑑定報告書以比較法評估出之價格均為「房地共同租賃」之租金價額，非單純租賃土地之租金價額，與囑託鑑定之內容不符。
8.關於建物成本價格，鑑定報告書以本案建物屋齡不詳為由，僅以觀察法評估出殘值率為30%，推估建物成本單價為12,000元/坪。然查系爭建物均設有房屋稅籍，以房屋稅籍查詢建物起造時間、折舊年數並無困難，系爭鑑定報告書捨此不為，更為查證，率認屋齡未明，自屬錯誤。末以，鑑定人在使用積算法計算房地租賃價額時，關於土地之價值係用「比較法」之估價方法計算得出，而建物之價值則是用「成本法」之估價方法計算得出，再將兩者相加作為每坪房地單價後，以「積算法」計算房地租賃價格。惟前述土地及房屋價值之估算方式及基礎已有不同，而關於建物價值之計算方式更有錯誤存在，故是否適宜將以不同估價方式計算之房地價格併計，再以積算法進行房地合併出租租金之估價作業，實非無疑。
9.原告雖謂依最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議指出，非供住宅用之房屋不受土地法之限制等語，然查該決議係針對稅捐稽徵機關於課徵所得稅時是否應受土地法規定之限制而作成，與本件兩造間已成立民法第425條之1之法定租賃關係無關，無從比附援引。原告雖謂系爭土地地上建物均具備廠房之形態，故系爭鑑定報告採用農地違規轉用支出租廠房為比較標的始符合現況等語。然查，參酌民法第425條之1之立法精神，兩造成立之法定租賃關係應係指兩造就地上建物占用土地之範圍內有租賃關係存在，占用於土地上之建物並非租賃標的物之一，自不宜將地上建物納入土地租金數額之考量中。是以，鑑定機關於鑑定土地租賃價額時，並採用租賃實例比較法時，自應採擇「土地租賃」之實例為比較標的，而非採擇「廠房租賃」之實例作為比較標的。如因欠缺土地租賃之比較標的實例，無法以租賃實例比較法進行鑑定工作時，當可採擇「積算法」或「收益分析法」作為鑑定方式，而非使用違反鑑定常規之方式進行鑑定。
10.在本案法定租賃關係存在之情況下，至多僅須鑑定地上建物占用土地部分之租賃價額即可，無庸估算建物併同土地出租之租賃價額。縱使被告將系爭建物出租他人施取租金，然此部分與土地所有權人無關。且出租人需負擔建物折舊成本、維持建物用益程度、負擔建物毀損滅失之風險及未順利出租期間之損失等成本。系爭鑑定報告書未考量上開因素，以此錯誤方式進行鑑定，當非正確。按照該鑑定結果，土地所有人即原告無庸負擔任何義務，即可收取被告出租自己所有廠房予他人之大部分租金收益，自非公平允當。
㈣被告陳美筑與其胞弟相依為命，被告陳美筑患有雙側膝部退
化關節炎等，胞弟則屬中度身心障礙，均無法藉由工作或取收入，全部生活費用均仰賴出租系爭建物之租金收入維持，而目前被告陳美筑出租系爭36、36-1、36-2、36-3 36-4建物，每月可得租金收入僅4萬餘元，而鑑定結果認為編號B部分土地之租金則高達5萬4270元，被告陳美筑根本無力負擔，益徵鑑定結果並非正確。被告陳美筑仍主張系爭土地之合理租金數額，至多以不高於土地申報地價百分之10為限。因此，如附圖所示編號B部分土地月租金最高應以3,756元為限(計算式：編號B部分土地面積852.7㎡×105年度系爭土地申報地價536元×10%÷365日×30日≒3756元/月)。
二、陳亭君、陳柏寧辯以：㈠系爭28號建物依臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第460
號判決認定為盧怡藤於71年間向陳江銓、陳江水承租系爭土地而興建，故有土地法第104條所定租地建屋之租賃法律關係，約定於租賃期滿該建物權利歸屬陳江銓、陳江水，而系爭土地原屬陳江銓、陳江水所有，故28號房屋與其所坐落之土地均屬同一人所有，乃其後28號房屋之權利歸由被告陳亭君、陳柏寧所有，而系爭土地經原告應買取得，故有民法第425條之1所定之法定租賃關係。
㈡原告主張系爭28號建物對於系爭土地若有法定租賃關係，亦
因96年1月1日起改為意定租賃關係，而無民法第425條之1之法定租賃關係等語，惟依土地法第104條規定，無論基地或房屋之所有人出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有該條之適用(最高法院62年台上字第2962號判例參照)。因此，被告陳亭君、陳柏寧買受系爭28號建物後，再向陳江銓、陳江水承租系爭土地，亦有土地法第104條所定之租地建屋關係，及民法第426條之2所定法定租賃關係之物權效力之優先購買權。被告曾於原告應買系爭土地之執行程序中，曾向本院主張優先購買權，但本院因誤解法律規定而未應許被告優先購買，但此優先購買權具有形成權效力，且屬物權效力，具有對世效，被告並未放棄。縱然原告應買取得系爭土地，惟執行法院對於動產及不動產之拍賣，性質上屬於私法上之買賣行為，故原告依強制執行程序所為買賣關係取得系爭土地，亦不得對抗被告依土地法第104條所定租地建屋法律關係之優先購買權利。況且，本院101年度執字第33294號執行程序之拍賣公告業已註明「土地與其上建物間存有租地建屋之法律關係」，原告明知其情而願予應買，自應承受地上物對於土地之租賃法律關係。從而，原告否認28號建物有權占用系爭土地，自屬無理。又關於如附圖所示A部分建物，亦同此抗辯。
㈢縱前述抗辯不可採，如附圖所示編號C部分建物即28號房屋
於興建之時即取得土地所有權人陳江銓、陳江水出具之土地使用同意書，故系爭28號建物亦可本於使用借貸關係占用系爭土地，而原告投標應買系爭土地時，該28號房屋業已存在，對外有公示效果，原告知悉明瞭仍願買受，即屬願承受此使用借貸法律關係。另編號A建物部分，既屬於陳江銓、陳江水搭建，其坐落之土地所有權人又是陳江銓、陳江水等二人，當然同意由編號A建物占用系爭土地，則原告投標應買系爭土地時，當知悉明瞭而仍願買受，即願承受此使用借貸法律關係。
㈣另依土地法第97條第1項、第105條規定，城市地方房屋之租
金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，此規定於租用基地建築房屋準用之。又所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地法施行法第25條及土地法第148條定有明文。至於被告陳亭君、陳柏寧所有如附圖所示編號A、C建物占用系爭土地是否供作農用，亦無礙原告請求地租所應受土地法第97條之規範，且土地法第97規定以申報總價年息百分之10為限，並非一律以百分之10為準。系爭土地屬農業區土地，且位於彰化市郊區，交通不便，故應以系爭土地申報地價百分之4核算租金數額。
㈤末就原告備位聲明部分，原告以原證7租賃契約請求被告陳
亭君、陳柏寧等二人給付每月35,000元之租金，而該租賃契約係記載承租系爭土地全部(面積2163.37平方公尺)，但依附圖顯示被告二人所占用系爭土地僅有864.97平方公尺，故原告主張比照該賃契約所載之每月租金35,000元請求按月給付，並無理由，而應以系爭土地申報地價百分之4核算租金數額。
㈥本件鑑定報告第30頁所選取之3處比較標的月租價格，均屬
非法使用之情形，而關於被告陳亭君、陳柏寧等二人所有系爭28號建物屬領有使用執照之農舍建物，故鑑定報告以非法使用之土地上廠房租金價額為基準，鑑定被告所有之系爭28號房屋之每月租金價額為25,336元，即屬有誤。另囑託鑑定事項應是房屋基於法定租賃權占用土地時，房屋所有權人所應繳付土地所有權人之合理租金為何，但鑑定報告卻以選取之三間房屋之租金為準，與囑託鑑定系爭28號房屋基於法定租賃權而占用「土地」之每月租金價額命題不符。如據此以核定，無異將系爭28號房屋之租賃所得亦由原告取得。
柒、兩造不爭執事項：
一、系爭坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地面積2163.57平方公尺原為訴外人陳江銓、陳江水共有，應有部分各2分之1，嗣經本院民事執行處101年度執字第33294號強制執行程序拍賣，由原告投標應買，並於104年3月4日拍定取得所有權。
二、系爭門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○段28、36、36-1、36-2、36-3、36-4、73號等房屋迄今未辦理保存登記。其中28號房屋係由訴外人盧怡藤出資興建，並自始以訴外人陳江銓、陳江水該建物之納稅義務人，嗣輾轉登記為楊林阿例、陳亭君，再登記為陳亭君、陳柏寧，又盧怡藤係將該建物之事實上處分權讓與陳江銓、陳江水，再由陳江銓、陳江水將該建物之事實上處分權讓與被告陳亭君、陳柏寧；系爭36、36-1、36-2、36-3、36-4號建物，係由訴外人張朝銀出資興建，並自始以訴外人陳江銓為納稅義務人，嗣張朝銀將上揭5筆建物之事實上處分權讓與陳江銓，陳江銓再將上揭5筆建物之事實上處分權讓與被告陳美筑；系爭73號建物，係由訴外人張朝銀出資興建，並自始以訴外人陳江水為納稅義務人，嗣張朝銀將該建物之事實上處分權讓與陳江水，陳江水再將該建物之事實上處分權讓與陳柏寧。則附圖所示編號A、C(即系爭28號)建物之事實上處分權，目前由被告陳亭君、陳柏寧所有；編號B(即系爭36、36-1、36-2、36-3、36-4號)建物之事實上處分權，目前為被告陳美筑所有。
三、臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第460號民事確定判決(卷一第74頁以下)、基地租賃契約書(卷一第85頁以下)所載內容。
捌、兩造爭執事項：
一、系爭土地及建物是否曾同屬一人所有，而有民法第425條之1之法定租賃關係存在？事實上處分權人，是否得依該條主張？
二、原告請求被告等拆屋還地之主張，是否有違誠信原則及公共利益？
三、茗強不動產估價師聯合事務所所作之107年5月8日茗強估字第M18C009號不動產估價報告書，其估價依據是否合法、妥適，並得採為判斷依據？又本案被告使用系爭土地之每月租金，應據何計算為當？
玖、本院之判斷：
甲、先位之訴：
一、原告主張被告陳亭君、陳柏寧無權占用系爭土地而使用收益如附圖所示編號A部分之建物面積442.82平方公尺及編號C部分之建物（即系爭編號28號建物）面積422.15平方公尺；被告陳美筑無權占用系爭土地而使用收益如附圖所示編號B部分之建物（即系爭編號36、36-1、36-2、36-3、36-4號建物）面積852.70平方公尺，請求被告等將上開建物拆除，返還無權占用之土地，並給付相當於租金之不當得利等語。被告等則以其等係經由系爭土地原地主陳江銓、陳江水經由買賣之法律關係取得上開建物之事實上處分權，抗辯主張應適用民法第425條之1第1項「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，主張兩造間有租賃關係，原告並無權請求返還等語置辯。
二、查兩造均不爭執「系爭門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○段
28、36、36-1、36-2、36-3、36-4、73號等房屋迄今未辦理保存登記。其中28號房屋係由訴外人盧怡藤出資興建，並自始以訴外人陳江銓、陳江水為該建物之納稅義務人，嗣輾轉登記為楊林阿例、陳亭君，再登記為陳亭君、陳柏寧，又盧怡藤係將該建物之事實上處分權讓與陳江銓、陳江水，再由陳江銓、陳江水將該建物之事實上處分權讓與被告陳亭君、陳柏寧；系爭36、36-1、36-2、36-3、36-4號建物，係由訴外人張朝銀出資興建，並自始以訴外人陳江銓為納稅義務人，嗣張朝銀將上揭5筆建物之事實上處分權讓與陳江銓，陳江銓再將上揭5筆建物之事實上處分權讓與被告陳美筑；系爭73號建物，係由訴外人張朝銀出資興建，並自始以訴外人陳江水為納稅義務人，嗣張朝銀將該建物之事實上處分權讓與陳江水，陳江水再將該建物之事實上處分權讓與陳柏寧。則附圖所示編號A、C (即系爭28號)建物之事實上處分權，目前由被告陳亭君、陳柏寧所有；編號B(即系爭36、36-1、36-2、36-3、36-4號)建物之事實上處分權，目前為被告陳美筑所有。」等事實，且該事實為臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第460號民事確定判決所認定，自堪認原告之主張為真實，按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上第1723號判決參照），則被告等之未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，雖僅取得事實上處分權，仍有民法第425條之1之推定租賃權存在，原告自不得本於所有權請求被告拆除系爭建物返還土地，並請求給付相當於租金之不當得利，是原告先位之訴為無理由。另原告主張被告陳亭君、陳柏寧與陳江水、陳江銓訂有租賃契約（見卷1第85頁），故被告等已放棄法定租賃權，並無法律之依據，其主張自不可採信。
乙、備位之訴：原告主張之先位之訴既如上開理由為本院認定為無理由，認兩造間有法定租賃權存在，應由本院依民法第425條之1第2項規定「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，由本院審定被告等占用系爭土地之租金數額，經本院囑託茗強不動產估價師聯合事務所鑑價，就107年4月12日價格為鑑定，並就價格形成之主要因素為分析：一般因素分析、不動產市場概況分析、個別因素分析、最有效使用分析；價格評估使用租賃實例比較法及積算法作為租金估價方法，而比較法係指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。推算法，係指以勘估標的價格之方法。積算法，係指以勘估標的價格乘以租金收益，以估計收益，再加必要費用，本於專業立場估定如附表二之價格自屬可採，被告任意指摘鑑定報告並嫌鑑定價格過高自不足採信，另有抗辯主張依土地法第97條第1項、第105條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限等語，惟查上開規定限於租用土地建築房屋使用，惟建築房屋供業務使用（非屬營業性）或營業性則不受限制（見54年台上字第1528號判例及最高行政法院92年10月份庭長及法官聯席會決議），是被告之使用現狀為修理機械兼做店面使用且坐落於通衢大道旁，有本院勘驗現場所見，租金數額自不受上開土地法規定限制，是原告基於法定租賃權向被告請求如主文所示已到期及未到期之租金及自起訴繕本送達被告翌日起至清償日止之利息，即合於法律規定，應予准許。
丙、綜上，原告先位之訴依據民法第767條請求被告拆屋交地並給付相當於租金之不當得利，因本院認定兩造間有民法第425條之1法定租賃權存在，其訴為無理由，其假執行即失所依附，併予駁回。至於原告備位之訴本院認定兩造間有民法第425條之1之租賃權存在，由本院酌定每月租金，並認定已到期被告應給付之租金額度及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，如主文所示。
丁、原告備位之訴部分，願供擔保請求宣告假執行，核無不合，酌定相當金額宣告之，被告部分並依職權酌定供擔保免為假執行之金額。
中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
民事第一庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
書記官 馬竹君附表一┌───┬───┬────┬───┬───────────────┬─────┐│訴 之│被 告│占用位置│占 用│ 已 到 期 部 分 之 金 額 │未到期部分││聲 明│姓 名│ │面 積│ │每月之金額││項 次│ │ │ │ │ │├───┼───┼────┼───┼───────────────┼─────┤│先 位│陳亭君│附圖編號│合計 │1. 104年3月4日至104年12月31日│106年4月1 ││聲 明│陳柏寧│A、C 部 │864.97│ ，公告地價每平方公尺488元 │日起至拆除││第 三│ │分 │平方公│ ，計算式：488×(422.15+ │建物之日止││項 │ │ │尺 │ 442.82)×1/10×303/365= │，公告地價││ │ │ │ │ 35039元。 │每平方公尺││ │ │ │ │2. 105年1月1日至105年12月31日│536元，計 ││ │ │ │ │ ，公告地價每平方公尺536元 │算式：536 ││ │ │ │ │ ，計算式：536×（422.15+ │×(422.15 ││ │ │ │ │ 442.82）×1/10 =46362元。 │+442.82)×││ │ │ │ │3. 106年1月1日至106年3月31日 │1/10 × ││ │ │ │ │ ，公告地價每平方公尺536元 │1/12 =3863││ │ │ │ │ ，計算式：536×(422.15+ │元。 ││ │ │ │ │ 442.82)×1/10 ×90/365 │ ││ │ │ │ │ =11431 元。 │ ││ │ │ │ │4. 1至3合計92832元。 │ │├───┼───┼────┼───┼───────────────┼─────┤│先 位│陳美筑│附圖編號│852.70│1. 104年3月4日至104年12月31日│106年4月1 ││聲 明│ │B部分 │平方公│ ，公告地價每平方公尺488元 │日起至拆除││第 四│ │ │尺 │ ，計算式：488×852.70× │建物之日止││項 │ │ │ │ 1/10×303/365=34543元。 │，公告地價││ │ │ │ │2. 105年1月1日至105年12月31日│每平方公尺││ │ │ │ │ ，公告地價每平方公尺536元 │536元，計 ││ │ │ │ │ ，計算式：536×852.70× │算式：536 ││ │ │ │ │ 1/10=45704元。 │×852.70×││ │ │ │ │3. 106年1月1日至106年3月31日 │1/10×1/12││ │ │ │ │ ，公告地價每平方公尺536元 │=3808元。 ││ │ │ │ │ ，計算式：536×852.70× │ ││ │ │ │ │ 1/10×90/365=11269元。 │ ││ │ │ │ │4. 1至3合計91516元。 │ │└───┴───┴────┴───┴───────────────┴─────┘
附表二┌───┬───┬─────────────┬──────┐│訴 之│被 告│ 已 到 期 部 分 之 金 額 │未到期部分 ││聲 明│姓 名│ │每月之金額 ││項 次│ │ │ │├───┼───┼─────────────┼──────┤│備 位│陳亭君│104年3月4日至106年3月31日 │106年4月1日 ││聲 明│陳柏寧│，每月租金 51912 元，計算 │起每月租金 ││第 二│ │式：(26576+25336) × 28/31│51912 元。 ││項 │ │＋ (26576+25336) × 24 │ ││ │ │=0000000元。 │ │├───┼───┼─────────────┼──────┤│備 位│陳美筑│104年3月4日至106年3月31日 │106年4月1日 ││聲 明│ │，每月租金 54270 元，計算 │起每月租金 ││第 三│ │式：54270 × 28/31 ＋ │54270 元。 ││項 │ │54270 × 24 =0000000 元。 │ │└───┴───┴─────────────┴──────┘