臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第471號原 告 賴增華訴訟代理人 賈俊益律師
鄭弘明律師被 告 朱進中訴訟代理人 陳建勛律師複代理人 蕭汀玹上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國107年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告因經營業務之需，有意購買得申請工廠登記證以供建置
廠房之土地即丁種建築用地。而訴外人鳳威不動產經紀有限公司（下稱鳳威公司）知悉原告之需求後，即與原告接洽，欲仲介買賣被告所有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）。訴外人鳳威公司員工黃文昌、黃麗子知悉原告要購買丁種建築用地，並明知系爭土地之使用分區為特定農業區，不可能變更為丁種建築用地，竟仍隱瞞此交易上重要之內容，而向原告佯稱系爭土地得變更為丁種建築用地，原告因信賴黃文昌及黃麗子所述，乃於民國106年2月20日與鳳威公司就系爭土地及其地上物，簽訂不動產買賣意願書，願以新台幣（下同）3300萬元購買上開不動產，並開立發票日為106年3月20日，面額為300萬元之支票1紙，交予黃文昌以為斡旋金之用。後於106年3月1日，黃文昌向原告表示希望能提高金額，經原告同意後，改以3600萬元為希望之交易金額，原告及黃文昌並同於不動產買賣意願書上之總價款更改處簽名。嗣後於106年3月20日下午某時許，黃文昌轉知原告，被告不同意以3600萬元之價格出售，要退還300萬元支票。之後，黃文昌又表示要再去努力看看，約於當日晚上7時許，黃文昌致電原告表示被告同意出售，當時，原告向黃文昌稱須先將之前承諾可以變更為丁種建築用地之事情確認清楚才行。因此，黃文昌遂約集原告及鳳威公司之店長蔣金芳、黃麗子及訴外人王俊哲等人，於106年3月24日在鳳威公司洽談。當天，王俊哲明確表示系爭土地屬特定農業區，不可能變更為丁種建築用地，原告始知悉上當受騙，而拒絕被告之要約，並請求退還300萬元之支票，然遭鳳威公司拒絕。鳳威公司並於106年3月29日寄發存證信函，要求原告應於106年4月7日前完成簽約，否則將沒收300萬元。之後，被告於106年4月11日向銀行提示兌現該300萬元之支票。
㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；要約經拒絕者，失其拘束力，民法第153條第1項、第155條分別定有明文。查原告簽立不動產買賣意願書時，應即屬要約之性質。後來，黃文昌向原告表示，被告不願以3600萬元之價格出售，該要約即因被告之拒絕而失其效力。縱之後，被告改變意見同意以3600萬元出售，並請黃文昌轉達，該性質應已屬新要約，須待原告承諾後，始得認為兩造意思表示一致，買賣契約成立。惟當時原告係向黃文昌表示，須先將之前承諾可以變更為丁種建築用地之事情確認清楚才行等語，且之後，原告確認系爭土地無法變更為丁種建築用地後，亦明確拒絕買賣，並請求返還支票，顯見原告應未為承諾之意思表示。準此，買賣契約因兩造意思表示尚未一致，而未成立。則斡旋金即未能依據不動產買賣意願書第4條第1項約定，轉為購屋定金之一部。是以，被告收受300萬元斡旋金，即應屬無法律上之原因，而受有利益，致原告受有損害。故而，原告應得依據民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還所受領之300萬元。
㈢鳳威公司同時受被告委託銷售房屋，同時也受原告委任出面
斡旋，鳳威公司同時為雙方之委任人，被告也不爭執在交付定金部分，鳳威公司為雙方之代理人，因此本件買賣糾紛，若探求原告購買系爭土地之真意，應可確定兩造就買賣契約之意思表示尚不一致：
⒈被告主張買賣之條件即是依原告與鳳威公司簽訂之「不動
產買賣意願書」內容為其出售之條件，因此被告不同意在契約內容加註⑴能辦理工廠登記、⑵能變更為丁種建地、⑶石棉瓦要清除等三個條件。被告事後表示有同意清除石棉瓦，但對於加註得設工廠登記及得變更丁種建地則仍不同意加註在買賣契約中。
⒉其中對於仲介人員有向原告表示得變更為丁種建地之事實
，經調閱刑事偵查案件106年7月3日之筆錄，被告之辯護人即本案之訴訟代理人於偵查庭時表示，被告是說買了系爭土地 (A地)之後，然後可至特定事業用地購買一塊B地，之後B地可變更為丁種建地，而系爭土地A地則可辦臨時工廠登記 (106年度他字第1007號卷第42頁背面)，仲介人員在其答辯狀也說明，被告知悉原告要找工廠使用之土地，並且還以原告曾在105年間也曾委託被告找工廠用地為主張：
⑴所以，本件買賣被告委任之銷售人員自始明白原告是要
購買可為工廠使用之土地，此點應沒有任何疑義。⑵而在刑事案件爭執中，只是就仲介人員黃文昌及黃麗子
有否擔保能辦妥丁種建地有所爭執，但對於原告是要購買可為廠房使用之土地，仲介人員黃麗子及黃文昌皆未為爭執，因此可以辦理工廠登記此為本件買賣之必要要件此應可理解，但如前所述，被告並未表示同意在買賣契約中加註此條款，因此兩造就買賣契約的必要條件並未一致，此應顯然可見，此部分尚不涉及是否能辦變更為丁種用地，依被告之所傳達意思，並不同意加註得辦理工廠登記一事，此即可說兩造之意思尚未達一致。
⑶有關變更為丁種用地部分，依前述被告之答辯狀內容，
可以明白證實一件事，就是黃文昌及黃麗子有向原告提到丁種用地之事，而且有提到可變更丁種用地，只是後來渠等二人表示所謂可變更丁種用地是指要購買另一筆在特定目的用地 (B地)，由B地變更為丁種用地! 但實際上黃文昌及黃麗子向原告陳述過程，並未言明尚須另外購一塊B地，都讓原告認為在同一筆土地可辦理變更。此請鈞院再詳為審酌原證3之錄音譯文，原證3之錄文內容為兩造尚未有爭執時所為錄音，其陳述內容應可為採信，依其內容：
①「原告: 對，對，對，現在因為現在你這個價錢談好
了嘛，那當初講這個條件，就是說要能辦理臨時工廠登記，以後要協助取得那個地目變更嘛，變更為工業地。」、「黃麗子: 對，對，對，對，對。」②「原告: 這個部分可能就是你在過戶之前，買賣契約
裡面，就要先把它確定說…」、「黃麗子: 就是你們在簽那個買賣契約書的當天要跟代書說，請代書把它寫在你們的買賣契約上面。」③「原告: 我知道，我們也隨時可以簽約，就是這幾件
事情要確認一下，要把它釐清，妳不要，那個支票妳不要先給他捏。因為把合約書確認了再給他就好了。
」、「黃麗子: 我們一定要先轉訂啊，不轉訂的話，這個沒辦法生效啊，所以這個一定是先轉訂，轉訂之後我們就是當天代書再幫我們寫買賣契約的時候，再押條款上去這樣子。」④「原告: 可是，萬一那個又有問題，妳不是就加了的
(臺語: 賠錢虧掉的意思)。」、「黃麗子: 無啦，那ㄟ加了的，買賣契約我們就把它押一條上去這樣啊。
」⑤「原告: 黃小姐，萬一他不同意捏，比如還有石棉瓦
要清除。」、「黃麗子: 石棉瓦要清除? 哪個石棉瓦要清除? 」、「原告: 那個西側，不是西側那個靠近西側那個中央路那邊，不是北邊堆了一整排那個石棉瓦? 」、「黃麗子: 哦，哦，哦，廢棄的那個噢! 有啊，他有答應啊! 」⑥「原告: 買賣合約都寫好了，妳再把支票給他，就是
這幾條全部把它全部寫清楚了，阿不然萬一妳訂金給他了，換他說我不要簽，那不就啞吧吃黃蓮。」、「黃麗子: 那你們買賣，寫買賣契約的那一天才是正式、正式要把這個條件寫下去的時候，那，那一天你可以告訴他啊，因為我事先已經有跟他講過了，說你不要後面那邊，他有說他會把後面那邊拿走。對。」⑦「原告: 你們算是中間人，黃小姐你們是中間人，房
屋仲介就是服務業，你要幫我確定這些事情能夠順利地履行。」、「黃麗子: 所以我才說買賣契約當天要寫下來啊，因為你們沒有簽契約，我沒有辦法幫你們寫在上面啊，就是我們買賣…」⑧「原告: 恩，恩，恩。OK，那現在三件事情而已了啊
，第一個是那個石棉瓦，第二個是農舍農地要能合法移轉，第三個是，就是那個要我們九鵬到時候要能夠，要能夠辦理那個臨時工廠登記跟那個，就地合法變成土地目變更成丁建。」、「黃麗子: 變更這樣子。
」、「原告: 我知道，我就是要確定說，就是你當初說明時講的那個臨時工廠登記，跟土地以後要合法，就地合法變更成工業用地，我就可以，我九鵬就可以合法使用這個變成工廠登記了，嘿，這個是對我來講很重要的。」⑨「黃文昌: 對，賴總，賴總，因為這樣子的話，說實
話，辦理那個臨時工廠登記確定是可以的，至於說你再來要辦理土地變更的話，變更為丁建，說實在的，你，我們不要告訴賣方，因為怎麼講，如果確定，因為如果說那個老師他可以幫你辦好的話，阿那個地主他就想噢噢我可以變成丁建，他知道、知道可以變成丁建的話，那他這種價格他一定會反悔。」⑩「原告: 阿對啊，我的意思就是說，你如果確定可以
那麼有把握，跟當初你們說明的是一樣的，那就請老師，因為你那時候說老師要介紹給我認識，到現在我也沒有跟他見過面，那約個時間，到你們那邊，到臺灣房屋那邊，還是…，應該還是要到臺灣房屋那邊，你們溪湖分店那邊，然後讓老師也親自確認一次，看是不是把它比較具體化，我們要把它要付多少錢，全部寫一寫，阿確定沒問題了，我是不是正式隔天就能來簽約，買賣這筆土地了嘛，對不對，讓它完成嘛。
」、「黃文昌: 噢，要先這樣哦? 」⑪「原告: 嘿啊，你那個先後順序是這樣哪，你不然你
跟人家簽了結果這個不行，那個那個不是到時候就，大家就麻煩了，對不對? 」、「黃文昌: 哇啊那這樣如果像是你這樣講的話，我應該…。你這樣對我講太辛苦，你們應該最少三千八百萬你也值得買，哈哈。
」⑫「黃文昌: 然後CHECK之後，跟你通盤先討論之後，
可以了，齁那你才是要簽約這樣子。」、「原告: 對啊，再約屋主，再約那個原屋主來簽約啊，再把那個，那個合法移轉，那些，還有那個後面石棉瓦要清掉的事情，把它寫在合約裡，還有付款方式弄一弄，就完成了嘛! 重點是前面這個，因為這個沒有弄清楚，我買了我是不是就混水一堆了，根本就沒辦法用，對不對? 這個是重點。」、「黃文昌: 欸，它…。」、「原告: 阿不然幹嘛請你們去斡旋這個事情。」、「黃文昌: 它…它可以到時候整個基本上就是…工廠登記就一定可以登記啊。可以…欸，臨時工廠登記，然後再來可能就變更，土地變更可能就會再慢慢地，慢慢地齁…再辦。」、「原告: 這個時間要，需要時間我知道，我也覺得OK，那因為當初就有講，說這個會需要時間，也甚至連說需要付費，那個我都同意，譬如說那個50萬還多少那個我都同意，就是說現在因為本來說要帶那個老師跟我認識、跟我說明，結果到現在我也沒見到人，也還沒搞清楚那個狀況是怎樣，那我們現在要，已經談到說人家願意賣我們，我們也願意買了，那到簽約的之前，你要把這個，當初這段還沒談好地把它補回來，把它先補齊完整。」、「黃文昌: 噢，這樣子哦。哈哈哈。」⑷依上開錄音內容，黃文昌及黃麗子在電話中並未說明已
將斡旋金轉為定金交給被告了，倘若渠等二人已將定金轉給賣方了，在此錄音內容應可明說，但渠等二人卻未表示，因此被告答辯說明是在收到定金後，原告才向仲介人員提到此內容云云，顯然與錄音內容不符。再者，於此錄音內容，原告一再的表示須先向賣方確認契約條款要加註工廠用地等條款，黃麗子在電話中也承諾「B:
就是你們在簽那個買賣契約書的當天要跟代書說，請代書把它寫在你們的買賣契約上面。」等語。原告更明白表示：「那個支票妳不要先給他捏。因為把合約書確認了再給他就好了。」等語，黃文昌及黃麗子也未表示已將支票交給被告了。因此，由黃文昌及黃麗子於偵查案件之答辯內容，再參照原證3之錄音譯文，可以證明原告自始即是要買可供廠房使用之土地，而且並要求將此部分內容加註在買賣契約中，這不是所謂事後反悔，這是原告早在知悉斡旋金已交給被告前即已經一再說明了。此外黃文昌及黃麗子也有提到變更為丁種建築用地之問題，而讓原告認為系爭土地最終能變更登記。
⑸由上開談話錄音內容，可以很明白證明，原告很清楚的
表達須在買賣契中註明，首先要能辦理工廠登記，再者要能變更為丁種建地，其次包括石棉瓦要清除，這三件事原告已經表達予鳳威公司的承辦人，此應無疑義，而鳳威公司同時也是被告的代理人，因此對於買賣契約之要件，也視為傳達予被告，基於代理之規定，被告不能主張渠不知情。兩造尚未簽訂買賣契約，基於原告前述的意見已經通知了鳳威公司，因此本案須先確認一件事，被告是否同意在買賣契約中加註前述三個條件！倘若被告不同意，則兩造對於買賣契約內容尚未意思表示一致，兩造間的買賣契約尚未成立，被告受領原告的300萬元即無法律上理由。參照前述第6點內容，依原證3之錄音內容，原告明白向鳳威公司職員表示，若買賣契約尚未將文字擬好並經確認，不可將斡旋金支票轉付予被告，因此兩造尚未確認買賣契約內容，原告尚未授權鳳威公司將支票轉給被告，鳳威公司同時也是被告的代理人，被告卻先將該支票提示兌現，此在法律上是屬鳳威公司逾越授權之行為，對原告不生效力，因此原告並無轉交支票成為訂金之意思，被告受領該支票金額即無法律上原因。
⒊鳳威公司是被告委託銷售系爭土地之受託人，也是原告的
委託人，鳳威公司為雙方之受任人，因此就鳳威公司明白知悉原告的買賣條件，依被告與鳳威公司之受託人，亦視為被告已知悉，再者依被告與鳳威公司簽訂之「土地專任委託銷售契約書」第七條約定，被告同意鳳威公司為雙方之代理人，因此鳳威公司知悉之事，被告不能主張不知情。被告答辯主張所謂雙方代理是限於收受訂金一事，然查：
⑴所謂收受定金之代理人，當然包括收受定金時之條件，
也就是須先確認兩造間之買賣條件是否已合致，此都包括在收受定金代理之範圍。
⑵而在前述電話錄音譯文中，原告已向鳳威公司之承辦人
說明須在買賣契約中加註得辦理工廠登記等等條款才能交付支票。再者縱然沒此電話錄音內容，鳳威公司之承辦人也明知原告是要可供工廠使用之土地，因此當然須依此條件加註在買賣契約，在被告未同意將此條款註明前，鳳威公司之承辦人不應自行將定金交付予被告，此應甚為明暸。鳳威公司之承辦人之過失，此應是被告向鳳威公司求償之問題，而不是反而要原告承擔300萬元損失之結果。
⒋鳳威公司與原告簽訂之「不動產買賣意願書」為制式之定
型化契約，也是由鳳威公司人員所製作及繕寫，但就原告所要求之買賣條件，倘若鳳威公司已明白知悉之內容，依民法第567條第1項：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」所謂居間對於所知事項，不限於書面部分。而本案是被告委託的仲介人員主動找原告表示要出售之意，而且渠等明知原告要設廠房使用，因此就合法設廠房一事應為原告買賣之條件此應可認定。
⒌先不論較有爭議之丁種用地問題 (當然黃文昌及黃麗子對
丁種用地的答辯也不是事實)，回歸兩造間就買賣契約中是否要註明可供廠房登記使用之問題，即存在不同意見，此即足以說明兩造間尚未達買賣意思一致。
㈣退步言之，若認為客觀上兩造買賣契約意思一致，則也有意思表示錯誤之情形：
⒈依電話錄音內容，依一般客觀第三人的認知，都會理解黃
文昌及黃麗子是指系爭土地可申請為特定目地事業用地，然後變更為丁種建地，而黃文昌更表示不要讓被告知道可變更為丁種建地，否則價格會更高。也就是被告委任的銷售人員，對原告表示的訊息都是表示系爭土地可變更為丁種建築用地，雖然事後黃文昌及黃麗子有提到須符合低污染產業等要件，但其對話內容都是指系爭土地，從沒有提到還須去買一塊B地(106年度他字第1007號卷第42頁背面)，所謂變更為丁種建築用地是指該B地而言！！這和原告所接受的訊息差距太多，而此錯誤發生之原因，來自黃文昌及黃麗子的說明並不完整所造成，並不可歸責於原告。
⒉再者參照黃文昌及黃麗子於偵查案件所提之資料，所謂辦
理臨時工廠登記之要件，須為97年3月14日前既已存在、同時為低污染之工廠得在104年6月2日前補辦臨時工廠登記 (106年度他字第1007號卷第28頁)、依黃文昌及黃麗子具名的說明書也說明須符合103年1月22日既有之違章工廠、符合低污染生產事業並符合建管、消防、環保等法令可補辦臨時工廠登記云云 (前卷第31頁)，此要件都是要原有之工廠未辦登記，可依相關辦法辦理工廠登記，但本案原告的工廠並非在103年前就設在系爭土地上，若購買後也是屬於新設的工廠，除非以脫法的方式辦理登記，或為部分不實記載進行登記，而且就其審查方式，原來被告的工廠是否符合可辦理臨時工廠登記? 也非原告所能暸解，再者所謂臨時工廠登記也是有時間限制，依黃文昌及黃麗子提出之資料在到109年6月2日前可不受建築法等法規之處罰，但過了109年期限之後呢? 此並非可長期設置工廠使用，原告花費3千多萬元購買土地，尚須花費鉅資建廠，但卻無法長期使用，此並非原告購買系爭土地的初衷。
因此原告依購買的目的要求在買賣契約上加註得為工廠登記，此為原告合理的要求。倘若被告出售系爭土地，於買賣契約中不願註明得合法供設工廠使用，這與原告所理解之內容相距甚遠，此錯誤並非可歸責於原告所造成。
⒊此外由黃文昌及黃麗子尚須找王俊哲向原告解釋說明一事
，也可證明原告對於系爭土地能否變更為丁種建築用地甚為重視，也可證明原告購買系爭土地的目的在於最終能變更丁種建築用地，縱然黃文昌及黃麗子傳達的訊息不清，但若系爭土地依黃文昌及黃麗子於偵查庭中之說明，須另購買B地，由B地變更為丁種建築用地，此即與原告的動機不同，此發生錯誤之事顯然不是可歸責於原告。
⒋證人王俊哲於偵查案件提農業用地變更使用審查作業要點
(106年度他字第1007號卷第21頁)，主張依原告經營之九鵬光電系統股份有限公司符合再生能源設施之項目，可變更農業用使用云云，惟查該項所謂再生能源設施指太陽能發電設施或風力發電設施，而原告經營之九鵬公司是生產光電設備之製造廠商，並不是經營光電及風力發電之發電業者，此和該審查要點所謂再生能源設施並不同，包括黃文昌及黃麗子找來之老師尚有此錯誤，更遑論原告不是土地方面的專業人士，此都可說明，發生意思表示錯誤並不可歸責於原告。
⒌須再向鈞院陳明，本件不是原告事後反悔不買，而是一開
始被告委託之仲介人員，就其土地可供使用之內容，包括可否合法供辦理工廠登記、以及事後可否供變更丁種建築用地等法令都未能說明清楚，而讓原告誤認該土地可供長期工廠使用以及可辦理變更等有關交易重大內容，因此倘若認為兩造買賣契約意思表示一致，此種情形也符合民法第88條意思表示得撤銷之要件。
㈤依原告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意願書」所載，原告
交付之300萬元斡旋金，於買賣條件一致時，須於五日內簽訂買賣契約，並須3日內補足定金，並且若不簽約則該斡旋金會被沒收。依此約定內容，此為違約定金之性質，參照最高法院98年度台上字第710號民事判決意旨：「按民法第249條之違約定金，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，而約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明其所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平外，並無同法第252條違約金酌減之規定。」(臺灣臺北地方法院104年度重訴字第833號民事判決、臺灣高等法院101年度上易字第88號民事判決、臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第419號民事判決等判決都揭示相同之法律意見)。又與本件類似仲介買賣定金性質，臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第419號民事判決也准予退還部分定金，基於相同法律理由，本件原告交付之斡旋金高達300萬元，而被告在106年4月21日即為解約，實際上被告並未受有任何損失。因此違約定金顯然過高，過高部分屬於價金之一部先付，被告也應返還。
㈥綜上所陳，本件糾紛來自仲介人員為促成交易，所為諸多不
合情之手法，又仲介人員也是受被告委託，於收受定金更為雙方代理，原告一開始即是為了要提供廠房使用才需購買土地，此為仲介人員明知之事，仲介人員未能盡責完整的說明，此不可要求原告承擔責任，因此事後被告沒收定金，顯然無理由。退步言之，倘若鈞院認為兩造買賣契約成立，則按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項前段、第2項定有明文。原告購買土地之目的係為得申請工廠登記，是原告為達此目的，僅能購買丁種建築用地，若非丁種建築用地，原告即無購買之意願及必要。故丁種建築用地此一條件、性質，應屬交易上重要之事項。然仲介黃文昌、黃麗子卻隱瞞等此交易上重要事項之內容，致使原告陷於錯誤錯誤而為錯誤之意思表示。故原告應亦得依上開規定主張撤銷錯誤之意思表示，爰以起訴狀之送達為撤銷簽立不動產買賣意願書之錯誤意思表示，兩造買賣契約亦不成立。從而，原告自得依不當得利法律關係，提起本訴，並聲明：被告應給付原告300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於106年2月16日委託鳳威公司銷售系爭土地，由營業員
黃文昌承辦，委託銷售價格為每坪3萬元（總價約4311萬餘元），被告簽立予鳳威公司之「土地專任委託銷售契約書」第七條第（二）項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受並保管定金…通知買方成交…」。
㈡據鳳威公司營業員黃文昌、黃麗子所述，原告有意購買系爭
土地，於106年2月20日簽訂「不動產買賣意願書」，出價3300萬元，並交付發票日為106年3月20日、面額300萬元之支票，作為斡旋金，委由鳳威公司與被告斡旋。依原告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意願書」第四條第（一）項約定：「斡旋有效期限至106年3月20日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為定金收據。買方與賣方應於轉定之日起五日內或依書面約定日至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。」因黃文昌、黃麗子與被告多次溝通，表示原告已經同意將出價調高至3600萬元，被告勉為同意將委賣價格降至3600萬元，但如果買方出價不含服務費達3564萬元，賣方同意出售，此有106年3月20日之契約變更附表可稽。因被告已經將委賣價格調降至原告所出價之3600萬元，原告所交付之300萬元斡旋金支票轉為定金，原告與鳳威公司簽訂之「賣方定金收款憑證」，第五條第1項約定：「買方不買或不依約付款，定金由賣方沒收」，第六條備註第三項並約定「地上物廠房乙棟（約佔地450坪）、辦公住屋乙棟必須無償移轉至買方」。因被告已於106年3月20日24時前，接受原告出價3600萬元，依前引原告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意願書」第四條第（一）項：「斡旋有效期限至106年3月20日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為定金收據…」之約定，原告與被告間之買賣契約即行成立生效，原告所交付之300萬元斡旋金支票轉為定金，鳳威公司將300萬元支票交付被告收執。
㈢原告依約應在106年3月20日起五日內與被告簽訂不動產買賣
合約書，詎料原告竟反悔不買，因原告並未出面與被告簽約，鳳威公司於106年3月29日以溪湖郵局43號存證信函催告告訴人於106年4月7日前與賣方完成簽約，逾期賣方將逕為沒收定金充作違約金。因原告遲不出面簽約，被告不得已，於106年4月21日以溪湖郵局第57號存證信函通知原告沒收定金300萬元。
㈣原告起訴狀稱其簽立不動產買賣意願書，屬要約之性質，黃
文昌向原告表示，被告不願以3600萬元之價格出售，該要約即因原告之拒絕而失其效力云云。然查：
⒈原告係簽訂「不動產買賣意願書」，而非「要約書」，兩
者契約內容不同，原告似乎混為一談。依「不動產買賣意願書」第四條第（一）項：「斡旋有效期間至106年3月20日24時」約定，係原告（買方）授權仲介人員與賣方間反覆磋商，若謂賣方不同意買方出價，「不動產買賣意願書」即行失效，仲介人員如何居間斡旋？⒉更何況，原告已於106年3月1日將出價提高至3600萬元，
並經原告與黃文昌在修改處簽名，原告已經提高出價，被告並已於106年3月20日24時之斡旋期限前降價至3600萬元，依前引「不動產買賣意願書」第四條第（一）項：「斡旋有效期限至106年3月20日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效…」之約定，買賣契約已經成立，原告之主張並無理由。㈤原告另主張若非丁種建築用地，原告即無購買之意願與必要
，依民法第88條規定，以民事起訴狀之送達，為撤銷「不動產買賣意願書」之意思表示云云。惟查：
⒈「不動產買賣意願書」係原告與鳳威公司簽訂之契約，原
告無從以對被告撤銷意思表示之方式，撤銷「不動產買賣意願書」。
⒉又「不動產買賣意願書」除印刷之契約文字外，並有第八
條「特約事項」，供買方與仲介公司手寫約定。原告與鳳威公司詳細手寫臚列三項特約約定，唯獨並無原告所稱「系爭土地若非丁種建築用地，原告即不購買」之字句，故原告主張系爭土地須為丁種建築用地為「不動產買賣意願書」之交易上重要事項云云，並無證據證明。
⒊再者，系爭土地之使用分區為都市計畫外之「特定農業區
農牧用地」，並非丁種建築用地，此有土地登記謄本可稽，據被告所知，黃文昌、黃麗子曾提供地籍謄本與地籍圖予原告，原告不可能不知道，原告若因自己過失而簽訂「不動產買賣意願書」，依民法第88條第1項但書規定，亦無從撤銷意思表示。
⒋丁種建築用地甚為稀有，市價昂貴，原告身為公司負責人
，並非知識淺薄之輩，不可能不知。然系爭土地為「特定農業區農牧用地」，面積4751平方公尺，折合為1437坪，以3600萬元之售價計算，每坪售價僅25052元，豈可能以此價格購得丁種建築用地。
㈥原告辯稱：由談話錄音，原告清楚表達需要買賣契約中註明
，首先要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石棉瓦要清除，原告已經表達予鳳威公司承辦人，鳳威公司也是被告的代理人，基於代理之規定，被告不能主張不知情；被告如果不同意原告在買賣契約中加註上述三個條件，買賣契約內容尚未意思表示一致，買賣契約尚未成立；原告向鳳威公司職員表示，若買賣契約未將文字擬好並經確認，不可將斡旋金支票轉交付被告，兩造尚未確認買賣契約內容，原告尚未授權鳳威公司將支票轉交被告，鳳威公司係被告的代理人，被告將支票提示兌現，屬鳳威公司逾越授權，對原告不生效力，原告並無轉交支票成為定金之意思，被告受領支票金額無法律上之原因云云。惟查：
⒈土地專任委託銷售契約書第七條「定金之收取」第（一）
項：「甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人」，故被告係就「定金之收取」事宜，同意鳳威公司代為收取定金。原告主張鳳威公司為被告之代理人，原告對鳳威公司承辦人之任何陳述，效力均及於被告云云，顯然故意扭曲契約文字，而不可採。
⒉原告所提出之106年3月20日電話錄音譯文，係原告與黃麗
子、黃文昌之對話，而非原告與被告之對話。依黃麗子、黃文昌在刑事案件所述，電話錄音譯文並不完整，原告有剪接，被告否認該電話錄音與譯文之真正。
⒊錄音譯文係原告所提出，錄音譯文內容，均係原告刻意套
話，始終都是原告自稱「就地合法變成丁建」、「就地合法變更成工業用地」，黃文昌、黃麗子係對原告表示可嘗試申請辦理「臨時工廠登記」或辦理變更為「特定目的事業用地」，渠等並未向原告表示「可就地合法變更成丁建」。
⒋電話錄音之日期，係106年3月20日，當時被告已經同意將
委賣價格降至3600萬元，原告交付鳳威公司之300萬元斡旋金轉為定金，兩造買賣契約業已成立。至於兩造尚未簽訂不動產買賣契約書，不影響買賣契約已經成立生效之事實。原告主張被告如果不同意原告在買賣契約中加註「首先要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石棉瓦要清除」等三個條件，買賣契約內容尚未意思表示一致，買賣契約尚未成立，被告受領原告的300萬元無法律上理由云云，顯然悖於前引原告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意願書」第四條第（一）項之約定，其主張並無理由。依「不動產買賣意願書」第四條第（一）項約定，在賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，故斡旋金轉為定金，無庸再經原告同意。原告辯稱其無轉交支票成為定金之意思，被告受領支票金額無法律上原因云云，顯然與上開契約約定不符。
㈦原告與鳳威公司於106年2月20日簽訂之「不動產買賣意願書
」第八條特約事項，列出數項原告之要求，然原告根本未曾將「要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石棉瓦要清除」列入特約事項。以原告斡旋金高達300萬元，倘若原告在下斡旋金之前，確實有上開要求，豈可能不列入特約事項予以載明？原告始終未提出任何證據，證明在106年3月20日被告同意原告3600萬元出價之前，原告曾經要求系爭土地「要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石棉瓦要清除」，原告才願意買系爭土地之證據，其各項主張並無理由。
㈧本件買賣標的物為系爭土地一筆，原告下斡旋時之承購總價
款為3600萬元，被告於斡旋有效期限106年3月20日24時之前，已經同意原告出價3600萬元，故兩造對於買賣標的物及買賣價金互相同意，依民法第354條規定，買賣契約即為成立。依原告與鳳威公司簽訂之「不動產買賣意願書」第四條第
（一）項約定，被告於斡旋期限內已經同意原告出價3600萬元，買賣契約即成立生效，原告斡旋金300萬元即視為定金之一部份，兩造買賣契約已經成立生效。至於原告一再主張，被告如果不同意原告在買賣契約中加註「要能辦理工廠登記，要能變更成丁種建地，石綿瓦要清除」，買賣契約內容尚未意思表示一致云云，然查，能否辦理工廠登記、能否變更丁種建地，後續石綿瓦清除事宜，均非買賣契約必要之點，不影響契約成立生效，原告主張均屬無據，不足採信。
㈨民法第249條第2款規定，「定金除當事人另有訂定外，適用
左列之規定：…二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」本案係原告反悔不買，自可歸責於原告，因本條款規定，不得請求返還定金300萬元。又依不動產買賣意願書第四條第（一）項約定，「…若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部份…」第（二）項約定：「買方於契約成立後，應於3日內補足定金（成交價百分之十或新台幣萬元整），並協商簽約日期，如未於期限內補足定金，應負違約責任。」是以，定金應為成交價百分之十，以系爭買賣價金3600萬元計算，定金應為360萬元，原告所交付之300萬元斡旋金轉為定金，尚不足60萬元。故本件並無原告引用判決所稱之「買賣價金一部先付」之情形。原告此項主張，亦與民法第249條第2款規定有違，不足採信等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利益之判決，被告願供擔保免於假執行。
三、法院之判斷：㈠原告主張其有意購買被告所有之系爭土地，於106年2月20日
與鳳威公司就系爭土地及其地上物，簽訂不動產買賣意願書，願以3300萬元購買上開不動產，並開立300萬元之支票1紙以為斡旋金之用，後於106年3月1日，原告同意提高成交金額為3600萬元，嗣於106年3月20日24時斡旋有效期限前，鳳威公司以賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件，買賣契約即成立生效為由，將原告所交付之300萬元斡旋金支票轉為定金，交付被告收執提示兌現之事實，業據提出不動產買賣意願書為據，且為被告所不爭執，堪信為真實。㈡原告主張系爭土地不能變更為丁種建築用地，探求原告購買
系爭土地之真意，兩造就買賣契約之意思表示尚不一致。惟查，依原告與鳳威公司簽訂之不動產買賣意願書，並未載明其欲購買之土地應可變更為丁種建築用地，原告亦未舉證證明此為兩造買賣契約之重要事項，其上開主張，即不足採。原告雖另提出其與鳳威公司仲介人員黃文昌、黃麗子之電話錄音譯文為證，惟黃文昌、黃麗子與兩造間為居間關係，並非被告之代理人，原告對仲介人員表達之需求，被告非當然知曉並受拘束，是上開電話錄音譯文，非可採為有利於原告之證據。
㈢原告主張黃文昌曾向原告表示被告不願以3600萬元之價格出
售，該要約即因被告之拒絕而失其效力，縱之後被告同意以3600萬元出售，該性質應已屬新要約，須待原告承諾後，始得認為兩造意思表示一致云云。惟查，於斡旋有效期限前，買賣雙方要價出價之變動，係屬交易常態，不能因雙方對價格之意見尚不一致，而認為係要約之否認，原告上開所辯，委無可採。
㈣原告主張其有意思表示錯誤之情形。惟所謂「錯誤」係指表
意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，以致內心之效果意思與外部之表示行為不一致之謂。若表意人於其意思形成過程中，對於其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確，此為動機錯誤，不視為錯誤。本件原告縱就系爭土地能否變更為丁種建築用地有否誤認，然此為動機錯誤，非可憑此撤銷意思表示。
㈤原告又主張其交付之斡旋金高達300萬元，被告實際並未受
有任何損失，因此違約定金顯然過高，應予酌減。按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同，法院自不得援用民法第252條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相當之數額。本件原告與鳳威公司簽訂之不動產買賣意願書第四條第（一）項約定，「…若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分…」第（二）項約定：「買方於契約成立後，應於3日內補足定金（成交價百分之十或新台幣 萬元整），並協商簽約日期，如未於期限內補足定金，應負違約責任。」是依上開約定，可知原告交付300萬元支票作為定金，目的在於確保買賣契約之簽訂，於買賣雙方不履行契約時，以定金作為不履行契約之損害賠償，性質上屬於最低損害賠償額之違約定金。本院審酌本件買賣契約之定金300萬元僅占系爭土地買賣價金3600萬元之8.33%左右，尚不足約定之10%定金，核非價金之一部先付，且與社會一般不動產買賣常情相較，並無約定違約定金過高或與當事人所受損害顯不成比例之情事，本院認本件定金數額並無過高，無何須酌減之情形。
㈥按定金除當事人另有訂定外，契約因可歸責於付定金當事人
之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。民法第249條第2款定有明文。又原告與鳳威公司簽訂之不動產買賣意願書六條約定：「違約處罰：斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收」。本件原告違約不買，已如前述，足認兩造顯係因可歸責於原告之事由，致未能簽訂買賣契約，則被告沒收定金，核屬有據，無何不當得利情事。準此，原告依不當得利法律關係，請求被告返還300萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
民事第一庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
書記官 顏麗芸