臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第489號原 告 林益慶訴訟代理人 周軒毅律師複代理人 鍾傑名律師被 告 林琪閔訴訟代理人 張崇哲律師複代理人 張仕融律師
黃瑋俐律師上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國106年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應協同原告就兩造共有坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段00000000000地號土地及其上同段3574建號建物，所有權均全部，辦理分割登記，其分割方法：上開土地、建物所有權全部，均分歸原告取得；原告應補償被告新臺幣柒佰伍拾萬元。
訴訟費用新臺幣柒萬伍仟貳佰伍拾元由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴後，追加備位之訴請求分割共有物，請求之基礎事實同一，符合前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠兩造為兄弟，因分割繼承而共有彰化縣○○市○○○段○○
○○段00000000000地號土地及同段3574建號建物（下稱系爭房地），持分各為2分之1。兩造於民國104年10月31日達成共識，同意以抽籤之方式分割系爭房地，由中籤者取得系爭房地全部所有權，並給付未中籤者新臺幣（下同）750萬元，此有協議分割契約（下稱系爭契約）可稽。兩造在親戚見證下，抽籤之結果係由原告抽中，惟被告卻反悔拒絕依約履行，爰提起本件訴訟，請求被告履行分割協議。
㈡退萬步言，縱認原告請求履行分割協議為無理由，本件既無
因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限情事，依民法第823條第1項、第824條第2項規定，原告自得訴請分割共有之系爭房地，請求將系爭房地全部分予原告，而由原告以金錢補償被告。為此為先位聲明：被告應依協議分割契約所訂之分割方法，協同原告將系爭房地辦理分割登記為原告單獨所有；原告應給付被告750萬元。訴訟費用由被告負擔。備位聲明：請准裁判分割系爭房地。訴訟費用由兩造依應有部分比例負擔。
三、被告則以：㈠系爭契約僅有記載房屋買賣，至於具體為何建號房屋坐落何
地號，均未記載，亦未約定應於何時交出權狀、印鑑證明供辦理移轉登記、應於何時前完成移轉登記、土地增值稅由何人負擔等重要事項，是系爭契約僅屬預約，而非本約。
㈡細究系爭契約第一點僅有記載「房屋買賣雙方約定1500萬，
由琪閔、益慶在大舅、四舅、美利、美娟證人見證下公開抽簽*由林益慶抽簽抽中」等語，至於具體為何建號房屋坐落何地號，全然未見記載，是否即為原告所稱兩造因分割繼承而共有系爭房地，已堪質疑。況系爭契約僅就房屋部分為約定，至於土地部分則未有約定，無從逕認系爭契約已就系爭房地為分割協議，此為其一；再者，系爭契約亦未約定應於何時交出權狀、印鑑證明供辦理移轉登記、應於何時前完成移轉登記、土地增值稅由何人負擔等重要事項，參諸最高法院80年度台上字第1883號判決，系爭契約除買賣標的物不特定外，就稅捐負擔、移轉登記期限、何時交出權狀、印鑑證明交付、違約事項、解除契約條件等交易上重要事項，均付之闕如，自有待兩造於簽訂本約時予以議定列入，兩造雖已就價金為1500萬元部分先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟不能遽認買賣本約已成立，是系爭契約僅屬預約，而非本約甚明。
㈢預約義務人違反其義務時，預約權利人不得逕依預定之本約
內容主張權利。系爭契約既屬預約，而非本約，前已述及，縱被告違反預約約定之義務，則原告即預約權利人僅得請求被告履行訂立本約，並得請求捐害賠償，或解除預約，尚不得逕依預定之本約內容主張權利，職此，原告請求被告應依系爭契約，協同原告將系爭房地辦理分割登記為原告單獨所有云云，觀諸最高法院68年度台上字第3347號判決，於法未合，委無足採。
㈣系爭契約僅有記載房屋買賣，當非協議分割契約。原告雖稱
依兩造之真意，系爭契約當為履行協議分割所為明確之約定，證人林美利、林美娟均可證述上情云云。然查，綜觀系爭契約全文，均僅有記載房屋買賣、辦理房屋過戶、付清房屋買的款項、承購等語，未有任何協議分割之記載，文義上已可清楚表示兩造約定之標的僅有房屋買賣，而非協議分割，當不得反捨渠等所用之辭句而更為曲解。又原告於105年8月24日曾以LINE通訊軟體傳送訊息予被告「林琪閔如果房子你要的話，我可以賣給你房子總價錢是一千六百萬元整（所有費用皆由買方支付）林益慶實際所得為八百萬元整，請你於9/1前回我消息，如果一直沒有收到你的訊息我將於9月10號正式提出法律訴訟」等語，被告時隔約3、4日點開原告所傳上揭訊息，立即打電話予原告表示願意以其提出之條件購買，通話完畢，被告隨即聯絡東森房屋仲介李立偉請伊介紹代書，相約商談房屋過戶事宜，當日晚上8時許，被告、李立偉與地政士謝婷於址設彰化縣○○市○○路○段○○○號之85度C見面，被告當場請地政士謝婷華於翌日上午10時30分許打電話予原告，轉達何時付訂金、約定何時簽約等節，詎地政士謝婷華於翌日聯絡原告並轉達上揭內容時，原告竟表示不願意出賣。職此以觀，原告於105年8月24日確有將房屋出賣予被告之真意，從頭至尾均未談及協議分割，且以原告再傳LINE訊息予被告可知，系爭契約亦僅屬預約，而非本約，否則原告當無必要於簽立系爭契約後，再向被告表示願將房屋以總價1600萬元出賣等語置辯，並聲明：原告先、備位之訴均駁回；訴訟費用由原告負擔。
四、法院之判斷：㈠原告主張兩造於104年10月31日達成抽籤共識，由中籤者取
得系爭房地全部所有權，並給付未中籤者750萬元之事實，業據提出系爭契約為證，並經證人姊妹林美娟到庭證述屬實，堪信為真實。
㈡原告主張系爭契約為分割共有物之協議，此為被告所否認，
被告並辯稱系爭契約為買賣之預約。按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。故買賣雙方之意思表示互為對立，賣方意在取得價金，買方意在取得標的物之所有權。又解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。系爭契約上雖有「買賣雙方」、「房屋買賣」等字句，惟兩造之所以訂定系爭契約，係因兩造就共有物之管理使用產生糾紛，故於長輩、姊妹之見證下，抽籤決定共有房屋之歸屬，此經證人林美娟證述綦詳。足徵兩造應均有意取得系爭房地之所有權，故以抽籤定之，意在使系爭房地產權單純化，避免糾紛。是兩造簽訂系爭契約之真意，應係為結束系爭房地之共有關係，而非為買賣取得價金。綜上，原告主張系爭契約為分割共有物之協議，應堪採信。被告辯稱系爭契約為買賣之預約，尚非可採。
㈢按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。民法第824條1
項定有明文。本件兩造就系爭房地，既訂有系爭契約之分割協議，因故未能協同辦理，原告依兩造間分割協議之法律關係，請求被告履行系爭契約之分割協議，為有理由，應予准許。
五、本件原告先位請求既經認定有理由，則本院無庸再就其備位聲明為審究，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 29 日
民事第一庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日
書記官 顏麗芸