臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第599號原 告 李煜凱被 告 葉嘉欣
陳昭英共 同訴訟代理人 陳俊茂律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國106年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應給付原告新台幣57萬3000元，及自民國一○六年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用，由被告乙○○負擔75%，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張以：兩造於民國105年12月15日簽立書面之租約（下稱系爭租約），由原告向被告葉佳欣租用位於彰化市○○里○○路○段○○○號旁之鐵架建築物房屋（稅籍編號為Z00000000000，下稱系爭房屋），作為水果銷售之用，約定租期自106年1月1日起至110年12月31日止，兩造約定106年1月份裝修期間不收租金，押租金為2個月之租金新台幣（下同）46,000元，每月租金23,000元，原告於簽約後開立12紙之支票，以支付押租金及租賃期間11個月之租金，金額共計為299,000元。
於簽約後，原告基於販售水果之需求而僱工設立大型冷凍庫（下稱系爭冷凍庫）等營運設備，詎被告竟反對原告設立組合冷藏庫，亦拒不提供申請水電之文件，被告阻止於告施工、也對原告表示不要做了，原告遂停止施工，原告沒有此大型冷凍庫，就無法開店營運。嗣兩造於106年1月23日至彰化市公所協調此事時，被告也有到場，當時已告知被告要解除契約，系爭租約既已合法終止，被告既已違約，則被告應返還原告押租金46,000元及已支付106年2至12月之十一個月房租253,000元，及賠償原告因施作大型冷凍庫等設備所支出之水電工程91,000元、鐵工工程103,000元、冰庫組裝41,000元、冰庫拆除39,000元之損失，以及因無法營運而資遣員工而支出資遣費201,805元，以上共計774,805元。原告於協調過程中，從未以電話方式去騷擾被告甲○○，被告所指涉原告涉及刑事不法等情事，均係被告自導自演涉及誣告，此與本件民事案件並無涉。被告迄今仍不返還前開款項，爰依民法第226條、227條、259條、260條等之規定，提起本訴，並聲明請求被告應給付原告774,805元及起訴狀繕本送達翌日（106年7月4日)起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息；訴訟費用由被告負擔等語。
二、被告等辯稱：
(一)原告於105年12月15日，由被告乙○○之母即被告甲○○代理，與被告乙○○簽訂「房屋租賃契約書」（系爭契約），承租被告乙○○所有坐落彰化縣○○市○○路○段○○○號旁之鐵架建築物（系爭鐵架建築物），雙方約定使用方法限於水果零售、銷售，租期自106年1月1日起至110年12月31日止。雙方簽約後，原告即開始裝修工作，而依系爭契約書第10條規定，原告如因業務需要應先徵得被告乙○○同意後，始得變更房屋內部設施，然原告卻於106年1月4日，趁居住在彰化市○○路○段○○○號之被告甲○○早上即離家旅遊期間，將系爭鐵架建築物內之木造辦公室予以拆除毀損，並安置一巨型冷凍櫃，嗣被告甲○○於傍晚返回住處時發現上情，乃質問原告，並表示該巨型冷凍櫃安裝貼近其住處牆壁，爾後運作時將產生噪音、震動，嚴重影響其住家品質，要求原告將該巨型冷凍櫃稍微移離距牆壁約60公分處，惟遭原告所拒絕，之後雙方即數次就該巨型冷凍櫃事宜展開協商，至1月23或24日，原告突將該巨型冷凍櫃予以搬離後，即開始要求被告甲○○賠償其所受之損失，就此，雙方並於2月20日、3月13日、4月24日，3次前往彰化市公所調解委員會調解，然均未成立。雙方調解不成後，原告即多次以電話騷擾被告甲○○，被告甲○○於5月11日發現書寫有「租000000000000 00000」、「歡迎房仲聯繫」、「租0000000 0000000000以上打不通可打0000000000」（按：
上開電話號碼均為被告甲○○住處、手機或其親屬所使用）、「租1XXX X元」字句之紙板，乃報警處理。嗣於5月13日晚間約7、8時許，被告乙○○、甲○○在家時，原告竟夥同兩名姓名年籍不詳之男、女前來，由原告按壓門鈴，當被告乙○○開門後，原告即在門前公眾可聽聞場所，以台語向被告乙○○、甲○○恐嚇稱：「這一、兩天想看看，不然要給你不能吃睡」等語，致被告乙○○、甲○○心生畏懼；而原告所帶來之兩名姓名年籍不詳男、女，則以塑膠繩圍繞系爭鐵架建築物，並放置書寫有「停一次收500（拍照取證）」字句之紙板。另於5月17日，被告甲○○復發現系爭鐵架建築物外牆，遭噴漆有「歡迎房仲連絡」、「租0000000000 0000000 0000000000陳太太盧先生」字句。後於5月27日早晨，被告甲○○開門時，更發現其門板遭人潑灑汽油，乃心生恐據報警，經彰化分局中華派出所調閱附近路口監視錄影光碟，察知於5月26日晚間，有一部小貨車搭載2人前來甲○○住處，該2人並下車有潑灑液體動作，經被告甲○○辨識，該2人其中1人疑似為原告（被告乙○○、甲○○，就原告上開行為所涉刑法第353條第1項之毀壞建築物、第305條之恐嚇危害安全等罪嫌，業已向臺灣彰化地方法院檢察署提出告訴）。
(二)系爭鐵架建築物，本來即有水、電可供原告經營水果零售使用。系爭鐵架建築物在原告承租之前，被告乙○○即出租予水果零售商使用，並有電燈照明，且與被告甲○○所居住房屋分別各有電錶（即署名「葉國輝」部分。系爭鐵架建築物之前，既出租予水果零售商使用，依水果零售業經營型態，必定會有使用水源，實者，該水源來自抽取地下水，嗣原告有要求使用自來水，被告甲○○亦予以應允，並同意使用其住處之自來水源，原告方有施作水管工程。系爭契約簽訂時，系爭鐵架建築物內之木造辦公室仍然存在。參酌民國105年8月間Google所拍攝照片，顯示當時木造辦公室仍然存在。另被證一之「木造辦公室」照片，係被告於105年12月17日所拍攝，並非原告稱多年前照片。且依原告所提出原證1號現況照片，可清楚發現有一相對乾淨之白色牆面，該牆面即係木造辦公室所在位置。原告擺放巨型冷凍櫃，已超過系爭契約約定範圍。在系爭契約中，雙方約定系爭鐵架建築物係供水果零售、銷售，而參酌一般街角水果行，所使用之冷藏櫃，頂多為玻璃門櫃體，體積亦非如本件冷凍櫃巨大；且依原告所提供照片，該巨型冷凍櫃所占位置，幾近系爭鐵架建築物全部面積一半，顯已超過系爭契約約定「供水果零售、銷售」所需範圍。系爭鐵架建築物之前，既出租予水果零售商使用多年，原告在彰化市經營水果行，應已知悉原水果零售商經營型態，並無使用巨型冷凍櫃，則雙方在簽訂系爭契約時，所合意者應僅供相同或近似原水果零售商經營型態；倘原告欲使用該巨型冷凍櫃，應在簽約前即先告知才是。巨型冷凍櫃必定產生低頻噪音，且對被告產生傷害。家用冰箱在壓縮機運轉時會產生低頻音響，此乃一般常情可知，而巨型冷凍櫃必會產生更大噪音。本件巨型冷凍櫃安裝貼近被告甲○○所居住房屋牆壁，而該房屋牆壁隔音效果極差，巨型冷凍櫃運轉時產生之低頻噪音，必將影響被告居住安寧，尤其在夜間期間，噪音當會更加明顯而妨礙被告睡眠。依原告所稱，被告等並未堅持原告一定需遷離巨型冷凍櫃，僅需移動約60公分，此即係欲降低低頻噪音，對被告陳昭應之影響，此請求乃合情合理，無奈仍為原告所拒絕。參酌上開說明，被告乙○○或甲○○從未要求原告撤離巨型冷凍櫃，僅要求原告將該巨型冷凍櫃稍微移離距牆壁約60公分處，惟遭原告所拒絕；另被告乙○○或甲○○亦未拒絕提供申請水電文件予原告，概系爭鐵架建築物本已水電可以使用，原告自可沿用原來水電資源，並無再申請水電之必要。綜上所論，本件被告乙○○並無違反系爭契約情事，原告主張解除系爭契約，並無理由。
(三)否認被告有違約之情事，若未拆除木造辦公室，即無法安裝巨型冷凍櫃，可見原告依係爭契約，並無安裝巨型冷凍櫃之權利。依照本件巨型冷凍櫃體積，倘未拆除木造辦公室即應無法安裝，而被告從未同意原告拆除木造辦公室。且依原告所提供之錄音譯文，被告陳昭應一再表示其認知僅為有透明玻璃門之冰箱；另通常街角如係爭鐵架建築物面積大小之水果攤，通常亦使用透明玻璃門之冰箱，罕見有使用本件巨型冷凍櫃情事，原告倘在簽約時欲安裝巨型冷凍櫃，就此重要事項，應先告知被告才是。原告無須自行申請水、電即可營業，故被告已提供符合係爭契約所需之租賃物予原告，並未違約。係爭契約，約定原告使用係爭鐵架建築物之方法，限於水果零售、銷售，被告僅需提供可供作零售、銷售水果之租賃物，即符合契約之要求。系爭鐵架建築物已往即供零售、銷售水果之用，且有獨立使用之水、電，水源原來自抽取地下水，嗣經原告要求使用自來水，被告亦予以應允，並同意使用其被告甲○○住處之自來水源，原告並已施作水管工程完畢；至於電源，則有獨立之電錶可供原告使用，且係爭契約並未約定被告需由原告自行申請電錶，依租賃契約意旨，被告僅需提供足供原告零售、銷售水果所用之電力即可。且被告從未拒絕原告繼續使用係爭鐵架建築物，係爭鐵架建築物客觀上亦符合原告零售、銷售水果之用，故係爭契約迄今仍然有效，僅原告主觀不願繼續使用。姑且不論原告未經被告許可，即私自拆除木造辦公室並裝置巨型冷凍櫃，本件原告初始係趁被告甲○○外出之際，安裝巨型冷凍櫃，當時其內心應有認識安裝巨型冷凍櫃已超出係爭契約約定，方利用被告甲○○不在時予以安裝。即便被告發現原告安裝巨型冷凍櫃後，僅口頭向原告主張不妥之意思，但表示倘原告確需使用巨型冷凍櫃，建議將系爭契約期間予以縮短，原告倘無法接受，自得繼續使用其所租賃之係爭鐵架建築物，並啟動巨型冷凍櫃。此時，被告若主張原告違約（即主張依系爭契約，原告不得裝置巨型冷凍櫃），亦只有訴諸訴訟一途，或默默接受原告繼續使用巨型冷凍櫃之事實，然而，原告卻又突然將巨型冷凍櫃予以搬離，再向被告主張違約，顯無理由。
(四)就原告所提出損害賠償金額，答辯如下：
1.有關押金46,000元、11個月每月租金23,000元：原告目前雖未使用系爭鐵架建築物經營水果行，然其仍以塑膠繩圍繞系爭鐵架建築物，並放置書寫有「停一次收500（拍照取證）」字句之紙板；更在系爭鐵架建築物書寫招租文字，已如前述，顯係基於承租人地位，繼續使用系爭鐵架建築物，則每月自須支付租金23,000元；另系爭契約既尚屬有效，原告即無要求被告乙○○返還押金權利。
2.有關裝潢、整修費用共274,000元：被告乙○○否認該等費用單據之真正。另本件被告乙○○並無違反系爭契約情事，原告主張解除系爭契約並無理由，故請求賠償該等裝潢、整修費用，亦無理由。
3.有關員工資遣費共201,805元（實為員工薪資及各項保險、退休金費用）：
經查，原告所提出簡士政、林政翰、吳欣曉均受僱彰化市○○街○○號「甜蜜蜜水果行」。該水果行負責人為邱梨娟，並非原告，應與本件無關；況且，原告所列金額為該等員工薪資及各項保險、退休金費用，性質屬於該等員工替「甜蜜蜜水果行」服勞務所得對價，更與本件無涉。原告目前仍會停車子於系爭土地上，被告主張此相當於租金之不當得利，主張抵銷。
(五)被告甲○○部分：被告甲○○僅代理被告乙○○與原告簽訂系爭契約，相關法律關係，乃存在於原告與被告乙○○，與被告甲○○無涉，原告請求並無理由等語置辯。
(六)並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於105年12月15日，被告甲○○代理被告乙○○與原告簽訂系爭租約，原告向被告葉佳欣租用位於彰化市○○里○○路○段○○○號旁之鐵架建築物（無牆壁）之系爭房屋（稅籍編號為Z00000000000）。
(二)約定租期，自106年1月1日起至110年12月31日止。兩造約定106年1月份裝修期間不收租金，押租金為2個月之租金46,000元，每月租金23,000元，原告於簽約後開立12紙之支票以支付押租金及租賃期間11個月之租金，金額共計為299,000元，上開支票均已為被告所兌現。
四、兩造爭執事項：
(一)被告是否有原告得解除系爭租約之違約事項？系爭租約是否業經已解除？
(二)原告主張解除系爭租約，並請求返還押租金、11個月租金及損害賠償是否為有理由？被告辯稱原告目前仍會停車子於系爭土地上，此相當於租金之不當得利，主張抵銷，是否為有理由？
(三)原告對被告甲○○請求，是否為有理由？
五、得心證之理由：
(一)被告是否有原告主張之違約事由？系爭租約是否業經原告解除？
(1)按民法第423條規定，出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，是以出租人就租賃物之用益狀態保持義務，應以兩造契約約定之使用收益狀態為據。查兩造於租約第1條後段約定：「...作為水果零售、銷售之用。」足見原告承租系爭建物之目的，係用以經營販售水果之用途。兩造就原告於所租建物，是否可擺放被告所辯稱組合式巨型冷藏、冷凍之設備，或原告僅能擺設玻璃型冷凍櫃，雙方並未書面約定，認知上亦存有差異。惟經營水果販售業者，放置何種類型之冷藏、冷凍之設備，通常按業者經營規模、場地大小、經營水果種類而異，從而，於不違反租賃目的，應依經營業者需求而定。被告固辯稱：若原告當時講明有組合式巨型冷凍櫃，被告等即不會出租；而巨型冷凍櫃必會產生大噪音，本件巨型冷凍櫃安裝貼近被告甲○○所居住房屋牆壁，而該房屋牆壁隔音效果極差，巨型冷凍櫃運轉時，產生之低頻噪音，必將影響被告居住安寧、身心健康，尤其在夜間期間，噪音當會更加明顯而妨礙被告等睡眠。惟被告等後又改稱：伊等未堅持原告一定需遷離巨型冷凍櫃，僅需移動約60公分，此即係欲降低低頻噪音云云。被告前後所辯已有差異，且僅移動約60公分，就無噪音存在？況據證人丙○○證稱：
「組裝巨型冷凍櫃，距被告甲○○居住之彰化市○○路○段○○○號房屋，約40公分左右，冷凍櫃不會發生聲音，櫃內為泡棉及外為鐵板，內有風扇；聲音是從馬達傳來，馬達裝在鐵架屋二樓屋頂靠近馬路（指華山路）、旁邊寵物店。」等語，況且該冷凍櫃，並未實際運轉。堪信被告等係主觀臆測原告請人來組裝巨型冷凍櫃，運轉時會對被告等居住處所產生噪音，以此為藉口。被告等又辯稱：系爭鐵架建築物內有間木造辦公室，參酌被告民國105年8月間Google所拍攝照片，顯示當時木造辦公室仍然存在。另被證一之「木造辦公室」照片，係被告於105年12月17日所拍攝。且依原告所提出原證1號現況照片，可清楚發現有一相對乾淨之白色牆面，該牆面即係木造辦公室所在位置。被告等並未同意原告擅自拆除木造辦公室云云。惟該處位於租賃範圍內，如被告等所辯稱：若原告未私自拆除，即無法裝置巨型冷凍櫃，堪信該「木造辦公室」占用相當面積。留存該破舊木板組裝物「木造辦公室」，對原告言，有何使用價值？不予拆除，原告如何整體規劃使用該土地？堪信，若果真是原告於僱工重新舖設水泥地面時，予拆除，亦應是得到被告等之許可，被告等所辯，亦非可採。
(2)裝設獨立自來水電錶部分（租賃標的物，能否達成使用目的？）：
原告主張承租建物，需獨立聲請水電錶，原告用自己名義聲請，但需要土地所有人即被告之同意，被告嗣後又拒絕提供證件，故原告無法申請自來水、電錶供營業之用，因致原告新裝修工程停頓、無法營業，顯係因可歸責於債務人被告等之事由等語，被告則以：本來就有水電可用，何需再聲請？以前承租戶也是從彰化市○○里○○路○段○○○號房屋，拉線過來使用等語。然據證人彭建誠（即寶中工程行）證稱：「我建議申請電錶，跟業主要資料，業主都沒有給我，我跑了4、5趟，我碰到2趟，但是都沒有拿到資料，我需要身分證、私章、建物使用執照或是保存登記資料，業主都說好、要找看看，他人也不好找，始終沒有拿到資料。(問：何人交代你申請水電？)。答：是原告叫我去聲請的。(問：提示原證4號照片，工程是否在鋪設水泥加水管？)。答：是的。(問：是否有從隔壁住戶拉水管過來？)。答：沒有，我只在自己工作的地方工作。(問：
提示被證12照片，在被告房屋前的柱子底下水泥，是否證人施作？)。答：不是。(問：你何時建議原告裝設獨立的水錶、電錶？）。答：還沒有施工的時候，我就建議了，因為不敷使用，且安全考量，因為他的家（指被告等）用電錶使用電數最多是50安培，我判斷原告日後會增加新的設備，原始的設備不敷使用，所以一定要申請新的電錶，且原來的電錶也老舊了。(問：如何判斷設備的電量？)。
答：依據電工法判斷。(問：為何建議原告裝設新的水錶？)。答：水費可以獨立」等語。及證人丙○○到庭證述：「因為是營業用的電，所以要獨立聲請，我之前做的也都是獨立聲請的。這種冰庫吃電量大，所以需要一個獨立的電錶，因為電流量大，照片所示原告這樣兩台冰庫，是獨立的，中間有隔起來，兩個月電費就要兩萬餘元。(問：屋主有說直接拉線到住家？)。答：因為有安全考量。」等語。衡諸營業用電量之安全性，及勿與家用電錶混同，各自獨立計算水電費，以免生爭議等因素考量，原告之經營水果行，聲請獨立用水用電，自有合理及必要。出租人被告自應於租賃關係成立之初期，提供租賃物合於約定使用目的之狀態。然被告自105年12月15日簽訂契約起，原告於106年1月初，僱工施作該場地，被告甲○○亦電話知原告不要去申請用電。兩造經相當期間調解不成立，被告遲不提供必要證件、資料供原告申請用水用電，致原告工程停頓、撤離冷凍櫃，無法經營業，租賃使用目的無法達成，顯係可歸責於出租人被告之事由，被告顯然已違約，㙋信原告於最終106年4月24日調解不成立，解除系爭契約，應屬有據。至於被告另辯稱：原告於同年五月間，以塑膠繩部分圈圍場地，認原告仍使用租賃物，原告並未終止租約云云。惟本件原告承租目的在於經營水果攤，亦非事後變更經營停車場或其他用途；該處屬彰化市○○○段，既經原告舖設水泥地面、兩側臨路並無牆面，外車極易停入占用。原告之所為，應僅是本件訟爭仍未決，不想讓外車占用之舉，非仍存占有、使用之意思。被告所辯，尚非可採。
(二)原告主張解除系爭契約後，請求返還押租金、11個月租金及損害賠償費用，是否為有理由？被告辯稱原告目前仍會停車子於系爭土地上，此相當於租金之不當得利，主張抵銷，是否為有理由？按契約解除時，當事人雙方負回復原狀義務；解除權之行使，不妨害損害賠償之請求；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，回復他方損害發生前之原狀；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第259條、第260條、第213條第1項、第216條第1項分別定有明文。經查：
1.押租金46,000元及11個月租金253,000元：按押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，即當返還押租金。查原告於簽訂系爭租約時，給付46,000元之押租金支票，及106年2月至12月份之租金支票(計253,000元)，至本件判決時均兌現。系爭租約因可歸責於出租人被告乙○○事由，於106年4月24日調解不成立，原告既已解除契約，請求被告乙○○返還原告46,000元押金及己受領租金253,000元，應予准許。
2.水電工程91,000元及鐵工工程103,000元：原告已提出工程款請款單及照片附卷為憑，並據證人彭建誠到庭證述屬實，堪信原告主張為真，應予准許。至被告所辯拆除物尚可使用。惟該加工物，或已附著鐵架建物部分，無從拆除，或益於被告；能拆除者，僅能充當廢棄物或廢金屬，何況拆除費用所費不貲，亦應由被告負擔。故被告此部分所辯，實不足取。
3.冰庫組裝41,000元及拆移費用39,000元：此據原告提出和昌企業昌行之工程報價單及照片附卷為憑，並業據證人丙○○到院證述屬實，堪信原告主張為真，應予准許。
4.原告之員工簡士政等三人資遣費201,805元：原告雖提出勞工保險退保申請表為憑。惟縱使被告未違約，此乃係原告開店本應支出之人事費用，純屬原告之經濟上損失，難認與本件租約有何關聯。是以原告主張被告應賠償乙○○應賠償員工資遣費201,805元，並無理由。
5.被告主張抵銷部分：被告雖辯稱原告曾以塑膠繩，將系爭土地部分圍住，且原告目前仍會停車子於系爭土地上，此相當於租金之不當得利，主張抵銷。原告固承認伊曾以塑膠繩圈圍部分土地，但否認有繼續占用系爭建物之意，因為目前仍訴訟中，原告自己想要停車、都無法停，現在都是被告家人或他人在停車，伊非係基於承租人地位以排除其他人使用之意。經查，據原告提出證四之照片所示，原告僅係用塑膠繩圍起部分土地，系爭租約尚訟爭中，藉以防免外人隨意停車，尚難認有原告有持續管領、支配標的物之意。是以被告主張原告受有不當得利，抵銷前開原告請求之金額，實非合法。被告所辯，不足採信。
(三)對被告甲○○請求，是否為有理由？經查，原告係解除系爭租約之關係，提起本件訴訟。惟被告甲○○非系爭租約之出租人，僅係代理被告乙○○與原告簽訂系爭契約，其效力及於被告乙○○。被告甲○○既非契約當事人，原告此部分之請求，於法無據，應予駁回。
(四)綜上所述，原告既已解除系爭租約，而被告乙○○應負回復原狀義務及負損害賠償責任，其就所收受之押租金46,000元、租金253,000元，及原告支付水電工程91,000元、鐵工工程103,000元、冰庫組裝41,000元及拆移費用39,000元，共計為573,000元，自應返還（賠償）予原告。從而，原告請求被告乙○○給付573,000元，及自106年7月4日（起訴狀送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 11 日
民事第三庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 11 日
書記官 蕭美鈴