臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第62號原 告 締優開發事業股份有限公司法定代理人 賴志賢訴訟代理人 李進建律師被 告 員林國宅公寓大廈管理委員會法定代理人 黃懿慈訴訟代理人 鄭智文律師複代理人 邱珮綸上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國106年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1,033,608元，及其中新臺幣758,538元，自民國106年1月17日起至清償日止，餘275,070元自民國106年4月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之22，餘由原告負擔。
原告前開勝訴部分，提出新臺幣345,000元為被告供擔保，得假執行。但被告如提出新臺幣1,033,608元為原告預供擔保，免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）4,648,323元，其中3,209,974元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，餘1,438,349元自民國（下同）106年4月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：
（一）原告於105年6月17日就彰化縣政府標售之坐落彰化縣○○市○○路○○號地下一層、地上第一及二層樓土地及建物，總建坪約近9,000坪之國宅，以349,099,999元競標取得。
經彰化縣政府於105年7月6日辦理點交完訖，由原告依據所有權能取得占有使用收益。但前開建物之地下一層為停車場（下稱系爭停車場），因建物土地長達近20年乏人標售買賣，而由被告長年占有使用，並出租國宅住戶及第三人使用多年且發放停車證，前經彰化縣政府多年來不斷函文催請被告淨空返還，被告未予理會。再經原告取得所有權後，催請被告返還並給付停車租金費用，被告表示礙難照辦，迄於106年3月29日才由原告取回。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。被告占有前述原告所有之地下一層樓，綜計有不同房屋地址三筆，共計19833.2平方公尺（計算式：員東路二段526號地下室4200.6＋546
0.8＋育英路16號4243.3＋5928.5＝19833.2），現值79,183,900元，然實際謄本上作為系爭停車場使用僅為16036.12平方公尺，依比例地下室作為系爭停車場空間使用之現值為64,024,087元。原告依前揭土地法第97條規定，於無權占有請求不當得利之事件，雖非當然一體適用，但未嘗不可據為計算損害之標準，爰以被告占有使用之基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，認以年息百分之十計算適當且合理。從而，依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告應計算給付原告自105年7月7日至106年3月28日相當於租金之不當得利4,648,323元（其中原起訴請求自105年7月7日至106年1月5日相當租金之3,209,974元，嗣追加自106年1月6日至3月28日相當租金之1,438,349元而擴張聲明請求為4,648,323元）及前後訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）系爭停車場屬原告專有部分，（標出前）現況暫由被告維護及作為停車場使用，標出後彰化縣政府將函被告請其公告週知，並視需要協助淨空等內容，於彰化縣政府招標公告文件「彰化縣員林國民住宅社區商業設施標售房地投標須知」第十二（三）敘明，非被告抗辯之約定共用部分。
前述爭端，於106年2月3日召開之協調會中，彰化縣政府官員亦明白表示原告取得之系爭停車場為原告專有。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，若受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行，抗辯略以：
（一）被告依公寓大廈管理條例第29條規定組成，非自然人且非法人，無權利能力，何來不當得利之享有？且國宅停車，被告只係管制有停車證者才可進入，住戶至系爭停車場停車，是住戶的行為，與被告何干？
（二）員林國宅於96年4月15日舉行第一屆第二次區分所有權人大會（第一屆第一次未達法定人數未開會），彰化縣政府為區分所有權人並指派人員出席，會議程序五、社區規約部分條文修訂討論提出說明：本次會議擬修訂社區規約部分條文，需大會表決通過，今將以公開之程序朗讀條文，各住戶可就有意見之條文討論表決，並於各項條文逐一朗讀完畢後覆請大會表決，其中關於附件八員林國宅社區地下室停車場管理辦法壹、總則之二、「本辦法適用於汽機車之管理，停車場置於地下室一、二樓」，肆、停車證管理及收費十七、「本社區停車場內住戶之第二輛車，應按月繳交清潔維護費五百元整，繳費標準由管委會按實際需要，得隨時調整之，並予以公告通知。」，是已經決議有停車場管理辦法之規約存在。又105年8月8日彰化縣政府府工建字第1050257147號函亦載明「有關地下室一、二樓之使用，應與該專有部分區分所有權人協調並取得共識後，於區分所有權人會議修改住戶規約，明定停車場使用對象及範圍，以維區分所有權人之權益，化解糾紛提升居住品質。」。原告對於投標買受之風險與法律風險，本應考量，原告不思與被告商討，擅以起訴狀請求不當得利，顯將其與彰化縣政府簽訂買賣契約條款應履行之義務內容，單方責令被告，故於原告未履行前開所述之要件前，被告有法律上之原因使用系爭停車場。
（三）按不當得利請求權，係以使得利人返還其所受利得為目的，非以相對人(損失者)所受損害之填補為目的，故與損害賠償請求權不同，最高法院73年度台上字第3398號民事判決參照。依原告請求，本事件屬非給付不當得利權益侵害，被告有法律上原因保有正當性，而原告就權益因如上述未依買賣契約與依據公寓大廈管理條例等相關修改規約，尚未取得其專有權利之歸屬享有，與權益侵害不當得利之構成要件有間。且原告仿土地法第97條請求不當得利亦不適宜。原告於105年11月10日登記為所有權人，理應以此登記日期方有所有權人權益使用。
（四）系爭停車場為員林市○○段○○○○○號所登記之附屬建物，用途避難室兼停車場（106年2月23日改登記為停車場），面積16036.12平方公尺，因未編訂門牌與在使用執照記載非屬共同使用性質，並非原告之專有部分。縱為原告專有部分，亦因前手彰化縣政府准為共同使用列入規約而受有拘束，應循修改更正規約。又106年5月5日彰化縣政府函覆本院之府工建字第1060149773號函說明五載明：「當日本府僅交付標的物相關鑰匙予該公司（即原告）」等語，亦即並無點交（系爭停車場）。且因住戶係自106年2月2日方表示抗議原告前開行為，法院若認原告請求不當得利有理，起算日應從106年2月2日起算，非原告自己得標後，未盡其責要占有使用而將此不行使之狀態歸咎於被告負擔。另原告主張不當得利部分，理應分攤所有水電開銷等必要費用，被告主張行使抵銷權，應扣除477,233元（計算式：105年7月7日至106年3月28日止停車場電費共1,204,574元×353（系爭停車場之停車位數）÷891（地下室一、二層全部停車位數）。
（五）系爭停車場為約定共用，此依彰化縣政府於93年8月標售員林國宅社區商業設施標售房地買賣契約與投標須知分別於第七條、十二條規定：「社區停車場地下一、二樓為約定共用，其使用、收費、管理維護，依社區管理委員會制定之【員林國宅社區停車場規則】。其地下一樓停車場為百貨公司、超市之商業設施停車區域，於非營業時段不得對外出租使用，應與社區管理委員會協調開放供社區住戶租用。」。又69年3月1日施行之土地登記規則第73條明定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。原告標買得之前開員林段4959建號建物，建造執照核發日期為80年4月15日，使用執照為84年8月21日，第一次登記日期為85年9月12日，佐以於84年9月1日施行之土地登記規則第73條第1項第1款：「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照及建物測量成果圖，有區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。」同法第76條則以：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」而該條修正前之原條文為：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」再複合內政部76年8月7日台內地字第52437號函示「按區分所有建物，區分所有權人得就其區分所有部分之權利，單獨申請登記，為土地登記規則第71條明定，該區分所有部分在建物構造上與使用上應具有獨立性，並經編訂有門牌，始得為區分所有建物登記之權利客體。」等，堪認系爭停車場為約定共用，並非原告專有部分。
（六）員林國宅105年7月至12月半年之停車收費共1,914,613元（已扣除退還部分），每月停車費收入319,102元（0000000÷6，元以下四捨五入），停車位總數891，系爭停車場有353位，故系爭停車場應分得每月停車費126,423元（000000×353÷891，元以下四捨五入）。106年1月至5月停車費收入1,157,158元（已扣除退還部分），同上計算法，系爭停車場每月應分得停車費91,690元。
三、得心證理由：
１、原告主張於105年6月17日競標取得彰化縣政府標售之彰化縣○○市○○路○○號地下一層、地上第一及二層樓土地及建物（員林段4959建號），其中該建物之附屬建物即含系爭停車場，面積16036.12平方公尺。彰化縣政府人員係於105年7月6日交付相關建物之鑰匙，原告亦於105年11月10日登記為前述不動產之所有權人。又前開不動產係屬員林國宅社區，被告為該社區依公寓大廈管理條例所組成之管理委員會，實際管理使用系爭停車場迄於106年3月28日等情，為兩造所不爭執，並有相符之建物、土地謄本、彰化縣政府函、員林國宅社區店舖住宅交屋日期排定表、產權移轉證明與彰化縣員林鎮（已改制為員林市）公所函覆同意且就被告申請組織報備核發證明之函件等資料影本與現場相片在卷可稽，自屬真實可信。
２、原告主張取得系爭停車場屬公寓大廈管理條例所定義之專有部分，詎被告於原告取得系爭停車場之權利後，仍管理使用系爭停車場，亦收有停車清潔費，係不當損害原告之權益，應給付返還該不當得利部分。被告否認，抗辯如上，意指被告無權利能力，不負不當得利之返還責任；且被告只係管制無停車證之車輛進出，住戶車輛是否停放於系爭停車場，是住戶自己決定；此外，系爭停車場應屬約定共用，亦非原告自稱之專有等語。按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和解或承認等，始符法意，最高法院98年度台上字第2248號判決要旨可值參照。準此，被告既不爭執可就取得之國宅社區停車場清潔費予以管理運用於社區公務管理之費用，則就不當逾越職權所收取之停車清潔費，若果有損於原告之權益，原告自得訴求為被告，故被告抗辯其無權利能力，不負不當得利之返還責任，未足採取。
３、系爭停車場依其建物登記，為原告前述買得之員林段4959建號建物之附屬建物，且該員林段4959建號建物既為獨立建號建物，且標明共有部分為員林段5895建號-11886.83平方公尺，權利範圍10萬分之10295，當相合於公寓大廈管理條例第3條第2款「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」之定義，並亦相合於同條第3款「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」之定義，從而，原告主張系爭停車場為原告專有部分可加採取。又「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」；「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」；「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」，公寓大廈管理條例第3條第4、5、6款亦各有明文定義。查被告固抗辯系爭停車場屬員林國宅社區之約定共用部分，惟經原告否認，且衡諸員林國宅住戶規約第四條明定，會議之目的如對專有部分之約定共用事項，應經該專有部分之區分所有權人之書面同意，始得成為議案。且其第三條（六）亦已定明，約定共用事項，應經區分所有權人會議決議。則被告既迄今提不出系爭停車場曾經原告前手之彰化縣政府或營建署之「書面」同意為約定共用部分，徒只以員林國宅於96年4月15日舉行第一屆第二次區分所有權人大會（第一屆第一次未達法定人數未開會），彰化縣政府為區分所有權人並指派人員出席，會議程序五、社區規約部分條文修訂討論提出說明：本次會議擬修訂社區規約部分條文，需大會表決通過，今將以公開之程序朗讀條文，各住戶可就有意見之條文討論表決，並於各項條文逐一朗讀完畢後覆請大會表決，其中關於附件八員林國宅社區地下室停車場管理辦法壹、總則之二、「本辦法適用於汽機車之管理，停車場置於地下室一、二樓」，肆、停車證管理及收費十七、「本社區停車場內住戶之第二輛車，應按月繳交清潔維護費五百元整，繳費標準由管委會按實際需要，得隨時調整之，並予以公告通知。」，自認已經決議有停車場管理辦法之規約存在，認系爭停車場屬約定共用部分，本院難加採取。此外，被告所舉彰化縣政府於93年8月標售員林國宅社區商業設施標售房地買賣契約與投標須知分別於第七條、十二條規定：「社區停車場地下一、二樓為約定共用，其使用、收費、管理維護，依社區管理委員會制定之【員林國宅社區停車場規則】。其地下一樓停車場為百貨公司、超市之商業設施停車區域，於非營業時段不得對外出租使用，應與社區管理委員會協調開放供社區住戶租用。」之證物，本院核其社區地下室二樓分別為員林段5897建號（丙區，96戶共同持分）及5898建號（甲、乙區，838戶共同持分），建物謄本上其主要用途皆為防空避難兼停車場等情，已經彰化縣政府以發文日期104年5月14日，發文文號府工建字第0000000000函覆被告在案，有該函文影本附卷可稽。足認地下二樓之停車場係屬前述公寓大廈管理條例定義之「共用部分」，從而，前述93年8月標售文件所載「社區停車場地下一、二樓為約定共用……」之文字，既已就地下二樓之停車場實屬公寓大廈管理條例定義之「共用部分」而予以誤載為「約定共用部分」，被告資此不符於法律定義文字之文件，抗辯系爭停車場係屬法律定義之「約定共用部分」，本院亦難加採取。
４、查系爭停車場與員林國宅地下二樓之停車場，被告依員林國宅地下室停車場管理辦法收取清潔費用，且105年7月至12月半年之停車收費共1,914,613元（已扣除退還部分），106年1月至5月之停車費收入1,157,158元（已扣除退還部分）之情，提出已公告，相符之各月份支出明細表影本為證。原告固陳稱，此係私文書，原告予以否認等語。但本院衡諸員林國宅之各月支出係屬被告職務之作為，實際上亦經公告，於原告迄未舉證有何不實之情狀下，容可採信屬實。又系爭停車場既核屬原告之專有部分，原告於買受後，亦經與彰化縣政府人員於105年7月6日辦理交屋，已經證人即彰化縣政府承辦前述國宅標案之人員李哲育證述明確，本院復參酌其所證述「我是在105年5月31日公告標售員林國宅百貨公司，105年6月17日開標，我們審查後，原告符合資格由其得標，105年7月6日我們約定在員林國宅管理站簽訂買賣契約及交付相關資料，當時有發文通知原告到管理站簽約，當天就將擬定好的買賣契約給原告看過沒問題後，由原告蓋章，我帶回去呈核，當天有交付百貨公司相關的鑰匙，有機電室及鐵捲門的鑰匙。當初有講好現地標售，投標人也有去現地勘查，實地範圍以建物登記為準，之前已經勘查過現場好幾次，所以簽約當天並無實地勘查，但實際範圍仍以建物登記為準，交屋當天原告也沒有說要去現場看。百貨公司地下一樓專有停車場部分，現由社區住戶使用，當初標售出去前已經發文好幾次，105年1月也有發公告請停在該區域的車輛淨空，不然縣府會有後續處理，但當時車輛也沒淨空，我當初有向有意投標人講過這部分的情形，表示我們沒辦法處理好，請得標人以後採用自己的方式去處理……（你在105年7月6日交付鑰匙後，是否就該拍賣標的物的使用收益都交給原告公司處理，是否如此？）是，契約還是投標須知有寫到交付接管的名詞，但我現在手上沒有資料不確定名詞，但當天接管後就由標到的人處理，原告符合得標資格也願意簽約，我當時也有聯絡付款事宜，原告取得後，我們就請代書辦過戶」等語。堪認原告固因相當之行政流程於105年11月10日才登記為系爭停車場之所有權人，惟既於105年7月6日已得前手之同意有權使用系爭停車場，則原告主張自105年7月7日起至106年3月28日期間，被告仍管理使用系爭停車場，係無法律上之原因，且致原告受有不能使用之損害，被告獲有之不當利益，應返還予原告，可加採取。此部分，被告抗辯之諸如不構成不當得利或不當得利起算時間有誤等，自有誤解而未足採取。
５、原告主張應仿前述土地法第97條以系爭停車場之現值年息百分之10計算被告應返還之不當得利為4,648,323元部分，被告抗辯如上，意指計算方式不適當等語。經查，本院審酌系爭停車場被告係依國宅之停車場管理辦法加以管理收取清潔費，用供國宅公共費用之支應，且圖收支平衡為標準，本非以營利為目的，故被告管理使用系爭停車場所得之利益，允以計算收取之清潔費用為適當。又105年7月7日起至106年3月28日期間，被告計算如上述之105年下半年，系爭停車場應分得每月停車費126,423元；106年1月至5月，系爭停車場每月應分得停車費91,690元，以此平均數值計算為被告相應各月之不當得利，並以原告請求之105年7月7日至106年1月5日，殆以折算為105年下半年之6個月為宜；與原告請求之106年1月6日至3月28日期間，殆以折算為106年1月至5月其中3個月為宜，從而計算出被告應返還予原告之不當得利為前述第一段時間之758,538元（126,423元×6），及第二段時間之275,070元（計算式：91,690元×3），共計1,033,608元，比較之下亦未逾原告主張之4,648,323元。故本院核認被告應返還予原告之不當得利允以1,033,608元為合法、適當。至被告主張之電費抵銷部分，依國宅地下室停車至地下室二樓必經地下室一樓，地下室一、二樓間亦尚有其餘共用之設施需用電，而被告提出之電費收據只記載員林市○○路○○○號地下室，則被告僅單以停車位分配計算電費，顯然計算基礎尚非完善，故原告陳稱此部分之抵銷，被告並未證明屬實可採，本院認屬有理，從而，此部分之抵銷應認被告尚未舉證可採，爰否准此部分之抵銷。
綜上，原告於請求被告應給付新臺幣1,033,608元，及其中新臺幣758,538元，自106年1月17日（即原告請求之105年7月7日至106年1月5日期間之不當得利訴狀繕本送達翌日）起；餘275,070元自106年4月13日（即原告請求之106年1月6日至3月28日期間之不當得利訴狀繕本送達翌日）起，至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息範圍內，係有理由，應予准許。逾此範圍，即無理由，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行；免假執行，於原告勝訴部分，均於法相合，本院爰酌定相當擔保金額予以宣告如主文。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附驪，應予駁回。
五、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，併依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
書記官 黃當易