臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第75號原 告 楊哲銓被 告 陳 專訴訟代理人 蔡金忠被 告 王太平上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳專、王太平應於民國106年一期稻作收割後，將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號、田、面積均為1244平方公尺土地交還原告。同時，原告應補償被告每人各新台幣柒萬元。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。查本件耕地租佃爭議事件，業經原告於民國（下同）104年11月3日及105年1月7日申請彰化縣溪湖鎮公所耕地租佃委員會調解，調解均不成立後，送經彰化縣政府耕地租佃委員會於106年1月4日也調處不成立，經該府逕函送本院審理，有彰化縣政府106年1月6日府地權字第1060004253號函、彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、彰化縣溪湖鎮公所耕地租佃委員會調解申請書及相關調解程序筆錄、彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號第一類土地登記簿謄本、租賃契約書（臺灣省彰化縣溪西字第65號私有耕地租約書）等件為證，且為兩造所不爭執，此部分堪以認定。是原告提起本件訴訟，其起訴應遵守之程序，核與揭規定相符。
二、原告主張略以：原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號、田、使用分區為農牧用地、面積均各為1224平方公尺土地（下稱系爭土地），系爭土地上訂有三七五租約，被告陳專、王太平為系爭土地之現承租人，惟該租約業於103年12月31日屆滿，原告於租約屆滿時，依耕地三七五減租條例第19條第2項規定，出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第2款規定之限制。主張收回自耕。因系爭土地為農地，不需要依據同條例第17條2項第3款規定，要扣除增值稅之後，給付承租人三分之一的價款。況原告係收回自耕，非出售，亦無補償三分之一價款予被告。且本件業經彰化縣溪湖鎮公所派調查核實，並經彰化縣政府104年5月22日府地權字第1040168049號函，准原告收回自耕，同意備查在案。系爭土地之地上物有抽水機兩台及南邊有排水管，原告會依照現有土地地上物設施之現值，補償給被告每個人約六萬元（不包含本期的稻米，由被告等自行收成），並自106年一期稻穀收割之後（大約106年暑期）再收回系爭土地。系爭土地鄰近之他筆田地(西安段213地號土地)，同樣有三七五租約，其上有抽水機上加蓋磚造水泥板機房，也才補償七萬元。被告等所要求補償費，實在超出一般常情及法律規定。爰依法請求被告返還系爭土地等語。並聲明：被告陳專、王太平二人應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地全部交還原告；並同意依法補償。
三、被告等辯稱：㈠被告陳專：
伊沒有注意系爭土地之租賃契約，是否到期，但是租金照常支付，而土地是祖先留下來持續耕作，現由被告陳專耕作（家人幫忙耕作）。系爭土地上之地上物之前，曾有請人開闢水道、埋設6吋水管，當作排水及灌溉之用，當初埋設二支塑膠管，一支長的、一支短的，水管費用約2、3000元，加上怪手工資總共約要花費7、8000元；原告說要補償六萬元，金額似比較少。被告希望能獲得補償約2、30萬元。伊等想要購買系爭土地，但是原告都不願開價錢。除了系爭土地之外，伊尚有自有土地約4分1厘多，但伊還要租用別人土地種植，才能生活等語。並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。
㈡被告王太平：
伊有去彰化縣溪湖鎮公所辦理續租系爭土地，伊記得租期尚有二年多才到期，請求向彰化縣溪湖鎮公所調取租賃契約。我們曾再去登記租賃契約，但溪湖鎮公所沒有將資料寄給伊等。伊是聽公所人員說，一支水井含工資及馬達約6萬元；但以前曾請人開闢水道、埋設6吋水管，當作排水及灌溉之用，當初埋設二支，一支長的，一支短的，水管費用約2、
300 0元，加上怪手工資總共約要7、8000元。伊都是靠系爭土地過日子，除系爭土地外，尚有自有部分有2分田地。伊希望按照土地公告價格三分之一，獲得補償；不然，就交由法院判決等語。並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：㈠原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地為其所
有，其上與被告陳專、王太平簽訂耕地三七五租約，惟租約已於103年12月31日到期，原告以擴大家庭農場經營規模而收回系爭土地，並經彰化縣溪湖鎮公所查核屬實，送由彰化縣政府以104年5月22日府地權字第1040168049號函同意備查等情，業據提出系爭土地第一類土地登記簿謄本，及系爭土地三七五租約書等影本為證，並為被告等不爭執。經查，據彰化縣溪湖鎮公所調查結果，被告等除本件三七五耕地農作物收入外，被告陳專尚有利息收入1筆、其他耕地收入及老農年金收入；被告王太平則尚有利息收入2筆、其他耕地收入及老農津貼，原告請求收回系爭土地，並不會造成被告等不足以維持一家生活者或失其家庭生活依據。是原告主張系爭租約期滿，依上開事由，請求被告等返還系爭耕地，於法有據，應予准許。惟被告等以前詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨，厥為原告依耕地三七五減租條例第19條第2項規定收回耕地，出租人（原告）是否需補償承租人（即被告等）？若是，則被告等得請求補償費，究應多少才合理？㈡按出租人依耕地三七五減租條例第19條第2項規定，收回耕
地時，準用同條例第17條第2項規定補償承租人，同條例第19條第3項定有明文。而同條例第17條第2項規定，終止租約時，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。又依93年7月9日司法院大法官會議釋字第580號解釋：「72年12月23日增訂之減租條例第19條第3項規定，耕地租約期滿時，出租人為擴大家庭農場經營規模、提升土地利用效率而收回耕地時，準用同條例第17條第2項第3款之規定，應以終止租約當期土地公告現值扣除土地增值稅餘額後之3分之1補償承租人。惟契約期滿後，租賃關係既已消滅，如另行課予出租人補償承租人之義務，自屬增加耕地所有權人不必要之負擔，形同設置出租人收回耕地之障礙，與鼓勵擴大家庭農場經營規模，以促進農業現代化之立法目的顯有牴觸。況耕地租約期滿後，出租人仍須具備自耕能力，且於承租人不致失其家庭生活依據時，方得為擴大家庭農場經營規模而收回耕地。按承租人之家庭生活既非無依，竟復令出租人負擔承租人之生活照顧義務，要難認有正當理由。是上開規定準用同條例第17條第2項第3款部分，以補償承租人作為收回耕地之附加條件，不當限制耕地出租人之財產權，難謂無悖於憲法第146條與憲法增修條文第10條第1項發展農業之意旨，且與憲法第23條比例原則及第15條保障人民財產權之規定不符，應自本解釋公布日起，至遲於屆滿2年時，失其效力。」，準此，耕地三七五減租條例第19條第3項準用同條例第17條第2項第3款規定部分，本件被告不得依上開第17條第2項第3款規定，請求原告為補償扣除當期依公告現值計算土地增值稅餘額後之3分之1款項。
經查，本件原告為擴大家庭農場經營規模，系爭租約已屆期，欲收回系爭耕地等情，依前揭耕地三七五減租條例第19條第2項規定，原告自得收回出租之系爭土地，被告等辯稱原告應依當期公告現值三分之一之款項或二、三十萬元補償費，揆諸前揭說明，自非有據。
㈢再按耕地三七五減租條例第19條第3項規定，準用同條例第
17條第2項第1、2款規定部分，原告於本院106年3月27日當庭稱：待本期（106年一期)被告等稻作收獲後（約於暑期），再收回系爭土地，並願補償被告等各6萬元之改良物費用等語。依原告所提104年11月3日、105年1月7日之溪湖鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄可知，系爭土地上之改良物有水井、電及馬達，並均記載：水井2支，1支工資15000元，2支30000元，電及馬達另計費等情；又被告王太平均於本院稱：伊是說一支水井含工資及馬達約6萬元；被告等另均稱：系爭土地尚有請人開闢水道、埋設6吋塑膠水管，水管費用約2、3000元，加上怪手工資總共7、8000元等語。由上開調解筆錄及原告所提現場照片可知，確實仍存有上述抽水機、水管等改良物，亦為原告不爭執，是依上開規定，原告應補償被告等對系爭土地之現存價值改良費用。原告當庭另表示，依鄰地之坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地、抽水機上有磚造機房，也才補償七萬元；本件被告等抽水機並無磚造水泥機房保護，願補償被告各6萬元等語，並提出彰化縣溪湖鎮公所104年7月16日彰溪福民字第1040011163號函、104年9月1日出租人以擴大家庭農場申請收回農作物及地上物查估會勘紀錄及收據（均為影本）等。查本院審酌上述改良物，卻實係為耕作系爭土地設置，雖水井、馬達等設置可能已老舊，仍不失其供灌溉之效用而仍存價值；位於系爭土地南邊之水管，則為系爭土地排水或灌溉而設置，尚有殘值；雖被告等現實上無從未提出上開改良費用單據。本院審酌上情，認原告應於收回系爭耕地，同時，補償被告各新台幣七萬元，方屬合理。至於同條第二款尚未收穫農作物（現種植水稻）之價額部分，原告稱願意等本期（106年一期、約今年暑期)由被告等自行收成後，再收回系爭耕地，故此部分，原告即無補償必要。從而，原告據三七五租約期滿及所有權之法律關係，請求被告返還系爭耕地，於法並無不合，應予准許。
五、本件係因耕地租佃發生爭議，由彰化縣溪湖鎮公所及彰化縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立，而由彰化縣政府移送本院，依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁判費用。本件亦無其他訴訟費用支出，爰不諭知訴訟費用負擔之比例。
中 華 民 國 106 年 4 月 10 日
民事第三庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 10 日
書記官 蕭美鈴