臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第977號原 告 許鐵城訴訟代理人 蘇勝嘉律師被 告 李運良
李貞男李騏合上三人共同訴訟代理人 賴皆穎律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國108年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣2,100,000元，及自民國106年9月20日起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔100分之75，餘由原告負擔。
本判決第1、3項於原告以新台幣700,000元供擔保後，得為假執行。但被告如以新台幣2,100,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)兩造於民國104年2月6日簽訂土地買賣契約書，由被告將其所有坐落彰化市○○段○○○號土地出賣於原告，雙方約定買賣價金為新台幣822萬元，且委由第一建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證，被告並於土地標的現況說明書標示系爭土地無作為其他土地之法定空地或受有套繪限制之情形。嗣原告於104年2月6日簽約當日以3張面額合計90萬元之支票給付第一期款於被告，並以另1張支票面額110萬元及匯款622萬元合計732萬元存入上開信託履約保證專戶，而付訖買賣價金822萬元。詎於辦理系爭土地過戶之際，經代書告知，方知該土地早於訂約前即存有套繪限制之問題。為此，兩造先於104年5月12日協議，被告應於同年月26日前提出解除套繪限制之方案，並經原告同意。續於同年7月29日以書面協議被告應於同年11月30日前辦理解除系爭土地之套繪限制。再於105年12月13日以書面協議，約定以被告提出之處理方案執行，若仍無法解決，則違約問題照合約書規定內容處理。然迄至106年6月，被告仍未解除系爭土地之套繪限制，原告遂依系爭買賣契約第11條第3項約定，以106年6月9日台中英才郵局第1656號存證信函催告被告於函到後7日內依約解除系爭土地之套繪限制。詎被告竟以106年6月13日台中淡溝郵局第569號存證信函，諉稱雙方已於104年10月2日合意解除系爭買賣契約等語，拒為解除系爭土地之套繪限制。原告因而再依系爭買賣契約第11條第3項約定，以106年6月23日台中英才郵局第1752號存證信函，請求第一建經公司向被告為最後催告，第一建經公司即以同年7月3日台北敦南郵局第942號存證信函催告被告於函到後7日內提供系爭土地已解除套繪限制之證明，然被告於同年月13日收受上開存證信函（以被告李騏合收受之時間為準）後，仍未於期限內提供解除套繪限制之證明。據此，依系爭買賣契約第11條第3項約定，系爭買賣契約至遲於106年7月20日即生解除之效力。
(二)被告有系爭買賣契約第11條第5項所定擅自解約、不為給付、給付不能及其他違約情事致使契約解除之情形：
被告雖以雙方已於104年10月2日合意解除系爭買賣契約為由，拒為解除系爭土地之套繪限制。然被告所提撤回土地現值申報申請書，僅為撤回土地移轉現值申報案件之制式文件，且依兩造於105年12月13日之書面協議可知，兩造直至105年底仍就系爭土地之套繪限制問題進行協商，並為「...若無法處理解套繪問題，違約問題照合約書規定內容處理。」之約定，足見兩造顯無於104年10月2日解除系爭買賣契約之合意甚明。又原告因被告遲遲未能解除套繪限制，且臨時有資金之需求，乃於取得被告同意後，領回履保專戶內之700萬元，並保留32萬元未領，以待被告解除系爭土地之套繪限制，亦可知原告顯無解除系爭買賣契約之意思。則被告函諉稱兩造已合意解除系爭買賣契約，顯屬故意不為給付，而有系爭買賣契約第11條第5項所定「擅自解約」 「不為給付」之情形。再者，被告與原告為3次協議，於歷經長達2年之期間，仍未能依約解除系爭土地之套繪限制，竟又諉稱兩造已合意解除系爭買賣契約，足見系爭土地之套繪限制，已無解除之可能，自亦有系爭買賣契約第11條第5項所稱給付不能之情形。另被告於原告及第一建經公司發函催告之際，竟拒為依約履行，也屬系爭買賣契約第11條第5項所指「其他違約情事」之情形。至於被告辯稱被告李貞男於105年12月13日與原告所為書面協議，係遭原告脅迫所為等語，原告予以否認，此部分應由被告負舉證之責。況如有此事實，為何被告李貞男在長達一年多之時間皆未為報警，足見被告所述不實。此外，原告並無恫嚇被告之行為，且兩造既已就系爭土地套繪管制之問題協商多次，被告仍無法解除套繪管制，則違約問題照合約書規定內容處理，顯無違反誠信原則。
(三)依證人證述，兩造並無以104年10月2日撤回土地現值申報申請書，解除系爭買賣契約之真意：
1、依證人林漢雲於107年4月30日言詞辯論時證稱：「（提示原證七105年12月13日李貞男與許鐵城的協議，問：協議書上面林漢雲的姓名是否你簽的？）是我簽的。（問：為何李貞男與許鐵城還要簽定這個協議？）因為雙方已經協調很久，要把協調結果書面化。（問：這個時候兩造不是已經要辦理解約了嗎，為何還訂立這個協議？）這個時候還沒有要辦理解約的意思。這是因為大家要心平氣和把套繪的問題解決好。（問：如果兩造不是已經要辦解約，為何有104年10月2日的撤回土地現值申報申請書？(提示申請書)這是為了要拿回增值稅的關係，不是真正要解約。」等語，可知兩造於發現系爭土地未解除套繪限制後，仍然持續協調，並於105年12月13日繼續簽定協議書，並無解約之意思，而兩造之所以於104年10月2日提出撤回土地現值申報申請書，僅係為取回已繳納之增值稅款而已。則原告主張兩造並未解除系爭買賣約約乙節，足堪認定。
2、由證人鄭嘉佩於107年4月30日言詞辯論時證稱：「（問：申請書記載茲因買賣雙方意見不合，經雙方協議解除該土地移轉契約，依文字上來看，表示兩造已經協議解除買賣契約，請問兩造確實有解除土地買賣契約嗎？）他們當時是說請我先撤回土地現值申報，所以我才提出申請書，我當時並沒有跟兩造確認雙方是否有協議解除土地買賣契約。...（問：
你有無檢送土地買賣契約書正本給稅務局？）沒有，是檢送公契。」等語，足見證人鄭嘉佩僅係接收到兩造要先行撤回土地增值稅之申報，以先行取回已繳納之增值稅款，並未跟兩造確認雙方是否有以撤回土地現值申報申請書解除系爭買賣契約之合意，自尚無法證明兩造有以該撤回土地現值申報申請書解除系爭買賣契約之意思。甚且，觀諸該撤回土地現值申報申請書所檢附之買賣契約正本僅係「公契」，金額與系爭買賣契約完全不符，顯係單純為撤回行政程序之申請而已，要難執上開撤回增值稅申報之書面，據以認定兩造已有合意解除系爭買賣契約之意思。
3、被告固稱訴外人林慶賓有與被告就系爭土地簽立買賣契約，足見兩造已解除系爭買賣契約等語。然縱使訴外人林慶賓有與被告就系爭土地簽立買賣契約，基於契約自由原則，契約本可重複簽訂，尚無法據此證明兩造已有解除系爭買賣契約之合意。甚且，依訴外人林慶賓與被告簽立之買賣契約第15條特約事項第2項所載：「賣方同意，如無法完成解除套繪時，賣方與許鐵城先生於000年0月0日簽定之買賣契約書仍有效。」等語，可見訴外人林慶賓與被告簽立之買賣契約，僅係在解除套繪限制後方便訴外人林慶賓得直接向被告取得系爭土地，並無法證明兩造已解除系爭買賣契約。退步言之，縱認兩造有解除系爭買賣契約之合意，然依訴外人林慶賓與被告等三人簽立之買賣契約第15條特約事項第2項可知，兩造顯係以「系爭土地解除套繪限制」為解除系爭買賣契約之停止條件，而被告至今遲未能解除系爭土地之套繪限制，系爭買賣契約自無發生解除之效力，被告辯稱系爭買賣契約已生解除效力等語，即屬無據。
(四)綜上所陳，系爭買賣契約確因被告擅自解約、不為給付、給付不能及其他違約情事致使解除，原告自得依契約第11條第5項規定，請求被告賠償因此所生之損害即轉賣系爭土地予訴外人林慶賓之價差158萬元，及加倍返還已支付之價金122萬元做為違約金：
1、加倍返還已支付之價金122萬元做為違約金：原告於簽約後，共支付價金822萬元，被告已兌付其中3張面額計90萬元之支票，且尚有32萬元價金存於履保專戶中，自得請求被告加倍返還已付之122萬元價金做為違約金。
2、賠償原告轉賣系爭土地予訴外人林慶賓之價差損害計158萬元：
原告於簽約後，另就系爭土地於104年10月1日與訴外人林慶賓簽立買賣契約，價金總計為980萬元，依最高法院93年度台上字第1309號、94年度台上字第768號及台灣台南地方法院94年度訴字第156號民事判決意旨，該轉賣予訴外人林慶賓之價差，客觀上即屬原告可得預期之利益，惟因被告拒為解除系爭土地之套繪限制，致原告與林慶賓簽立之買賣契約因此而合意解除，並將已收受之價差158萬元先後於106年5月24日、同年6月16日各返還150萬元、8萬元予訴外人林慶賓，而受有158萬元（980萬-822萬＝158萬）之損害，自得請求被告賠償等語。
(五)求為判決被告應給付原告280萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告之聲明、陳述如下：
(一)兩造固於104年2月6日就被告共有之系爭土地簽立不動產買賣契約，且原告確於當日開立90萬元支票予被告，並匯款732萬元入履保專戶無訛，惟該買賣契約業經兩造於同年10月2日合意解除：
1、系爭土地現況說明書上標示土地並無作為其他土地之法定空地或受有套繪限制情形，乃訴外人富麗不動產仲介代為勾選，當時買賣雙方、仲介及代書均不知系爭土地有套繪限制之問題，係直至辦理土地過戶之際，經代書告知後，方為知悉，兩造遂分別於104年5月12日及同年7月29日就套繪限制之問題為協議。嗣因原告覓得新買家即訴外人林慶賓，欲與被告解除系爭買賣契約，並協助林慶賓向被告購買系爭土地，乃於同年10月1日與林慶賓就系爭土地簽立不動產買賣契約，而在上開契約第15條其他約定第三點載明：「賣方（即原告）於104年2月6日與所有權人簽訂之買賣契約先行辦理解約，並協助買方（即林慶賓）以822萬元與所有權人另立買賣契約」等字，並與被告於翌日即同年10月2日委任訴外人鄭嘉佩地政士辦理協議解除系爭買賣契約，同時檢送兩造親簽之撤回土地現值申報申請書、繳回土地買契約書正本（即公契）及土地增值稅繳款書，向彰化縣地方稅務局申請退還土地增值稅。茲因該104年10月2日撤回土地現值申報申請書上已清楚記載：「經雙方協議解除該土地移轉契約，檢送土地買契約書正本及土地增值稅繳款書，請准撤回土地移轉現值申報案」等字，並經兩造簽名同意，自應認兩造已於104年10月2日合意解除系爭買賣契約。是以，之後彰化縣地方稅務局乃以彰稅土字第1040022041號函覆：「台端等共同申請撤銷坐落本縣○○市○○段○○○號土地移轉現值申報乙案，既經雙方當事人協議解除買賣契約並檢附原契約書，經核符合規定，准予照辦，請查照。」，原告亦方於105年2月20日自訴外人第一建經公司之履保專戶領回700萬元，僅餘32萬元於履保專戶內。至於簽約款90萬元，經被告以存證信函催告後，因原告逾期未領，業由被告以106年度存字第548號提存於本院提存所。此外，上開履保專戶內所餘之32萬元，原告從未詢問被告是否同意其領回，倘原告詢問，被告會同意其領回。是原告主張解除系爭買賣契約之始點為106年7月20日，要無可採。
2、系爭買賣契約既經兩造於104年10月2日合意解除，依民法第258條第3項及最高法院56年度台上字第348號判決意旨，乃溯及自始確定失其效力，所有契約上一切效果概被除去，自無從藉由嗣後之補正或撤銷，而使契約歸於復活。原告若認前揭合意解除契約，有無效或得撤銷之情形，自應由原告負舉證之責。故原告依105年12月13日之協議書（原證7），認兩造無合意解除契約，違約問題仍依照系爭買賣契約，實不足採。又原告於105年12月13日找來臺灣房屋仲介林漢雲及黃成金，恫嚇被告李貞男，如不簽協議書，將以違約而對之提出訴訟。被告李貞男因將近80歲，年事已高，且係鄉下人，不懂相關法律，更不懂解除契約後並無違約之問題，一聽聞原告將對之提告，即心生畏懼。且其當時又甫因腦半球皮直下出血、高血壓中風而急診，一度獲醫院病危之通知，無法受到太大之刺激。詎原告與兩位房仲竟一再以言語恫嚇被告李貞男，被告李貞男於經不起刺激之下，雖不知協議書之內容，仍被迫無奈在上開協議書上簽名。故被告李貞男之於協議書上簽名，顯非出於自由意志，自亦得依民法第92條第1項規定，撤銷其於協議書所為之意思表示。再者，系爭買賣契約之目的在於移轉土地之所有權，而依彰化縣政府回函表示，系爭土地既不因套繪限制而不能為所有權移轉登記，亦即系爭土地雖受套繪限制，仍不影響土地之移轉過戶，則被告即無給付不能之違約問題。然上開協議書竟要求被告須處理套繪管制問題，否則應負違約之責，其協議顯然違反契約之目的，而與誠信原則有違，並對被告顯失公平，自屬無效。據此，原告仍不得依上開協議書，而認兩造無於104年10月2日合意解除契約。
(二)由證人林漢雲於107年4月30日言詞辯論時證稱：「（問：既然林慶賓都已經跟原告訂立買賣系爭土地之契約，為何林慶賓跟許鐵城的買賣契約第15條第3項又約定原告跟被告簽訂的買賣契約先行辦理解約，並且協助林慶賓以822萬元與被告另立買賣契約？）當時不知道是代書或是買方林慶賓基於好意說為了怕地主誤會，所以不如由林慶賓與地主訂立買賣契約。（問：後來林慶賓有跟土地所有權人訂立買賣契約嗎？）我忘記了，但是我知道賣方即被告知道原告有將土地賣給林慶賓。」等語，可知為讓買賣單純化及避免地主即被告誤會，兩造簽訂之買賣契約確實要先行辦理解約，再由訴外人林慶賓與地主即被告訂立買賣契約，故兩造於104年10月2日合意解除系爭買賣契約，確屬實在。惟證人林漢雲於兩造合意解除系爭買賣契約之時，以及之後被告立即與訴外人林慶賓就系爭土地簽訂買賣契約之時，既均在場，則其於前一刻陳稱不如由訴外人林慶賓與地主訂立買賣契約，下一刻竟謊稱忘記訴外人林慶賓有無與土地所有權人訂立買賣契約一事，顯然係為原告隱瞞事實，其供述自有偏頗。又依證人鄭嘉佩於107年4月30日言詞辯論時所證：「（問：申請書為何寫因買賣雙方意見不合，經雙方協議解除該土地移轉契約？）因為我事先收到訊息是，兩造原先訂立的買賣契約先不要，要另外訂立契約，所以我才這麼寫。寫完後我有給兩造看，兩造看清楚後才在申請書上簽名蓋章。（被告訴代問：當時辦理撤回土地現值申報的時候，雙方都沒有講到解除套繪的事情？）簽的當天沒有。」等語，亦足見兩造於104年10月2日確實有要合意解除系爭買賣契約。倘兩造於當日無合意解除系爭買賣契約之真意，必定會繼續談論解除套繪之問題，然兩造確未於當日談論解除套繪之情事，更加可證原告所稱兩告於104年10月2日沒有要解除系爭買賣契約等語，並非實在。
(三)被告與訴外人林慶賓簽訂之土地買賣契約書第15條特約事項，已載明：「本約定事項應經甲乙雙方簽章」，但被告與訴外人林慶賓皆未於該特約事項簽章，則該特約顯然無效。縱屬有效，基於債之相對性，亦與原告無涉，原告自不得主張。是以，原告以被告與訴外人林慶賓簽訂之土地買賣契約書第15條特約事項，主張兩造簽訂之系爭買賣契約仍為有效，非有理由。
(四)如前所述，兩造既於104年10月2日合意解除系爭買賣契約，被告即無該買賣契約第11條第5項所定擅自解約、不為給付、給付不能及其他違約情事致使契約解除之情形。又系爭土地亦不因套繪限制而不能為所有權移轉登記，自也難認被告有買賣契約第11條第5項所稱給付不能之違約情形。則原告依系爭買賣契約第11條第5項約定，請求被告給付違約金122萬元，顯無理由。又原告於覓得新買主即訴外人林慶賓之後，林慶賓已於104年10月1日給付價差158萬元予原告，此觀原告與林慶賓於104年10月1日簽訂之買賣契約第15條其他約定事項第三點記載：「買賣契約之差價新台幣壹佰伍拾捌萬元整由賣方取回。」，及該契約書最後一頁原告之簽收證明甚明。故原告向被告請求價差利益158萬元，亦顯非合理等語。
(五)聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於民國104年2月6日簽訂土地買賣契約書，由被告將其所有坐落彰化市○○段○○○號土地出賣於原告，雙方約定買賣價金為822萬元，且由第一建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證，賣方即被告若有擅自解約、不為給付、給付不能或有其他違約情事致契約解除時，依買賣契約書第11條第5項約定，除應負擔買方即原告所受損害之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，除應返還已動支之價金外，並同意加倍返還買方即原告已支付之價金做為違約金。又買賣雙方之任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定五日期限催告仍未履行，再由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行者，依買賣契約書第11條第3項約定，本契約即生解除之效力。
(二)原告已以3張支票給付簽約款90萬元於被告，並以另1張支票面額110萬元及匯款622萬元合計732萬元存入上開信託履約保證專戶，而付訖買賣價金822萬元，惟因系爭土地在訂約前即存有套繪限制之情形，故兩造或被告先後有下述之協議或同意：
1、兩造於104年5月12日書面協議，內容為：賣方（被告）若至104年5月26日前無法提出解除套繪之方案，並經買方（原告）同意，且雙方又無共識者，則由雙方協議解約條件。
2、兩造於104年7月29日書面協議，內容為：本約土地解除套繪之手續，由賣方（被告）負責辦理，並由買方（原告）建議辦理。解除套繪完畢後三日內即辦理產權移轉登記。解除套繪之費用由賣方（被告）負擔。賣方（被告）至遲應於104年11月30日前辦理解除套繪。若屆時無法解除時，則雙方同意再行協議。
3、訴外人李慶鴻以被告李運良、李貞男、李騏合之代理人名義，於104年10月1日出具書面於代書林漢雲，該書面記載：如林漢雲可以說服原告許鐵城將系爭土地轉讓予林慶賓，則地主即被告等三人同意與原告許鐵城解除契約，與林慶賓（賓字誤載為「昇」）簽立買賣契約，且與林慶賓（賓字誤載為「昇」）之買賣契約，其條件、內容、售價相同，總價為822萬元。
4、兩造於105年12月13日書面協議，賣方（被告）提出下述三點處理方案：A、解套繪拆屋經費，已與鄰居達成共識。B、申請建築線前有台糖土地尚須解決。C、賣方另尋求法律途徑解決此事。費用在20萬以內，是否請律師由賣方決定。買方（原告）同意進行。然以上三點，若無法處理解套繪問題，違約問題照合約書規定內容處理。
(三)原告於104年10月1日與訴外人林慶賓簽訂不動產買賣契約書，將系爭664號土地出賣於林慶賓，價金980萬元，雙方並於上開契約書第15條第3至第5項分別約定：
1、雙方同意賣方（即原告）未取得所有權，賣方於104年2月6日與所有權人簽訂之買賣契約先行辦理解約，並協助買方（即林慶賓）以822萬元與所有權人另立買賣契約，買賣契約之差價158萬元由賣方取回。
2、本約用印款依新契約之繳付方式支付。
3、賣方須協助買方將本筆土地解除套繪，如無法完成時，賣方須退還已收價款後，雙方解除買賣契約，相關費用由雙方負擔。
(四)被告於104年10月2日與訴外人林慶賓簽訂土地買賣契約書，將系爭664號土地出賣於林慶賓，其價金、條件、內容，除特約事項外，均與兩造於104年2月6日簽訂之土地買賣契約書相同。
(五)兩造於104年10月2日委任鄭嘉佩地政士向彰化縣地方稅務局提出「撤回土地現值申報申請書」，載明：申請人等（即兩造）原於104年2月6日訂立買賣契約移轉系爭土地，並於104年2月10日向上開稅務局辦理土地現值申報在案，茲因買賣雙方意見不合，經雙方協議解除該土地移轉契約，檢送土地買賣契約書正本及土地增值稅繳款書，請准予撤回土地移轉現值申報案等語，嗣經彰化縣地方稅務局於104年10月6日以彰稅土字第1040022041號函覆稱符合規定，准予照辦。
(六)原告於105年2月20日自第一建築經理股份有限公司辦理之信託履約保證專戶領回700萬元後，該履約保證專戶尚餘32萬元，而被告已就簽約款90萬元以本院106年度存字第548號提存於本院提存所。
(七)原告於106年6月9日以存證信函催告被告三人應於函到後7日內依約解除系爭土地之套繪限制，第一建經公司亦於106年7月3日以存證信函催告被告三人於文到7日內提供解除套繪限制之證明，被告三人已於106年7月13日以前收受上開催告函。
(八)上開兩造不爭執事項，並有兩造簽訂之土地買賣契約書、價金信託履約保證書、支票、匯款申請書代收入傳票、彰化縣政府函、使用執照及附表、竣工圖、土地使用權同意書、104年5月12日兩造書面協議、104年7月29日兩造書面協議、104年10月1日李慶鴻出具之書面、105年12月13日兩造書面協議、原告與訴外人林慶賓簽訂之不動產買賣契約書、被告與訴外人林慶賓簽訂之土地買賣契約書、撤回土地現值申報申請書、提存書、存證信函及掛號郵件收件回執等件附卷可稽，並經本院調閱本院106年度存字第548號、106年度取字第906號提存卷查核無訛，應認為真正。
四、原告主張被告簽訂系爭買賣契約書，雖在土地標的現況說明書標示系爭土地無作為其他土地之法定空地或受有套繪限制，但該土地於訂約前即存有套繪限制之情形，嗣經兩造先後為如不爭執事項(二)所示之3次協議，系爭土地之套繪限制仍未能解除等情，有土地標的現況說明書為證，且為被告所不爭，亦應信為實在。惟原告主張被告因未能解除系爭土地之套繪限制，而有系爭買賣契約第11條第5項所定不為給付、給付不能或其他違約情事致使契約解除之情形一節，則為被告所否認，並辯稱系爭買賣契約業經兩造於104年10月2日合意解除，且系爭土地亦不因套繪限制而不能為所有權移轉登記，被告即無該買賣契約第11條第5項所定不為給付、給付不能或其他違約情事致使契約解除之情形等語。經查：
(一)被告出賣系爭土地，在土地標的現況說明書標示該土地無作為其他土地之法定空地或受有套繪限制，上開標的現況說明書並作為系爭買賣契約書之附件，依系爭買賣契約書第12條第4項所定：「本契約如有附件（例如：依法由賣方簽具之土地現況說明書）亦視同本契約之一部分。」，該標的現況說明書所標示系爭土地無作為其他土地之法定空地或受有套繪限制之內容，當即為系爭買賣契約之一部分，則被告依約應提出之給付，除移轉系爭土地之所有權於原告外，尚包括該移轉之土地無作為其他土地之法定空地或受有套繪之限制，方符債之本旨。惟系爭土地自訂約前受套繪限制，至本件言詞辯論終結時仍未能解除，為出賣人之被告即不能依債之本旨移轉無作為其他土地之法定空地或受有套繪限制之系爭土地於原告，自係給付不能，亦屬違約甚明，要不因該土地尚得移轉所有權於原告而有所影響。又被告應提出之給付，既包括其移轉之系爭土地無作為其他土地之法定空地或受有套繪之限制，當即不得以其於訂約時不知系爭土地受有套繪限制一節，對於為買受人之原告為抗辯。
(二)被告雖據：1、原告於104年10月1日與訴外人林慶賓簽立不動產買賣契約書，將系爭土地出賣於林慶賓，該買賣契約書第15條第3項記載：「賣方（即原告）於104年2月6日與所有權人（即被告）簽訂之買賣契約先行辦理解約，並協助買方（即林慶賓）以新台幣822萬元與所有權人另立買賣契約」等字。2、原告與被告於翌日即同年10月2日委任訴外人鄭嘉佩地政士向彰化縣地方稅務局提出兩造親簽之撤回土地現值申報申請書，該申報申請書記載：「經雙方協議解除該土地移轉契約，檢送土地買契約書正本及土地增值稅繳款書，請准撤回土地移轉現值申報案」，清楚表示系爭買賣契約業由兩造協議解除，嗣經彰化縣地方稅務局以彰稅土字第1040022041號函覆：「台端等共同申請撤銷坐落本縣○○市○○段○○○號土地移轉現值申報乙案，既經雙方當事人協議解除買賣契約並檢附原契約書，經核符合規定，准予照辦，請查照。」等語。3、原告業於105年2月20日自訴外人第一建經公司之履保專戶領回700萬元等情，辯稱系爭買賣契約業經兩造於104年10月2日合意解除等語。惟：
1、原告於系爭土地繳完增值稅，準備辦理過戶之際，經受任辦理訂約及過戶之鄭嘉佩代書之告知，得知系爭土地受套繪限制之事實後，因不能接受，要求賣方即被告應解除土地之套繪限制，兩造即開始進行協調。由於系爭土地之鄰地上有三間違章建築，系爭買賣契約之仲介林漢雲乃向兩造說明，依建築法上之規定，必須獲得上開違章建築所有人之同意，拆除該等違章建築，系爭土地之套繪限制才能解除。嗣因林漢雲發現上開違章建築中之一間為訴外人林慶賓所有，為解除系爭土地之套繪限制，原告請求林漢雲前去與被告協調，或者將系爭土地出賣給林慶賓，或者由林慶賓將違章建築出賣給原告，林漢雲乃於104年10月1日擬妥書面1紙，記載：「如林漢雲可以說服許鐵城先生將彰化市○○段○○○○號轉讓予林慶賓，則地主李運良、李貞男、李騏合等參人同意與許鐵城解除契約，與林慶昇（昇字為「賓」字之誤載）簽立買賣契約，與林慶昇（昇字為「賓」字之誤載）之買賣契約條件、內容、售價相同，為總價為822萬元正。」等字（下簡稱林漢雲所擬書面），交給被告授權之訴外人李慶鴻，經李慶鴻於該書面以被告代理人之名義署名後，再交付於林漢雲持去說服原告將系爭土地出賣給林慶賓，原告因林漢雲之勸說，於104年10月1日與林慶賓簽約，將系爭土地出賣給林慶賓等情，業據證人林漢雲到庭結證明確。參照兩造不爭執事項(三)、(四)、(五)所述，原告於104年10月1日將系爭土地出賣於林慶賓，被告於同年月2日亦將系爭土地出賣於林慶賓，以及兩造於同年月2日委任鄭嘉佩地政士向彰化縣地方稅務局提出「撤回土地現值申報申請書」之事實，顯見不論被告有無以書面授權李慶鴻在104年10月1日林漢雲所擬書面簽名，但其與原告應各曾獲李慶鴻、林漢雲之告知，知悉林漢雲所擬書面之內容，且皆願依該書面內容實行，以解除系爭土地之套繪限制，方有原告於104年10月1日將系爭土地出賣於林慶賓，被告於同年月2日將系爭土地出賣於林慶賓，以及兩造於同年月2日委任鄭嘉佩地政士向彰化縣地方稅務局提出「撤回土地現值申報申請書」等與林漢雲所擬書面內容相同之行為甚明。
2、通觀前揭林漢雲所擬書面記載：「如林漢雲可以說服許鐵城先生將彰化市○○段○○○○號轉讓予林慶賓，則地主李運良、李貞男、李騏合等參人同意與許鐵城解除契約」、原告於104年10月1日與林慶賓簽立之不動產買賣契約書第15條第3項記載：「賣方（即原告）於104年2月6日與所有權人（即被告）簽訂之買賣契約先行辦理解約，並協助買方（即林慶賓）以新台幣822萬元與所有權人另立買賣契約」、被告於104年10月2日與林慶賓簽立之土地買賣契約書第15條第1、2項記載：「賣方（即被告）須將本筆土地解除套繪管制，雙方約定於解除管制後三日內辦理用印。如無法完成解除套繪管制時，賣方須退還已收之價款後，雙方解除買賣契約，相關費用由雙方負擔。」、「賣方（即被告）同意，如無法完成解除套繪時，賣方與許鐵城先生於民國000年0月0日簽訂之買賣契約書仍有效。」及104年10月2日鄭嘉佩地政士提出經兩造親簽之撤回土地現值申報申請書記載：「經雙方協議解除該土地移轉契約」之文意，以及如前所述，上開書面、契約書簽立之目的在於解除系爭土地之套繪限制，並參以前揭原告與林慶賓所訂契約如兩造不爭執事項(三)所示之內容，原告必須協助將系爭土地之套繪限制完成解除，始可取得差價158萬元一節，堪認原告除曾於其與林慶賓簽立之不動產買賣契約書、其親簽之撤回土地現值申報申請書為「先行辦理解約」、「協議解除該土地移轉契約」之表示外，在104年10月1日李慶鴻出具書面於林漢雲後，亦曾與被告有以系爭土地之套繪限制完成解除，原告自林慶賓取得差價158萬元為前提，而解除系爭買賣契約，否則，該買賣契約仍然有效之合意。亦即，兩造在104年10月2日以前雖有解除系爭買賣契約之合意，但附有系爭土地之套繪限制須經解除之停止條件，在該停止條件成就前，尚不發生合意解除系爭買賣契約之效力。則原告固曾於其與林慶賓簽立之不動產買賣契約書、其親簽之撤回土地現值申報申請書為「先行辦理解約」、「協議解除該土地移轉契約」之表示，仍應認係以系爭土地之套繪限制須經解除為停止條件，僅因當時主觀上相信林漢雲所言，系爭土地出賣於林慶賓，即可解除該土地之套繪限制，故先為「先行辦理解約、「協議解除該土地移轉契約」之表示而已。又原告於105年2月20日自訴外人第一建經公司之履保專戶領回700萬元，同樣係基於前揭主觀上相信林漢雲所言之情形，而先行領回，自不得據原告有上開解約之表示及自履保專戶領回700萬元，即認兩造已於104年10月2日合意解除系爭買賣契約。被告雖辯稱被告與林慶賓簽訂之土地買賣契約書第15條特約事項，已載明：「本約定事項應經甲乙雙方簽章」，但被告與林慶賓皆未於該特約事項簽章，則該特約顯然無效，縱屬有效，基於債之相對性，亦與原告無涉，原告自不得主張等語。然即使上開被告與林慶賓簽立之土地買賣契約書第15條特約事項第1、2項之記載，未經雙方於該等事項旁簽章，亦不影響被告確有就該等事項為表示之事實，此與該契約是否有效或得對抗無關，是被告此部分辯解，不足憑取。
3、兩造於104年10月2日委任鄭嘉佩地政士提出撤回土地現值申報申請書後，復於105年12月13日，為系爭土地之解套繪事宜進行討論且為協議，其結果為：原告同意依被告提出之如兩造不爭執事項(二)4所示A、B、C三點方案處理，雙方並約定以上三點，若無法處理解套繪問題，違約問題照合約書規定內容處理，並將該協議內容以書面為記載。而該書面協議，據證人林漢雲證稱係兩造長期協調結果之書面化等語。由此亦足見兩造並無於104年10月2日以前合意解除系爭買賣契約，否則，買賣契約既已合意解除，該契約即溯及失效，豈有在1年2個月後之105年12月13日，兩造又為系爭買賣契約之標的物即系爭土地之解套繪事宜進行討論，且協議「若無法處理解套繪問題，違約問題照合約書規定內容處理」之理。又證人即上開兩造於105年12月13日書面協議之見證人黃成金就該協議結證稱：（法官問：提示原證7李貞男與許鐵城的協議﹝105年12月13日﹞，上面的見證人黃成金是你簽名的嗎？）是我簽名的。（法官問：訂立協議書的這個時候，原告不是已經領回專戶的700萬元，為何雙方還有這個協議？）因為土地上有被套繪管制，牽扯到隔壁林慶賓的土地，如果可以解除套繪的話，就賣給林慶賓，但是如果沒有辦法解除套繪管制，就回到許鐵城與被告三人的第一份契約。因為土地已經有條件轉賣給林慶賓，所以被告就同意專戶大部分的錢先退還給原告。（原告訴代問：請提示原證7，協議時李貞男有表示代理李運良、李騏合？）有。」，表示原告係有條件轉賣系爭土地於林慶賓，即倘該土地之套繪限制解除，土地即轉賣於林慶賓，但如土地之套繪限制不能解除，土地即回復依兩造簽立之系爭買賣契約處理等語，更加可證兩造所為解除系爭買賣契約之合意，附有系爭土地之套繪限制須經解除之停止條件，在該停止條件成就前，不發生合意解除系爭買賣契約之效力，而非系爭買賣契約業經兩造於104年10月2日合意解除。被告雖辯稱被告李貞男係受原告找來之林漢雲及黃成金之言語恫嚇，加以當時年近80歲，又甫因腦半球皮直下出血、高血壓中風而急診，無法受到太大之刺激，才被迫在上開協議書上簽名，故該簽名非出於自由意志，因依民法第92條第1項規定，撤銷於該協議書所為之意思表示等語，然此為原告所否認，被告對於被林漢雲及黃成金言語恫嚇、脅迫始於前揭協議書簽名之事實，亦未舉證以實其說，其雖提出光田綜合醫院於106年12月23日開立之診斷證明書，記載李貞男於105年4月22日因腦半球皮質下出血、高血壓而急診入院，於同年月25日出院，並於106年12月23日門診等語，然此與其有無被言語恫嚇、脅迫無關，且被告李貞男在105年4月25日出院後，距其於同年12月13日簽立上開協議書時已有將近8個月之久，此其間亦不再有門診或住院治療之情形，參以證人黃成金亦證稱被告李貞男於簽立協議書時，精神狀況正常，並無表示有精神不佳或因中風無法詳談之狀況等語，實難認被告李貞男有因105年4月22日之病情，而影響其於簽立協議書時之自由意識。是被告主張依民法第92條第1項規定，撤銷於上開協議書所為之意思表示，顯屬於法無據。至於被告於上開協議書同意處理系爭土地之套繪限制，否則其違約問題依系爭買賣契約處理，並無違反契約之目的，與誠信原則亦屬無違，對被告也無顯失公平，故被告辯稱該協議無效等語，亦非可採。
4、據上所述，兩造於104年10月2日以前所為解除系爭買賣契約之合意，附有系爭土地之套繪限制須經解除之停止條件，在該停止條件成就前，不發生合意解除系爭買賣契約之效力，被告辯稱系爭買賣契約業經兩造於104年10月2日合意解除等語，無從採信。
(三)系爭買賣契約既未經兩造於104年10月2日合意解除，且系爭土地之套繪限制，經原告及第一建經公司分別於106年6月9日、同年7月3日以存證信函催告被告於函到後7日內依約解除及提出解除套繪限制之證明，被告三人已於同年7月13日以前收受上開催告函，已如兩造不爭執事項(七)所示，然被告迄至本件言詞辯論終結時仍未能解除系爭土地之套繪限制，則依系爭買賣契約第11條第3項約定，系爭買賣契約於106年7月20日發生解除之效力，應屬明確。
(四)綜據上述，原告主張被告因未能解除系爭土地之套繪限制，而有系爭買賣契約第11條第5項所定給付不能或其他違約情事，致該買賣契約解除之情形一節，應信為實在。
五、被告既有前述給付不能或其他違約情事，致系爭買賣契約解除之情形，依該買賣契約第11條第5項約定，除應負擔原告所受損害之賠償及喪失收受買賣價金之權利，並返還已動支之價金外，另同意加倍返還原告已支付之價金做為違約金。又民法第246條及第247條關於以不能之給付為契約標的者（自始客觀不能），契約為無效，及其信賴利益之損害賠償等規定，不具強行性，契約當事人自得約定其契約於自始客觀不能之情形，仍為有效，並使債務人負履行利益之損害賠償。查系爭土地於訂約前即受套繪限制，雖有以不能之給付為契約標的之自始客觀不能情事，但系爭買賣契約既於第11條第5項約定損害賠償及違約金之給付，足見兩造係以該條項之約定，排除民法第246條及第247條規定之適用。則原告依上開約定，請求被告損害賠償及給付違約，即屬有據。茲就原告之請求，審核如下：
1、價差損害158萬元部分：原告依系爭買賣契約所應給付之價金為822萬元，然其於該契約簽立後，另與林慶賓訂立買賣契約，將系爭土地轉賣於林慶賓，所能受領之價金為980萬元，可知原告因轉賣系爭土地，在客觀上原可獲得158萬元（9,800,000－8,220,000＝1,580,000）之價差利益。然原告與林慶賓訂立之買賣契約，嗣因系爭土地不能解除套繪限制，致原告依約與林慶賓合意解除買賣契約，並將已收受之價差158萬元先後於106年5月24日、同年6月16日各返還150萬元、8萬元予林慶賓一節，有契約書後附之簽收單為證，且為被告所不爭。則前揭原告因返還林慶賓所不能獲得之價差158萬元，即屬民法第216條第2項規定之所失利益，原告依同法條第1項規定及系爭買賣契約既於第11條第5項約定，請求被告賠償該158萬元之價差損害，於法並無不合。
2、違約金122萬元部分：被告應給付之違約金，依系爭買賣契約書第11條第5項約定，係以原告已支付之價金計算。而依兩造不爭執事項(二)所示，原告係將價金822萬元中之90萬元給付被告，將其餘732萬元存入信託履約保證專戶內，依卷附第一建經價金信託履約保證書及保證申請書，該732萬元為信託財產，由第一建經公司管理及撥付，非被告所能任意提領或動用，應認非系爭買賣契約書第11條第5項所定原告已支付之價金，故上開732萬元之餘額32萬元，不應做為計算違約金之金額。原告主張將32萬元做為違約金之計算，難認有據。則原告所能請求之違約金，應以原告直接實際支付之90萬元計算。又依民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。是本院自得依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，審酌原告請求被告給付違約金90萬元是否相當。爰審酌兩造於104年2月6日簽訂系爭買賣契約，價金為822萬元，嗣因系爭土地存有套繪限制之情形，兩造為解除套繪限制事宜，自104年5月12日起先後多次協議，被告均不能解除套繪限制，直至原告及第一建經公司以存證信函催告被告後，系爭買賣契約於106年7月20日發生解除之效力，以及原告將系爭土地轉賣於林慶賓，因該土地不能解除套繪限制，受有158萬元之價差損害等情，認以90萬元計算違約金，仍顯屬過高，應以不逾158萬元價差之3分之1，即52萬元（1,580,000÷3＝526,667）方為適當。
3、以上原告得請求之價差損害158萬元及違約金52萬元，合計為210萬元。
六、從而，原告依系爭買賣契約第11條第5項約定，請求被告給付2,100,000元，及自106年9月20日（起訴狀繕本送達被告之翌日）起，至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，即有理由，應予准許。逾此部分之請求，乃屬無據，應予駁回。
七、原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 10 月 5 日
民事第一庭 法 官 廖國佑以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 5 日
書記官 廖春慧