臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第997號原 告 涂宗泰
陳鄭喜雀共 同訴訟代理人 林俊雄律師被 告 張武雄
張福立曾麗容張雅惠張敏宣張瓊藝戴金池張文成張美鈴李金釵戴孟芳戴賢明戴金華戴美珠陳張水香張宏哲陳張水雲王慧鈴王景亮張玉霞張玉珍張巧祺張仁耀陳綉雲兼 上二人共 同訴訟代理人 張士能上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107 年8 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落彰化縣○○市○○○段○○○○○○○○號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告依如附表所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查兩造間租佃爭議，經原告向彰化縣彰化市公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送彰化縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經彰化縣政府移送本院等情，有彰化縣政府民國106 年9 月15日府地權字第1060321198號函在卷可稽（見本院卷一第2 頁），依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項規定，應由本院依法審理。
二、除被告戌○○、辰○○、午○○、丙○○、亥○○、宙○○、地○○外，其餘被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款事由，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、查本件訴訟標的為兩造間就坐落彰化縣○○市○○○段○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之耕地租賃法律關係（下稱系爭租約），被告均為訴外人即原承租人張連發、戴火來、張聖賢、張羗之繼承人，對於訴訟標的法律關係有合一確定之必要。又本件於彰化縣政府於106 年9 月18日移送本院前，被告即原承租人張羗之繼承人庚○○已於106 年3 月19日死亡，其繼承人為未○○、丁○○、戊○○、辛○○等情，有繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本在卷可佐（見本院卷一第267 頁至第272 頁），是原告於106 年10月18日具狀追加上開繼承人為被告（其書狀誤載由上開繼承人承受訴訟），依民事訴訟法第255 條第1 項第5 款規定，自應准許。
四、本件原告主張兩造間系爭租約不存在，為被告所否認，原告因認其法律上地位處於不安狀態，且此不安狀態得以本件確認判決除去，依民事訴訟法第247 條第1 項前段規定，原告提起本件訴訟，即有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地共有人（系爭950 地號土地應有部分各2316分之908 ，系爭959 地號土地應有部分各2 分之
1 ），系爭土地早年由已死亡之張連發、戴火來、張聖賢、張羗向訴外人即原土地所有人張水桞之繼承人張連福共同承租，被告分別為渠等繼承人。原告於100年間買受系爭土地應有部分前後勘查即發現系爭土地多時無人耕作，系爭土地經前案拍賣，經本院囑託不動產估價師出具報告亦指出102年4月15日勘查時系爭土地為荒地或雜林，而本件調解履勘現場時，到場被告復無法指出耕作位置，且當時系爭土地亦無耕作痕跡，另原告向彰化縣彰化市公所申請核發農業用地作農業使用證明書，經彰化縣彰化市公所於102年間勘查現場，認系爭土地部分區域雜草叢生，未實際種植農作物而駁回原告申請，足見被告未耕作系爭土地已達1年以上，原告乃於103年3月13日依三七五減租條例第17條第1項第4款規定，以存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示。是系爭土地之租賃關係業經原告合法終止而不存在。又被告在系爭土地上興建門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○巷○號建物（下稱本件建物）供日常居住使用，依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約亦屬無效，爰提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告方面：
（一）被告戌○○：被告被繼承人於42年間有向系爭土地原所有權人買受系爭土地並給付價金，惟未辦理移轉登記，而約定於可辦理移轉登記時始辦理移轉登記，並以系爭租約方式交付使用。其長久以來在系爭土地上種植荔枝、龍眼、蔬菜、水果等語。
（二）被告辰○○：其從小到大持續耕作至今，其種植龍眼、荔枝等水果。被告當時已有買受系爭土地之事實，僅未辦理移轉登記而已等語。
（三）被告午○○：其有種植多種蔬菜，雖有休耕一小段時間，惟仍有繼續耕種等語。
（四）被告丙○○：因系爭土地原所有權人積欠債務，始未辦理移轉登記，惟被告興建本件建物時，系爭土地原所有權人曾表示系爭土地可不限期讓被告使用。其種植木瓜、地瓜等蔬菜。系爭土地由其與其婆婆耕作，嗣因其大腿關節退化手術始未繼續耕作等語。
（五）被告亥○○：原告是否為系爭土地共有人仍在另案訴訟中。被告被繼承人前已向系爭土地所有權人買受系爭土地，且被告確實有持續耕作系爭土地，不能因農作週期而有休耕空檔即認被告未耕作。其自小在系爭土地種植龍眼、荔枝等作物，偶有休耕。被告被繼承人與系爭土地原所有權人於42年間有口頭契約，嗣系爭土地原所有權人張炳耀之債主有騷擾被告，張炳耀因而於約85年間表示欲再與被告簽契約，同意被告永久使用系爭土地，惟尚未簽契約，張炳耀即已死亡等語。
（六）被告宙○○、地○○：其自小在系爭土地種植龍眼、荔枝等，偶有休耕。被告被繼承人係向張連福買受系爭土地，原約定張連福之父張水桞死亡後，再直接移轉登記給被告，惟張連福於張水桞死亡後未辦理繼承登記，嗣張連福死亡後，其子張炳耀始辦理繼承登記。張連福口頭上已承諾要移轉登記給被告，系爭租約係對被告之保證等語。
（七）被告天○○未於言詞辯論期日到場，據其之前到場陳述略以：其自小在系爭土地種植龍眼、荔枝等，偶有休耕等語。
（八）被告申○○○、子○○未於言詞辯論期日到場，據其之前到場陳述略以：其等在系爭土地上種植荔枝、龍眼、檳榔樹、九尾草及養雞，確實有在耕作，有時去除草等語。
（九）被告癸○○未於言詞辯論期日到場，據其之前到場陳述略以：其已出嫁，目前未耕種，惟其老家在系爭土地上，現在房子都還完好等語。
（十）上開被告並均聲明：原告之訴駁回。
（十一）其餘被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本件原告主張系爭土地早年由已死亡之張連發、戴火來、張聖賢、張羗共同承租，被告分別為渠等繼承人；被告在系爭土地上興建本件建物等情，有臺灣省彰化縣私有土地租約（見本院卷一第25頁至第26頁）、土地登記謄本（見本院卷一第221 頁至第228 頁）、繼承系統表及戶籍謄本在卷可按，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭租約無效或業經原告合法終止等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：系爭租約是否有減租條例第16條第1 項所定無效事由？原告主張合法終止系爭租約，有無理由？茲論述如下：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1 項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租土地供自己從事耕作之用；如承租人以承租土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。至於上開規定所謂原訂租約無效，係指同一租約全部均無效而言（最高法院46年台上字第57號判例意旨參照）。數人共同承租而與出租人訂立耕地租約者，倘未約定各自租用範圍，因部分承租人有不自任耕作情事時，該租約全部即概歸於無效。
（二）經查，系爭土地上有本件建物乙節，業據本院會同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗明確，分別製有勘驗筆錄（含附圖及照片）及彰化縣彰化地政事務所106 年12月7 日彰土測字第3257號土地複丈成果圖在卷可查（見本院卷二第3頁至第15頁、第38頁），到場被告亦承認本件建物係系爭租約成立後約於65年間始興建（見本院卷二第205 頁）。
又觀諸前述現場照片及土地複丈成果圖，本件建物為1 層加強磚造建物，佔地面積達245.70平方公尺，前庭築有圍牆並供曬衣之用，顯已逾越單純便利耕作目的，揆諸前揭規定，系爭租約自65年間被告興建本件建物時起，即屬無效。
（三）被告雖抗辯：原告尚未確定為系爭土地所有權人等語。惟查，原告現為系爭土地所有權人乙節，業據其提出前述土地登記謄本為證，被告亦不爭執其形式上真正，自屬可信。復按減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待當事人主張或法院宣告，即當然向後失其效力、確定不生效力，無從因事後追認或類似行為而更生效力，亦不因時間經過而補正。查被告被繼承人既有於系爭土地上興建本件建物而不自任耕作情事，系爭租約依法即失其效力，兩造間系爭租約即不存在。至於訴外人即原告前手張陳幸等人雖以渠等與原告間就系爭土地買賣契約已合法解除為由，依民法第259 條第1 款規定，訴請原告塗銷系爭土地所有權移轉登記，回復登記為張陳幸等人公同共有。惟該案業經臺灣臺中地方法院於107 年6 月4 日以10
5 年度重訴字第713 號判決張陳幸等人敗訴，有判決影本在卷可參（見本院卷二第146 頁至第151 頁）。況契約解除後之回復原狀請求權，僅有債之效力，縱使原告與張陳幸等人間就系爭土地之買賣契約經合法解除，基於物權行為之無因性，雙方本於該項買賣（原因行為）而為所有權移轉登記之物權行為，並不因此失其效力，僅屬得否請求移轉土地所有權登記以回復原狀之問題，尚無訴請塗銷原已辦理移轉登記之理。故即使張陳幸等人上開訴訟終獲勝訴判決確定，並據以將系爭土地所有權辦理移轉登記為渠等公同共有，依民事訴訟法第254 條第1 項規定，於本件訴訟亦無影響。被告抗辯原告尚未確定為系爭土地所有權人，並無理由。故被告請求於上開另案訴訟判決確定前裁定停止本件訴訟程序，亦無必要。
（四）至於被告抗辯其等被繼承人實際上有向張連福買受系爭土地等語，並提出杜賣契字為證（見本院卷一第20頁至第24頁）。惟查，買賣與租賃為不同法律關係，本件訴訟標的既為系爭租約，則兩造間有無買賣關係，尚難認與本件有關。其次，系爭土地於重測前地號分別為彰化縣○○市○○段○○○ ○○ ○○○○ ○○ ○號，此觀前述土地登記謄本即明，而上開杜賣契字記載買賣標的為「彰化市快官第陸壹柒地號、門牌彰化市○○里○○○○○號」，且買受人僅有張連發、張聖賢2 人，亦顯與本件系爭土地無關，充其量僅屬系爭租約第6 條第3 款約定附帶出租、無條件予承租人使用範圍（見本院卷一第26頁）。況按民法第758 條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。查上開杜賣契字性質上應為債權契約，各該當事人嗣後既未依約辦理移轉登記，揆諸前揭規定，即不生物權效力。從而，被告此部分抗辯，亦無理由。
（五）另本件系爭租約既經本院認為無效，自不生原告是否得以被告非因不可抗力繼續1 年不為耕作而合法終止之問題，併此敘明。
五、綜上所述，被告於系爭土地興建本件建物而不自任耕作，系爭租約依法失其效力，至於被告所辯各節，均非可採，故原告起訴求為確認兩造間系爭租約不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1 項前段、第2項。
中 華 民 國 107 年 9 月 3 日
民事第四庭 審判長法 官 陳瑞水
法 官 陳怡潔法 官 歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 3 日
書記官 曾靖雯附表：
┌──┬────────────────┬──────┐│編號│ 被 告 │訴訟費用負擔││ │ │比例及方法 │├──┼────────────────┼──────┤│ 1 │（張羗之繼承人）酉○○○、癸○○│連帶負擔 ││ │、壬○○、己○○、乙○○、甲○○│4 分之1 ││ │、未○○、丁○○、辛○○、戊○○│ │├──┼────────────────┼──────┤│ 2 │（張連發之繼承人）丑○○、巳○○│連帶負擔 ││ │、戌○○、卯○○、辰○○、午○○│4 分之1 ││ │、寅○○ │ │├──┼────────────────┼──────┤│ 3 │（張聖賢之繼承人）申○○○、張宏│連帶負擔 ││ │哲 │4 分之1 │├──┼────────────────┼──────┤│ 4 │（戴火來之繼承人）丙○○、亥○○│連帶負擔 ││ │、宙○○、地○○、天○○、宇○○│4 分之1 │└──┴────────────────┴──────┘