臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第921號原 告 陳世邦訴訟代理人 黃瑋俐律師複代理人 張崇哲律師
張雅絢被 告 彰化縣員林市農會法定代理人 王錫庸訴訟代理人 劉淑華律師複代理人 陳忠儀律師
趙惠如律師上列當事人間返還保證金等事件，本院於民國107年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣393,600元及自民國106年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之九，餘由被告負擔。
原告前開勝訴部分得假執行，但被告如提出新臺幣393,600元為原告供擔保，免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告於訴狀送達後所為訴之變更，被告同意，且屬減縮其訴之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第1、3款，自可准許。又原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。係主張略以：兩造於民國（下同）103年12月19日簽立「員林鎮農會土地租賃契約書」（下稱系爭契約書），依系爭契約書第三條第2項，原告已簽發，金額新臺幣（下同）651,600元之支票一紙予被告作為押租金。並依系爭契約書第四條第1項，提供被告農會存單號碼ＤＤ174288之定期儲蓄存款存單，於103年12月10日設定質權予被告。且已陸續給付租金3,258,000元（含前述押租金），以及依系爭契約書第八條第1項約定，將農倉拆除及建設。又系爭契約書第二條約定「租賃期間，乙方（即原告，下同）得提前解約放棄承租，但應於三個月前書面通知甲方（即被告，下同）。」，原告已於105年12月30日，提前三個月以書面通知被告，提前解約放棄承租，並附有原告簽發發票日106年1月1日，2月1日、3月1日，金額均為217,200元之支票三紙以給付租金，經被告於同日收受。詎被告竟於106年7月24日寄發存證信函，告知已依系爭契約書第四條、第八條之約定，沒收前述保證金300萬元，就前揭定期儲蓄存款依法行使抵銷權（訴狀誤繕為抵押權），並實行質權。惟原告未有被告所稱之違約情事，且原告既已依約終止，被告自應依系爭契約書第四條第2項約定，返還保證金300萬元予原告。惟原告已多次請求被告返還，被告均置之不理，原告特以起訴狀為催告被告返還保證金300萬元之意思表示，被告應於收受起訴狀繕本之日起三日內，返還上揭金額予原告等語。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，若受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行，抗辯略以：系爭契約書約定出租之土地為被告所有彰化縣○○市○○段○○○○號土地，面積1795平方公尺（543坪），其上原有鐵皮造倉庫及原木造辦公廳舍，為被告辦公及收購稻穀、販賣肥料之交易場所，兩造簽訂系爭契約書並經公證。原告為租地建屋，故兩造約定系爭契約書附圖一所示原有建物，原有拖棚均拆除，新增拖棚及鍍鋅花板水溝蓋、地板粉刷、斜坡道灌漿、新增烤漆板隔間開窗，並改建如系爭契約書附圖二所示之兩層樓房屋及停車場。租金每坪400元，每月217,200元，租期自104年1月1日起至118年12月31日止，共計15年。兩造特別約定，自簽約後2年內，原告每月支付被告每坪租金半額，即104年1月1日至105年12月31日之租金減收二分之一，計減收2,606,400元，惟拆除費用及2號倉庫之整修費用及增建費用由原告負擔。新增之建築物應以被告為原始起造人，新建之地上物之所有權屬被告所有，兩造並應於被告完成新建房屋所有權第一次登記後，另以新建之地上物簽訂租賃契約（系爭契約書第八條；特約事項）。原告交付651,600元之押租金，並以面額300萬元定期儲蓄存款存單設定質權予被告，以為擔保。兩造簽約後，原告已僱工拆除原有建物、原有拖棚，並將拆除之金屬及原木材料據為己有，變價折現，並完成系爭契約書附圖一所示之新增拖棚及鍍鋅花板水溝蓋，但未依約改建如系爭契約書附圖二之兩層樓房屋及停車場。原告因個人因素提前解約，於106年3月31日終止系爭契約。原告未依約改建如系爭契約書附圖二之房屋及停車場，依系爭契約書第四條，被告得沒收保證金支付所有處理費用，自毋庸返還等語。
三、得心證理由：
１、原告主張兩造簽訂系爭契約書，原告已依契約第四條：保證金之約定，以於被告處面額300萬元定期儲蓄存款存單設定質權予被告，及已依約繳交押租金，租金則每月217,200元亦自104年1月1日繳至106年3月（其中104年1月1日至105年12月31日係月繳108,600元），併依約拆除土地上之原建物且予以建設，嗣並依約終止系爭契約（提前解約放棄承租），被告除已於訴訟中退還押租金外，係於106年7月24日寄發存證信函，告知已依系爭契約書第四條、第八條之約定，沒收前述保證金300萬元，就前揭定期儲蓄存款依法行使抵銷權，並實行質權部分，被告未予爭執，並有相符之系爭契約書、作為押租金與租金支付之支票、前揭定期儲蓄存款存單、前揭存證信函等影本與被告提出之土地登記謄本在卷可憑，自可採信屬實。
２、原告主張系爭契約既已終止，原告亦無違約之情事，被告應返還前揭保證金300萬元部分，被告否認，抗辯如上，意指保證金依系爭契約書第四條應於新建建物完成啟用後歸還，惟原告未依約完成新建物即如系爭契約書附圖二之房屋及停車場。原告因個人因素提前解約，於106年3月31日終止系爭契約，依系爭契約書第四條，被告得沒收保證金支付所有處理費用，自毋庸返還。且保證金300萬元，實與兩造於系爭契約書約定租期前兩年，每年減收一半之租金，計減收2,606,400元，與原告拆除被告原有之地上物之價值相當等語。
經查，兩造對於系爭契約書條款之解讀各有所見，原告併解釋主張，系爭契約應屬租地建屋，以及系爭契約書第八條第2項係約定「甲方同意乙方得於本租賃標的物上增建如附圖
（二）所示地上物，建築費用應由乙方負擔。」，其用語為「得建」，自屬原告之權利，故原告並無應建屋之義務，且系爭契約書亦未見租金之減收係與新建物有對價關係之約定等語。則本院按諸兩造係不爭執被告為首次就此型態之租賃提出系爭契約書與原告訂約，而乏前例可加參考；並原告向被告租賃土地，即為蓋建ＫＴＶ營業使用為目的，故約定租期為15年；以及特就原告建築之新建物之所有權有所約定（登記被告為原始起造人，建物所有權屬被告所有）並特約於雙方就新建之地上物簽訂租賃契約並辦理公證同時，系爭契約書視同合意解除（見系爭契約書第八條第六項）等情狀。堪認系爭契約書係屬先階段之契約，預於新建物之完成另行訂約後即可功成身退。益以系爭契約書於與一般不動產租賃常見之收取押租金以為承租人債務之擔保外，再約定有系爭契約書第四條之保證金，並於第八條考量新建物之建築時間殆為2年左右，故有前2年之租金減半收取之約定，容應解釋有其特定作用與目的，此特定作用與目的允以被告抗辯如上，即保證金供為原告應建成新建物之保證，且被告方面係以減收租金等為原告應建成新建物之對價之解釋為公平可採。從而，既有此公平基礎，至見原告解釋如上，「得建」之用語屬原告之權利，並無此義務，容未足採取。況且原告所稱，因租地建屋，前2年原告無從營業得利，故被告願減半收租部分，既為被告否認，原告對此有利於己者，亦迄未舉證可信，本院自難加採取。
３、承上，被告抗辯原告既未依約完成新建物，被告爰據系爭契約書第四條行使質權，收取並予以抵銷該300萬元存單之債務部分。本院審酌系爭契約書第四條第3項係約定「乙方於本租賃標的物上新建之建物如無法完成，甲方得由保證金支付所有處理費用。」，尚非約定此300萬元即由被告取得。
而基於上述公平可採之解釋，被告減收之租金2,606,400元，本院允堪採取納入此條項之「處理費用」。除此部分，原告對於新建物既未動工，被告且乏舉證除上述減收之租金外已支付「新建之建物如無法完成，由保證金支付所有處理費用」之證明。故原告於系爭契約書已係合法終止之情形下，自得請求被告應給付返還300萬元保證金減去前述減收之租金2,606,400元，尚餘之393,600元。至被告抗辯原告拆除原建物等，有出賣原木料之收益；與原告主張拆除原建物及建設等，已支出86萬餘元，係屬兩造依系爭契約書第八條第1項之約定所為，且綜觀全契約內容，此部分兩造之利弊委難核認與保證金之300萬元相關，並此敘明。
４、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」，民法第229條第2、3項定有明文。又「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第233條第1項；第203條亦有明文。準此，原告得請求被告返還之金額如上，核屬給付無確定期限者，迄原告主張以起訴狀繕本送達為催告給付之意思表示，並於訴狀內表示被告應於收受起訴狀繕本之日起三日內返還等語，即為催告定有期限者。查被告係於106年9月9日收受起訴狀繕本，有送達證書在卷可稽，應自106年9月12日起負給付遲延之責，故原告聲明請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，尚有未洽。從而，原告請求被告加給自106年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息範圍內係合法有理由，可加准許。逾此範圍，即不適當，應予駁回。
綜上，原告於請求被告應給付原告393,600元及自106年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息範圍內，係有理由，應予准許。逾此範圍即不適當，應予駁回。
四、兩造均依法陳明願供擔保，請准宣告假執行、免假執行，就原告勝訴部分，因未逾50萬元，本院合依職權宣告得假執行；此部分，爰亦酌定被告如提出相當擔保金額得免假執行如
主文所示。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所依憑，本院應予駁回。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條，第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 9 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 9 日
書記官 廖春慧