臺灣彰化地方法院民事判決 106年度重訴字第173號原 告 楊 富 美訴訟代理人 陳 隆 律師被 告 黃 琮 雄訴訟代理人 羅 宗 賢 律師複 代理 人 黃 雅 琴 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就彰化縣政府代為標售民國106年度第1批地籍清理土地標號4、5所示，坐落彰化縣○○市○○段○○○ ○號、面積39平方公尺、商業區、權利範圍均各2分之1、得標人均為被告黃琮雄、得標金額各新台幣537萬5000元土地之優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○市○○段○○○ ○號、面積39平方公尺土地（下稱系爭土地，登記名義人為張承基、張生，應有部分各2分之1），前經彰化縣政府於民國99年8 月10日公告屬地籍清理清查辦法第3 條第10款（土地總登記時，登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者）之土地，並於公告屆期後依地籍清理條例第11條第1 項規定代為標售（106年第1批地籍清理土地、標號4、5）。於106年7月28日開標，由被告各以新台幣（下同）537萬5000 元得標。而系爭土地上有門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），訴外人黃志銘在85年以前即取得其所有權而占有使用系爭土地。嗣伊於99年5 月31日向黃志銘買受該建物，而繼受其對於系爭土地之占有使用，且持續繳納房屋稅，暨代登記名義人張承基、張生繳納地價稅迄今，占有之期間合併計算（地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2 項參照），為地籍清理條例施行前已占有系爭土地達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。依地籍清理條例第12條第1項第4款之規定，對於系爭土地自有優先購買權。詎於決標後10日內之106年8月4 日，伊檢附相關資料以書面申請依同一價格優先購買該土地，竟遭彰化縣政府以無法認定有優先購買權為由，函知於20日內提起優先購買權確認之訴，逾期未提起，將通知原得標人繳納賸餘價款及核發權利移轉證書等情，爰依地籍清理條例第12條第1項第4款之規定，求為確認原告對於彰化縣政府代為標售之系爭土地有優先購買權存在之判決。
二、被告則以：
1.原告向彰化縣政府主張優先購買系爭土地時所提之申請書，並未表示以「同一條件」優先購買，不生合法主張優先購買之效力。至彰化縣政府函送本院之申請書（本院卷第58頁），對照原告提出之申請書，顯見係事後遭塗改，原告自不得據以主張於決標後10日內合法申請優先購買。且其檢附作為證明占有使用土地事實之彰化縣彰化市光復里里長賴民宗出具之證明書，其內容為原告草擬後請賴民宗蓋章，並非賴民宗依自己之親身經歷而為記載，賴民宗亦到庭證述因無法證明其內容而發文彰化縣政府、彰化市公所將證明書作廢。是原告主張優先購買時，無法提出地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1項第1款所規定之證明文件。彰化縣政府因此於106年8月22日函復原告說明其不符優先購買之條件，並無違誤。
2.系爭建物未辦保存登記，稅籍登記資料不足作為產權及他項權利之證明，房屋稅之納稅義務人並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上126 號、70年台上字第3760號判例）。系爭建物之原始稅籍名義人黃楊麗華等人設籍台北市，並未居住於該建物，顯然無法證明渠二人有出資興建，否則何以未曾設籍居住於此。其後稅籍變更為黃志銘，亦難認為黃志銘就系爭建物有何權利。原告主張該建物為其前手黃志銘所有，不足採取。故黃志銘並無占用系爭土地之事實，原告亦未取得系爭建物之權利及占用系爭土地。證人賴民宗證稱：伊不認識黃志銘，可能是「秋宏」之女婿等語，可知渠無法證明黃志銘占用系爭土地之情形。彰化縣地方稅務局107年1月24日函，僅表示系爭土地88年至98年之納稅義務人記載「張生使用人黃志銘」、「張承基使用人黃志銘」，但究竟何人繳納則無從查知。又依彰化縣彰化戶政事務所復函，可知系爭建物僅有原告一人設籍，且於100年7月21日始遷入。地籍清理條例係於96年3 月21日公布施行，最遲應於86年3 月20日起占有系爭土地，且至標售時仍繼續占有，始有優先購買權。原告主張繼受黃志銘占用系爭土地，於地籍清理條例實施以前已達10年以上云云，應無理由。
3.再者，依稅籍資料所示，系爭建物1、2層之結構為雜木，折舊年數66年，早已逾越木造房屋耐用年限10年，該雜木造建物早已不復存在，自無占用之事實。至於鋼架造騎樓部分，係於99年7 月起課，顯為地籍清理條例施行以後建造。另經本院現場履勘，可見系爭建物還占用系爭土地，其現況之屋頂以鐵皮浪板覆蓋，2樓四周也用鐵皮包覆，1樓臨路兩邊已無牆壁，且柱子改以鐵柱支撐。對照該建物原始稅籍資料之房屋平面圖，原告所提照片之1 樓廁所應非坐落系爭土地上，且其現況結構與該平面圖記載「種類：木磚」、「屋頂：台瓦」、「外牆面：磚木」等情不符。凡此均足以說明目前建物已非稅籍登記表及平面圖所示之原始房屋，應是原告登記為稅籍義務人後重新興建等語，資為抗辯，並聲明駁回原告之訴。
三、下列事實，有原告所提土地登記謄本、彰化縣政府106年7月28日公告暨所附開標結果清冊、房屋稅繳納證明書、所有權買賣移轉契約書、優先購買申請書及彰化縣政府106年8月22日函等影本（本院卷第10～32頁），暨彰化縣政府答辯狀所附各相關文件影本（本院卷第51～73頁）、彰化縣地方稅務局106 年11月15日函與所附房屋稅籍登記表及房屋平面圖、106年12月20日函（本院卷第91、92頁、第109頁）可資為證，並為被告不爭執，堪信為真實。
1.系爭土地登記名義人為張承基、張生，應有部分各2分之1，前經彰化縣政府於99年8月10日公告屬地籍清理清查辦法第3條第10款（土地總登記時，登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者）之土地，並於公告屆期後依地籍清理條例第11條第1 項規定代為標售（106年第1批地籍清理土地、標號4、5）。於106年7 月28日開標，由被告各以537萬5000元得標。
2.原告於決標後10日內之106年8月4 日，主張合併其前手黃志銘之占有，已占用系爭土地達20年以上，檢附相關資料向彰化縣政府申請優先購買該土地。經彰化縣政府以106年8月22日府地籍字第1060287764號函通知因所附文件無法認定（其中光復里里長賴民宗於106 年8月4日出具之里長證明書，經彰化縣彰化市公所函稱光復里辦公處並未核發），請於文到20日內向法院提起優先購買權確認之訴，逾期未提起，將通知原得標人繳納賸餘價款及核發權利移轉證明書等事宜。
3.系爭土地上有門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○號之未辦保存登記建物（即系爭建物）。該建物原始稅籍名義人為黃楊麗華等2人，於70年6月19日因買賣變更納稅義務人為黃志銘，再於99年5月31日因買賣變更為原告迄今。
四、爭執事項及其判斷
㈠、原告申請優先購買時，是否未表明以同一條件優先購買？其所提證明文件是否不符「地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法」之規定？
1.依原告提出原證五之申請書（本院卷第29頁），其內容未記載願以得標價格購買系爭土地之意旨，與彰化縣政府所提經其收件之申請書（本院卷第58頁），有以手寫增列：「申請人主張以得標價優先購買106 年第一批地籍清理代為標售標號第4.5號彰化市○○段○○○○號土地」等語者，固有不同。
惟該原證五之申請書為原告申請優先購買系爭土地時預先印就，於遞件時經彰化縣政府人員蓋收文日期章後交還留存，供作申請優先購買之收件證明。其內容雖未明確記載以得標價格同一條件主張優先購買，但對於購買之價格或條件並未為任何變更，已難率斷其未以同一條件主張優先購買。況該申請書預先印就之內容，如有不完足或欠明瞭者，尚非不得於遞件時當場加以增刪或者補正。內政部依地籍清理條例第11條第3 項授權而訂定之「地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法」（以下簡稱代為標售辦法），其第12條更明定：
「優先購買權人依第10條規定主張優先購買標售土地，經直轄市或縣（市）主管機關審查應補正者，應於接到直轄市或縣（市）主管機關通知之翌日起10日內補正。」故此項優先購買權人以書面主張優先購買時，即使於遞件後，主管機關審查時亦得限期通知補正。本件彰化縣政府所提經其收件之申請書，既業以手寫方式增列表明願以得標價格優先購買意旨，則不論是遞件時原告當場為之（原告主張係當場以手寫方式補充記載），或係事後始經通知到場補正，均不能謂有不以同一條件主張優先購買之情事。被告抗辯原告未表明以同一條件優先購買系爭土地，其申請書事後塗改，不生合法主張優先購買之效力，自不足採。
2.原告以書面向彰化縣政府主張優先購買系爭土地，已檢附移轉公契（建物所有權買賣移轉契約書）影本、里長證明書、房屋稅籍證明、身分證影本及保證金支票。雖彰化縣政府以：彰化市公所函覆該市光復里辦公處，未於106 年8月4日核發光復里里長賴民宗開立之里長證明書，原告所附文件無法認定占有之事實符合地籍清理條例規定等語為由，限期通知原告提起優先購買權確認之訴（本院卷72頁）。惟該里長證明書（本院卷第30、70頁），確實為光復里之現任里長賴民宗發給，因事後賴民宗聽聞占有超過10年即有優先購買權，而伊從75年以後擔任里長雖約有23年，但曾經中斷，該證明書記載之期間內有部分期間未擔任里長職務，此期間無法證明原告有占用，害怕偽造文書，因此才向彰化市公所表示未出具前開里長證明書，且於106 年9月7日行文彰化縣政府及彰化市公所表明將該證明書作廢等情，業據證人賴民宗到場具結證述明確（本院卷第113、114頁），並有所提光復里辦公處106年9月7日彰市光復字第1060014號函影本（本院卷第
128 頁）可參。顯見原告申請優先購買時檢附之里長證明書，非屬偽造。至於該證明書是否足以證明原告為地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有人，屬實質證明力之問題，與是否備齊相關證明文件不同。被告抗辯原告所提證明文件不符代為標售辦法第11條之規定，亦難採取。
㈡、原告主張合併其前手黃志銘之占有，其為地籍清理條例施行前已占有系爭土地達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，而有優先購買權，是否可採？
1.對於物有事實上管領之力者，為占有人。占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併而為主張。此觀民法第940條、第947條第1 項規定即明。代為標售辦法第12條第2 項亦規定：「占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。」又建物之基地，通常可認為係建物所有人（或事實上處分權人）所支配(最高法院106年度台上字第2040號判決意旨可供參考）。故建物之所有人或事實上處分權人，不論是否曾設籍或實際居住於該建物，均無礙於對建物基地之事實上管領力，即屬占有該土地之人。
2.本件原告雖於99年5 月31日始向其前手黃志銘購買系爭建物，並於100年7月21日才將其戶籍遷入（本院卷第94頁）。惟該建物原始稅籍名義人為黃楊麗華等2人，於70年6月19日以買賣為原因變更納稅義務人為黃志銘，已如前述，足認原告之前手黃志銘係於70年間買受系爭建物，取得該建物之事實上處分權，而對系爭土地（建物基地）有事實上之支配管領力。原告其後向黃志銘購買該建物，而受讓對於系爭土地之占有，並就自己之占有與其前占有人黃志銘之占有合併，而為主張，依前開規定及說明，於法即屬有據。被告雖謂房屋稅籍登記不足作為產權及他項權利之證明，房屋稅之納稅義務人並非必為房屋所有人，系爭建物原始稅籍名義人黃楊麗華等人未曾設籍居住於該建物，無法以稅籍名義證明該建物為渠等出資興建，其後稅籍名義再變更為黃志銘及原告，亦難認黃志銘及原告就該建物有何權利，也無法證明黃志銘與原告有占用系爭土地之事實云云。然建物不能脫離其基地而單獨存在，建物之所有人或事實上處分權人通常即為該建物基地之占有人，不以其是否設籍居住於該建物為必要。系爭建物除鋼鐵造騎樓以外之部分（含1層11.9方公尺、2層19.5平方公尺），計至100年7月21日止之折舊年數為66年，有房屋稅籍證明書影本（本院卷第24頁）可參。且除稅籍名義人以外，歷年來並無任何證據足以證明有何其他第三人主張其為該建物真正之原始建造人或事實上處分權人，基於此項客觀事實，適足以推認原始稅籍名義人黃楊麗華等人，縱非系爭建物原始出資興建之人，亦為對該建物有事實上處分權之人。其後黃志銘買受該建物，並再將之轉售原告，彼等即均各因此取得建物之事實上處分權，而為系爭土地之占有人。被告前開抗辯，尚非可取。
3.另系爭建物除前開鋼鐵造騎樓以外之部分，現況確屬老舊，有磚造樑柱，屋頂及外牆以鐵皮包覆；其1、2層分別如稅籍資料房屋平面圖之編號乙、丙所示，樓層為木板造並以木造樓梯上下相通，1 樓現作為經營「夾來夾趣」選物販賣機（夾娃娃機）之用；2 樓主要供儲藏物品，內部有用木板裝潢等情，有原告所提建物現況照片（本院卷第121～123頁、第
143、144、147～153頁），並經本院會同兩造及彰化縣地方稅務局人員潘純宜至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及附圖（本院卷第138、139頁）可按。該1、2層部分之主體構造（木、磚）與稅籍資料之房屋平面圖記載相同，僅台瓦屋頂、玻璃門窗、外牆面磚木有所更易（屋頂及外牆面現況為鐵皮包覆、已無玻璃門窗），核屬原有建物之修繕，顯無礙於其產權之同一性。由外觀及內部之老舊情況，亦可知絕非原告於99年向黃志銘購買後始重新興建。被告抗辯稅籍資料所示之原始房屋已逾耐用年限而不復存在，即無占用之事實，目前建物為原告登記為稅籍名義人後重新建造云云，亦屬無稽。又經本院函詢系爭土地自70年起至99年止歷年之代繳義務人及繳款明細結果，彰化縣地方稅務局107年1月24日函稱：系爭土地依該局查得資料，自88年至98年之納稅義務人記載為「張生使用人黃志銘」、「張承基使用人黃志銘」，自99年迄今納稅義務人記載為「張生代繳人楊富美」、「張基代繳人楊富美」，依該局線上查詢徵銷明細檔自90年至105 年地價稅均有繳納等詞（本院卷第136 頁）。雖無黃志銘於87年以前代繳地價稅之相關資料。然關於由土地使用人代繳地價稅，依土地稅法第4條第1項各款規定，主管稅捐機關對於指定代繳義務人與否，有斟酌或裁量之權，法律上並非當然應由使用或占有人負責代繳地價稅，自不得以黃志銘自88年起負責代繳地價稅，進而推論斯時起黃志銘始為系爭土地之占有人。
4.按依地籍清理條例第11條規定代為標售之土地，在該條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，有優先購買權，同條例第12條第1項第4款規定甚明。而地籍清理條例係96年3月21日制定公布，97年3月18日行政院令發布定自97年7月1日施行。故在97年7月1日以前已占有標售之土地達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，即得依前開規定主張有優先購買權。原告之前手黃志銘於70年間起即取得系爭建物之事實上處分權，因而占用彰化縣政府依地籍清理條例第11條代為標售之系爭土地，其後原告於99年向黃志銘買受該建物，而受讓黃志銘對於系爭土地之占有，並就自己之占有與前占有人黃志銘之占有合併而為主張，原告即屬地籍清理條例97年7月1日施行前，已占有系爭土地達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。其主張對於系爭土地有以同一條件之優先購買權，即屬正當。
五、綜上所述，原告對於系爭土地有以與被告得標之同一價格承買之優先購買權，其依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，請求確認其優先購買權存在，洵屬有據，應予准許。另本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果均不生影響，不予贅詞論列，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
民事第四庭
法 官 陳瑞水以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 陳美敏