臺灣彰化地方法院民事判決 107年度小上字第3號上 訴 人 陳忠孝被 上訴人 劉豐蔚 彰化縣○○鎮○○路○○○巷○○號上列上訴人因與被上訴人間給付租金事件，對於中華民國106年11月28日本院員林簡易庭106年度員小字第198號小額程序第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭不經言詞辯論，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣1,500元由上訴人負擔。
事實及理由
一、按小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2款定有明文。又當事人於第二審程序不得為訴之變更、追加或提起反訴；及當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法。
但因原法院違背法令致未能提出者，不在此限，民事訴訟法第436條之27、之28亦均定有明文。
二、上訴聲明請求廢棄原判決並駁回被上訴人於原審之訴及假執行之聲請及追加被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）145,250元，其意旨略以：
（一）十數年前上訴人便向江癸寅承租系爭房地，租金每月8仟元，江癸寅死亡後，由其繼承人江金澎、江金炳、江美嫻、江祐謙、江金標、江金城等6人出租與上訴人，為事務所及住宅之用，並明訂一樓每月6仟元，二、三樓9仟元，有99年度租賃契約書可證。上述一樓事務所之用，係上訴人職任地政士（代書）之故。惟上訴人迄103年因年邁、身體欠佳，乃申請休業，因此上訴人現無業，一樓亦作住家使用。關於最高法院64年台上字第1579號民事判例意旨所謂期限變更，其他內容不變，殊不合情理。而且該判例後段亦載：「不動產租賃契約就租金所為約定，並不因民法442條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此規定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議」，原審法官僅看到判例前段，沒看到判例後段。且上述一樓已不作事務所之用，依上開判例後段意旨，自得減少租金。該判例所謂「租金及其他條件不變」，應不包括業務停止，方為適合。原判決違背判例之意旨，尤其未見到判例後段之論述，更是違背法令，特別是未注意到租約明訂二、三樓為住宅，竟一併為上訴人敗訴之判決，更是違背事證。又出租人6人，原判認4人，亦係違法。
（二）系爭房地即租賃物，基地太低，略下大雨便入水，又一樓廚房十餘年前地震破一大洞，牆壁裂痕，三樓屋頂更是多處裂痕，雨天便漏水，不能居住使用，尤其三樓廁所長一棵樹，牆壁破裂、漏水，三樓陽台門砍（崁）太低，下雨便漏水，每次下雨上訴人都需雇工清理，工資約三仟元。請屋主即被上訴人文到一個月內來整修，費用可能要三、四十萬元，逾期不來整修，上訴人將雇工處理，其費用被上訴人應負責，故被上訴人未整修前，不得請求租金，以免上訴人訴請拍賣房屋。
（三）系爭房屋出租人6人應共同起訴，被上訴人係因拍賣取得該6人中江金澎之權利，被上訴人獨自起訴，向上訴人請求三分之一租金，其當事人不適格，原審判命上訴人應給付被上訴人六萬元，顯違共同訴訟之規定。
（四）出租房屋有應修繕必要者，出租人應負責修繕。出租人逾期不為修繕者，承租人可代修繕，然後向出租人追討或扣抵租金，系爭房屋修繕工程業於107年2月6日完工，金額145250元，完成之際，被上訴人卻急將其三分之一以100萬元出售予江金澎，企圖避免負責修繕費，請法院判命被上訴人應負擔修繕費用。
（五）依最高法院判例及土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」，系爭房屋出租人為六人，依此減定，自應向全體出租人為之，為此追加江金澎、江金炳、江美嫻、江祐謙、江金標、江金城為被上訴人。上訴人年已84歲，且這三年來因病開刀四次，體弱身虛，不但已四年停止營業毫無收入，且獨居老人無人願出租房屋無法遷讓，上訴人亦已於107年2月7日付清修繕費用145250元，與租金債務抵銷，請法院斟酌辦理且速撤銷被上訴人之假執行查封上訴人之財產等語。
三、經查：
（一）上訴理由既已表明系爭房地歷來租賃情形，指摘原判決認定之出租人數有誤，並指摘原判決於參照最高法院64年台上字第1579號民事判例要旨，僅看到判例前段，沒看到判例後段，致有判決違背法令之事項，於形式上雖可認有具體之指摘，屬合法之上訴。惟本院審酌前揭判例要旨第二段（即上訴人所稱之後段）所載「不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此規定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議」，實係闡釋出租人與承租人於不動產租賃契約若就增減租金之事由已有約定，此約定並不因民法第442條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」而失其效力。意即出租人與承租人若就增減租金之事由已有約定，嗣果發生此增減租金之事由，即得直接依此約定方法增減租金，不須雙方另為協議。暨此約定於定期租賃亦可約定之。與原審認定兩造間之租賃關係，於上訴人占有使用租賃物中，因原出租人之一的江佑謙六分之二的所有權遭拍賣（上訴理由誤為江金澎部分被拍賣）轉讓與被上訴人，租賃契約對於受讓人即被上訴人仍繼續存在，且租賃期滿，上訴人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約，參照前揭最高法院64年台上字第1579號民事判例要旨（第一段）「租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。」，認被上訴人自有收取該未隨同變更之每月租金15000元，其中3分之1之權利。且上訴人抗辯租賃物已非供營業之事務所使用，租賃物應依土地法第97條核算租金，係無據影響前述仍繼續有效之每月租金15000元之約定部分，實有差異，未足混淆。即兩造視為不定期限繼續之租賃契約內容，本即無約定增減租金事由之條款，自無併參照前揭判例第二段之必要，此部分委屬上訴人之錯誤指摘，依上訴意旨足認上訴為無理由，揆諸首段所揭民事訴訟法第436條之29第2款之規定，爰不經言詞辯論，駁回上訴。
（二）就上訴人追加被上訴人，且請求給付修繕系爭租賃物之費用部分，揆諸首段所揭民事訴訟法第436條之27之規定，本院自難准此訴之追加。況本件租金請求由來之契約關係，雖於103年12月18日上訴人即承租人與出租人最後簽立之書面契約，出租人數確為六人，異於102年12月12日簽立書面契約之出租人數四人，有相關房屋租賃契約書影本在卷可稽，惟既無據認屬不可分之租金債權，於訴訟上亦乏據可認屬共同必要訴訟之類型，爰被上訴人依民法第271條「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」等規定，據其對租賃物之應有部分請求上訴人給付即係合法，並無上訴人抗辯之訴訟上應由出租人六人共同提起始合法之疪。至上訴人抗辯由其修繕租賃物之費用抵銷租金部分，核屬訴訟之攻擊、防禦方法，依上訴人提出在卷之修繕工程完工付清單據影本為107年2月7日，堪知於原審106年11月14日最後言詞辯論期日，尚不生此抗辯抵銷租金之事由，且此亦非因原法院違背法令致未能提出者，揆諸首段所揭民事訴訟法第436條之28之規定，上訴人自不得於本院提出此新攻擊或防禦方法。此外，假執行撤銷查封之聲請非屬本件小額程序二審應裁判事項，亦此敘明。
綜上，上訴無理由，本院應予駁回。
四、據上論結：本件上訴無理由，併依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第449條第1項、第436條之19第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 黃倩玲
法 官 姚銘鴻法 官 洪榮謙不得上訴。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 107 年 3 月 26 日
書記官 吳曉玟