臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第203號原 告 祭祀公業許師錫法定代理人 許金鈴訴訟代理人 陳怡成律師複代理人 林明輝被 告 張百合訴訟代理人 王叔榮律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地之年租金，應自民國107年1月1日起至終止租約之日止，調整為其上被告所有建物（門牌號碼：彰化縣○○市○○路○○○號）占用土地面積（76.86平方公尺）按土地每年度申報地價年息百分之七計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有（權利範圍全部），被告在系爭土地上有與他人共有之未保存登記建物（下稱系爭建物，門牌號碼：彰化縣○○市○○路○○○號，占用系爭土地面積76.86平方公尺），兩造就該建物占用範圍土地定有不定期之租賃關係，自民國87年起之年租金均為新臺幣（下同）95,000元，已逾20年未調整。因系爭土地近年迅速發展為員林市精華區，附近商業活動繁榮，且被告將系爭建物1樓出租訴外人開店收取租金，前開土地租額已不符時宜。為此，原告前於103年10月9日函請被告調整租金未果，爰依民法第442條前段、第227條之2第1項規定，訴請調整租金等語。並聲明：
被告承租原告所有系爭土地之年租金，應自107年1月起至終止占用之日止，調整為依被告所有系爭建物占用面積76.86平方公尺，按土地每年度申報地價年息10%計算之金額。
二、被告辯稱：系爭土地107年1月之申報地價，原告起訴時主張每平方公尺25,903.2元，審理中調高為38,854.8元，原告每年因此多繳付之地價稅僅14,932元，然原告依法定租金上限（年息10％）計算調整租金，起訴時請求年租金199,092元，審理中增加為298,638元，對照前述地價稅額，因申報地價變動致原告每年增加租金收益，顯不合理。又系爭土地86年8月申報地價為32,050元，之後陸續調降或微昇，自89年7月至107年1月間均未逾26,568元，原告依公告地價120％計算申報地價，亦屬權利濫用。另兩造於87年間因申報地價上漲即調整年租金為95,000元，已考量市場、車站等等因素，期間縱有調降申報地價情事，被告亦未請求降低租金。此外，系爭土地所在街道商業活動沒落，街上店面乏人問津，空置或招租者比比皆是，倘按原告請求調整租金，無異將房租全數給付原告，原告請求調漲租金顯無理由等語。並為答辯聲明：駁回原告之訴。
三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。此所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。是不動產租賃契約未定有存續期間，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應斟酌該地經濟狀況，以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院26年滬上字第4號、18年上字第2812號、20年上字第283號判例意旨）。
次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項亦有規定。因未定期限之基地租賃，於契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨）。
四、經查，系爭土地（面積136平方公尺）為原告所有，系爭土地坐落彰化縣員林市○○路與民族街口約10公尺，距員林市第一市場約80公尺、火車站約450公尺；又系爭土地上有被告與他人共有之系爭建物（門牌號碼：彰化縣○○市○○路○○○號，1、2樓為加強磚造、3樓為鐵皮造），兩造就系爭建物占用範圍土地（面積76.86平方公尺）訂有不定期之租賃關係，並自87年至今之年租金均收取95,000元，但原告曾於103年10月9日函請被告調整租金。另被告及其他人將系爭建物1樓出租第三人營業使用（租期為106年8月15日至108年8月14日，每月租金25,000元），系爭建物2、3樓則供被告住居使用等情。上開事實為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、面積計算成果圖、租金收據、郵政匯票影本、存證信函、勘驗筆錄、公證書等件在卷可稽，堪認屬實。本件原告依民法第442條前段、第227條之2第1項規定請求被告調整租金，被告則以前詞置辯，故本件爭執厥於：兩造間就前述租賃關係租金，是否有調整之原因與必要？如有，應為如何調整？
五、本院判斷如下：㈠原告主張系爭土地自87年至今之年租金均為95,000元，已逾
20年未調整，因系爭土地近年迅速發展為員林市精華區，附近商業活動繁榮，且被告將系爭建物1樓出租訴外人開店收取租金，請求被告應自107年1月起至終止占用之日止，依系爭建物占用面積（面積76.86平方公尺）按系爭土地每年度申報地價年息10％計算，調整租額。被告辯稱原告將系爭土地107年1月之申報地價不合理調高為38,854.8元，權利濫用；又系爭土地申報地價前於86年8月為32,050元，之後陸續調降或微昇，自89年7月至107年1月間均未逾26,568元，且系爭土地公告現值較87年間為低，附近街道商業活動沒落等，而無調整之原因與必要。
㈡按土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄
市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。「公告地價」依同條例第13條、第14條、第16條規定，係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。「申報地價」依同條例第17條、第18條規定，係參考公告地價而屬土地所有權人申報之地價，並憑以徵收地價稅。是土地「公告現值」及「申報地價」，為政府機關估定或土地所有權人申報之歷年土地價格漲跌情形，堪能反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考性指標。㈢查系爭土地107年1月之「公告現值」為95,669元、「公告地
價」32,379元、「申報地價」38,854.8元（均為每平方公尺，以下均同），有土地登記謄本、公告土地現值及公告地價查詢附卷為佐。而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價（平均地權條例第16條規定）。準此，系爭土地107年1月申報地價並未逾前述規定，且申報地價僅為調整租金之參考指標之一，仍須兼衡土地經濟狀況、繁榮程度及鄰地租金之比較等情形，尚難以原告提高申報地價而認有權利濫用情事。
㈣另查，系爭土地87年7月「公告現值」為116,244元，嗣逐年
調降為75,762元（92年1月），後又逐年攀升至107年1月之95,669元；另系爭土地86年8月間「申報地價」為32,050元，嗣逐年小幅調降或調升為25,911元（105年1月），迄107年1月則為38,854.8元，有土地登記謄本、公告土地現值及公告地價查詢附卷為佐。系爭土地於87年7月之公告現值相較於107年1月，固無增加調漲情事，然土地公告現值常低於市價行情，為週知之事；申報地價更因係課稅依據或土地所有權人特定目的，均無法有效反應土地實際價值（系爭土地103年經鑑定單價142,209元，而103年1月公告現值僅89,094元），或相較於特定時間之公告現值雖未明顯調漲，但申報地價卻顯著增加情事，誠難僅以公告現值或申報地價即得確認土地價值有無增減之判斷。據此，本院兼衡系爭建物1樓部分於106年8月15日出租壽司店營業使用（租期2年，每月租金25,000元），如無特殊情狀，餐飲店鋪首要選擇繁榮位置或人潮往來頻繁處所（即土地位置相較建物新舊為重要），按兩造前述租賃年租95,000元（月租7,917元）計算，被告承租系爭土地供己使用外（系爭建物2、3樓），尚得出租獲取逾租金金額之相當利益，堪認系爭土地原租金金額有不合理現象，而應有調整之原因與必要。
㈤復按租賃物為不動產者，當事人得聲請法院增減其租金，所
加租額之多寡，應斟酌該地經濟狀況，以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院26年滬上字第4號、18年上字第2812號、20年上字第283號判例意旨）。次按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條、第158條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，是土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。本院審酌系爭土地坐落彰化縣員林市○○路與民族街口約10公尺，距員林市第一市場約80公尺、火車站約450公尺，面臨道路（員林市○○路），交通便利且生活機能良好，所在位置附近週邊多為透天厝房屋，並為商業活動密集使用；又系爭建物坐落系爭土地，其1樓部分於106年8月15日甫出租壽司店營業使用（租期2年，每月租金25,000元）；兼衡前揭申報地價及公告現值歷年金額等一切情狀，認為依申報地價（按107年1月38,854.8元）計算，被告承租系爭土地之申報價值共計2,986,380元（38,854.8*76.86＝2,986,380），則原告請求按年息百分之7計算其調漲後之租金數額，尚稱妥適。
㈥再者，如原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增
高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議參照）。本件原告前於103年10月9日以存證信函向被告為增高租金之意思表示，有存證信函附卷為憑，依上開說明，本件原告請求自107年1月起調整租金，尚無不合。
六、從而，原告依民法第442條前段規定，請求將系爭土地年租金自107年1月1日起至終止租約之日止，調整按系爭土地每年度申報地價年息百分之7計算之金額，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即有未合，應予駁回。另原告其餘請求依據，因已依前開規定判准調整租金，無庸再就此部分主張加以審酌，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決之結果不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
八、依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 范坤棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
書記官 林曉汾