臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第232號原 告 林憲章訴訟代理人 張仕融律師被 告 周曉霞訴訟代理人 陳惠玲律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國107年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告訴請確認其就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在，為被告所否認，則原告對系爭土地之優先購買權是否存在即不明確，致原告法律上地位處於不安狀態，且此不安狀態得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟，合於民事訴訟法第247條第1項規定，應有確認利益。
二、原告主張：系爭土地因原所有人施一之繼承人逾期未辦理繼承登記，經財政部國有財產署中區分署委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱台灣金融資服公司）公開標售，由被告得標買受。惟系爭土地上有未辦保存登記建物即門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○號房屋（下稱系爭建物），在光復前已有合法保存登記，記載所有權人為訴外人施看，嗣輾轉由訴外人即被告之父林謀來於民國89年間買受，林謀來於94年7月3日死亡後，系爭建物由原告及訴外人即原告之兄林憲銘繼承，後林憲銘之權利範圍2分之1遭法院拍賣，由原告買受，現為原告所有。又施看於光復後辦理系爭土地總登記時，提出臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書載明係以行使地上權意思占有系爭土地，原告為施看後手，自應繼受其權利。且系爭建物存在系爭土地已逾80年，歷經多次移轉，占有均未中斷，所有權人多年來皆無異議，倘施看無占有系爭土地合法權源，不可能長久占有系爭土地。本件年代久遠，難以查考，依民事訴訟法第277條但書規定減輕原告舉證責任後，應認原告已證明其為系爭土地之合法使用人，依土地法第73條之1第3項規定有優先購買權，原告並已向台灣金融資服公司行使優先購買權。爰依土地法第73條之1第3項規定，提起本件訴訟，並聲明：確認原告就系爭土地有優先購買權存在。
三、被告則以：（一）依逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第11點第2項、第4項規定，原告應提出系爭土地他項權利證明書，或與土地所有權人或其繼承人簽署之使用權契約書等，作為合法占有之證明，原告既未提出上開文件，自不得主張土地法第73之1條第3項之優先承買權。（二）被告否認系爭建物於光復前即已存在，系爭建物無建築執照或保存登記，稅籍資料充其量僅能證明原告輾轉取得系爭建物事實上處分權，不能認為原告為系爭土地之合法使用人。
又系爭建物加強磚造部分均為97年、105年間興建，顯非林謀來購自前手。另依資產耐用年數表，木石磚造建物耐用年數為46年，系爭建物木石磚造部分年數已達79年，依常理推論應已滅失，縱認原告主張買賣乙節為真，惟買賣標的物既已滅失，系爭建物全部均為97年間始興建完成，自無占有系爭土地之合法權源。（三）原告主張施看就系爭土地有地上權乙節，與系爭土地光復前土地登記簿及登記舊簿記載不符。其次，依系爭土地登記簿記載「因土地所有權人（即施一）與典主（即施生）行方不明，權利關係人對土地經已『占有』使用25年。」等語，可知施看不可能與施一、施生就系爭土地達成任何約定或設定物權。再者，施看為家屋所有權人，非等同其係以行使地上權之意思占有系爭土地，況施看亦未請求登記為系爭土地地上權人，自非系爭土地地上權人等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第77頁，經本院依論述需要調整文字）：
（一）系爭土地原所有權人為施一，施一死亡後，經主管機關公告列冊管理期滿，其繼承人均未辦理繼承登記，財政部國有財產署中區分署乃依法委託台灣金融資服公司公開標售，經台灣金融資服公司於106年11月20日公告（標號34號），於106年12月21日開標後決標，由被告以新臺幣（下同）3,000,010元得標。
（二）系爭土地上有系爭建物坐落其上，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○號。
（三）原告於106年12月29日，以其為系爭土地合法使用人為由，依土地法第73條之1規定，向台灣金融資服公司主張就系爭土地有優先購買權，該意思表示於同日到達台灣金融資服公司。
五、本件爭點應為：原告是否為系爭土地之合法使用人？原告請求確認其依土地法第73條之1規定，就系爭土地有優先購買權，有無理由？
六、得心證之理由：
（一）按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法第73條之1第1項、第2項、第3項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張其就系爭土地有優先購買權，為被告所否認，自應由原告就其為系爭土地合法使用人之要件事實負舉證責任。原告雖主張本件相關事實年代久遠，難以查考，應適用民事訴訟法第277條但書規定減輕其舉證責任等語，惟按上開規定所謂「依其情形顯失公平」，為不確定法律概念，法院於決定是否適用該條但書規定時，應視該具體事件之訴訟類型特性暨待證事實之性質，斟酌當事人間能力及財力是否不平等、證據是否偏在一方、有無蒐證困難等因素，定舉證責任或是否減輕證明度。查本件為請求確認優先購買權存在訴訟，類型上本無證據偏在或武器不平等之特性，又本件待證事實為原告就系爭土地有合法使用權源，而原告既實際占用系爭土地，相較被告僅為買受系爭土地之人，理應更能證明自己占有系爭土地有合法權源。本件無論自事件類型或證據接近之觀點而言，均無適用民事訴訟法第277條但書規定以減輕原告舉證責任之餘地。原告此部分主張，殊無可採。從而，本件仍應由原告就其為系爭土地合法使用人之事實負完全舉證責任。
（二）經查，原告主張系爭建物原始所有權人為施看，輾轉由林謀來於89年間買受，林謀來於94年7月3日死亡後由原告及林憲銘繼承系爭建物，嗣林憲銘之權利範圍2分之1遭法院拍賣，由原告買受等情，有彰化縣房屋稅籍登記表、彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、除戶謄本、本院不動產權利移轉證書在卷可稽（見本院卷第107頁、第96頁、第62頁、第68頁），固堪信為真實。惟此充其量僅能證明原告為系爭建物之事實上處分權人，與其合法占有系爭土地，尚屬有別。次查，原告雖以施看提出臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書（見本院卷第146頁至第147頁），主張施看係以行使地上權之意思占有系爭土地，惟查，上開繳驗憑證申報書上僅記載「權利關係人（施看）係家屋所有權人因土地所有權人與典主行方不明權利關係人（施看）對土地經已占有使用25年」等文字，並無關於施看對系爭土地有地上權或其他合法占有權源之記載，亦無從證明施看係基於行使地上權之意思占有系爭土地。且依卷附系爭土地登記謄本、土地登記舊簿、光復前土地登記簿，亦均無關於地上權或其他用益物權設定之紀錄（見本院卷第58頁、第143頁至第145頁）。從而，自上開資料，尚無從認定施看確有占有系爭土地之合法權源，原告主張其繼受施看占有系爭土地之合法權源，自難採信。至於原告主張系爭建物存在系爭土地已久，未經所有權人異議，可見施看確有占用系爭土地之合法權源乙節，惟查，依上開繳驗憑證申報書之記載，可知系爭土地所有權人施一於36年間即已行方不明，其對於系爭建物占用系爭土地未提出異議乃屬當然，要無以其未提出異議之事實，推論系爭建物占用系爭土地之初必為有權占有，原告此部分主張，亦非可採。
（三）綜上所述，原告舉證不足以證明其為系爭土地之合法使用人，其請求確認其對系爭土地有優先購買權，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 陳瑞水
法 官 陳怡潔法 官 歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 29 日
書記官 曾靖雯