臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第338號原 告 張玉英訴訟代理人 張連財被 告 簡錦秀訴訟代理人 劉淑華律師
顏三郎上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國107年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣3,005,309元，及自民國107年4月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決於原告以新臺幣100,177元供擔保後得假執行。但被告以新臺幣3,005,309元預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國（下同）106年8月21日向被告購買彰化市○○段
1492、1490、1487、1488、1483、1484、1478、1482地號等8筆8人共有之土地（下合稱系爭土地），被告稱系爭土地其他共有人均有授權被告代理簽訂土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約書）並收受價金，有載明於系爭買賣合約書第15條第三款，系爭買賣合約書記載本件買賣總價款為新台幣（下同）11,036,216元整，包含買方即原告負擔土地增值稅1,051,477元，分四期交付，當日原告即按系爭買賣合約書第3條買賣價金之給付約定，存入第一期款100萬元，於履約保證公司即安新建築經理股份有限公司於台新商業銀行之帳戶，賣方即被告應於簽約同時將系爭土地所有權狀正本交由承辦地政士保管，然被告當時表示將於簽訂系爭買賣合約書後2、3天內，向其他共有人收齊系爭土地所有權狀等文件供代書王麗英辦理土地增值稅。原告復又於107年2月20日給付第二期款100萬元於前揭履約保證專戶。按系爭買賣合約之約定，第二期款100萬元，訂於107年2月20日由買方即原告一次付清，同時雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印章（賣方為印鑑章）交予承辦地政士辦理；次按系爭買賣合約書第15條第一款約定，系爭土地須於107年1月31日前申報土地增值稅，若買方不配合申報，此合約無條件解除，價金返還買方，代書費4,000元及履約保證費用6,621元由雙方均分負擔。則被告應於107年1月31日前提供系爭土地所有權狀等文件，供兩造所委託代書王麗英辦理。
㈡然而，原告於107年2月9日收受被告所寄存證信函，函中被
告表示因原告不配合申報土地增值稅，被告請求按系爭買賣合約書第15條第1款請求無條件解除系爭買賣合約書。惟查，系爭土地至107年1月31日前未能申報土地增值稅，乃因被告未依約提供系爭土地所有權狀正本、印鑑章、印鑑證明及身分證影本等供代書王麗英辦理所致，前後經代書王麗英以手機催告，被告均拒接電話。則原告既已按系爭買賣合約給付第一期款，並無任何違約之情事，原告乃於107年2月8日以存證信函催告被告於收到七日內，交付系爭土地所有權狀正本等申報土地增值稅供代書王麗英辦理，詎被告迄今未提出，顯已違約。原告爰依系爭買賣合約第八條第1款之約定以起訴狀繕本送達被告之日起解除系爭買賣合約，並請求被告返還原告已給付之200萬元及給付已支付價金同額之懲罰性違約金200萬元；另依系爭買賣合約第15條第1款之約定，因原告係被迫解除系爭買賣契約，原應由原告負擔之代書費及履約保證費用，共10,621元，被告應負擔一半即5,309元。
㈢被告之夫任職於彰化市保安警察，有相當之知識及經驗，簽
訂系爭買賣合約當日至少詳閱系爭買賣合約書三遍，絕非倉促簽約，被告請求按民法第74條撤銷系爭買賣合約書，顯非可採。又依被告答辯狀所述，其早已於106年11月3日與第三人施存根簽訂買賣契約，並收受價金150萬元存入履約保證專戶，當時系爭買賣合約書尚未解約，被告顯有違反系爭買賣合約書第6條第3款賣方保證買賣標的產權清楚絕無一地數賣之約定，且於107年2月8日被告即移轉系爭土地所有權予第三人施存根。再者，原告於107年2月21日交付第二期款100萬元，係按系爭買賣合約書第8條第1款之約定給付，並非如被告所稱貪圖多100萬元之懲罰性違約金。被告所提被告之夫與代書王麗英之錄音譯文，被告未曾表示要將申辦土地增值稅之資料交與代書王麗英，無法證明被告稱有向代書王麗英表示可以將授權書及身分證補給代書王麗英。
㈣並聲明：
1.被告應給付原告4,005,309元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告聲明求為判決駁回原告之訴；如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由原告負擔。其答辯略以：
㈠被告不爭執要返還原告本件買賣價金200萬元，及負擔代書
及履約保證費用之一半即5309元，惟被告並無違約，被告於簽訂系爭買賣合約書時因時間倉促，無法逐條審閱合約內容，對於不動產交易習慣亦不熟悉，被告主張應按民法第74條第1項之規定，撤銷系爭買賣合約書。系爭買賣合約書多處疏漏、前後矛盾，被告通知原告補正，原告均置之不理，致被告無法履行，被告縱有疏漏亦非故意。承辦之地政士涉有違反地政法、背信之嫌疑，如撥打被告電話無人接聽，應以書面催告通知出賣人備件及用印，而截至107年1月31日，代書並無申報土地增值稅，且申報土地增值稅並不需土地權狀正本，僅需有契約當事人之年籍資料即可辦理，被告並未拒絕配合辦理，此有被告先生顏三郎與代書王麗英之錄音可證明，為此，被告認為原告不願承買，乃分別於106年2月5日及106年2月12日以存證信函通知原告及安新建築經理股份有限公司按系爭買賣合約書第15條第1款解除合約，再於107年2月8日與第三人施存根進行買賣，被告雖於106年11月3日已與第三人施存根簽訂土地預訂買賣契約書，約定原告未於107年1月31日完稅購買系爭土地時，第三人施存根願意購買系爭土地，被告也乃於解除系爭買賣合約書後，始與第三人施存根進行買賣，被告認系爭買賣合約已無條件解除，縱使有誤，亦情有可原。
㈡兩造當時有約定，如果不買系爭土地，不能有罰則，且原告
於發存證信函催告被告後，再於107年2月21日交付第二期款100萬元，係為增加違約金之數額，不符合誠信原則，按民法第252條之規定，原告請求違約金過高，顯失公平，應減少，若為20萬元，被告能負擔。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造於106年8月21日就系爭土地簽訂系爭買賣合約
書，約定買賣總價款為11,036,216元整，包含買方即原告負擔之土地增值稅，原告當日即將第一期款100 萬元存入履約保證專戶並於107年2月21日交付第二期款100 萬元等情，此部分有系爭買賣合約書、土地登記第二類謄本、支票、台新國際商業銀行存入憑條及彰化第一信用合作社匯款憑條在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告依系爭買賣合約書第15條第1款約定，系爭土地須於107
年1月31日申報土地增值稅，惟被告拒絕給付系爭土地所有權狀正本、印鑑章、印鑑證明及身分證影本等配合申辦土地增值稅，顯未依系爭買賣合約履行義務，原告先以存證信函催告被告限期履行，惟不獲被告置理，原告爰依系爭買賣合約書第8條第一款及第15條第1款約定，請求被告給付買賣價金200萬元、懲罰性違約金200萬元及代書費、履約保證費用之一半即5,309元。被告除不爭執應返還買賣價金200萬元及負擔代書、履約保證費用之一半即5309元，其餘否認，抗辯如上。經查，兩造並不爭執系爭土地增值稅係由原告負擔且交由代書王麗英申報。按債務人之給付需債權人之協力者，縱未約定債權人為協力行為之期限，然依一般社會觀念，債權人仍應於合理之期間內完成其協力行為。倘因債權人不於合理期間完成協力行為，致債務人遲延給付者，尚難謂係因可歸責於債務人之事由致未為給付，債務人自不負遲延責任（最高法院97年度台上字第1207號判決意旨參照）。被告固
抗辯其並未拒絕配合申報系爭土地增值稅，且申報土地增值稅不需土地所有權狀正本，僅需買賣當事人之年籍資料，被告並舉被告之先生顏三郎與代書王麗英之錄音譯文為證，然據承辦本件買賣之代書王麗英到庭證述稱：「（法官問：你在107年1月31日之前為了報土地增值稅你要求被告提供資料有幾次？）後來就沒有再聯絡了。我有跟原告說被告不給我所有權狀的正本，被告也沒有告訴我不給我的理由。」、「（法官問：土地買賣申報土地增值稅，沒有所有權狀正本及
身分證影本等可以辦嗎？）去申報土地增值稅所有權狀沒有正本沒有關係，但是被告沒有給我身分證、印章，我也沒有辦法辦。後來在原告交付第二次壹佰萬的時候，107年2月我有發簡訊給被告的先生，請他交付身分證影本及印章要申報土地增值稅，因為最後期限是107年2月20日，但被告先生都不願意給。」、「（法官問：本件無法報土地增值稅這件事情，依你從事這個行業，是誰的責任？被告。」、「（法官問：後來沒有完成是因為賣方沒有準備好去辦土地增值稅的資料是否如此？）是。」、「（法官問：提示被告提出106年8月24日電話錄音譯文，顏三郎是否有打這通電話給你嗎？）印象中有通過一通電話，內容是否如此我不太記得，通話紀錄沒有針對他什麼時候交付權狀給我約定時間，我記得我有LINE通知他交付權狀正本給我，才有這通電話，這通電話後我沒有再催他，因為後來我就生病了，去年9月我就生病開始做一連串的檢查，11月開始做治療，他也沒有再跟我聯絡。」、「（法官問：提示彰化縣地方稅務局申報土地增值稅應備文件資料及電話錄音譯文，授權書是否代表跟你交土地增值稅的資料？）因為我沒有當場看到他們在授權書親自簽名，所以我告訴他們我還是要看到權狀正本，因為我怕他們土地二賣，而且我這一通通話記錄裡面第二頁我有說請他們還是要把權狀帶來，但他們還是沒有跟我約時間。土地增值稅確實沒有權狀就可以辦，但須要契約雙方當事人的身分證和印章，但我沒有拿到。」、「（法官問：提示上開被告訴訟代理人所說的錄音譯文是否有跟你約？）沒有，都沒有講時間。」，申報土地增值稅需有系爭土地所有權人之身分證及印章，且身分證及印章均須由被告提供，原告再以之交由代書申報土地增值稅，被告有完成配合辦理土地增值稅所應檢附相關文件之義務，應可認定。原告主張就申報土地增值稅，被告有先為提供文件、履約配合等協力義務，自為可採。則被告未依約先完成其交付身分證及印章等之義務，致原告無從申辦土地增值稅，原告未於107年1月31日前申報土地增值稅，尚無違約之情事，被告自不得將責任推卸予原告，是本件被告抗辯原告未於107年1月31日前申報土地增值稅，並於107年2月5日及107年2月12日以存證信函通知原告主張解除系爭買賣合約顯屬無理由。而原告於107年2月18日寄發存證信函催告被告應履行申報土地增稅所需之協力義務，惟被告皆未履行，原告乃依系爭買賣合約第8條第1款以本起訴狀繕本送達，行使契約解除權解除系爭買賣合約，洵屬有據，並得請求原告二人返還已付價金共200萬元，及給付違約金。至被告另提被告之夫顏三郎與仲介葉景閎之錄音譯文，主張兩造有約定若解除系爭買賣合約，不得有罰則等語，然被告之夫與仲介皆非系爭買賣合約之當事人，以此並無證明兩造確有解約不能有罰則之約定，被告所辯尚非可採。㈢復按，違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決
定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院四十九年台上字第八○七號、七十九年台上字第一六一二號判例參照）。系爭買賣合約既因被告不履行契約義務而經解除，依系爭買賣契約第8條第1款約定，被告除應將所收價款全部返還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金，依民法第252條規定，本院即得予以酌減。本院審酌兩造係於106年8月21日簽訂系爭買賣合約，原告並分別於簽約當日給付第一期款100萬元，於107年2月21日交付第二期款100萬元，然因被告未配合辦理申報土地增值稅，又於107年2月8日已將系爭土地出賣予第三人，致原告因締結系爭買賣合約所花費之勞力、時間、精神及費用化為烏有，並無法取得系爭土地所有權。被告雖抗辯原告後來仍繳交第二期款100萬元，係貪圖違約金而為給付，違反誠信原則，然原告主張，其係按系爭買賣合約義務而為給付，且參當時系爭買賣合約尚未解除，原告自應按系爭買賣合約履行義務，應堪認定，是被告所辯並不可採。則按兩造之利益損害等一切情狀，認原告請求200萬元之違約金，難謂非屬過高，依民法第252條之規定，將本件違約金酌減為100萬元，以符公允。加計被告應返還原告已付價金200萬元及負擔之代書、履約保證費用之一半即5039元，被告應給付原告之金額為3,005,309元，如主文第一項所示之。
四、從而，原告依系爭契約請求被告應給付3,005,309元，及自107年4月21日起至清償日止，按年息百分5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告亦陳明如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、依民事訴訟法第79條、第390條第1項及第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 陳品潔