臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第442號原 告 楊悅青訴訟代理人 施廷勳律師被 告 鄭秀鶴訴訟代理人 張煥尉被 告 楊沛宗兼訴訟代理 楊世國人被 告 蕭嘉琳受告知人 彰化縣北斗鎮農會法定代理人 鄭英俊訴訟代理人 卓大偉上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○號、面積1775.01平方公尺土地，分割如附圖即彰化縣北斗地政事務所108年9月4日（收件日期108年8月19日）北土測字第1278號土地複丈成果圖及附表三所示各分得人、分配位置、面積及備註欄所示。
兩造分別依附表四即各共有人相互找補配賦表所示金額互為補償。
訴訟費用由兩造按附表二所示訴訟費用負擔比例分擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判意旨參照）。是當事人主張之共有物分割方法，僅供法院參考，縱為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正事實上之陳述，而非訴之變更或追加。本件原告起訴請求分割共有土地，並數度變更其分割方法之聲明，核其內容，均係關於同一共有土地分割方法主張之更異，屬不變更訴訟標的而更正事實上或法律上之陳述，非訴之變更或追加，合先敘明。
二、本件被告蕭嘉琳經受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，或委任訴訟代理人到庭陳述，且核無民事訴訟法第
386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：緣坐落彰化縣○○鎮○○段○ ○號、使用分區及類別為特定農業區甲種建築用地、面積1775.01 平方公尺土地（下稱系爭土地），為兩造所共有，各共有人應有部分詳如附表二所示，因未約定不分割之期限，亦無因物之使用目的，或依法令規定、契約約定不能分割之情形，惟無法達成分割協議，爰訴請裁判分割，並主張依原告方案即北斗地政事務所108年9月4日(收件日期108年8 月19日)北土測字第1278號土地複丈成果圖（見本院卷第166 頁）所示分割系爭土地。並聲明如主文。
二、被告方面：㈠被告楊世國：本件系爭土地內需利用南側私設道路進出部分
面積合計為576.79平方公尺，預估日後建築物總樓地板面積為1038.22平方公尺〈計算式： 576.79×l80％＝1038.22〉，依依建築技術規則建築設計施工編第2條第1 項第4款規定基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1000平方公尺以上者，通路寬度不得小於6 公尺；且該私設通路為無尾巷僅單一出入口，長度約66.9公尺，若寬度過窄恐消防車、救護車難以通行，而有損及共有人之生命財產安全之虞。並聲明主張依北斗地政事務所收件日期107年9月25日北土測字第1460號土地複丈成果圖（見本院卷第82頁）所示分割方法分割系爭土地。
㈡被告楊沛宗：同意原告方案。
㈢被告鄭秀鶴：同意原告方案。後改稱依建築法規基地建築總
樓地板面積超過1000平方公尺應留設6 公尺寬私設道路，是南側應留設6公尺寬通路，並規劃9公尺迴車道，否則建物恐有無法重建之虞。
㈣被告蕭嘉琳：同意與原告維持共有，並同意原告方案。
三、得心證之理由：㈠按共有物除因物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂有
不分割之期限者外，各共有人得隨時請求分割共有物；再共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之，民法第823條第1項、第824條第2項規定甚明。本件原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表二所示，且兩造就系爭土地並未訂有不分割之特約，惟無法達成分割協議等情，業據原告提出土地登記謄本、地籍圖謄本等件在卷可稽（見本院卷第6頁至第9頁），為兩造所不爭執，堪信屬實。至於系爭土地依其使用目的有無不能分割之情形乙節。按為實施建築管理以維護公共安全、交通、衛生及增進市容觀瞻等目的，我國法制上乃有建築法及相關建築法令之制定。而建築基地乃提供其上建物建築之用，自有其特殊之目的，關於建築基地分割之問題，應受建築法及建築基地法定空地分割辦法等相關法規之限制。經查：
⒈系爭地號土地上有三幢已辦保存登記建物，建號分別為1號
（被告楊沛宗所有整編前門牌○○○鎮○○街○○○○號）、2號（被告鄭秀鶴所有整編前門牌○○○鎮○○街○○○○號）、139號（被告蕭嘉琳等人共有門牌○○○鎮○○路○○○號），三幢建物之建築面積分別為61.91平方公尺、61.91平方公尺、256.02平方公尺，合計建築面積為379.84平方公尺（計算式：61.91＋61.91＋256.02＝379.84），又系爭土地屬非都市土地特定農業區甲種建築用地，依非都市土地使用管制規則第9條規定建蔽率為60％，按土地面積1775.01平方公尺計算，系爭土地可建築面積應為1065.006平方公尺（計算式：
1775.01×建蔽率60％＝1065.006），可知上三幢建物合計建築面積379.84平方公尺，並未超過系爭土地可建築面積，是系爭地號土地前固有作為其上三幢建物之建築基地及法定空地而有受管制之情形，然系爭土地上未建築面積顯然大於上三幢建物依建築法規定應留設之法定空地面積，按理不會發生因分割導致法定空地不足之情形。
⒉次查建築法第11條規定：「⑴本法所稱建築基地，為供建築
物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。⑵前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。⑶應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」；及建築基地法定空地分割辦法第6 條規定：「建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。依前項規定分割為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，應符合第3條或第4條規定。」，然細繹其意旨在表明為維護建築管理之目的，於經法院判決分割確定並辦理登記後，若有分割後部分土地欲單獨申請建築者，仍應符合建築基地法定空地分割辦法第3條或第4條規定之要求，在未解除套繪管制前，不能再次作為建築基地而已，是建築法第11條、建築基地法定空地分割辦法等雖有關於建築基地起造房屋時應留設空地及管制該空地使用方法之規定，但此並非屬於民法第823 條規定「依法不能分割」之情形，即與建築基地能否辦理分割以消滅共有關係無關（臺灣高等法院106年度上字第689號民事判決意旨參照）。換言之，已興建建物之建築基地之土地仍可透過法院裁判分割之方式辦理地籍分割，惟原有之法定空地管制仍屬存在，共有人雖取得分割後之土地所有權，日後如欲申請建築時，仍須依同辦法第3條或第4條之規定，先辦理法定空地解除套繪，取得主管機關核發之法定空地准予分割證明書（臺灣高等法院臺中分院104年度重上字第48號民事判決理由參照）。是本件系爭土地其上雖有同段1、2、139建號建物坐落，然無礙於法院裁判分割，僅建築基地若因分割為數宗土地，在未解除套繪管制前，日後仍會繼續受法定空地使用限制或套繪管制，不因土地已經分割而有不同。從而，系爭地號土地既無依其使用目的不能分割，或共有人間契約訂有不分割之期限之情形，惟無法達成分割協議，則原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請裁判分割系爭地號土地，於法自屬有據，應予准許。
㈡又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。又以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項亦有明文。再按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配（最高法院89年度臺上字第724號、93年度臺上字第1797號判決意旨參照）。故法院定共有物之分割方法，應斟酌土地使用現況、各共有人之意願、分割後土地有無適宜之對外聯絡道路，及各共有人就各分得部分能否適當利用，是否符合公平原則等因素為通盤考量，以定一適當、公允的分割方法。查系爭土地位於彰化縣○○鎮○○段，土地形狀呈不規則形；使用現況為地上有被告蕭嘉琳及原告共有之鐵皮鐵架廠房，西南側有被告鄭秀鶴、楊沛宗所有二層樓房，東側則有被告楊世國所有木造平房；交通狀況為東側臨斗功路，南側則有約2 米寬私設道路，使共有人所有之前開建物得對外聯絡至斗功路等情，業經本院於107年6月21日會同兩造及彰化縣北斗地政事務所派員至現場勘驗測量，有勘驗筆錄、現場簡圖，及北斗地政事務所依勘測結果製作現況圖即該所107年7月23日（收件日期107年5 月11日）北土測字第891號土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第22頁至第25頁、第28頁），為兩造所不爭執，應堪認定。本院審酌原告提出如附圖所示方案（下簡稱原告方案，即北斗地政事務所收件日期108年8 月9日北土測字第1278號土地複丈成果圖所示，見本院卷第166 頁），各坵塊形狀大致方正，分割線筆直，未來使用規畫並無明顯不利，且可完整保留被告鄭秀鶴、楊沛宗於系爭土地上二幢房屋，及被告楊世國分配於南側編號A 坵塊可與毗鄰之其子楊沛宗分得編號B 坵塊合併利用，足見原告方案對各共有人均屬有利。另原告方案為使各共有人分得部分均得對外通行，及考量日後新建建物符合建築法規，於南側規劃留設5 公尺寬通路，使各共有人均有適當通道對外通行。且衡諸鼎諭不動產估價師事務所估價報告（下稱鼎諭估價報告），原告方案於共有人間相互找補之總金額為新臺幣（下同）683,849 元，各共有人應受補償金額差異不大，可見並無獨厚特定人之情形。佐以被告蕭嘉琳、鄭秀鶴、楊沛宗均表示同意原告方案（見本院卷第160 頁，言詞辯論筆錄），均可徵原告方案於共有人間並無明顯不利，應屬公平、適當而可採。
㈢至被告楊世國固提出方案（見本院卷第82頁），並主張依建
築技術規則建築設計施工編規定系爭土地上留設私設通路寬度須達6 公尺云云。然查系爭土地依原告方案分割需利用私設道路通行部分僅被告鄭秀鶴、楊沛宗、楊世國分得部分即編號A、B、C坵塊，該三坵塊面積合計376.44 平方公尺，按非都市土地使用管制規則第9條規定容積率以240％計算，該三坵塊依法可建築樓地板總面積為903.456 平方公尺，未達1000平方公尺，自無留設6 公尺寬通路之必要。是被告楊世國誤將全體共有人分得面積均計入須利用私設道路進出部分，認將來可建築總樓地板面積有超過1000平方公尺之可能，所辯自無可取。且按共有土地分割方法應按公平分割共有土地、合理分配予各共有人為原則；分割時如何留設給部分共有人通行之私設通路寬度、位置等條件，非必以建築技術規則有關建築規劃、設計之規定為準（最高法院94年度台上字第1761號民事裁定意旨參照）。然查楊世國方案為被告鄭秀鶴、楊沛宗所有之二棟房屋所留設之私設道路面積達346.67平方公尺，相較渠二人分得E、D坵塊之面積合計僅148.29平方公尺，該私設道路面積幾達需通行土地面積2.38倍，顯不成比例。此為使面積148.29平方公尺之土地能對外通行，竟留設346.67平方公尺土地作為私設道路，顯非合理，更使他共有人負擔鉅額道路面積，造成全體共有人間權利義務顯不對等，亦非公平，且有損土地經濟價值，自非可取。
㈣從而，本院權衡利弊，審酌原告方案分割線筆直，各坵塊形
狀方正，可發揮土地經濟價值，且並無明顯不利之情形，兼衡共有物之性質、共有人之意願、利害關係、經濟效用及各共有人現占用位置、交通等各項因素，認就系爭土地依原告方案即附圖所示方案分割，尚屬公允、適當而可採，爰判決如主文第二項所示。
四、又按民法第824條第3項規定「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，是法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院69年度台上字第1831號、57台上字第2117號判例參照）。查系爭土地依附圖方案分割結果，有各共有人分得部分價值有差異之情形，即屬不能按其應有部分分配，則依前揭規定，當以金錢補償之。惟系爭土地經分割後，各宗土地條件及價值並非相同，而鑑價之必要。經本院囑託鼎諭不動產估價師事務所就附圖方案鑑價，經鑑定完畢檢送鼎諭不動產估價師事務所案件編號鼎（法）0000000-0號不動產估價報告書到院（即鼎諭估價報告），其上載明本次估價方法係經比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以勘估標的價格之「比較法」及依據土地用途及使用強度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之「土地開發分析法」為估價後，再依個別坵塊之因素，即各坵塊面積大小、形狀、臨路情形、地勢等因素修正調整，據以推算各共有人於分割後實際受分配取得之各坵塊土地價值，並整理出附表四系爭土地各共有人間相互找補金額明細表，有鼎諭不動產估價報告書在卷可按，經核與系爭土地之通常利用方法，及主管機關依不動產估價師法第19條第1 項規定訂定之不動產估價技術規則並無違背，且該估價師領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，因認前開鼎諭不動產估價師事務所出具之估價報告，當屬可採。依此，爰依民法第824條第3項規定，以鼎諭不動產估價報告據以定各共有人應補償及受補償之金額如附表四所示。
五、第按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：㈠權利人同意分割。㈡權利人已參加共有物分割訴訟。㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第2項定有明文。又訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1第1項亦有明文規定。查被告鄭秀鶴前於84年6 月5日將渠就系爭土地之應有部分（權利範圍1／20）設定最高限額抵押權予彰化縣北斗鎮農會，有土地登記謄本他項權利部記載可按（見本院卷第7 頁），前開抵押權人業經本院告知訴訟，有本院送達證書可按（見本院卷第20頁），則前開抵押權依法即移存於抵押人即被告鄭秀鶴所分得部分，併予說明。
六、末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然。且定共有物分割之方法，可由法院自由裁量為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，則本件縱准原告分割共有物之請求，並採行原告方案分割，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出其認為適當之分割方法，應認屬防禦其權利所必要，故本件訴訟費用之負擔，自應由兩造各按其應有部分之比例負擔較為合理，爰就訴訟費用負擔判決如主文第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項、80條之1、第85條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 19 日
民事第三庭 法 官 林于人以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 19 日
書記官 魏嘉信附表一：
┌──┬─────────────────┬────────────┬─────┬────────┐│編號│ 坐 落 │ 使用分區及類別 │ 面積(㎡) │108年1月公告現值││ │ │ │ │ (新台幣元) │├──┼─────────────────┼────────────┼─────┼────────┤│ １ │彰化縣○○鎮○○段○○號土地 │特定農業區甲種建築用地 │ 1775.01 │ 6,800元／㎡ │└──┴─────────────────┴────────────┴─────┴────────┘附表二：應有部分及訴訟費用負擔比例。
┌─────────────────────────────────┐│坐落：彰化縣○○鎮○○段○○號土地 │├──┬──────┬────────┬────────┬─────┤│編號│ 共有人姓名 │ 應有部分比例 │訴訟費用負擔比例│ 備 註 │├──┼──────┼────────┼────────┼─────┤│ １ │ 鄭秀鶴 │ 1／20 │ 1／20 │ │├──┼──────┼────────┼────────┼─────┤│ ２ │ 楊世國 │ 3／20 │ 3／20 │ │├──┼──────┼────────┼────────┼─────┤│ ３ │ 楊宗沛 │ 1／20 │ 1／20 │ │├──┼──────┼────────┼────────┼─────┤│ ４ │ 蕭嘉琳 │ 12／20 │ 12／20 │ │├──┼──────┼────────┼────────┼─────┤│ ５ │ 楊悅青 │ 3／20 │ 3／20 │ │├──┼──────┼────────┼────────┼─────┤│ │ 合 計 │ 20／20 │ 20／20 │ │└──┴──────┴────────┴────────┴─────┘附表三：
┌─────────────────────────────────┐│坐落：彰化縣○○鎮○○段○○號土地 │├─────┬─────┬───────┬─────┬───────┤│ 分配位置 │ 面積(㎡) │ 分 得 人 │ 持 分 │ 備 註 ││(附圖編號)│ │ │ │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│ A │ 221.96 │ 楊世國 │ 1／1 │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│ B │ 77.24 │ 楊宗沛 │ 1／1 │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│ C │ 77.24 │ 鄭秀鶴 │ 1／1 │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│ │ │ 蕭嘉琳 │ 12／15 │ ││ D │ 1103.30 ├───────┼─────┤ ││ │ │ 楊悅青 │ 3／15 │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│ │ │ 鄭秀鶴 │ 1／20 │ ││ │ ├───────┼─────┤ ││ │ │ 楊世國 │ 3／20 │ ││ │ ├───────┼─────┤ ││ E │ 295.27 │ 楊宗沛 │ 1／20 │ ││ │ ├───────┼─────┤ ││ │ │ 蕭嘉琳 │ 12／20 │ ││ │ ├───────┼─────┤ ││ │ │ 楊悅青 │ 3／20 │ │├─────┼─────┼───────┼─────┼───────┤│ 合 計 │ 1775.01 │ │ │ │└─────┴─────┴───────┴─────┴───────┘附表四：
┌───────────────────────────────────┐│系爭地號土地各共有人相互找補配賦表 │├───────┬───────────────────────────┤│ │ 應受補償人及受補償金額（新台幣元） ││ 應提出補償人 ├──────┬──────┬──────┬──────┤│ 及補償金額 │ 鄭秀鶴 │ 楊世國 │ 楊沛宗 │ 合 計 ││（新台幣元） │(－261,610) │(－171,027) │(－251,213) │ │├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│ 蕭嘉琳 │ 209,288 │ 136,821 │ 200,970 │ 547,079 ││ (＋547,079) │ │ │ │ │├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│ 楊悅青 │ 52,322 │ 34,205 │ 50,243 │ 136,770 ││ (＋136,770) │ │ │ │ │├───────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│ 合 計 │ 261,610 │ 171,027 │ 251,213 │ 683,849 │├───────┴──────┴──────┴──────┴──────┤│備註：〝＋〞表示應付補償金額。 ││ 〝－〞表示應受補償金額。 │└───────────────────────────────────┘