臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第503號原 告 張順崇
張能瑋上二人共同訴訟代理人 陳光龍律師被 告 林清圳上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國107年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告就其所有彰化縣○○鄉○○段○○○號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○○○號之建物占有原告座落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地，按年應分別給付原告張順崇之地租為新臺幣參萬伍仟肆佰貳拾元，給付原告張能瑋之地租為新臺幣壹萬柒仟柒佰壹拾元。
被告應給付原告張順崇自107年5月22日起，於地上權存續期間，按年給付原告張順崇新臺幣參萬伍仟肆佰貳拾元；被告應給付原告張能瑋自107年5月22日起，於地上權存續期間，按年給付原告張順崇新臺幣壹萬柒仟柒佰壹拾元。
被告應給付原告張順崇新臺幣壹拾肆萬玖仟肆佰零捌元，應給付原告張能瑋新臺幣柒萬肆仟柒佰零肆元，及分別自107年5月22日至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決第三項於原告張順崇以新臺幣肆萬玖仟捌佰零貳元、第三項於原告張能瑋以新臺幣貳萬肆仟玖佰零壹元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹拾肆萬玖仟肆佰零捌元、柒萬肆仟柒佰零肆元分別為原告張順崇、張能瑋供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴主張，「核定被告每年應給付原告張順崇之地租為新臺幣（下同）19萬6420元。核定被告每年應給付原告張能瑋之地租為9萬8210元。被告應給付原告張順崇94萬9363元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，於地上權關係存續期間，按年給付原告張順崇19萬6420元。被告應給付原告張能瑋47萬4682元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，於地上權關係存續期間，按年給付原告張能瑋9萬8210元。原告均願供擔保請准假執行之宣告。訴訟費用由被告負擔。」，嗣於107年8月9日以民事準備（二）狀將訴之聲明更正為，「核定被告每年應給付原告張順崇之地租為3萬5420元。核定被告每年應給付原告張能瑋之地租為1萬7710元。被告應給付原告張順崇17萬1197元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，於地上權關係存續期間，按年給付原告張順崇3萬5420元。被告應給付原告張能瑋8萬5598元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，於地上權關係存續期間，按年給付原告張能瑋1萬7710元。原告均願供擔保請准假執行之宣告。訴訟費用由被告負擔。」，後又於107年10月25日以民事準備（三）狀更正訴之聲明為，「核定被告每年應給付原告張順崇之地租為3萬5420元。核定被告每年應給付原告張能瑋之地租為1萬7710元。被告應給付原告張順崇14萬9408元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，於地上權關係存續期間，按年給付原告張順崇3萬5420元。被告應給付原告張能瑋7萬4704元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，於地上權關係存續期間，按年給付原告張能瑋1萬7710元。原告均願供擔保請准假執行之宣告。訴訟費用由被告負擔。」，經核合於前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠聲明求為判決：核定被告每年應給付原告張順崇之地租為3
萬5420元。核定被告每年應給付原告張能瑋之地租為1萬7710元。被告應給付原告張順崇14萬9408元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，於地上權關係存續期間，按年給付原告張順崇3萬5420元。被告應給付原告張能瑋7萬4704元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起，於地上權關係存續期間，按年給付原告張能瑋1萬7710元。原告均願供擔保請准假執行之宣告。訴訟費用由被告負擔。
㈡彰化縣○○鄉○○段○○○號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路
○段○○○○○號之建物（下稱系爭建物）座落於彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上，系爭土地原為原告張順崇、訴外人張順武、原告張能瑋所共有，每人各有系爭土地應有部分432分之144，系爭建物則由張順武單獨所有。張順武將系爭建物與系爭土地應有部分432分之144設定抵押權後，因抵押權人實行抵押權，而經本院拍賣系爭建物與系爭土地應有部分432分之144，原為訴外人張順武所有之系爭土地應有部分432分之144由原告張順崇102年3月11日拍賣而取得，原告張順崇嗣於102年5月間取得本院不動產權利移轉證書，並於102年5月20日為移轉登記，是原告張順崇有系爭土地應有部分432分之288之所有權。又被告林清圳亦因前揭102年3月間之拍賣程序取得系爭建物與系爭建物增建部分之全部所有權，並於102年5月24日為系爭建物所有權移轉登記。依前開情形，系爭建物全部由被告林清圳因拍賣而取得，而系爭土地亦因拍賣而由原告張順崇與原告張能瑋共有，系爭土地與系爭建物之拍定人各異，核屬民法第876條第2項準用同條第1項之規定之情形，是被告林清圳因系爭建物而享有占有系爭土地之利益，應依法給付原告張順崇、原告張能瑋地租，然被告迄今均未給付。原告張順崇復於106年9月5日依民法第876條之規定，寄送存證信函通知被告，欲依法與被告協議地租事宜，然被告置之未理，迄今均未出面與原告等人協議，顯然兩造間已不能協議地租，是有聲請鈞院酌定地租之必要。
㈢系爭土地之面積為483平方公尺，系爭土地於105年1月起之
公告地價應為53萬1300元【計算式：1100×483=531300】，參考土地法第97條之規定，以年息百分之十計算地租，系爭土地之地租應為每年5萬3130元【計算式：531300×1/10=53130】，又因原告張順崇與原告張能瑋間之應有部分比例為2：1【計算式：288/432:144/432=2: 1】，是被告每年應給付原告張順崇之地租為3萬5420元【計算式：53130×2/3=35420】，被告每年應給付給原告張能瑋之地租為1萬7710元【計算式：53130×1/3=17710】。又依最高法院98年度台抗字第384號民事裁定之意旨與司法院院字第986號解釋意旨，原告張順崇、原告張能瑋於本件訴訟中，一併請求鈞院判命被告給付酌定之地租，尚屬依法有據。
㈣系爭土地之面積為483平方公尺，而系爭土地於102年1月之
公告地價每平方公尺960元，則依102年1月系爭土地之公告地價應為46萬3680元【計算式：960×483=463680】，參考土地法第97條之規定，以年息百分之十計算地租，系爭土地102年1月之地租應為每年4萬6368元【計算式：463680×1/10=46368】，被告最遲至102年6月間即占用系爭土地，自應給付自102年6月1日起至107年4月30日止共4年10個月之地租，則被告迄今22萬4112元【計算式：46368×（4+10/12）=224112】之地租未給付，又因原告張順崇與原告張能瑋間之應有部分比例為2：1，是被告應給付原告張順崇之地租金額為14萬9408元【計算式：224112×2/3=149408】，被告應給付原告張能瑋之地租金額為7萬4704元【計算式：224112×1/3=74704】；又被告自102年6月1日起至107年4月30日止共4年10個月以系爭建物占用原告張順崇、原告張能瑋之系爭土地，而享有相當於租金之不當得利，原告張順崇亦自得依民法第179條不當得利之規定請求被告返還不當得利14萬9408元，原告張能瑋亦依民法第179條之規定請求被告返還不當得利7萬4704元，請鈞院擇一為原告張順崇、原告張能瑋有利之判斷。爰依法提起本訴。
二、被告則抗辯：㈠聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
㈡伊願意付租金，並同意以公告地價來計算，前四年的公告地
價是960元，以後的地租願意用1100元之公告地價計算。惟伊拍賣取得之彰化縣○○鄉○○段○○○號建物僅佔系爭土地
117.74平方公尺，而原告亦未依上開占用基地面積請求核定土地租金或計算相當不當得利之租金，徒憑其片面主張應一系爭土地全部面積即483平方公尺請求核定系爭土地租金或計算相當不當得利之租金，亦嫌無理。
三、法院之判斷：㈠經查，本件原告主張系爭土地原為原告張順崇、訴外人張順
武、原告張能瑋所共有，系爭建物則由張順武單獨所有。張順武將系爭建物與系爭土地應有部分432分之144設定抵押權後，因抵押權人實行抵押權，而經本院拍賣系爭建物與系爭土地應有部分432分之144，原為訴外人張順武所有之系爭土地應有部分432分之144由原告張順崇102年3月11日拍賣而取得，嗣於102年5月間取得本院不動產權利移轉證書，並於102年5月20日為移轉登記，被告亦因前揭102年3月間之拍賣程序取得系爭建物與系爭建物增建部分之全部所有權，並於102年5月24日為系爭建物所有權移轉登記等情，據原告提出系爭土地及系爭建物之第一類謄本、本院不動產權利移轉證書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所
有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第876條定有明文。本件兩造均不爭執被告與原告張順崇係因拍賣而分別取得系爭建物及土地，而兩造至本件言詞辯論終結前，均未能就地租達成協議，揆諸前揭說明，原告聲請核定並給付租金，即非無據。
㈢按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105條規定甚明。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高68年台上字第3071號判例意旨參照）。又實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情，認公告地價較諸自行報價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定年息百分之十限度內，命為給付不當得利之判決，非當事人所得任意爭論多寡，最高法院84年度台上字第484號判決要旨可資參照。本件被告就系爭土地有法定地上權，而被告所有之系爭房屋係坐落於原告所有之系爭土地上，核其性質與土地法規定之基地租賃關係較為相近，是關於系爭法定地上權地租之計算，原告主張應以前引土地法規定之標準定之，應可採取，本件就系爭土地之租金，原、被告皆同意以公告地價作為計算基礎，本院參酌土地之使用現況，認本件原告主張法定地上權地租應依公告地價之年息10%計算，尚符現今社會經濟狀況及市場行情，應屬適當。
㈣而原告主張本件法定地上權之範圍為系爭土地全部即483平
方公尺，並以此作為計算地租之基礎，惟被告否認，並辯稱其僅占用系爭土地117.74平方公尺云云。按關於地上權之範圍應不以建築物本身所占用者為限，在利用必要範圍內之周圍附屬地，例如房屋原有之庭院，或屋後之空地等均可列為地上權之範圍，最高法院48年台上字第928號判例參照，就被告系爭房屋之庭院、空地亦有占用除系爭建物本身以外之系爭土地等情，有原告提出之土地現況照片在卷足憑，揆諸前揭說明，應認被告之法定地上權範圍為系爭土地全部之483平方公尺。
㈤經查，105年度系爭土地之公告地價為每平方公尺1100元，
被告占有系爭土地之面積為483平方公尺，系爭土地於105年1月起之公告地價應為53萬1300元，以上述年息百分之十計算標準計算地租，系爭土地之地租應為每年5 萬3130元【計算式：531300×1/10=53130】，又因原告張順崇與原告張能瑋間之應有部分比例為2：1【計算式：288/432：144/432=2：1】，是被告每年應給付原告張順崇之地租為3萬5420元【計算式：53130×2/3=35420】，被告每年應給付給原告張能瑋之地租為1萬7710元【計算式：53130×1/3=17710】。
㈥本件被告於102年5月6日拍賣取得系爭建物而取得法定地上
權，乃係因法律之規定，不待登記即生效力，且其地上權在建築物或土地所有權移轉時，即當然成立，蓋自斯時起，建築物已需有土地利用權始能存在之故，亦即在地上權成立時，便有支付地租之義務。而兩造皆同意依102年之公告地價作為102年6月1日起至107年4月30日至法定地上權地租之計算基礎，是原告依法定地上權關係，請求被告給付自102年6月1日起算至107年4月30日止之租金，其金額計算如下：系爭土地之面積為483平方公尺，則系爭土地於102年1月起之公告地價應為46萬3680元，以上述年息百分之十計算標準計算地租，系爭土地102年1月之地租應為每年4萬636 8元【計算式：463680×1/ 10=46368】，自102年6月1日起至107年4月30日止共4年10個月之地租，則被告迄今22萬4112元【計算式：46368×（4+10/12）=224112】之地租未給付，又因原告張順崇與原告張能瑋間之應有部分比例為2：1，是被告應給付原告張順崇之地租金額為14萬9408元【計算式：224112×2/3=149408】，被告應給付原告張能瑋之地租金額為7萬4704元【計算式：224112×1/3=74704】。
㈦綜上所述，原告依民法第876條規定，請求本院核定系爭法
定地上權地租，為有理由，應予准許，並核定兩造間之租金如主文第1項所示；且被告應依本院核定之數額自107年5月22日起，地上權存續期間，按年分別給付原告張順崇、張能瑋35,420元、17,710元；與被告應分別給付原告張順崇、張能瑋自102年6月1日至107年4月30日止之地租149,408元、74,704元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107年5月22日）起，遲延給付部分按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後，認與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
五、兩造所陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之事項，就原告勝訴部分，金額未逾50萬元，本院應依職權宣告得假執行，並酌定宣告被告得免假執行，應提出之相當擔保金額如主文所示。
六、結論：原告之訴為部分有理由，部分無理由，併依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
書記官 陳品潔