臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第535號原 告 柯峯燉訴訟代理人 柯尚忠被 告 黃修禮訴訟代理人 周利皇律師被 告 黄見成
林宗習受告知人 陳英斌上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，分割如附圖一即彰化縣和美地政事務所108年8月9日和土測字第1128號土地複丈成果圖所示，即編號A部分土地面積141.61平方公尺分歸原告所有，編號B部分土地面積67.29平方公尺、編號F部分土地面積3.99平方公尺分歸被告林宗習所有，編號C部分土地面積58.98平方公尺分歸被告黄見成所有，編號D部分土地面積19.22平方公尺、編號E部分土地面積5.91平方公尺分歸被告黃修禮所有。
貳、兩造應依華聲科技不動產估價師事務所（108）華估興字第82511號估價報告書之估價結果互為找補，即被告林宗習應補償原告新臺幣2,390元、被告黃修禮新臺幣3,965元，被告黄見成應補償原告新臺幣56,137元、被告黃修禮新臺幣93,141元。
參、訴訟費用由兩造按附表原持分比例欄所示之比例負擔。事實及理由
壹、被告黄見成、林宗習經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張：緣坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地為兩造共有（下稱系爭土地），應有部分比例如附表「原持分比例欄」所示，使用現況如附圖三即彰化縣和美地政事務所107年8月23日和土測字第1091號土地複丈成果圖所示，編號A部分磚瓦造平房為原告柯峯燉作為廚房占有使用、編號B部分4層加強磚造為被告林宗習作為住家占有使用（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○○○號）、編號C部分3層加強磚為被告黄見成作為住家占有使用（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號）、編號D部分3層加強磚造為被告黃修禮作為住家占有使用（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○○○號）。兩造就系爭土地既無不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情形，然迭經協商仍無法達成分割協議，原告爰依民法第823條第1項規定提起本件訴訟。因系爭土地上業經兩造興建房屋居住數十年，宜依土地使用現況分割為適當，原告爰主張依附圖一所示方案分割，並聲明：
㈠兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，請准分割
如附圖一即彰化縣和美地政事務所108年8月9日和土測字第1128號土地複丈成果圖所示，即編號A部分土地面積141.61平方公尺分歸原告所有，編號B部分土地面積67.29平方公尺、編號F部分土地面積3.99平方公尺分歸被告林宗習所有，編號C部分土地面積58.98平方公尺分歸被告黄見成所有，編號D部分土地面積19.22平方公尺、編號E部分土地面積5.91平方公尺分歸被告黃修禮所有，兩造並應依華聲科技不動產估價師事務所（108）華估興字第82511號估價報告書之估價結果互為找補，即被告林宗習應補償原告新臺幣2,390元、被告黃修禮新臺幣3,965元，被告黃見成應補償原告新臺幣56,137元、被告黃修禮新臺幣93,141元。
㈡訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
參、原告對被告答辯之陳述：被告黃修禮不足之部分竟是主張從原告所有附圖三所示編號A部分平房後方的空地割去，原告不同意。被告黃修禮主張如附圖二所示編號E部分一直是伊在使用，並非事實。實際上該地乃原告所有建物後方空地之一部分，該空地坐落原告所有建物與被告黃修禮所有位於同段478地號土地之建物中間，圍繞空地之圍牆乃原告所蓋，該空地數十年來皆由原告家使用，被告黃修禮未曾提出異議，直到民國106年5月間才藉故無端擅自使用，故此被告黃修禮不足之部分，實不該將原告使用數十年之土地劃去補足。
肆、被告答辯內容：
一、被告黃修禮辯以：㈠如附圖三所示使用現況，兩造於系爭土地上均有建物，為顧
及現有建物之使用價值，以不拆除現有建物為前提分割為宜。又被告黃修禮於同段478地號土地及如附圖三所示編號D部分土地上有建物，門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○○○號，故附圖三所示編號D部分應分予被告黃修禮，惟依應有部分比例計算土地面積，被告黃修禮取得部分尚有不足，因如附圖二所示編號E部分一直是被告黃修禮在使用，是以被告黃修禮主張系爭土地應依附圖二所示方案分割，較為妥適。
㈡若依原告所提如附圖一所示方案分割，如該圖所示編號A、B
、C部分緊鄰南側之汴頭路，經濟價值較高，而系爭土地西側雖有巷道可供通行，然寬度僅有1.5公尺，無法供汽車通行使用，是以被告黃修禮取得之編號D、E部分，經濟價值顯然低於臨路之編號A、B、C部分。而被告黃修禮所提如附圖二所示方案僅有原告與被告黄見成因取得土地之面積與持分面積不同，此係因被告黄見成所有建物占用面積大於持分面積甚多所致，實無法避免，故採如附圖二所示方案分割，應屬妥示。另就應補償金額觀之，依華聲不動產估價師事務所
（108）華估興字第82408號估價報告書所載，若依修改前之附圖二即彰化縣和美地政事務所108年1月11日和土測字第60號土地複丈成果圖所示方案分割，被告黄見成應分別補償原告新臺幣（下同）182,927元、被告林宗習38,310元、被告黃修禮45,446元，而依該估價師事務所（108）華估興字第82511號估價報告書所載（參卷二第25頁），如附圖二所示編號F部分土地價值應為77,876元（即附圖一所示編號E部分土地）、編號G部分土地價值應為52,576元（即附圖一所示編號F部分土地），依此計算，原告應受補償之金額降為105,051元（計算式：182,927元－77,876元），被告黃修禮應受補償之金額仍為45,446元，被告林宗習改為應補償其他共有人，然僅需補償14,266元（計算式：52,576元－38,310元），被告黄見成需補償他共有人之金額亦降為136,231元（計算式：266,683元－77,876元－52,576元），共有人因分割取得土地之相互補償金額明顯降低，對各共有人應屬公平，且分割上較為單純，應屬可採。反觀若按原告所提如附圖一所示方案分割，不僅被告黃修禮所分得編號D部分土地完全未臨路，且需被補償之金額高達97,106元，與按附圖二所示方案分割時被告黃修禮應受補償金額相差1倍多，更遑論被告黃修禮應有部分比例僅10分之1，益見此補償金額比例之離譜，顯可知悉原告所提如附圖一所示分割方案完全不公平，非屬妥適之分割方案。
二、被告林宗習未於最後言詞辯論期日到場，但前曾到庭辯以：我沒有意見。
三、被告黄見成未到庭表示意見，亦未提出書狀作任何聲明、陳述。
伍、本院之判斷：
一、按，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地面積297平方公尺，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，原為原告與被告黃修禮、黄見成、林宗習共有，應有部分如附表應有部分比例欄所示，而兩造就系爭土地並無不能分割之協議，且無因物之使用目的不能分割之情事，此有系爭土地登記第一類謄本在卷，復為到庭被告所不爭執，是原告訴請裁判分割，自屬有據。
二、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第1 項、第2 項第1 款、第3項定有明文。又共有物之分割，應由法院依法為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569號、68年台上字第3247號判例要旨、96年度台上字第10
8 號判決意旨參照）。是就共有物之分割，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，而社會利益亦應考慮在內。經查：
１、系爭土地南側臨接彰化縣○○鄉○○路與西側巷道交叉處，兩造應有部分如附表「原持分比例」欄，系爭土地上如附圖三所示A部分、面積92.76平方公尺磚造平房為原告所有，B部分、面積67.29平方公尺4層加強磚造樓房為被告林宗習所有，C部分、面積58.71平方公尺3層加強磚造樓房為被告黃見成所有，D部分、面積18.95平方公尺3層加強磚造樓房為被告黃修禮所有，為其等使用等情，業經本院會同兩造（經通知僅被告黃修禮到場）及彰化縣和美地政事務所人員履勘現場，及囑託地政人員測量建物占用位置及分割方案圖屬實，有勘驗筆錄、現場照片及該所繪製並檢送到院之土地複丈成果圖等（包括附圖）。
２、次查，就原告主張如附圖一分割方式，考量現建物之使用情形，即將附圖一所示編號A部分土地面積141.61平方公尺分歸原告所有，編號B部分土地面積67.29平方公尺、編號F部分土地面積3.99平方公尺分歸被告林宗習所有，編號C部分土地面積58.98平方公尺分歸被告黃見成所有，編號D部分土地面積19.22平方公尺、編號E部分土地面積5.91平方公尺分歸被告黃修禮所有，應配合建物保留之完整使用，分得面積互有增減及使用位置優劣互現等情，並應依華聲科技不動產估價師事務所（108）華估興字第82511號估價報告書之估價結果互為找補，應屬可行方案，另被告黃修禮所提方案二與方案一最大不同，應屬方案二欲就方案一原告分得A部分面積分割出如附圖二所示E部分面積供被告黃修禮相鄰之478地號建物進出之用，就此而言，本院考量原告係屬共有人中，就系爭土地應有部分最多者，其極力希望能原物分割分得土地，而其應有部分為1/2，換算面積為148.5平方公尺，而系爭方案一如附圖一所示A、面積141.61平方公尺，分割前後土地面積相差甚微，上開E部分係屬空地，原告可完整規則使用，基於憲法上所保障之土地共有人財產權平等使用原則，共有土地分割方案原則上應就系爭土地共有人可完全經濟使用為優先考量，次考慮共有人所有之相鄰土地是否可配合便利使用，如果需優先考量如何配合部分共有人相鄰土地使用，而使共有人喪失系爭分割後共有物之充分使用之權，非屬事理之平及有違財產權平等保護原則，是被告黃修禮所提如附圖二方案為本院所不採，雖被告黃修禮抗辯附圖一方案其分得D部分土地恐成袋地等語，惟查如伊主張按附圖二所示其分得編號D、E部分土地，其中D部分中間相隔B部分土地，仍屬袋地，其所以同意如附圖一或二均分在編號D部分土地乃囿於應有部分面積過小，即以總面積297平方公尺換算應有部分10分之1，為29.7平方公尺，且在D部分有3層加強磚造房屋，透過相鄰之478地號土地及其上建物可合理使用，自無袋地之情形。是被告黃修禮所提附圖二方案並無合理性，為本院所不採。是原告所主張之附圖一分割方案考量建物使用現況，不必面臨拆屋交地，未到之被告並不反對（前到庭林宗習表示無意見），符合已到庭原告及被告黃修禮之利益，且對社會經濟利益亦屬有利，即屬適宜而可採。
３、至就如兩造依附圖一所示方法分割，分割後面積囿於保留建物與應有面積互有增減如附表所示，使用位置經濟上仍有優劣，經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定，經該所選定比較法、收益法（直接資本化法）、成本法、土地開發分析法等分析方法並適用基準地之運用分析準則，作出分析報告書，兩造並應依華聲科技不動產估價師事務所（108）華估興字第82511號估價報告書之估價結果互為找補，即被告林宗習應補償原告新臺幣2,390元、被告黃修禮新臺幣3,965元，被告黄見成應補償原告新臺幣56,137元、被告黃修禮新臺幣93,141元。
４、綜上所述，足認原告所主張如附圖一所示原物分割之方案部分，即：即編號A部分土地面積141.61平方公尺分歸原告所有，編號B部分土地面積67.29平方公尺、編號F部分土地面積3.99平方公尺分歸被告林宗習所有，編號C部分土地面積
58.98平方公尺分歸被告黄見成所有，編號D部分土地面積
19.22平方公尺、編號E部分土地面積5.91平方公尺分歸被告黃修禮所有，已考量共有物之使用現況、共有人間之利害關係暨共有物分割後利用及經濟效用之提昇，並兼顧社會經濟利益、公平原則等情，應屬妥適、可採之分割方案，爰判決如主文第一項所示。至金錢補償部分，經本院斟酌系爭土地所在之位置、地形、利用效益及價值等情，認系爭土地應以
主文第二項所示為最適宜之金錢補償方案，爰判決如主文第二項所示。
三、再按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加；前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第八八一條第一項、第二項或第八九九條第一項規定，民法第824條之1第1項、第2項、第3項定有明文。經查，被告黃見成爭土地應有部分16/100所有權，已設定本金最高限額85萬元抵押權予陳英斌，此有卷附系爭土地之土地登記謄本在卷可參，而陳英斌，經本院依原告聲請而告知訴訟後，並未參加訴訟，是依前開法條規定，受告知訴訟人陳英斌，於本件分割共有物判決系爭土地分割後，其因抵押權所衍生取得之權利質權，應僅移存於被告黄見成所應分得之土地上，亦附此敘明。
四、末按兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，無寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌全體共有人所受實際利益，並參酌其應有部分之比例，命全體共有人依如主文第三項即附表「原持分比例」欄所示之比例，分擔訴訟費用。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
附表：依附圖一方案分割表（含分割前後土地面積增減欄）┌───────────────────────────────────────────────┐│ ○○段000地號土地 登記面積：297平方公尺 ││ 使用分區及地類別： 鄉村區 乙種建築用地 │├───────────────────┬───────────────────────────┤│ 共有物分割前 │ 共有物分割後 │├─────┬─────┬───────┼─┬──────┬────┬──────┬──────┤│共有人姓名│原持分比例│共有人原持分比│編│擬分配人姓名│持分比例│分得土地面積│分割前後土地││ │ │例換算土地面積│號│ │ │（平方公尺）│面積增減（平││ │ │（平方公尺） │ │ │ │ │方公尺） │├─────┼─────┼───────┼─┼──────┼────┼──────┼──────┤│ 柯峯燉 │ 1/2 │ 148.5 │A │ 柯峯燉 │ 全部 │ 141.61 │ -6.89 │├─────┼─────┼───────┼─┼──────┼────┼──────┼──────┤│ │ │ │B │ │ │ 67.29 │ ││ 林宗習 │ 24/100 │ 71.28 ├─┤ 林宗習 │ 全部 ├──────┤ 0 ││ │ │ │F │ │ │ 3.99 │ │├─────┼─────┼───────┼─┼──────┼────┼──────┼──────┤│ 黄見成 │ 16/100 │ 47.52 │C │ 黄見成 │ 全部 │ 58.98 │ +11.46 │├─────┼─────┼───────┼─┼──────┼────┼──────┼──────┤│ │ │ │D │ │ │ 19.22 │ ││ 黃修禮 │ 1/10 │ 29.7 ├─┤ 黃修禮 │ 全部 ├──────┤ -4.57 ││ │ │ │E │ │ │ 5.91 │ │├─────┼─────┼───────┼─┴──────┼────┼──────┼──────┤│ 合計 │ 1 │ 297 │ 合計 │1 │ 297 │ 0 │└─────┴─────┴───────┴────────┴────┴──────┴──────┘中 華 民 國 109 年 2 月 15 日
民事第一庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 15 日
書記官 馬竹君