臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第649號原 告 李賴阿香訴訟代理人 趙惠如律師被 告 翁嘉貞訴訟代理人 蔡岳達上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國107年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）280萬元整，及自民國（下同）107年3月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：
㈠兩造於民國107年1月11日就原告所有坐落彰化縣○○市○○
段○○○○○號土地及其上門牌號碼彰化縣○○市○○路○○○巷○○○○號建物（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金新臺幣（下同）435萬元。原告已依系爭契約第四條第2項約定於107年2月23日將系爭房地登記過戶，依約被告應於107年3月2日給付尾款280萬元予原告，惟原告履催被告依約給付尾款，被告均置之不理，爰依民法買賣第367條及系爭契約第四條第2項約定提起本訴。
㈡系爭房地處彰化市最繁榮之民權市場巷弄內，生活機能佳，
故當時原告欲出售系爭房地時，其要約價格為598萬元，但因建物屋齡已40餘年，房屋老舊，難免有需整修之必要。被告多次看屋並帶同家人、水電師傅再次確認，已清楚得知房屋之屋況，要求以435萬元買受，亦承諾房屋係以現況點交，所有房屋之問題，均由其自行處理，不會向原告請求，因而，系爭買賣契約書第13條約定事項亦載明系爭房地以現況交屋，原告不負任何修繕責任。又依售屋廣告、售屋資料表、房屋之平面圖及仲介公司於介紹系爭房地時，亦均明確告知系爭房地有增建，顯見被告於購屋前已清楚知悉系爭房屋有加建，而建物之實際狀況與保存登記之面積大出許多，任何人一看均可得知系爭房地有增建；且由系爭房屋之現況保存登記之部分地面係磨石子地面，增建部分之地面則係貼磁磚，均可清楚看出。
㈢系爭房地於3樓樓頂即有自來水池之裝置，全棟房屋係以地
下水為主，但廚房洗菜、煮飯、飲用水則為自來水，原告於不動產說明書係勾選有自來水，而系爭房地亦確實有自來水，原告並無說明不實。又系爭房地較嚴重之壁癌均係位於明顯位置，被告於看屋時，均係可明白看出，至被告稱有鋼筋裸露部分，系爭房地並無鋼筋裸露情形，若有亦均係建物之現況，被告於看屋時亦係清楚得知。另以上原告所指之增建、非全棟自來水、有地下水，其均無滅失或減少系爭建物之價值或通常效用，依民法第354條第1項規定自非瑕疵。況且，被告所指之屋況，均係被告於購屋前即已明知，依民法第355條規定原告自不負擔保之責等語。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。抗辯略以：依系爭契約第4條及第9條之約定，原告應先履行「辦理買賣標的移轉登記完畢」及「在民國107年3月2日前辦理點交標的」兩項義務後，被告始負給付280萬元尾款之義務，惟原告並未依約定於107年3月2日前完成點交系爭房地予被告，反於107年3月2日當日，被告始知系爭房地有增建情形，且僅只有一處有自來水，其餘皆為地下水，而一樓的內牆及二、三樓後陽台天花板都有鋼筋裸露，也有幾處有壁癌，原告皆未告知，且因之前原告家具尚未搬走，無法即知，以上瑕疵皆與系爭契約所附不動產標的現況說明書不同。被告多次請求原告排除並補正後辦理點交，原告皆不置理，爰主張系爭契約已經解除，原告之請求顯屬無理。至原告稱被告於系爭契約成立時即已知悉瑕疵，被告謹否認原告之主張，且原告應對此負舉證責任等語。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造於107年1月11日就系爭房地簽訂系爭契約，約
定價金為435萬元，系爭土地已於107年2月23日以買賣為原因，移轉登記予被告所有，惟尾款280萬元，被告迄未支付之事實，業據提出不動產買賣契約書、土地建物登記謄本、存證信函等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告主張其已履行其契約義務將系爭房地移轉登記予被告，
被告應依系爭契約給付尾款等語，為被告否認，抗辯如上，意指原告未告知系爭房地有增建、供水使用僅有廚房洗手台處為自來水、有漏水部分除有告知區域外還有數處有壁癌及鋼筋裸露情形，與系爭契約所附不動產標的現況說明書勾選情形不符，已經依約解除等語。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約。民法第354條第1項、第355條、第359條分別定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。(最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。本院審酌卷附不動產現況說明書係作為系爭契約之附件，業經買賣雙方互為確認並於系爭契約第11條約定，而成為系爭契約之一部分。而於上開不動產現況說明書第25點供水使用部份係勾選自來水無地下水之記載、第37點鋼筋有無裸露係勾選無、第39點有漏水情形僅勾選屋頂、外牆、窗框部份、第40點有無違建、增建情形係勾選無，為兩造所不爭執，原告固抗辯被告於簽立系爭契約時即已明知上開系爭房地現況，惟由上開不動產現況說明書之內容，足證原告於系爭契約簽訂時，確實隱瞞系爭建物有增建、僅有一處有自來水其餘皆為地下水、且有鋼筋裸露之事實。原告復又無法舉證被告於系爭契約簽訂即已明知上揭瑕疵，則被告主張系爭契約業經其以存證信函催告原告，而生解除契約效力，應為可採。
四、綜上所述，系爭契約業經被告合法解除，則原告猶本於已失其效力之系爭契約，請求被告應給付尾款280萬元，及自107年3月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，不應准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
書記官 陳品潔