臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第600號原 告 林陳玉枝訴訟代理人 黃勃叡律師被 告 林施呈訴訟代理人 曾耀聰律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，然被告未經原告同意，擅自於如附圖即彰化縣彰化地政事務所107年7月25日彰土測字第1899號土地複丈成果圖所示編號A部分面積47平方公尺搭建四層樓磚造房屋使用（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路○段○○○號，下稱系爭建物），經原告要求仍拒絕拆除，原告爰依民法第767條提起本訴，並聲明：
㈠被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如附
圖彰化縣彰化地政事務所107年7月25日彰土測字第1899號土地複丈成果圖所示編號A部分面積47平方公尺之四層樓建物拆除，並將該占用部分之土地返還予全體土地共有人。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、原告對被告答辯之陳述：
一、被告雖主張依民法第425條之1，於系爭建物得使用期限內對系爭土地有法定租賃權存在等語，惟當時土地為共有狀態，經法院裁判分割，由許聰賢取得455地號土地，而系爭建物亦坐落於455地號土地上，僅部分建物越界至原告等人所有之系爭455-10地號土地上，故該法條之適用應限於訴外人許聰賢與被告間，被告僅能向許聰賢主張上開法律關係，原告等人並非455地號土地及系爭建物之所有權人，無法預見許聰賢與被告間之買賣關係，無故承受租賃關係，顯與立法意旨不符。
二、再者，欲在共有土地上建築房屋，仍需經土地全體共有人同意。被告雖提出申請證明事項、門牌證明書及彰化縣政府107年8月6日府建使字第1070248020號函（參卷第59至61頁）欲證明當初許坤銘蓋系爭298、300號建物時業經全體土地共有人同意，惟被告所提之申請證明事項（參卷第59頁）第一項，僅係證明系爭建物坐落之土地係非供公眾使用，在都市計畫範圍外，非實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第3條所定之土地，又非內政部依同辦法第15條所指定之實施地區。又該申請證明事項第二項明確記載「有關建物之安全及產權問題，由申請人自負其責」，故依據前開申請證明事項所載，系爭建物因係非供公眾使用，在都市計畫範圍外，尚未依據區域計劃完成非都市土地使用編定，故僅由建物申請人檢附土地所有權狀影本、土地登記簿影本、建築物配置圖、位置圖、完工照片等送請主管機關審核，綜觀上開文件資料，並無任何系爭土地共有人同意興建系爭建物之文件在內。且依該申請證明事項第1項所載，僅為系爭建物係坐落於秀水鄉未實施建築管理地區之證明書，並無其他證明效果，故被告援引該文件欲證明系爭建物係經系爭土地共有人同意而興建，誠屬無據。被告雖另提出門牌證明書（參卷第60頁），然此證明書亦僅為門牌之證明而已，其內容亦與土地共有人是否同意無涉，無法認定系爭建物業經全體土地共有人同意興建。被告雖再提出彰化縣政府函文（參卷第107頁），然該函文僅說明申請建築時須檢附土地使用同意書，不足以證明系爭建物業經全體土地共有人同意興建。
三、被告雖主張土地共有人就系爭建物占用部分有默示分管協議之存在，惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，被告應就此有利於己之事實為舉證，尚不得僅因其餘共有人多年來單純沉默未予追究無權占有之責，而逕認有默示分管協議之存在
四、按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力（最高法院81年度台上字第2018號判決參照），共有人對他共有人分得部分，即喪失共有權，則他共有人占有該部分土地，除另有約定外，即難謂有法律上之原因，該共有人自得訴請占有人拆屋還地（最高法院85年度台上字第351號判決參照）。次按我國民法上共有物之分割，依第825條規定意旨，解釋上採移轉主義，即共有人間各就其應有部分相互移轉，故因分割而取得單獨所有權之效力並不溯及既往，而應自分割完畢後發生（最高法院97年度台上字875號判決參照）。揆諸上開見解，本件原告等人所有之系爭455-10地號土地，係經共有物分割取得，取得系爭土地單獨所有權及排他效力時點，應自分割完畢後發生。縱被告得依民法第425條之1主張推定租賃關係，然分割共有物為形成判決，共有關係亦於共有物分割訴訟判決確定時消滅，並可阻斷該租賃關係，否則共有人間依判決分割之形成效力取得所有權後，尚須負擔該租賃關係，顯與法之意旨不符。
五、再按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分，不因嗣後係由同屬原共有人之被上訴人拍定取得共有物所有權而有所不同。此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同（最高法院107年台上字第879號民事判決）。縱然認為系爭建物業經全體土地共有人同意，該共有關係亦於共有物分割訴訟判決確定時消滅，且此種共有土地經法院裁判分割而發生所有權變動之情形，揆諸前開最高法院見解，並無民法第425條之1適用之餘地。
六、再者，系爭土地係建地，遭系爭建物占用如附圖所示編號A部分，已使原告及其他共有人無法有效利用該土地，況系爭建物係屋齡逾43年之老舊水泥建築，被告亦未於系爭建物居住，原告行使權利，自無所得利益極少而他人或國家所受損失甚大之權利濫用情形。且被告於購買系爭建物時業已知悉建物坐落之土地屬共有狀態仍執意購買，自應承擔風險。
參、被告則辯以：
一、訴外人許坤銘當初於坐落原彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上興建2棟建物，64年間門牌號碼初編時分別為彰化縣○○鄉○○路○○○○號、36-8號（參卷第103至105頁），嗣因行政區域調整而改為彰化縣○○鄉○○路○段○○○號、300號，分別由許坤銘之子許聰輝、許聰賢取得，許聰賢再於87年間將系爭300號建物之事實上處分權讓與給被告。而系爭300號建物係坐落原455地號土地上，嗣原455地號土地於98年12月31日經臺灣高等法院臺中分院以98年度上字第18號判決分割為455地號及455-10地號土地，其中455地號土地分歸許聰賢所有，455-10地號土地則分歸訴外人許睿穎（許聰輝之子）所有，許睿穎再將455-10地號土地於107年3月12日出售予原告與其他訴外人。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人（最高法院89年台上字第284號判決參照）。又該條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦第一次保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號民事判決參照）。查訴外人許聰賢原本係原455地號土地之共有人，同時亦為系爭建物之事實上處分權人，而於87年間將系爭建物之事實上處分權讓與給被告，原455地號土地復於98年12月31日經法院判決分割為455地號土地及455-10地號土地，而使土地及房屋先後分別讓與不同之人，依前開規定及實務見解，自應認為受讓系爭房屋之被告於系爭建物得使用之期限內，對系爭455-10地號土地有法定租賃權存在，原告訴請被告拆屋還地，顯無理由。
二、彰化縣政府以107年8月6日府建使字第1070248020號函針對被告所詢問「系爭300號建物申請合法建築時時否需要所有人土地所有權人同意書方可申請建築」回覆以「依照建築法第30條規定略以：『起造人申請建造執照時，應備具...土地權利證明文件...』。而何謂土地權利證明文件，...按建築法第30條所稱...係指起造人取得土地提供建築使用之一切權利文件，如...使用他人土地建築之同意書、契約書均屬之...」。又彰化縣秀水鄉公所108年5月29日彰秀鄉建字第1080007893號函謂「旨開申請證明事項（64年8月24日彰秀鄉木建字第5009號，即卷第59頁之申請證明事項影本），符合當時法令合法房屋之認定，始核發申請證明事項，該建物係為合法房屋」，彰化縣政府108年5月22日府建管字第1080160379號函謂「...但如為共有人以共有物為處分變更，或設定負擔之標的，則非僅為共有物之應有部分，依同法第2項自應得共有人全體之同意。於他人土地起造建築物，依同法第832條係屬地上權設定，此為土地設定負擔行為之一，依同法第819條第2項非經共有人全體同意不得為之」，可見系爭建物之興建，需檢附全體共有人同意之土地同意書始能獲准而為合法房屋，由此可知系爭建物興建當時確實有經過其他土地共有人之同意，否則根本無法興建，秀水鄉公所更不會核發卷第59頁之申請證明事項。
三、依最高法院106年度台上字第709號判決內容「或該興建之房屋業經公同共有人同意或事後未為反對之表示，且被上訴人又有繳納土地地價稅為對價之相當租金，則於林長慶公業出售系爭土地時，自堪認定該房屋與系爭土地間應推定有租賃關係之適用」可知，共有人對他共有人在共有土地上興建建物，倘事先同意或事後未為反對之表示，均應認為係同意他共有人在共有土地上興建建物。本件系爭土地係原告向訴外人許睿穎買受，而許睿穎就系爭土地之土地所有權係繼受自其父許聰輝，而許聰輝既自其父許坤銘處繼受當初興建2棟建物的其中1棟即系爭298號建物，又何來不同意其父於原455地號土地上興建系爭300號建物之理。且系爭298、300號建物毗連，中間為共同壁，數十年來許聰輝均同意共同壁之使用而無異議，顯見原告之前手確係同意系爭300號建物之興建。況系爭建物至遲於64年6月23日即已存在，系爭建物於興建完成後，所有人均有依法繳納房屋稅及地價稅，合法使用系爭建物與坐落之土地。且系爭建物為4層樓建物，矗立彰水路旁，甚為醒目，迄今已逾43年之久，從無任何人出面反對或為任何異議，原告現突然主張系爭300號建物非經全體土地共有人同意而興建，顯與常理不符，且與誠信原則有違。
四、我國共有物分割雖屬形成判決，惟此僅判決後各共有人當然受他共以人之移轉，而發生共有人取得受分配土地之所有權之效力，並非否認各共有人在分割前對於未受分配土地之共有權利，自難謂形成判決有阻斷民法第425條之1所稱租賃關係之效力。
五、我國民法之共有物分割，解釋上採移轉主義，即認共有物之分割係共有人各以其應有部分相互移轉，原係共有一所有權而因分割始取得單獨所有權，故單獨所有權之取得乃係因分割而賦予，其效力應自分割完畢時發生而不溯及既往。故在原455地號土地裁判分割確定前，原455地號土地仍為土地共有人所共有，斯時，被告就系爭300號建物之前手許聰賢既係原455地號土地之共有人之一，亦係系爭300號建物之事實上處分權人，房屋及土地實同屬一人。嗣後，許聰賢先將系爭300號建物之事實上處分權讓與給被告，再因裁判分割而將系爭455-10地號土地移轉為原告之前手許聰輝所有，原告再由許聰輝處取得系爭455-10地號土地，形成民法第425條之1土地與建物分屬不同人之情形，自有該條之適用。原告所引之最高法院107年度台上字第879號判決謂「而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分」等語，惟分割共有物之判決確定後，共有關係即已消滅，何來「共有物之用益及管理回復原來之關係」及「經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定」，可見該判決立論基礎已經有誤，後續判決內容即不可採。
六、系爭建物係4層樓鋼筋水泥建物，尚屬堅固，被告原擬出租以收取租金養老，拆除甚為可惜。又因系爭建物大部分坐落於系爭土地上，倘若拆除坐落於系爭土地上之部分，殘存建物將無法使用。
七、69年6月區域計畫法才實施，秀水鄉是71年8月10日才開始發布實施都市計畫，實施後鄉公所才有核發建築執照及使用執照，在此之前均僅核發申請證明事項。
八、綜上，爰聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項：
一、系爭未辦保存登記建物係訴外人許坤銘所興建，嗣許坤銘將系爭建物之事實上處分權移轉給訴外人許聰賢，許聰賢再將系爭建物之事實上處分權移轉給被告。
二、系爭建物原坐落原彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，嗣原455地號土地於98年間經法院裁判分割為455、455-10地號土地，分別由訴外人許聰賢、許聰輝之子許睿穎取得，許睿穎再將系爭455-10地號土地讓與給原告及其他訴外人共有。現系爭建物之一部坐落於455地號土地，一部坐落於455-10地號土地。
伍、兩造爭執事項：
一、訴外人許坤銘於興建系爭建物時，是否經當時全體土地共有人同意？是否有默示分管協議存在？被告主張系爭建物就系爭土地有法定租賃關係存在，有無理由？
二、倘認為土地共有人就系爭建物有默示分管協議，而系爭建物就系爭土地有法定租賃關係存在，則是否因原455地號土地於98年間經法院裁判分割而阻斷或消滅？
三、原告提起本件訴訟，是否有權利濫用之情形？
陸、本院之判斷：
一、最高法院對於存在於共有土地上之建物之法律見解雖有107年度台上字第879號判決就土地與建物之法律關係採目的性限縮解釋認為不適用民法第425條之1規定，然我國採共有物分割移轉主義，他共有人係於分割判決確定時始受他共有人（包括興建建物之共有人）之移轉而取得土地所有權，故解釋上應認為興見建建物之所有人係於土地分割確定時，將建物占有之土地移轉與其他共有人，同時自己保留所有權，按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所稱之「房屋承買人」應擴及於承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人，是基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。再民法第四百二十五條之一之規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院106年台上字第709號判決參照），是本院法律見解認為最高法院106年台上字第709號判決意旨符合民法第425條之1之立法意旨，為本院所採用，先以敘明。
二、查原告之土地係向訴外人許睿穎買受，而許睿穎之土地之所有權及建物事實上處分權係繼承其父許聰輝而來，許聰輝之土地所有權及建物事實上處分權又是繼受其父許坤銘而來，而許坤銘當初在系爭土地上同時興建2棟建物，門牌分別○○○鄉○○路○○○○號及36-8號，嗣其中36-7號建物由許睿穎之父許聰輝取得，另其中36-8號則由被告前手許聰賢（即許聰輝之胞兄）取得，門牌整編後○○○鄉○○路○段○○○號，即系爭建物，有原告所提許坤銘之64年6月24日申請證明書（被證5）已記載「一、座落秀水鄉鎮市○○村里○○街○○○○○○○○○號房屋所有者許坤銘基地埔崙段455地號…」等語已足資證明系爭建物為建管上合法建物，雖第2項記載「有關建築物之安全及產權問題，由申請人負其責」，類似具文，並不得推定系爭建物並未得共有人同意建築，另有原告所提彰化縣秀水鄉戶政事務所門牌證明書，且原告提出且彰化縣政府以107年8月6日府建使字第1070248020號函針對被告所詢問「系爭300號建物申請合法建築時是否需要所有人土地所有權人同意書方可申請建築」回覆以「依照建築法第30條規定略以：『起造人申請建造執照時，應備具...土地權利證明文件...』。而何謂土地權利證明文件，...按建築法第30條所稱...係指起造人取得土地提供建築使用之一切權利文件，如...使用他人土地建築之同意書、契約書均屬之...」。又彰化縣秀水鄉公所108年5月29日彰秀鄉建字第108000 7893號函謂「旨開申請證明事項（64年8月24日彰秀鄉木建字第5009號，即卷第59頁之申請證明事項影本），符合當時法令合法房屋之認定，始核發申請證明事項，該建物係為合法房屋」，彰化縣政府108年5月22日府建管字第1080160379號函謂「...但如為共有人以共有物為處分變更，或設定負擔之標的，則非僅為共有物之應有部分，依同法第2項自應得共有人全體之同意。於他人土地起造建築物，依同法第832條係屬地上權設定，此為土地設定負擔行為之一，依同法第819條第2項非經共有人全體同意不得為之」，可見系爭建物之興建，需檢附全體共有人同意之土地同意書始能獲准而為合法建屋，由此可知系爭建物興建當時確實有經過其他土地共有人之同意，否則根本無法興建，秀水鄉公所更不會核發卷第59頁之申請證明事項，且系爭建物依本院107年9月7日會同彰化縣彰化地政事務所至現地，並囑託該所測量，依勘驗所見，該建物龐然四層巨物聳立於通衢大道之旁，若非合法建物，如何能存在40餘載未被列入違建拆除之列，或共有人基於共有土地被侵佔而漠然視之不提出拆屋還地之訴，是基於優勢證據法則，該興建之房屋業經土地共有人同意或事後未為反對意思表示（參照最高法院106年台上字第709號判決意旨）可能性大於不可能性，是應認系爭建物占有系爭土地有民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」之適用，兩造均為原共有土地或系爭建物之經由買賣之繼受人，基於大法官第349號之解釋或買賣不破租賃之法律規定，被告之建物於系爭土地上既有法定租賃權存在，原告基於所有物返還請求權請求被告拆屋交地為無理由，不應准許。
三、綜上，原告基於民法第767條第1項所有物返還請求權，請求被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地上，如附圖彰化縣彰化地政事務所107年7月25日彰土測字第1899號土地複丈成果圖所示編號A部分面積47平方公尺之四層樓建物拆除，並將該占用部分之土地返還予全體土地共有人，經本院審理認定系爭建物占用系爭土地有民法第425條之1之法定租賃權存在，並非無權占用，原告所請並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
民事第一庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
書記官 林嘉賢